2012년 7월 27일 금요일

바이어 vs 셀러 60/40 격차?

미국 부동산협회(NAR) 수석 경제 전문가인 로렌스윤에 의하면, 최근 주택시장의 특이할 만한 점은 주택 재고의 부족 현상입니다. 주택을 구매하려는 바이어의 수요는 점점 더 증가하는 반면, 매물은 부족한 것이 특징이라고 하겠습니다. 
특히 first home buyer나 투자자들이 주로 찾는 소규모 가격대의 매물이 현저하게 공급부족현상을 나타내고 있는데,   은행소유 매물들이 마켓으로 풀려나오게 되면 이런 현상은 약간 누그러질 것 같아보입니다.
따라서, 향후 2년 정도는 임대주택의 수요 증가와 구매 추세가 갑절로 증가되리라 에상합니다.
미국 부동산 협회(NAR)에 의하면, National Association of Home Builders에서 3400명의 브로커를 대상으로 실시한 설문조사를 통해 파악한 결과, 대부분의 부동산 전문인들이, 바이어 트래픽과 셀러의 관심도가 상당한 차이를 두고 언밸런스를 이루고 있다고 느끼고 있습니다.
바이어와 셀러의 비율이 절반씩 되어야 마켓이 평형을 이루는데,
셀러 관심 지수가 41인데 비해 바이어는 60으로 나타났습니다. (Realtor Confidence Index)
셀러와 바이어의 이러한 불균형 현상은, 융자문제로 클로징이 늦어지는 원인과,
주택 소유자들이 낮은 이자율로 인해 집을 팔지 않고 재융자를 하기때문인 것으로 나타났습니다. 그럼에도 불구하고 지난 4년간 지지부진했던 부동산 매매가 최근에 활기를 띄고 있습니다.
하와이에서도 예외 없이 스튜디오나 원베드룸의 수요가 증가하고 있는 반면에 마켓의 리스팅 매물의 공급이 부족한 실정입니다.

MARKET UPDATE: Lawrence Yun, NAR chief economist, said inventory shortages are a factor.  "Buyer interest remains strong but fewer home listings mean fewer contract signing opportunities," he said.  "We've been seeing a steady decline in the level of housing inventory, which is most pronounced in the lower price ranges popular with first-time buyers and investors."
"Any bank-owned properties that have been held back in markets with inventory shortages should be released expeditiously to help meet market demand," Yun said.  "Housing starts will likely need to double over the next two years to satisfy the pent-up demand for both rentals and ownership."
The NAR press release cited its Realtors Confidence Index which is derived from a survey similar to the one conducted by the National Association of Home Builders in which its members are asked to gauge sales conditions and buyer traffic.  The NAR version is based on responses from over 3,400 Realtors.  The Index put buyer traffic at 60 while seller interest was at 41 which NAR said shows a large imbalance between buyers and sellers.  A value of 50 implies neutral market conditions; the disparity between buyer and seller interest began to grow in early spring and has been in a particularly large imbalance for the past two months.
Yun said that some closings have been delayed, partially because of a surge in refinancing brought on by record low mortgage rates.  These transactions, on top of a higher level of home purchases have slowed the closing process.   "In addition, there have been some delays with recent foreclosure sales as banks take steps to ensure there are no paperwork problems.  This is causing an uneven performance in sales closings, which is likely to continue, but we also see notably higher levels of sales activity compared with a relatively flat performance in the preceding four years." Yun said.

주택을 마켓에 내놓으시려면 지금이 적기입니다.
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Aimee Siton Kim(R)
(808)561-3050
aimee.hawaii@gmail.com


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2012년 7월 26일 목요일

스몰 비지네스 리스팅

2012년 7월 현재 오아후섬에 매물로 올라와 있는 스몰비지네스들 중 10만불에서 30만불 선의 업체들을 선별하여 게시합니다.
스시/요거트 가게
$189,000(FS)
와이키키 위치.
491 SF
월렌트 비공개
(리스팅 에이전트의 실수로 월렌트없는 오너 소유의 가게로 올렸던 기사를  정정합니다.)




와이키키 쇼핑센터내 일본 라면가게
$250,000(LH)
주방시설 완비
새리스 가능


햄버거 가게
$270,000(LH)
마노아 지역
2016년 까지 월리스 $4,500
재계약 가능








가스 스테이션
$299,000(LH)
와이키키 부근
월리스:$11,000
(2016년 까지)
2,300 SF


그로서리 마켓
$179,000(LH)
시내 가까운 로컬지역
40년 비지네스 경력
월리스:비공개
인벤토리 별도


리커스토어
$189,000(LH)
월리스:$2,800
2015년까지.
리커라이센스



아기용품 가게
$350,000(FS)
시내 지역
월렌트없는 오너 소유의 가게
5,000 SF
인벤토리 별도



BBQ 식당
$175,000(LH)
월마트, 한인 타운 위치
리스 2015년 까지
리스비: 비공개



요거트/베이커리
프랜차이즈
$299,000(LH)
월마트/한인밀집지역
월리스:$8,518
2014년까지.
재계약 가능
E-2 visa





오아후 섬 비지네스를 생각하고 계십니까?
에이미 김에게 문의해 주세요.
(808)561-3050

2012년 6월 5일 화요일

와이키키의 리조트 복합상가 투자매물

와이키키 리조트 복합상가빌딩   $5,500,000(FS)
436 Ena Road, Honolulu, HI 96815                  

 I2C Realty의 리스팅인 이 매물은 8층의 리조트 식의 아파트와 레스토랑이 합해있는 복합상가형식의 빌딩입니다.
1990년에 6,000 SF의 대지위에 지어진 이오피스빌딩은 와이키키의 Ena Road에 위치하고 있는데, 최근 2009년에 아파트로 구조를 변경하여
    1층은 로비와 파킹으로,
    2층은 레스토랑 시설이 완비되어 있으며,
    3층부터 7층까지는 층마다 방5개(각방에 화장실, 샤워시설)/거실/식당/주방/기존 욕실
    8층은 3베드룸/1욕실/주방의 유닛으로 구성되어 있습니다.
    파킹은 현재는 10개이지만, 현재 공사중인 파킹지역까지 합하면,
    총 20개의 파킹이 가능하게 됩니다.
    와이키키 리조트 지역에 속해 있으므로 호텔식 경영도 가능하다고 합니다.
위치:






  






























  이번 수요일(2012년6월 6일) 브로커 오픈하우스를 다녀와서
    좀더 상세한 보고를 하겠습니다.


호놀룰루의 투자용 부동산 매물에 관한 문의는
에이미 김에게 상담해 주세요.
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2012년 6월 4일 월요일

하와이의 민박업(Bed & Breakfast Business)에 관해

세계에서 가장 아름답기로 손꼽는 라니카이 해변가

하와이 민박업에 관해

Bed & Breakfast business in Hawaii

호놀룰루가 있는 오아후 섬에 동쪽에 위치한 라니카이 비치는 전세계에서 가장 아름다운 해변 중의 하나로 오바마 대통령이 휴가를 보내는 곳으로도 유명합니다.
이 라니카이 해변가에 위치한 주택들도 정말 꿈에서 그리는 파라다이스형 바닷가 주택들이 많습니다.
전세계인들이 휴가를 보내기 위해 찾는 카일루아의 해변에는 민박업들도 성행하고 있는데, 보통한블럭 건너 바다를 두고,  원나이트 스탠드에 $95~$150정도 하며, 빵과 쥬스, 과일 등 간단한 아침식사를 제공하는 민박업소들이 많습니다. 카일루아의 민박업소들은 거의 방의 공실률 없이 운영하고 있다고 하는데, 교통및, 주차문제등으로 인한 카일루아 주민들의 반대와 오아후 섬의 까다로운 라이센스 법에 의해 정작 합법적인 업소는 고작 2%에 불과하고, 나머지 98%가 불법으로 민박을 운영하고 있다고 합니다.
특히 하와이의 호텔등 숙박업소 시설들이 기득권을 장악하고 있는 이유로, 1960년대에 민박업 라이센스를 내 준 기존의 업소외에 새롭게 퍼밋을 내주는 일은 아직까지는 없기때문에,
정식허가를 받고 민박업을 하고자 하는 분들에게는 정말로 프로퍼티 찾기가 쉽지않은 실정입니다. 왜냐면, 오아후 뿐만 아니라 하와이의 전 8개의 섬 모두 합해서 기존 라이센스를 소지한 업체는 55군데 밖에 되지 않기때문입니다.

(현재 가능한 매물)

최근 B&B 라이센스를 가진 카일루아의 한 주택이 언더마켓으로 매매할 의향이 있음을 본인에게 알려왔습니다.
이 주택의 가격은 $1,498,000(FS)이며, 대지 10,000스퀘어피트(286평), 건평이 3,325스퀘어피트(95평)되는 크기로, 방6개, 욕실 4개의 하우스 입니다.
위치는 카일루아 비치 파크에서 도보로 일분정도의 거리에 위치한 단층 건물로서 1963년 빌딩입니다.
하와이풍의 아담한 주택으로 현재는 주인이 직접 살면서 방2욕실1의별채는 따로 장기적으로 $2,600에 세를 주고 있고, 방2은 한달씩 민박으로  $3,500의 수입을 내고 있습니다. 현재는 주인이 살면서, 월 $6,100의 수입을 올리고 있습니다.


현재의 오너와는 다르게 매일 호텔식으로 방을 팔면 $15,000의 수입을 예상할 수 있다고 합니다.


하와이 풍의 침실
이전의 오너는 Coopers란 사업명으로 네 자녀를 대학 졸업시켰다고 합니다.
정원의 사이즈가 넉넉하여, 풀장을 넣을 수도 있습니다.
이 주택은 25피트 하이트 리미트라서, 2층으로 올릴 수 있는 지역입니다.
관심이 있으신 분은 연락주시기 바랍니다.


정원이 탁트인 거실
 하와이 이주를 계획하시며, 가족중심의 사업을 생각하시는 분들에게 아주 좋은 찬스라고 생각합니다.
주방

풀장을 넣을 수 있는 사이즈의 정원

밤의 정원 풍경

2012년 5월 15일 화요일

부동산 투자 수익과 융자의 관계


투자수익과 융자의 관계

상업용 부동산 투자에 있어서 가장 매력적인 점중에 하나가 바로 융자금액과 가치상승의 상관관계를 갖고 있는 레버리지(Leverage·지레의 원리).

1백만달러의 건물을 구입할 때에 현금을 주고 사는 사람들도 있지만 대부분의 투자가들은 일부만 다운페이를 하고 나머지는 융자를 한다

그렇다면 현금구입과 융자를 통해 레버리지를 했을 경우에 어떻게 투자가에게 돌아가는 이익이 달라질 있는지 알아본다

 

투자가가 1백만달러 건물을 구입하려고 한다고 가정하자.

예를들어 그가 현금으로 구입할 때와 50% 다운하고 구입했을 , 그리고 30%정도 다운을 했을때를 비교해 보자


또한 구입한 건물에서 나오는 순수운영 이익금(세금과 비용 등을 제외한 이익) 5만달러라고 가정을 해보자.**일반적으로 하와이의 투자용 부동산의 평균수익률(캡레이트)은 4~5% 정도로 보면 된다.**

먼저 현금으로 구입했을 경우를 보면 구입자는 1백만달러란 순수한 자기자본을 투자해 5만달러라는 이익을 보기 때문에 투자수익률은 5%라고 있다.

그렇다면 50% 다운을 하고 건물을 구입했을 때는 어떻게 투자수익률이 변할까. 계산하기 편하게 융자 조건은 이자율 5%라고 가정한다.

 

50% 다운했다면 투자가에게서 나온 투자금액은 50만달러다.

50만달러를 투자해 매년 5만달러의 이익을 보고 있다는 결론이 나온다.

매달 융자 불입액수가 25백달러라고 한다면 매년 들어가는 융자 불입액수는 3만달러다. 그러므로 5만달러의 이익에서 융자 불입액인 3만달러를 제외한 2만달러가 순이익이 되는 셈이다. 따라서 순수 투자금액인 50만달러에 비례한 투자수익률은 4%정도가 된다

 

마지막으로 30%정도만 다운을 했을 경우다.

주머니에서 나온 순수 투자금액은 30만달러정도다.

그리고 순수 이익금액이 5만달러고 융자불입액은 매달 38백달러이니 연간 456백달러를 내야 한다

그것을 제외한 44백달러만이 순수이익이 되지만 순수 투자금액이 30만달러니 그에 비례한 순수 투자이익률은 1.46% 된다

 

결론적으로는 같은 5만달러의 순이익을 갖고 있는 건물이지만 현금으로 구입하는지 또는 다운페이를 얼마하는지에 따라서 투자수익률에 많은 차이를 가져올 수가 있다

 

현재와 같은 시장에서는 다운페이를 얼마하는가도 중요하지만 부동산의 가치가 상승을 하고 있는 시점이라면 거기에 따른 투자수익률에 많은 차이점을 보일 수가 있다

 

위의 예를 바탕으로 여전히 순수수익금액이 5만달러이고, 건물의 가치가 20%올라 120만달러가 됐다고 가정해 보자. 현금으로 구입했을 경우에는 20만달러의 가치상승과 5만달러의 수익이니 25만달러의 수익이 생긴 것이고 이를 1백만달러의 투자금액에 비교한다면 25% 투자수익률이 된다

 

50% 다운의 경우는 순이익이 5만달러이고 가치 상승이 20만달러이지만 융자 불입액이 3만달러이니 순수익은 22만달러가 된다.

순수 투자 금액이 50만달러이니 투자 수익률은 44% 된다

 

30% 다운했을 경우에는 5만달러의 순수익과 20만달러의 가치 상승에서 융자불입액인 456백달러를 제외하면 2044백달러가 순수 투자금액인 30만달러에 대한 투자 수익률은 68% 늘어나게 된다

 

결론적으로 현금으로 투자하면 25% 투자 수익률을 얻지만 30% 다운했을 때는 68% 투자 수익률을 갖는 셈이다

 

이렇듯 투자가가 레버리지를 이용하면 높은 투자수익률을 올릴수 있다.

 

다만 융자의 장점을 한껏 살리려고 한다면 부동산 시장이 상승 무드에 있어야 하고 더불어 이자율도 낮은 상황이어야 한다 

 

융자금액을 이용하면 투자금액에 비해서 2~3배로 상승을 있으나 부동산 시장이 하락세로 돌아선다면 투자금액에 비해서 4~5배로 떨어질수 있다는 것을 명심해야 한다

 

현재는 부동산 시장이 바닥을 치고 조금씩 다시 오르는 상승 무드를 타고 있고, 1957년 이후 가장 낮은 이자율을 기록하고 있기 때문에 투자가들은 주식시장보다는 부동산 쪽으로 방향전환을 하고 있는 흐름을 느끼게 된다.

 

 

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