2014년 12월 3일 수요일

1350 알라모아나 #710 클로징 임박

 1350 Ala Moana Blvd #710 Honolulu HI 96814

 은행파산매물 스토리

1350 알라모아나 유닛 710호가 드디어 다음주에 클로징을 하게 되었습니다.
이 매물은 리스팅 가격이 $549,000(FS)에 
2BD/2BA/1PK 의 콘도로, 특이할 사항은 은행파산매물(Bankruptcy)이란 것입니다.
이 경우는 집주인이 개인적 경제사정으로 인해 법원에 개인파산신청을 한 케이스입니다.
개인 파산신청이 들어가면 파산 담당 변호사가 신청인의 모든 부동산에 대해 매매의 권리를 위임받아 에이전트를 선정해서 마켓에 매물로 내놓아 팔아서 신청인의 모든 빚을 갚고 
갚지못한 은행빚에대해 탕감을 중재해 줍니다. 은행파산 매물은 잘 사면 가격적으로 메릿이 있어 이득이 될 수도 있겠지만, 바이어에이전트인 제 입장으로서는 상당히 심적인 부담이 가는 건입니다. 
왜냐면 바이어가 그 부동산에 관해서 자신의 비용으로 모든 인스펙션이나 콘도 서류검사 혹은 터마이트 검사등을 해야하고, 어떠한 권리를 요구할 수가 없기 때문입니다.
더 걱정이 되는 것은 클로징이 된다고 하더라도 세입자나 오너가 나가지 않고 버티게 되면 모두 바이어가 직접해결해야 하는 문제점이 있습니다. 
이런 경우엔 강제퇴거(Eviction) 변호사를 선임하여 퇴거 명령을 내리게 됩니다. 3-4개월의 시간과 4천불 정도의 경비가 든다고 들었습니다. 다행히 이건은 그렇게 까지 할 필요없이 무난하게 다음주에 클로징이 될 것 같습니다.
일단 파산변호사의 동의하에 가격네고가 결정되어 에스크로에 들어가면, 법원의 결정을 기다리게 됩니다.
법원의 결정이 나는 날, 미국에서는 처음으로 법정에 가 보았습니다.
또 한가지 걱정은, 만약 법원에서 판사의 결정이 나기전 누군가가 현재의 에스크로에 들어있는 바이어보다 5%를 더 내겠다고 한다면 그사람에게로 낙찰이 되기 때문에 상당히 긴장이 되는 날이었습니다.
가능성 있는 상대 바이어가 있었지만, 법원의 결정이 나면 그날로 부터 15일 이내에 클로징을 해야하므로 상대 바이어는 마침 융자를 끼고 사려던 사람이라서 해당사항이 되지 못하고,
캐시 바이어인 제 고객에게 낙찰이 되었습니다.
클로징이 잘 될수 있겠지요? 기대해 봅니다.

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이 매물은 2014년 12월 8일  $552,000로 매매 완료되었습니다.


하와이 부동산 매매에 관심이 있습니까?
에이미 김에게 문의해 주세요.
(808)561-3050


하와이 부동산, 주택 , 콘도, 대지 매매,
  하와이 새 콘도 프로젝트 분양 문의
  하와이 렌트 관리
               하와이  E-2 비자용 사업체, 스몰 비지네스 
      하와이 커머셜 부동산, 투자용 부동산 등
모든 문의는 에이미 김(R)에게

Vacant Land:집지을 수 있는 대지

 2318 Waiomao Rd Lot#4, Honolulu HI 96816                              $550,000(FS) -------$535,000에 매매완료 (2015 3/13) 


Zonong: R-5/ 주택지
대지: 5,005 SF
   (140.65 평/465.5제곱미터)
카이무키의 10th Ave를 따라 산쪽으로 올라가다보면 Waimao Rd가 나옵니다. 산을 배경으로 한 주택지로서 하와이의 한인 사찰인 무량사가 가깝습니다.
이곳에 와이마오 로드에서 약간 비스듬히 내려가며 경사진 땅이 나타납니다.
5개로 나누어진 땅중 4번째의 땅으로 현재 1호와 2호는 120만불에서 140만불대의 주택이 지어져서 매매되었고, 3호의 땅에 주택이 건설 중에 있습니다.

 4호(Lot 4)는 위에 나타난 사진에서처럼 잡풀이 무성하지만,
하수구 선이 땅밑으로 지나가고있고, 빌딩 퍼밋이 조만간 나올 것으로 예상되고 있습니다.
하수구 연결비와 파킹 셋업비를 지불한 상태입니다.
하수구 연결은 별도로 하여야합니다.

호놀룰루에서 집을 지으려면 퍼밋의 문제로 시간이 굉장히 걸립니다. 일반적으로 8개월에서 1년 정도 기다려야 하는 경우가 많습니다.
이대지의 경우 퍼밋 신청이 들어가 상당 기간이 지나서 곧 퍼밋이 나오게 됩니다.
따라서 누구든 그 퍼밋으로 집을 짓고자 하면 곧 시공할 수가 있습니다.








그림에서와 같이 퍼밋에 들어간 플랜은 방5/욕실3의 2층집으로서  구체적인 설계도면도  벌써 준비되어 있어서 누구든 집을 지으려는 사람은 쉽게 시작할 수 있도록 만반의 준비가 된땅입니다.
공사비는 재료비와 집의 기초터 닦기, 하수구 연결, 인건비 모두 합해 약 30만불 정도로 추정되고 있습니다.






































Lot 4에서 길쪽으로 보이는 전경

현장: 오른 쪽이 Lot4

와이오마오 로드에서 내려다 보이는 길. 오른쪽 안쪽으로 Lot 4가 위치하고 있음


와이키키에서 약 10-15분 정도의 거리에 위치
What is My Home Worth? 
*오아후 주택 구입 혹은 판매
*카카아코 지역  콘도 프로젝트 분양문의
*하와이 상업용 투자 부동산
* 와이키키 호텔식 콘도
* 하와이 일반 주거용 콘도 매매


하와이 부동산 매물에 대해 궁금하십니까?


에이미 김에게 문의해 주세요.

808-561-3050





2014년 10월 28일 화요일

Keauhou Place 프로젝트 소개

Keauhou Place 
케아우호우 플레이스 마켓 출시 예정
Keauhou Place will feature 388 residential units in a 400-foot high-rise building, along with a mix of 35 townhouse units in a 42-foot mid-rise tower, as well as 2,854 square feet of ground-floor commercial space, 13,000 square feet of open space and 31,400 square feet of recreation space. 20% of the units are anticipated to be Reserve Housing units.  (To learn more about how your buyers can qualify, please see the Reserved Housing 2005 Mauka Area Rules FAQ's for more information).  Running through the middle of the site is Keauhou Lane, a pedestrian retail/dining lane that hopes to be a focal point of the neighborhood. It's named after a historical Hawaiian lane that once ran through the property meaning "New Era".  Sales and construction are expected to begin in 2014. HCDA approved the project on 5/1/14.

카카아코 지역에 새 콘도 프로젝트인 Keauhou Place가 새롭게 마켓에 출시될 예정입니다.
로케이션은 현재 진행중이 The Collection 프로젝트에서 가까운 South St과 Pohuikana St에 위치합니다.
New Era혹은 새로운 시대라는 뜻의 하와이어인 Keauhou콘도는 총 423세대로 고층 빌딩인 타워와 낮은층인 타운하우스로 구성되어 있습니다.
무엇보다 매력적인 것은 로케이션이 앞으로 들어설 경전철이 지나는 길목으로서, 경전철을 이용하면 콘도로 부터 공항까지는 13분 , 알라모아나 샤핑몰까지는 5분 거리로 예상 됩니다. 
따라서 상당히 편리한 교통의 요지에 위치하게 됩니다.
가격대는 1베드룸이 40만불 정도에서 시작하고, 2베드룸은 50만불대, 3베드룸은 80만불대로 부터 시작합니다. 
타운하우스는 2베드룸이 60만불대, 3베드룸이 90만불대로 시작합니다.
아직 일반에게는 미공개인 상태로, 브로커들에게만 공개하고 있습니다만 곧 마켓에 출시될 예정입니다. 
































도면에서 볼때 가운데 갈색으로 누워있는 긴 직사각형이 타워가 위치하는 자리.
그아래로 파킹(흰색), 오른쪽 L shape가 타운 하우스 자리임.
위쪽 상단은 카메하메하 재단이 운영할 상가와 렌트용 저층 콘도임.
정사각형 부지의 왼쪽 (Halekauwila St )으로 전철역임.

Add caption






1베드룸의 유닛 키친 사이즈. 상딩히 넓은 공간임.

2베드룸 욕실. 2개의 싱크가 있음, 1베드룸의 경우 1 싱크.




샤워실. 2베드룸은 욕조와 샤워실이 분리 되어있음, 1베드룸의 욕실은 욕조로만 되어있음
저층 타운하우스











































신분양 콘도에 대한 문의는 에이미 김에게

2014년 10월 19일 일요일

에이미의 하와이 부동산/내 집 마련과 렌트? 어느 쪽을 선택할까?


내 집 마련과 렌트? 어느 쪽을 선택할까?


전미 부동산의 통계에 이하면 지난해 같은 기간에 비해 금년의 매매건수가 
5% 줄어들었다고 합니다. 

역사적으로 낮은 모게지 금리는 주택 바이어에게 상당히 매력적임에도 
불구하고 아직도 많은 미국인들이 자기가 융자를 받을 수 있는지 
아니면 왜 집을 사야하는지에 대해 확신을 가지지 못하고 있다고 합니다.

미국은 한국과 달라 집이나 땅에 대한 집착이 강하지 않습니다.

내집 마련을 위해 모든 것을 희생한다는 개념이 
미국인에게는 드물기 때문입니다.
주택을 살까 아니면 렌트를 계속할까 망설이시는 분은 
다음의 세가지 조건을 체크해 보시기 바랍니다.

1. 집을 산다면 그 집에서 5년이상 살 계획이다. 

주택을 사거나 팔거나 할때 클로징 코스트가 발생합니다. 

사서 금방 팔게 되면 이 비용들 때문에 같은 가격에 팔더라도 
경제적인 손실이 생깁니다. 
5년 이상 살다가 팔면 부동산의 경기에 따라 상당한 수익이 됩니다. 

하지만 만약 곧 직장이나 사업상 문제로 타주로 이사갈 게획이 있다면 
집을 사는 것 보다는 렌트하는 것이 경제적입니다.

2. 렌트비로 월총수익의 30% 이상을 쓴다.

은행은 2가지 방법으로 주거비를 계산해서 모기지를 줍니다. 

첫번째는 총 수익에서 원금과 이자, 부동산세, 보험료 등을 합산해서 
28%미만인 선에서 융자를 허락합니다. 

두번째는 융자를 신청한 사람의 현재의 모든  크레딧카드, 자동차융자, 학생론... 등 지불해야하는 빚이 매달 총수익의 43%를 넘지 않을때 융자를 허락합니다.

따라서 본인이 렌트비로 월 총수익에서 몇 퍼센트를 차지하는 지를 
체크해 보는 것이 좋습니다.

3. 세금 지불후 모게지 납부금액은 렌트비와 거의 맞먹는다.

세전 수입에서 모게지 금액, 부동산세, 보험료 등을 합하면 렌트비 보다 
엄청나게 부담스러운 액수가 나옵니다. 

이 계산으로만 생각하면 렌트하는 것이 경제적이라고 생각이 들기 쉽습니다. 

하지만 세금 지불후를 생각하면, 모게지 금액의 이자와 부동산세, 보험등 
홈오너에게 허용된 여러 세금혜택을 계산하면, 모게지 금액과 렌트비는 거의 맞먹습니다.

따라서 그냥 렌트비로 없앨것인가, 
아니면 모게지로 차곡차곡 부동산의 밸류를 키워나갈 것인가는 
본인이 결정하는 나름입니다.

예를 들어 현재 $1,500 정도 렌트비를 내고 사는 사람이 
만약에 $450,000 정도의 주택을 구매해서 5년 후에 집을 다시 판다고가정하면, 부동산 가격 상승률을 5%, 세금율을 연방세 25%, 주세 7%로 보면, 
5년 동안이 렌트와 집을 소유하는 차이는 약 8만불 이상의 차이가 나는 
결과가 나옵니다. 
결국 렌트비가 거의 고스른하게 내 돈으로 남게 됩니다.

이 계산은 하와이 에이전트 전용부동산 사이트 Matrix에서 제공하는 
계산기에 따른 것이므로 신빙성이 있는 계산입니다.

만약 내집을 가질 것인가, 렌트를 할 것인가의 사이에서 고민하시는 분들은 
연락주시기 바랍니다. 

얼마나 세이빙이 가능한지 함께 계산해 보는 것도 좋은 방법이라고 생각합니다.

What is My Home Worth? 

*오아후 주택 구입 혹은 판매
*카카아코 지역  콘도 프로젝트 분양문의
*하와이 상업용 투자 부동산
* 와이키키 호텔식 콘도
* 하와이 일반 주거용 콘도 매매


하와이 부동산 매물에 대해 궁금하십니까?


에이미 김에게 문의해 주세요.

808-561-3050



2014년 10월 5일 일요일

하와이 부동산 현황(2014년 8월말 기준)

하와이 부동산 매매 중간가 그래프 (1987년~2014년)  
(Blue-단독주택/Red-콘도)



 2014년 8월말 집계를 보면 전년도 동월대비 단독주택의 중간가는 $650,000로 2.3% 하락하였고, 
콘도의 경우 $350,000로 전년도와 동일한 수준으로 나타났습니다.
8월말의 집계는 마켓이 일시적으로 하락하는 것 처럼 보이긴 하지만 1987년도 이후의 마켓 중간가 그래프에서 보이는 것 처럼 하와이의 부동산 시장은 물결 모양으로 꾸준하게 상승하고 있음을 알 수 있습니다.
하와이 부동산 시장의 특성은 단 기간의 급상승이나 급하락이 배재된 안정적인 시장으로 짧은 기간의 특수를 바라는 투자는 아니라고 생각합니다.
5-6년 이상의 투자를 생각하는 분들에게는 안성 맞춤인 안정적 투자가 될 것입니다.




하와이 부동산 투자를 생각하십니까?
에이미 김이 도와드립니다.
808-561-3050

2014년 10월 2일 목요일

와이키키 하루에 커피숍 개봉박두(Waikiki Harue Coffee Shop Coming Soon)


Waikiki HARUE coffee shop Coming Soon!
               1911 Kalakaua Ave. #B Honolulu HI 96815
사진에 보이는 이전 청담동 하루에의 입구를 그대로 재현할 예정
이전의 청담동 개츠비로 알려진 뉴욕 사업가 C모씨가 청담동의 커피숍 하루에를 그대로 와이키키로 옮겨와 와이키키 하루에로 거듭날 예정입니다.
이 커피숍 자리는 이전에 와이키키의 Eggs & Things 식당으로도 유명했던 자리로  관광객들이 줄을 서서 기다리던 자리이기도 합니다.
가게 자리는 물론 제가 렌트를 낸 것으로, 좁은 와이키키 바닥에 이런 명성있는 커피숍이 들어서게 되어 상당히 기대가 큽니다.
천정 인테리어도 동일함
지금 현재 계속 공사가 진행중이며, 청담동 하루에의 인터리어를                                                       모두 그대로 가져와서 재현하는 
 것이라 아주 좋은 모습이 나오지 않을까 생각합니다.
C씨에 의하면 인테리어는 모두 수공으로 천정이나 벽화는 모두 손으로 그린 것이라고 합니다.
그 가치만 해도 백만불이 넘는 인터리어가 됩니다.
가게는 화장실, 주방,카운터 등 모두 새롭게 재 배치되고 있고, 사진에서 보이는 청담동 하루에의 장식들도 모두 그대로 재사용되어 집니다.
인기 연예인들이 많이 찾았던 그 하루에가 하와이에서 문을 
벽화도 그대로 재생
열면 또다시 인기몰이를 할 것 같습니다.
예상 오픈은 11월 쯤 될 것 같다고 하는데 현재 한창 공사중입니다.
제빵사가 있어서 프레시한 빵을 매일 구워낼 것이고, 브랙퍼스트, 런치, 디너 모두 가능한 장소가 될 것입니다.
와인과 커피가 공존하는 만남의 장소, 스타벅스나 맥도널 이외에는 갈 곳이 없었던 하와이에 신선한 느낌으로 다가옵니다.

전체적으로 유러피안 커피숍의 분위기.




하와이 부동산 매매를 원하십니까?
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aimee.hawaii@gmail.com

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모든 문의는 에이미 김(R)에게

2014년 9월 30일 화요일

에바비치 타운하우스. 에스크로 진행 중

현재 에스크로 진행 중인 Ke Aina Kai Townhome 3BD/2BA/2PK 타운하우스
오늘은 오아후 섬 서쪽에 위치한 Ewa Beach 타운에 대해 소개할까합니다.
하와이를 방문하시는 분들이 의아해 하는 것 중 하나가 하와이에서는 동.서남.북.이란 단어를 잘 사용하지 않는다는 것입니다. 대신에 호놀룰루시를 중심으로해서 Diamond Head side(다이어몬드 헤드 쪽,동쪽), Makai Side(바다쪽, 남쪽), Mauka side(산쪽, 북쪽), Ewa Side(서쪽)등으로 표현합니다. 
에바비치 타운은 호놀룰루 공항에서 약 20분간 서쪽으로 달리면 나타나는 평원의 주택지역으로 대부분의 주택들이 1990년대 이후에 지어졌고, 아직도 계속적으로 프로젝트들이 이곳저곳에서 진행 중인 신도시입니다.
오아후 섬의 주택 중간가가 65만불인데 비해, 에바지역은 단독주택매매 중간가가 $522,980로 바이어에겐 상당히 가격적으로 매력이 있는 지역입니다.
더구나 신흥주택지역으로 전기선들이 모두 언더그라운드에 설치되어 있습니다.

단독주택이 가격대는 50-60만불대,  2-3 베드룸 타운하우스는 약 40만불대로 
젊은 부부의 first home으로 가격면이나, 주택의 구조상 각광을 받고 있습니다.
현재 에스크로에 들어있는 Ke Aina Kai Townhome은 3베드룸, 2 욕실의 실내 공간이 약 1000 스퀘어피트의 타운하우스로 아담한 정원과 차 두대 사이즈의 가라지가 있는 예쁜 집입니다.
월 관리비는 $439이며, 상하수도와 공동 구역 관리비를 포함합니다.
피심플로 매물의 희망가격은 $399,000 이고 아직 에스크로 진행중이라 매매가격은 클로징하면  밝힐 수 있습니다.
에바비치 타운은 골프장이 많이 인근해 있고, 와이킬레 샤핑센터, 카폴레이 시가 가깝습니다. 은퇴후 도심에서 벗어나 좀 여유롭게 살려고 하는 층, 재택근무, 군인 가족, 공무원 등에 권유드리는 주택지역입니다.

***********이 주택은 2014년 10월 30일 $383,000으로 매매완료되었습니다.*************

오아후 섬 부동산에 관한 문의는 
에이미 김에게
 808-561-3050
aimee.hawaii@gmail.com

하와이 부동산, 주택 , 콘도, 대지 매매,
  하와이 새 콘도 프로젝트 분양 문의
  하와이 렌트 관리
               하와이  E-2 비자용 사업체, 스몰 비지네스 
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