2015년 3월 19일 목요일

오바마 측근 카일루아 주택 구입

오바마 측근 카일루아 주택 구입 

















3월 19일 자 PBN(Pacific Business News)의 보도에 의하면, 며칠전 3 에이커(3,739평)의 대지를 가진 카일루아의 한 주택이 오바마 대통령의 최측근인 Chicago Entity에 의해 8천 7백만불에 구매되었다고 합니다.
 The three-acre estate in the East Oahu community of Waimanalo was sold for $8.7 million to a Chicago entity with close ties to President Barack Obama.



이 지역은 오아후 섬 동쪽의 카일루아 라니카이 해변에서 조금 더 아래로 내려와 Sea Life Park사이에 위치한 한적한 시골 바닷가 지역으로 하와이의 로컬 지역입니다.

구매자가 오바마 대통령의 최측근이라고 알려지자, 순식간에 오바마 대통령이 구입했다고 전 하와이가 떠들썩했었습니다.
루 뒤 오바마 대통령은 이 구매와 상관없다고 이를 정정하는 보도가 있었습니다.
Martin Nesbitt, a Chicago businessman and President Barack Obama’s close friend, has been confirmed as the buyer of Hawaii beachfront estate known as the home of Tom Selleck’s 1980s television character “Magnum P.I.”  Seth Madorsky, a partner of Chicago-based Katten Muchin Rosenman LLP, who represented Nesbitt and his wife, Anita Blanchard, in the $8.7 million sale, confirmed the sale to PBN.

리스팅을 맡은 List Sotheby사의 에이전트는 이 바이어의 이름을 밝히지 않고, 하와이와 강한 유대관계를 가진  하와이의 로컬이라고만 밝히고 있습니다. 


she said the buyer is “a kamaaina with strong ties to Hawaii who appreciates the property’s rich heritage and seems intent on maintaining the estate as one parcel.”

어쨌든 오바마 대통령의 카일루아 비치사랑은 세계적으로 유명합니다.
대통령 재임 기간 동안 카일루아 비치에서 해마다 휴가를 보내는 오바마 대통령이 머무르는 별장은 사실상 오바마 대통령의 소유가 아니라 별장용 배케이션 렌탈 저택입니다.

수행원이 많아 방이 많은 (약 15개 이상)의 저택들을 임대해서 사용했는데, 최근 그중 한 저택이 마켓에 약 천만불대 가격의 매물로 나온적도 있었습니다.

이번에 구매한 와이마날로 해변가에 위치한 저택은 규모상 3에이커의 큰 대지와 11.054스퀘어피트(315평)의 실내사이즈의 주택인데 사실상 3동의 건물로 나누어 져 있다고 합니다.
1933년도의 오래된 건물로 게이트가 있고, 연못, 테니스코트, 보트 하우스가 있다고 합니다.


사진상으로 볼때, 주택의 컨디션은 그다지 좋아보이지는 않습니다.

 이 주택은 아마 앞으로 리모델링과 업그레이드를 많이 필요로 할 것 같습니다.

주택을 둘러싼 주변의 아름다운 경관을 감상하시기 바랍니다.







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2015년 3월 5일 목요일

오피스 새 리스팅: 와이알라에 골프장 인접 저택

와이알라에 골프장 인접저택
$5,888,000 (FS)
5BD/4.5BA
951 Waiholo St Honolulu


 Luxury and superb estate fronting the 11th fairway of the world-renowned Waialae Golf Course, features single level 5 BR/4.5BA on a vast expanse of over 15,700 sqft of land. Private patio adorn 4 of the bedrooms to enjoy inside and outside living, surrounded by tropical landscaping. Recently renovated master suite, and the Great room over Kempis wood flooring to high ceilings with tropical ceiling fans enhance this peaceful serenity setting. Outdoor covered patio and pool cabana are perfect for entertainment. Less than 1 mile to Kahala Mall, easy access to H-1 Freeway and minutes to Waikiki.

해마다 소니 오픈이 열리는 세계적으로 유명한 카할라의 와이알라에 골프코스의 11번 페어웨이가 바로 저택의 앞마당으로 바로 연결되어 있는 대 저택이 마켓에 출시되었습니다.
15,700 스퀘어피트의 평평한 대지에 4,244 스퀘어피트 사이즈의 실내및 발코니, 온실, 마스터 베드룸을 비롯한 5개의 방과 4.5개의 욕실을 갖춘 이 저택은 열대의 아름다운 정원조경으로 둘러싸여 있습니다. 충분한 휴식을 즐길 수 있는 트로피칼 파티오, 수영장, 바베큐를 즐길수 있는 이 저택에서 최근 150명의 유명 인사들을 초청해 파티를 했다고 하는데, 그 규모를 가히 짐작할 수 있겠습니다.
카할라 몰 까지는 1마일 정도의 거리이며, H-1 하이웨이 진입로도 가깝습니다.
바다 접근성이 아주 좋습니다.

희망 매매가격은 $5,888,000 입니다.
Private showing이 가능하니, 관심 있으신 분은 에이미 김에게 연락 주시기 바랍니다.       aimee.hawaii@gmail.com/ (808)561-3050





















 































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2015년 2월 27일 금요일

주택 판매의 노하우

주택 판매


자녀들이 모두 성장해 출가 하거나 다른 주에 좋은 일자리가 생겨서 집을 팔아야 할 상황이 생겼습니다. 이런 상황에 많은 주택 소유자들은 어디서부터 무엇을 어떻게 시작해야 하는지 난감해 하고, 그들의 궁금증에 대한 답변을 어디서 구해야 할지 몰라 답답해 합니다. 우선 부동산 시장 흐름 파악부터 판매 거래 종료까지의 부동산 매매 절차를 단계별로 조사하고 검토하는 것이 중요합니다.



현재의 부동산 시장의 동향 파악하기

주택 판매 가격 책정과 브로커 선택을고려하기 전에, 일반적으로 현재 지역 부동산 시장의 흐름에 주목해야 합니다. 이것은 주택 판매시 최적의 타이밍을 결정하는 데 도움이 됩니다.
주로 부동산 구매는 매년 4 월에서 5 월 사이에 급증 하다가7월에 절정에 이르고, 가을에 들어서면서 서서히 줄어듭니다. 일반적으로 바이어들은 따뜻하고 온화한 날씨에 집을 구매 하길 원하며, 특히 어린 자녀를 둔 가정에서는 학교 일정에 방해가 되지 않는 여름에 이사를 계획 합니다. 세금 환불 또한 부동산 구매 급증에 한 몫을 합니다. 반면에 11월과 12월은 부동산 비수기 입니다. 그러나 리스팅 수가 적기 때문에 셀러 입장에서는 경쟁을 피할 수 있어 좋은 딜을 거둘 수 있습니다.
부동산 판매의 시기 결정 보다 중요한 것은 부동산 판매로 인한 이익 또는 손실을 확인하는 것입니다. 고객님의 모기지 상황은 어떠합니까? 고객님이 구입했던 가격 보다 더 높은 가격으로 또는 현재 가지고 있는 빚보다 더 높은 가격으로 주택을 팔 수 있습니까? 고객님은 효율적인 에스크로 전략 및 사후 판매 계획을 세워야 합니다. 예를 들어, 판매 후 집을 구매 할 것인지 아니면 임대를 할 것인지, 또한 그것에 대한 예산이 어떻게 되는지 알아 봐야 합니다. 부동산 구매와 임대는 재정적으로 큰 차이가 있으므로 각각 예산을 세워 고객님에게 재정적으로 어떤 것이 적합한지 결정 하고, 구매할 주택의 가격 또는 월 임대료에 따라 고객님의 부동산 판매 전략을 세우십시오.


부동산 중개업자 찾기


부동산 에이전트 및 브로커는 주택 가격 책정뿐만 아니라 부동산 시장에 주택 광고와 판매 협상 과정에서 매우 중요한 역할을 합니다. 지역 전문성, 수수료 비용과 함께 그들의 특정 마케팅 계획을 알아보기 위해 많은 에이전트와 브로커를 만나 보십시오.
부동산 에이전트가 수수료는 싸지만 그 지역에 친숙하지 않은 에이전트 일수 있습니다. 고객님에게 중요한 사항이 무엇인지 확인하시고 그 사항에 맞는 에이전트를 찾기 위해 많은 에이전트를 면접하시고 신중히 선택하십시오.


홈 스테이징


매물은 부동산 시장에 나와있는 동안 항상 깨끗하고 잘 정돈 되어 있어야 합니다. 잔디밭뿐만 아니라 측면과 뒷마당도 깨끗히 손질 되어있는지 확인하십시오. 방해 없이 바이어에게 집중할 수 있도록 가능한 집 뷰잉은 가족 구성원이 없을 때 하십시오. 모든 방들은 깨끗하고 깔끔하게 유지 하고, 개인적인 소장품은 처리 하는 것이 좋습니다. 잠재적인 바이어가 남의 집처럼 느끼지 않도록 하는 것이 중요합니다.
"홈 스테이징"은 집의 가장 매력적인 부분을 강조하여 집의 가치를 올리는 과정입니다. 많은 시간과 노력 없이 몇 가지 팁과 적은 비용으로 잠재적인 바이어에게 좋은 인상을 심어 줄 수 있습니다.
홈 스테이지에 가장 중점을 둬야 할 부분은 룸 사이즈 입니다. 잡다한 가구가 많을 수록 공간을 산만하게 하고 좁아 보이게 합니다. 공간은 최대한 오픈 되고 넓게 보이게 가구를 배치 하십시오.  전문적인 인테리어 디자이너 없이 단지 합리적인 가구 배치만으로도 충분히 바이어에게 좋은 인상을 심어 줄 수 있습니다.
채광과 조명은 홈 스테이지에 빠지지 않은 중요한 요소입니다. 약간의 햇빛이 공간을 매력적으로 보이게 할 수 있기 때문에 대형 창문이 있는 방은 항상 먼저 보여지는게 좋습니다. 빛이 들어오지 않은 지하실 같은 곳에는 적절한 조명시설을 설치 해 아늑한 분위기를 만들어 보십시오. 벽에 좋은 그림이나 사진을 거실 경우, 스포트라이트를 이용하면 부드러운 빛으로 그림 돋보이게 할 수 있습니다.
페인트 칠은 또한 짧은 기간에 최소의 비용으로 인테리어 효과를 향상시킬 수 있습니다. 그런 이유로 종종 집주인이 세입자가 들어오기 전에 벽에 생긴 흠이나 더러운 오물을 가리기 위해 페이트 칠을 합니다. 실내 페인트 색은 너무 튀는 색상보다 부드러운 뉴트럴 색 계통이 좋습니다.
또한 바닥, 싱크대, 타일 표면이 깨끗한 지 확인하는 것이 좋습니다. 그라우트는 종종 시간이 지나면서 먼지가 축적되어 색상이 어두워 질 수 있습니다. 스펀지나 빳빳한 솔에 부엌 또는 욕실용 세척제를 묻혀 문질러 주면 말끔히 닦아 낼 수 있습니다. 나무 바닥의 경우, 머피와 같은 나무 바닥 전용비누를 이용해 바닥의 흠이나 결함을 가리고 광택이 나게 하십시오.
홈 스테이징에 대한 전문적인 견해가 필요하시면, 부동산 중개인에 문의하십시오.


오퍼 받기


셀러가 한건 이상의 오퍼(복수 오퍼)를 받았습니다. 셀러가 바이어의 오퍼를 수락하기 전에 고려해야 할 점은 무엇일까요?
제시된 오퍼에 셀러가 선택할 수 있는 옵션은 세 가지가 있습니다. 오퍼를 바로 수락 또는 거절 하거나, 재 오퍼 (카운터 오퍼)를 하는 것입니다. 제시된 오퍼가 원하는 조건을 모두 충족하고 좋은 가격이라면, 오퍼를 바로 수락하는것이 좋습니다. 이에 대해 관련 상담이나 바이어에 대한 배경 정보가 궁금하시면 부동산 에이전트에게 문의하십시오.
카운터 오퍼를 제시하는 과정은, 특히 싱글 바이어만이 있는 경우, 최대한 주의를 요구하는 과정 입니다. 주택 판매 가격을 현재의 부동산 시장 감정가로 협상 없이 낮은 가격에 제시 할 수 도 있습니다. 물론, 셀러가 손해를 보는 판매를 원하지 않겠지만, 더 나은 오퍼를 위해 몇 주 또는 몇 달을 기다려야 할 수도 있습니다.
집의 특정 부분을 업그레이드 할 의도를 밝혀 카운터 오퍼에 높은 요구 가격을 제시 할 수 있습니다. 예를 들어, 부엌 리 모델 비용이 2만불 이라고 하면, 셀러가 투자한 시간과 노력의 댓가로 만불을 더하여 총 3만불정도 올려 받을 수 있습니다. 부엌 업그레이드로 셀러는 총 만불의 이익을 얻을 수 있습니다.
셀러가 바이어의 오퍼를 거부 할 경우에는 그 이유를 명기해야합니다. 그 이유는 잠재적인 바이어를 자극하여 더 좋은 오퍼를 받을 수 있는 기회가 될 수 있기 때문입니다.


마감 및 최종 단계


셀러가 오퍼를 수락 하면 계약서에 모든 조건과 발생할 수 있는 사항에 대해 명시하고 서명하게 됩니다. 일단 오퍼를 받아 들일 의사가 전달되면, 셀러와 바이어 모두는 에스크로 라는 기간을 접하게 되고, 이 기간동안 돈을 전송하고, 검사 및 판매에 관련된 기타 세부 사항을 조정해야합니다. 오퍼 수락과 입주의 사이의 기간은 보통 30 ~ 90 일입니다.
첫 번째 단계로는, 거래의 모든 당사자가 동의하는 임시 마감 날짜를 잡아야 합니다. 이 날은 집 열쇠와 증서가 소유권과 같이 이전 되는 날 입니다. 일반적으로, 3~5 주정도 소요됩니다.
거래가 성사가 되지 않은 경우를 대비하여 예방 조치가 필요합니다. 잠재적인 바이어에게 받은 계약금은 에스크로 계좌에 에스크로 담당자의 의해 보관 됩니다. 일부 지역에서는 부동산 에이전트가 계약금을 보관 할 수 도 있습니다. 또한 주택의 소유권을 검색하고 유치권, 재산권 청구 등 모든 소유권 문제를 식별하기 위해 소유권 보험 회사가 꼭 필요합니다.
융자 기관은 구매 계약과 같은 중요한 재무 문서의 사본을 보관 하고 신용 기록과 대출 사전 승인을 확인 합니다.
판매 마감 바로 전 단계로, 바이어는 마지막 주택 인스펙션을 할 수 있습니다. 집을 소유하기 전에 집에 문제가 있는지, 모든 수리가 원하던 대로 되어 있는지를 최종 점검 할 수 있습니다. 점검이 끝나면 계약을 마감할 시간 입니다.
최종 미팅에서, 셀러는 모든 서류에 서명하고, 주택을 판매하는 과정에서 축적 된 비용을 지불해야합니다. 서류로는 보증 증서, 개인 진술서, 판매 명세서, 부동산 가치 인증서(C.R.V.) 및 수익금의 수표가 있고, 지불해야 할 비용으로는 에이전트 / 브로커 수수료, 변호사 또는 에스크로 담당자 /에스크로 회사 수수료, 소유권 보증 보험 수수료 그리고 법적 수수료 등 이 있습니다.

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2015년 2월 19일 목요일

최근 매매 사례 (2015년 2월)

1.  내집 마련 케이스
 2BD/2BA/2PK
피심플 $280,000에 매매완료



최근 에바비치의 3층 콘도 플로젝트인 SunRise condod의 2베드룸 유닛이 $280,000에 매매 완료되었습니다.
1993년 지어진 이 저층콘도는 실내 면적 811스퀘어피트의 방2 욕실2 파킹2의 아담한 유닛입니다.
관리비는 월$355, 부동산세가 월$73로 부담이없고 시내에서 H-1 프리웨이를 통해 약 40분간의 거리입니다.
호놀룰루 시내에선 이 정도 사이즈의 콘도라면 약 50-60만불 정도의 예산이 들것입니다.
제 고객 께서는 First Home Buyer로 5%의 다운페이로 한달 약 $1,500정도의 모게지 페이먼트로 이 집을 구매하셨습니다.
이 정도 규모의 렌트 비는 오아후 섬에서 약 $1,800-$2,000 정도 되리라 생각합니다.
렌트를 할 것인가, 살것인가 망설이는 바이어께서는 일단 융자 오피서와 상담해 보시는 것이 상당히 중요하다고 생각합니다.
융자가 가능하다면, First home owner가 받는 세금혜택을 고려해 볼때, 절대적으로 주택을 구매하는 것이 유리하기 때문입니다.

*******************************************************************************
2. 투자매물 케이스
 와이키키 로얄알로하 콘도
2BD/1BA/0PK
리스홀드 
$173,000에 매매완료

맥컬리 스트릿에서 와이키키로 들어오는 길목에 자리 잡은 로얄알로하 빌딩은 실내면적 674스퀘어피트 라나이 50 스퀘어피트의 아담한 사이즈로 와이키키에서 작은 규모의 2베드룸을 찾는 투자자들에겐 렌탈 프로퍼티로 상당히 인기가 있습니다.
리스홀드 프로퍼티로 2042년까지 리스가 유효하며, 관리비 $488(케이블,온수, 상하수도 포함), 리스렌트비 $360, 부동산세가 월$79입니다.
월 예상 렌트 인컴은 $1,700(장기일 경우) 에서 약 $3,000(단기의 경우) 예상됩니다.
파킹은 포함되어있지 않습니다.

$173,000 투자에 월 인컴을 최저 $1,700으로 볼때, 월 관리비와 리스비 부동산세를 감안하면, 한달에 $773의 순수입이 나옵니다.
일년이면 $9,276, 이것을 총투자비로 나누면 
$9,276/$173,000=0.005361. 
CAP Rate 5.36%인 투자 매물입니다.

순수하게 렌탈 투자수익을 생가하시는 분들에게는 때로 피심플 매물보다 리스홀드 매물이 더 매력있기도 합니다.
리스 렌트비는 세금보고시에 deductible expense가 되기 때문입니다.

하와이에 내집 마련을 굼꾸시는 분들,
투자매물을 생각하시는 분들
모두에게 에이미 김은 최선을 다합니다.
Aimee Siton Kim(R)
(808)561-3050












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2015년 1월 31일 토요일

에이미의 하와이 부동산/리스홀드 매물에 관한 Q&A

리스홀드(Lease Hold)에 관하여.


리스홀드는 하와이의 매물을 서치하던 많은 고객들이 많이 혼동하고 

이해하기 어려운 개념입니다.   

리스홀드는 토지 임대권, 혹은 차지권부라고 합니다.

토지의 주인이 따로 있다는  말입니다. 

일정 기간동안 토지를 사용하고, 매매하고 세를 놓을 수도 있고,

건물을 짓거나 경작할 수 있는 권리입니다.

30년, 50년 등 이 기간이 끝나면 원 소유주에게 돌아가는 것이 리스홀드 입니다.

땅에 집착을 하는 한국인들에게는, 땅의 주인이 따로 있고 일정 기간 

그 땅을 사용하여 빌딩도 짓고, 매매, 렌트, 상속 등을 한다는 리스홀드는 

무척 생소하고 무언가 손해보는 느낌이 아닌가 합니다.

사람들은 영원한 나의 소유를 선호합니다. 

완전 소유권, 이것을 부동산 용어로 Fee Simple 이라고 합니다.

미국 본토 사람들도 하와이의 리스홀드 에 대해 이해하지 못하는 경우가 

많이 있습니다.

하와이의 땅은 원래 하와이 왕국의 소유였다가, 1959년 미국의 주가 되었습니다.

39%의 땅이 하와이 주정부와 시의 땅입니다. 

24%의 땅은 6 주인의 것으로 

하와이언 왕족의 소유지, 교회, 학교, 은행등 의 소유입니다.

많은 호텔, 오피스 빌딩, 콘도들이 이 단체의 소유로 리스홀드입니다.

땅의 주인을 Lessor 라고 합니다.

 나머지 37%가 일반 개인이 소유하고 매매하는 완전 소유권의 땅입니다.

그러면 A라는 콘도가 리스홀드 인데, 이 콘도를 소유한 사람의 권리와 의무는 어떻게 될까요?

다음은 많은 분들이 리스홀드에 관련해 궁금해 하시는 내용을 간추려 보았습니다.

1. 같은 콘도내에서도 리스홀드와 피심플이 존재하나요? 

아니면 빌딩별로 구분되나요?

---빌딩마다 다릅니다. 

예를 들어 리스홀드 콘도중 Discovery Bay 콘도는 빌딩 전체가 다 리스홀드입니다.
 
Lessor(땅주인)는 여러 단체 입니다. 

현재 콘도의 주인 자치회에서 땅을 사려고 노력하고 있고 

전체의 60%는 땅 주인으로 부터 구입하였습니다. 

하지만 아직 일부 땅주인이 동의 하지 않아 게속 네고 중입니다.

자치회(Association)에서 100% 땅을 구매한 다음 

개개 유닛의 오너에게 fee를 팔 것입니다. 

하지만 현재로선 아무런 개런티는 없는 상황입니다.

Waipuna 콘도의 경우는 섞여 있습니다. 

땅을 파는 것을 Fee라고 하는데, 대부분의 유닛들이 Fee Simple로 전환했고, 

다만 몇개의 유닛만 리스홀드로 남았습니다.

이런 경우, 리스홀드로 샀다가 나중에 Fee를 사서 Fee Simple로 바꿀수 있습니다.

Century Center 빌딩도 Fee를 살 수 있습니다.

2. 리스홀드 물건은 남은 임대기간에 의해 가격이 결정 되나요?

---대략 그렿습니다만 특별한 공식은 없고, 

마켓의 비슷한 물건에 따라 경쟁가격이 결정됩니다.

3. 동일한물건을 전제로 리스홀드는 피심플에비해 프라이스는 몇%정도 되나요?

---글쎄요, %로 결정하는 문제는 아닙니다.  

일단 정부 고시가격(Tax assessment Value)를 보시면 유닛의 땅값이 

별도로 분리되어 있는데, 마켓의 상황에 따라 다릅니다.

또 리스의 남은 기간에 따라 전혀 다릅니다. 

30년 이상의 리스가 남아 있으면 은행의 융자도 쉽게 이루어 지기 때문에 

밸류가 높다고 보시면 됩니다. 

하지만 20년에서 30년이 남은 경우는 30년의 융자는 불가능하고, 

15년의 융자만 가능하므로 그만큼 가치가 낮아 지게되겠지요. 

리스 기간이 10년 전후로 남았다면, 매물의 가치를 결정할때 10년 동안 

총 렌트비용 보다싸다면 가치가 있겠지요.

예를 들어 어떤 사람이 한달에 $1,000 로 렌트를 해서 10년을 산다고 가정했을 때,

 총 렌트비 가$120,000입니다. 

같은 유닛을 리스홀드로 $50,000 정도에 산다면, 관리비와 리스비를 내고, 

10년 후에 손을 털고 나간다고 하더라도 렌트로 사는 것 보다는 이득이지요. 

홈 오너로서 리스 비용에 관련해 세금의 공제 혜택을 가집니다. 

리스 계약 말기에  리스가 갱신 될 가능성도 있습니다.

최근 와이키키의 Kalia Inc콘도의 경우, 

리스 말기에 $15,000-$30,000정도로 거래 되다가,

30년 리스가 추가되면서, 1베드룸이 10만불대, 2베드룸이 17만불 대로 

거래되고 있습니다.

또 리스 말기에 Fee를 파는 경우도 있습니다. 

Fee를 사면 완전 소유권인 Fee Simple로 전환 되지요.


4. 동일한물건을 전제로 전액지불로 매입할경우 

리스홀드와 피심플의 유지관리비(관리비,세금등)에 차이가 있나요?

--- 유지관리비는 동일하지만, 

리스홀드의 경우 Current monthly Lease Rent가 있습니다.

이것이 땅을 빌려쓰는 렌트비입니다. 

이 비용은 세금보고 시에 Tax Deductible입니다.

따라서 투자용으로 사서 렌트를 놓는 경우는 좋은 물건을 싸게 사서 

좋은 렌트 수입을 받고, 세금감면을 받는 목적으로 흔히 사용합니다.

5. 하와이에 체류하지않는 기간에 렌트할경우 어느쪽이 어떻게 유리한가요?

---아무래도 같은 가격의 매물이라면 리스홀드 물건이 질이 좋으니까 

당연히 렌트를 잘 받을 수 있습니다. 

6. 나중에 매매할경우 어느쪽의 수요가 많나요?

---리스 기간이 20년 이상 남은 물건은 별 어려움은 없습니다.

디스커버리 베이나 와이푸나 빌딩은 리스홀드라 하더라도 

상당히 인기있는 매물입니다.

7. 리스홀드는 시간이 지날수록,즉 잔여임대기간이 줄어들수록 가격이 떨어지나요?

--- 그렇습니다. 잔여기간이 20년 미만이면, 우선 은행 융자가 되지 않고 

캐시로만 딜이 가능합니다. 

하지만 그나름대로 와이키키는 이런 딜을 원하는 수요자도 많습니다.

8. 물건개요에 계약임대기간과 잔여임대기간을 알수있나요?

--- 물론입니다. 

포탈 사이트의 매물정보에 보시면 왼쪽하단에 명기되어 있습니다.

Lse Until Yr(Lease Until year): 현재의 리스렌트가 몇년까지 

Lse Rg Date(Lease Regenerate Date): 리스 갱신일

Lse Exp Yr(Lease Expire year): 리스 만료일

Cur Mn Lse/Yr(Current Monthly Lease/Year): 현재의 리스비/몇년도 까지

Fee Purchase:땅을 사는 비용

9. 매매시마다 계약기간이 갱신되나요? 잔여기간이 승계되나요?

---아닙니다. 리스는 정해져있고 인수하는 사람이 승계하는 조건입니다.

리스 계약서에 언제 갱신한다고 정해져 있으면 그대로 갱신되지만, 

리스비는 얼마라고 명시되어 있지 않습니다. 

그때의 마켓에 따라 다릅니다. 일반적으로 리스를 처음 줄때 50년으로 

시작해서 매 10년마다 갱신하는 예가 많습니다.

10. 리스홀드는 토지소유자는 따로있지만 건물소유자는 매수자인가요? 

수선유지의무는 매수자가 지나요?

---땅의 소유만 없을 뿐이지 리스건물이나 유닛을 소유한 사람은 

모든 세금이나 수선유지에 대한 책임이 있습니다. 

유산으로 넘길 수도 있고 매매도 가능합니다.

11. 리스홀드는 만약 토지임차기간이 만료된다면 

건물소유를 토지소유자한테 넘기는 개념 인가요?

---대부분의 경우 기스 기간이 막바지에 다다르기 전에 

땅주인인 단체에서 Fee를 팔 것인지, 아니면 새로 리스를 줄것인지 

결정해서 공시합니다.

빈손으로 나가는 경우는 드물지만, 아무것도 개런티할 수는 없습니다.

빌딩에 따라 그 단체가 자금이 필요하면 일정기간 동안 마켓 조사를 거쳐 

Fee를 결정해서 팔기도 합니다.


어떤 빌딩은 최근에 새롭게 50년 리스를 허락했고, 

또 카할라의 바닷가앞, 골프장을 끼고있는 콘도는 앞으로 리스가 만기가 되면 

카할라 호텔에 양도한다고 합니다. 

이경우는 땅주인에게 돌려주고 나가는 경우가 되겠습니다.



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808-561-3050
aimee.hawaii@gmail.com

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모든 문의는 에이미 김(R)에게

2015년 1월 15일 목요일

Kissaten Coffee Shop and Bar 매매 완료

Kissaten Waterfront Plaza Sold to Japanese Owner.
Aka Kitchen, Japanese restaurant and Sake Bar will Open soon.


 알라모아나 블루버드의 워터프론트 플라자 는 Resaturant Row로 불리우는 유명한 상가 빌딩입니다. 이곳에는 로컬 사회에서 유명한 Ruth's Chris Steak House와 일본식 야키니쿠 전문점인 Hiroshi 등이 입주해 있습니다. 이중 Kissaten(일본어로 찻집)은 하와이 로컬사회에서 인기있던 카페테리아 음식점이었는데, 최근 일본인 오너에게 매매되었습니다. 물론 제 고객님이지요^^
이 식당은 앞으로 일본식 가정식 요리와 사케 레스토랑으로 거듭날 것입니다.
메인세프는 일본 동경에서 Big Mama Yoko로 유명했던 Yoko 씨가 일본식 가정요리를 손보일 것이라 기대가 큽니다.
빅마마 요코는 일본에서는 많은 연예인 고객들을 확보하고 있다고 합니다.

하와이에 워낙 덩치가 큰 사람이 많아 빅마마가 프티트 마마가 되어버린 웃지못할 에피소드...
그래서 상호명도 Big Mama에서 Aka Kitchen으로 변경되었답니다.
Aka 라는 단어는 흔히 Red라고 생각하기 쉽지만 한자로 '신선한 물'이란 뜻이라고 합니다. Aqua랑 비슷하네요.

최신 주방시설과 와인카운터만 약 1500 스퀘어 피트 정도 되고, Open Cafe Style로 야외의 지정 오픈 석이 약 70석이 되는 꽤 큰 규모의 식당입니다.
2월 중순 부터 당분간은 브런치와 점심 위주로 오프닝을 할 예정이며, 5월에 들어가 본격적으로 디너까지 영업예정입니다.

제 고객은 이 비지네스로 소액투자자 비자(E-2 Visa)를 발급받을 예정입니다.

오늘은 E-2 비자 이야기를 좀해볼까요?

물론 E-2 비자를 받으면 Key Employee도 일본에서 초청해 올 수 있습니다. 
E-2 비자는 큰 자본이 들지 않으며, 작은 투자로 미국에 합법적으로 거주하고 경제활동을 할 수 있는 장점이 있습니다.
개인에게 주는 비자가 아니라 만약 사업체를 클로즈 한다든가 매매하면 곧 말소가 됩니다.
많은 분들이 E-2로 비지네스를 시작해서 비지네스를 키워 확장하거나 분점을 낸다든지 하여 총 투자액수가 100만불이 넘게되면 영주권으로 바꾸기도 합니다.
영주권을 위해 전혀 모르는 사업에 많은 돈을 투자했다가 낙심하는 것 보다 훨씬 안전하고 확실한 방법이지요.

E-2 비자로 미국에서 거주하시며 경제활동을 하게되면. 소셜 시큐리티 넘버(주민번호)가 나오고, 아울러 세금 보고도 하게 됩니다.
자녀들은 공립학교에 무료로 다닐 수 있고,
배우자가 같은 사업체에서 일하기 원치않을 때는 다른 직업을 가져도 무방합니다.


주소는 500 Ala Moana Blvd, #5G, Honolulu HI 96813.
건물의 손님 파킹은 식당을 이용하는 손님에게는 2시간 30분 무료 파킹입니다.

E-2 비자의 조건에 얼마까지라고 액수는 정해져 있지 않습니다. 하지만, 이민국에서 보는 조건 중의 하나는 외국인에게 E-2 비자를 주었을 때, 어느 정도의 고용을 창출해 미국의 실업률을 낮추는 데 이바지 하기를 원합니다.
물론 세금도 목적의 하나입니다.

비자를 발급받는 사업체가 영세규모의 가족단위인 가게(예를 들어 리커 스토어)인 경우, 비자 발급을 거부 당합니다.
식당의 경우종업원은 두어명 두면 별로 어렵지 않아 보입니다.

Aka Kitchen 의 경우 식당 매매에 약 한달 반 정도 소요 되었습니다.
바이어와 셀러의 계약 이외에 건물주에게 동의를 받아 리스를 양도 받는 데 시간이 제법 소요 됩니다.
로컬 건물주들은 외국에서 들어오는 테넌트의 경우 상당히 까다롭게 심사를 하고 많은 보증을 요구합니다. 이민 전문 변호사가 개입이 되고, 이런저런 서류심사로 가까스로 리스를 얻어냈습니다.


매매가 끝난 시점에서 부터 E-2 비자 신청에 들어 갑니다. 소요시간은 약 3개월입니다.
금년 4월 초순이면 5년 짜리 비자가 나올 것으로 예상됩니다. 그때까지는 당분간 로컬 매니저가 운영을 할 것입니다.
비자는 사업체를 하는 동안 계속적으로 갱신 가능합니다.


 하와이에서 새로운 사업을 꿈꾸시는 분들
에이미 김에게 문의해 주시기 바랍니다.
여러분의 꿈이 현실이 되도록 도와드리겠습니다.
첫 스텝이 중요합니다.
What is My Home Worth? 
*오아후 주택 구입 혹은 판매
*카카아코 지역  콘도 프로젝트 분양문의
*하와이 상업용 투자 부동산
* 와이키키 호텔식 콘도
* 하와이 일반 주거용 콘도 매매


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