2019년 9월 27일 금요일

에이미의 하와이 부동산/워드빌리지의 차기 프로젝트 - 빅토리아 플레이스

오늘은 현재까지 발표된 내용을 기반으로 워드 빌리지의 7번째 타워인 빅토리아 플레이스를 소개해 드리고자 합니다. (10/22/2019 업데이트)


빅토리아 플레이스가 완성되었을때의 렌더링 포토. 









카카아코 지역의 럭셔리 콘도단지를 개발 중인 하워드 휴즈사는 현재 분양중인 
아알리이(Aalii, 2021완공 예정) 와 코울라(Koula, 2022년 완공 예정)에 이어, 
차기 프로젝트로 빅토리아플레이스(Victoria Place)를 발표했습니다. 

10월에 주정부의 승인(HCDA)을 받았고, 
금년내에 공식적으로 마켓에 론칭을 할 것으로 보입니다.

위치

빅토리아 플레이스는 아래의 맵을 보시면 
60에이커의 마스터플랜트 커뮤니티의 중심에서 바다를 정면으로 보고 있습니다. 

이 프로젝트는 알라 모아나 블루버드앞에 있는 빅토리아 워드 센터의 옛 부지에 
위치할 것입니다. 

빅토리아 플레이스는 제 1차 빌딩인 와이에아(Waiea)와 빅토리아 워드 파크(Vicoria Ward Park) 사이에 위치할 것입니다.



가격

지금으로서는 빅토리아 플레이스에서 가격을 책정할 수 없지만 
같은 프론트 라인의바다를 정면으로 하는 와이에아나 파크 레인 같은 
유사한 프로젝트들을 보면 스퀘어피트당 2,000달러의 가격으로 형성 되어있습니다. 

호놀룰루 콘도중 울트라 딜럭스 콘도로 파크 레인 알라 모아나(Parklane Ala Moana)와 와이에아(Waiea)로서 이 콘도들은 제일 프론트 라인에 위치하여 방해받지 않는 
해양 경관을 특징으로 하는 콘도들이고, 
바다와 마주한 전망과 경관은 평생 보존될 것이기 때문에 
매우 높은 가격을 가지고 있답니다.

같은 사이즈나 플로어플랜이라 하더라도 탁트인 바다전망이 나오는 유닛과 
그렇지 않은 유닛의 가치는 상당히 다릅니다.


특히 하와이의 제1 밸류는 바다라고 볼 수 있겠죠.

빅토리아 플레이스도 이 정도의 가격으로 형성되지 않을까 하고 
조심스럽게 예상을 해봅니다.

구성

빅토리아 플레이스는 64,105 스퀘어피트의 레크리에이션 공간과 
지상 15,590평방피트의 오픈스페이스를 갖춘 350개의 레지던스를 특징으로 합니다.

호놀룰루 시와 카운티에 제출된 최근 신청서에 따르면,
 세대 구성은 아래와 같습니다. 

137개의 원베드룸 (749 SF-946 SF)

146개 2-베드룸 ( 1,084-1,169 SF)

77개의 3-베드룸 (1,758-1,848 SF)

좌측 플로어 도면을 보면,  빅토리아 플레이스는 전체적으로 유닛 구성이  
현재 분양중인 코울라 보다는 사이즈가 크고, 
같은 레벨의 와이에아 보다는 좀 사이즈가 작아 보입니다.

전 유닛이 바다 전망이 잘 나올 것 같습니다. 

특히 오션 방향의 3베드룸은 코너 유닛이라 270도 바다 뷰가 나올 것으로 보입니다.

이 프로젝트의 설계자는 이전에 파크 레인 알라 모아나(Parklane Ala Moana), 
아나하(Anaha), 그리고 One Ala Moana 등의 초호와 콘도를 설계한 
솔로몬 코드웰 부엔츠 라고 알려져 있습니다.






















바다 접근성과 보행성

모든 새로운 워드 빌리지 콘도와 함께, 하워드 휴즈의 마스터플랜 비전은 
빅토리아 플레이스에 와서 결실을 맺는다고 볼 수 있습니다. 

넓은 트레일링된 보도, 훌륭한 식당, 주 최대의 홀푸드 마켓, 
그리고 전체 지역 내의 24시간 보안으로 워드 빌리지 내의 보행성은 
호놀룰루의 다른 주거 지역과는 많이 다르다고 할 수 있겠습니다.

워드 빌리지의 바다 접근성 역시 또 하나의 장점입니다. 

하워드 휴즈는 물 위에서 소매와 레스토랑 경험을 만들기 위해 
케왈로 항구를 활성화할 계획이고, 
길 건너편에 위치한 아름다운 항구와 서핑 문화로 지역사회에서 
보다 역동적인 경험을 만들어 낼 것 입니다.













시설



빅토리아 플레이스의 총 레크리에이션 공간은 64,105 스퀘어 피트에 이를 것이며, 
1층의 여러 시설과 5층 레크리에이션 데크로 구성될 것이라고 합니다.

레크리에이션 공간은 48,055 스퀘어 피트의 실외 공간과 
16,050 평방 피트의 내부 공간을 포함할 예정이고  
프로젝트가 아직 초기 단계라서 우리가 기대할 수 있는 시설로는 
3개의 수영장, 2개의 자쿠지, 파티룸, BBQ 카바나, 피트니스 시설, 
그리고 많은 모임과 오락 공간 등을 기대할 수 있을 것으로 예상합니다.

























빅토리아 플레이스의 독특한 점은 
타워  양측으로  데크가 둘로 나누어져 있다는 것인데, 
이것은 두 가지 활동영역으로 분리될 것이라고 합니다.

주정부(HCDA)에 제출된 허가 신청서에 따르면, 
건물 다이아몬드 헤드 쪽(동쪽)에 있는 라나이는  헬스 시설, 랩 풀, 모임 및 단
체 운동을 위한 잔디와 함께 건강과 웰빙에 초점을 맞출 것이고, 
에바(서쪽) 쪽에 위치하고 공원과 항구가 내려다보이는 라나이는 
휴식과 즐거움을 위해 준비될 것입니다. 
서쪽으로는 몇 개의 식당 시설과 멋진 잔디밭과 
레크리에이션 풀장이 있을 예정입니다.

플로어 플랜

현재의 계획으로서는 층당 10 세대로 구성 될 것으로 보입니다.

바닥에서 바닥까지의 높이는 9'7"(약 3미터)인데, 
이는 주정부에 신청한 HCDA 승인에 따라 대략 9'(2.74미터)의 천장 높이로 
변환될 가능성이 있다고 합니다. 

고층인 38층과 39층은 추가로 천장 공간을 갖게 되며, 
40층 펜트하우스는 거의 12' (3.66 미터)에 가까운 
하이실링을 갖게 될 것이라고 합니다.

구체적인 플로어플랜은 향후 업데이트 할 예정입니다.

빅토리아 플레이스의 분양에 관심이 있으신 분들은 
에이미 김에게 문의하시기 바랍니다. 

 


에이미와 함께하는 슬기로운 하와이 부동산
https://www.youtube/@aimee.hawaii


하와이 부동산 매물에 대해 궁금하십니까?

에이미 김에게 문의해 주세요.

808-561-3050
이메일:aimee.hawaii@gmail.com
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2019년 9월 9일 월요일

에이미의 하와이 부동산/와이키키 랜드마크 2701호 매입 완료


와이키키 랜드마크 2701호 매입 완료

매매가격:   $879,000( Fee Simple)

주소: 1888 Kalakaua Ave #2701 Honolulu HI 96815
2BD/2.5BA/2PK

오늘은  최근 매입을 완료한 와이키키 랜드마크 빌딩을 소개하겠습니다.

와이키키 랜드마크 빌딩은 1993년도 지은 빌딩으로 아래 1-3층은 상가이고, 위쪽으로는 주거형 콘도로서 알라와이 운하옆, 와이키키 초입에 위치하고, 운하 반대쪽의 로컬 지역과 운하 아래쪽의 와이키키를 연결하는 상당히 우수한 입지적인 조건을 가지고 있습니다.

제 사무실이 이 빌딩의 1층에 있어서 늘 느끼는 것이지만, 와이키키에 퍼레이드나 기타 행사가 있을 때도, 빌딩의 진입에 불편함이 없는 조건이라 상당히 만족하고 있습니다.

와이키키 랜드마크의 또 한가지 장점은 30일 이상의 단기렌트가 가능하다는 것입니다. 주인이 일년 몇차례 쓰고 안쓰는 기간동안은 숏텀의 에어비엔비가 아니고 골프나, 어학원 연수, 섬머스쿨 등으로 한 두 달 빌려서 쓸 수 있는 배케이션 렌트로 돌릴 수 있는 빌딩은 그다지 많지 않습니다.

일반적으로 하와이의 렌탈 순수익은 3% 정도의 capital rate으로 생각하시면 되는데,
항상 제 고객님들께 거듭 강조하는 것은 본인이나 가족이 즐겁게 사용하고, 나머지 기간 렌트를 주는 이러한 투자는 순수한 수익 목적 보다는 하와이서 생기는 비용으로 관리비나 유지비를 처리하는 것이라고 보면 됩니다.

이 유닛은 실내 1,318스퀘어피트, 라나이(발코니) 170 스퀘어피트로, 실면적 139 제곱미터의 사이즈 입니다.
방2/욕실2.5/주차 2의 상당히 넓직한 콘도로 편안하고 고급스러운 느낌입니다.

여기서 2.5개의 화장실이란 말은 2개의 욕실을 포함한 화장실과 1개의 화장실을 의미합니다.
미국에서는 샤워나, 욕조가 없는 순수한 손님용 화장실을 0.5개로 표현합니다^^

월 관리비는 $1,469로 상하수도, 온수, 에어컨, 공동시설 사용료 포함입니다.

랜드마크의 2베드룸을 단기렌트로 내어놓았을때 시즌에 따라 차이는 있지만 월$5,000에서 $7,000 정도의 렌트 시세입니다. (30일 이상의 베케이션 렌트)

만약 1년 이상의 장기렌트의 경우는 월 $3,500~$4,000 정도 될 것으로 분석됩니다.

탁트인 전망의 넓은 거실









알라와이 운하 전망


마스터 침실


마스터 침실 창가쪽


대리석으로 된 마스터 욕실



창문을 통해 베란다와 연결된 주방




라나이 (하와이 말로 베란다라는 뜻)



제2 침실



집에서 내다 보이는 알라와이 운하와 산 전망, 시원한 느낌

운동실


운동실 


미팅 룸


수영장 옆 레크리에이션 데크


파티가 가능한 레크리에이션 데크





2개의 수영장및 핫 스파






시원하고 깔끔한 로비
                                   


*오아후 주택 구입 혹은 판매

*카카아코 지역  콘도 프로젝트 분양문의

*하와이 상업용 투자 부동산

* 와이키키 호텔식 콘도

* 하와이 일반 주거용 콘도 매매


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2019년 8월 29일 목요일

에이미의 하와이 부동산/오아후 부동산 매매 현황(2019년 7월말 집계)



2019년 7월말 오아후 부동산 매매현황 집계입니다.

단독주택가의 중간가격은 $835,000, 콘도의 중간가격은 $461,500으로 매년 꾸준한 상승률을 나타내고 있습니다.
매매 가격은 2018년도에는 시장에 나온 희망매매가의 평균 98% 정도에 거래되었으나, 금년에는 늘어난 매물 때문인지 평균 96% 정도에 거래된 것으로 나타났습니다.



아래는 각 지역별 단독주택과 콘도의 매매현황입니다.









                                  




















                          What is My Home Worth? 




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2019년 8월 20일 화요일

에이미의 하와이 부동산/아나하(ANAHA) 그랜드 펜트하우스 소개

아나하 그랜드펜트하우스 A
침실 5 / 욕실 6.5 / 파킹3
$22,800,000 (FS)

리빙룸에서 다이어몬드헤드와 동남 코너 방향으로 바라본 전경

와이키키와 바다가 탁트인 최상의 전망,  꿈의 럭셔리 펜트하우스를 방문하였습니다.

2017년에 워드빌리지의 2차 프로젝트 아나하(Anaha)가 완공되었지만, 제일 위층인 38층의 그랜드 펜트하우스는 외곽만 완성된 셀(Shell) 상태로 맟춤형을 원하는 주인을 기다리다가 최근에야 인테리어 공사가 끝나고 드디어 마켓에 출시 되었습니다.

오늘은 38층 전층에 A 와 B 로 나누어진 그랜드 펜트하우스 중 A인,  동남 방향의 3800호를 소개하겠습니다.






















위의 플로어 플랜 도면을 보면 3800호는 총 6,737 스퀘어피트(626 제곱미터)의 실내와 1,110 스퀘어피트(103제곱미터)의 옥상의 테라스로 구성되어있습니다.
총면적은 7,847 스퀘어피트(729 제곱미터, 221.04평)입니다.

방 5, 욕실 6.5, 주차 3대로, 각 방과 욕실이 모두 프라버시를 가지고 있습니다.

228만불의 가격에는 현재의 인테리어와 장식되어있는 모든 가구를 포함합니다.


햇볕이 잘드는 테라스, 펜트 하우스 A 전용으로 프라이빗 공간임

리빙룸에서 오아후 남측 바다를 바라본 전경


Miele 가전제품의 현대식 주방과 아일랜드 식탁


오른쪽에 투도어의 큰 냉장고가 위치하고 있고,
뒤쪽으로는 와인세러와 그릇장의 제2주방 공간이 있음


미디어 룸. 5개의 침실과는 별도로 TV 시청및, 엔터테인먼트가 가능한 방


마스터 수트의 거실 공간

마스터 수트 거실과 침실 사이


마스터 침실


서재


마스터 수트의 욕실



침실


침실


욕실

아나하 타워와 타운하우스 외관


8층에 위치한 라운지


8층의 라운지 일부


8층의 수영장


바다를 바라보는 인피니티 수영장

아나하 빌딩 앞 길에서 위로 쳐다보면 보이는 인어들


8층의 어린이 놀이터



밤의 아나하 앞 도로에서

아나하에만 볼수 있는 8층의 모래밭, 왼쪽 뒤로 테니스 코트 장이 위치함
아래의 사진은 아나하 로비의 모습, 벽의 그린 식물들은 실제 식물이라서
산소를 마음껏 들이킬 수 있는 시원한 느낌이다.





그랜드 펜트하우스 B- 3801호는 
현재 인테리어 공사는 완료하였지만, 
가구가 없는 상태이고,
남서 방향, 실내 5,819 스퀘어피트, 테라스 915 스퀘어피트,
침실 5/욕실 6.5
가격은 $17,500,000 입니다.



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2019년 7월 3일 수요일

에이미의 하와이 부동산/하와이 주의회, 베케이션 렌탈 제재 법안 통과


















하와이 주에서 최근까지 주택이나 콘도 등을 이용한 베케이션 렌탈은 많은 논란을 불러 일으켜왔는데, 며칠전 시의회가 보다 강력한 베케이션 렌탈 제재 법안 두건을 통과시켰습니다
.

지난 수개월동안 베케이션 렌탈과 관련한 논쟁은 끊임없이 이어져 왔습니다이에 따라 시의회는 최근 관련 법안 두건을 통과시켜 앞으로 베케이션 렌탈과 관련해 좀 더 강력한 제재가 이뤄질 것으로 보입니다

이 법안에 대해 설명하기 전에 우선 무엇이 합법이고 무엇이 불법 렌탈인지 가이드라인을 알아야 할 것입니다.

일반 렌트는 대부분 1년 이상의 장기렌트로 세입자에게 집이나 콘도를 빌려주는 형태인데, 이것은 어떤 주인이든 어떤 건물이든 자유롭게 렌트를 줄 수 있습니다.

문제가 되는 것은 단기 렌트인데,  30일 이상을 기준으로 렌트하는 것입니다.

30일 이상의 단기렌트는 대부분 빌딩의 하우스 룰에 따라 결정되는 것으로, 빌딩 자체에서 단기렌트를 허용하지 않는다면 어느 주인도 그 빌딩에서 단기렌트를 할 수 없습니다. 

만약 적발시에는 콘도 자치회에서 상당한 벌금을 물리게 되어있습니다.
이 부분은 시에서 불법 렌트를 컨트롤 할 필요 없이 각 빌딩에서 관리, 적발할 수 있습니다.   

최근 이슈가 된 베캐이션 렌탈 규제 법안은 daily basis의 호텔과 같이 며칠, 혹은 몇주 간의 단기렌트로 30일 미만의 에어비엔비(Air B&B) 스타일의 렌탈입니다.

그동안 에어비엔비 측은 각 자가 사업자 등록을 하고 세금을 내왔기 때문에 떳떳하다고 정부와 맞 서왔는데, 시의회가 통과시킨 법안 첫 번째는 집주인이 거주하고 있는 주택에 합법적으로 식사와 숙소를 제공하는 BNB(Bed & Breakfast)  허가를 내주며불법 BNB 에게는 보다 높은 벌금을 부과하고 이를 단속하는 절차를 새롭게 하는 것을 골자로 하고 있습니다

즉 주인이 거주하지 않는 주택을 개조하여 전문적으로 단기렌트를 해온 BNB를 단속하겠다는 의지입니다. 대부분 한국분들이 온라인 사이트에서 찾는 민박 하우스들이 여기에 속합니다.

호텔이 아니면서 합법적으로 daily 단기렌트를 할수 있는 숙소들은 Nonconforming Use Certificate 라이센스를 가지고 있습니다.

또한 두 번째 법안의 경우역시 베케이션 렌탈 벌금과 관련된 것으로 허가된 리조트 단지 외에서 불법적으로 베케이션 렌탈을 운영하다 적발될 경우, 최초 적발에 $1,000 달러 벌금을 부과하고 이후 계속 적발될 경우 최고 $10,000 달러까지 벌금을 부과하도록 했습니다.  

커크 콜드웰 호놀룰루 시장은 이들 법안의 시의회 통과를 환영하면서 그동안의 제재 방법으로는 베케이션 렌탈을 효과적으로 단속할 수 없었다면서 이로 인해 하와이 주민들과 합법적인 베케이션 렌탈 업체들이 불이익을 봐왔다고 밝혔습니다

이번 법안 통과와 관련해 시의회에서는 주민들의 찬반 의견이 계속되고 있는 가운데 이 법안에 찬성하는 사람들은 그동안 우후죽순으로 생겨난 베케이션 렌탈로 인해 주택 가격과 렌트비가 고공행진 하며, 각종 불법 행위들이 범람해왔다고 주장했습니다
반면 베케이션 렌탈 업주들의 경우이번 법안 통과로 베케이션 렌탈 운영이 더욱 힘들어질 것이라며 많은 베케이션 렌탈이 문을 닫고 소유주들이 집을 팔아야만 할 것으로 보인다고 우려했습니다.

저는 부동산 에이전트로 제 고객님에게 투자용 렌트 매물을 소개할 때, 법률과 상충되는 부분이나 오해가 없도록 도와드리고,  어떠한 경우에도 합법적인 선 안에서 투자이익을 남길 수 있도록 안내해 드리고 있습니다. 



                                

에이미와 함께하는 슬기로운 하와이 부동산
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