[에이미의 하와이 부동산] 와이키키의 잘 나가는 리커스토어 소개



안녕하세요,

오랜만에 비지네스 매물을 하나 소개해 드립니다.

이번에 제가 리스팅한 리커 스토어인데요,

와이키키의 중심부에 위치한 아주 알짜 가게입니다.

159 Kaiulani Ave. 107, Honolulu HI 96815

와이키키의 메인 도로 중 하나인 Kuhio Ave. 와 Kaiulani Ave의 코너에 위치하여

로케이션 상으로 아주 좋은 가게랍니다.

가게 면적은 700 SF로 약 20평형 사이즈예요.

이 가게는 2006년부터 지금까지 주인 부부 위주로 운영해 왔고,

나름 수익이 짭짤한 업체인데

이제는 주인께서 은퇴하실 생각으로 가게를 내놓았답니다.

가격은 $300,000.

근데 비지네스의 가격은 무엇을 기준으로 하는 걸까요?

사업체의 희망 매매 가격은 비지네스 프레미움이라고 보시면 됩니다.

부동산이 아니고, 현재 이 사업체를 어떻게 이루어 놓았는가에 대한 가격이죠.

가격산정의 정확한 기준은 없지만,

일반적으로 월 5만 불 매출 미만의 소규모 가게의 경우는

월 매출의 7~8배 정도로 가격이 산정됩니다.

가격에 포함되는 것은

첫째, 바이어에게 건물주로부터 새로운 5년 리스를 받아주는 조건이죠.

물론 바이어의 경력, 재정 상태 등의 자격요건이 건물주의 마음에 들어야 합니다.

월 가게세는 약 9천 불 정도에서 네고할 수 있습니다.

둘째로는 현재 가게 내에 설치되어 있는 모든 장비, 가구들은 그대로 받습니다.

냉장고나 디스플레이 판매대 중 납품업체에서 대여하는 것들도 있답니다.

셋째, 인수인계가 완료될 때까지 현재 비지네스 상태를 유지할 것과

현재 거래처와 서비스 회사들의 명단도 넘겨주는 조건입니다.

넷째, 셀러는 바이어가 새 리커 라이센스 획득하거나

혹은 라이센스 transfer에 협조할 것도 포함되어 있죠

가격에 포함되지 않는 것은

첫째, 인벤토리입니다.

인벤토리는 별도로 계산하는 것이 일반적이에요.

인벤토리가 많고 적음은 가게 매상에 상당히 차이를 줍니다.

장사가 잘되는데 인벤토리가 적다는 것은 이치에 맞지 않는 것으로 보이죠.

현재로서는 이 가게의 인벤토리는 약 25만 불 전후로 추정되는데,

이 정도의 인벤토리는 일반 가게 보다 상당히 많은 편입니다.

만약 실거래가 이루어질 경우, 에스크로를 시작하면서 주인 쪽에서

인벤토리 전문 회사를 고용해서 인벤토리 체크를 한 번하고

인수인계가 되는 날에 바이어 쪽에서 고용한 회사로 인벤토리 체크를 하면

공평할 것 같습니다.

마지막 인벤토리를 기준으로 바이어가 캐시로 셀러에게

별도로 인벤토리 가격을 지불하는 방법이죠.

둘째는 가게의 이름이 매매에 포함되지 않습니다.

개인 사업체이기 때문에 이름을 물러 받는 경우,

세금이나 여러 복잡한 문제가 생길 수 있거든요.

리커 스토어를 인수하기 위해 바이어가 할 일은?

이런 가게는 대부분 정확한 매출을 미리 알려주지 않기 때문에

계약을 시작하는 바이어는

일주일이나 열흘 정도 가게 상주하면서 시간대별 매출을 확인하고

매일매일의 전표를 확인하는 것이 좋습니다.

부동산 에이전트로서 중개 역할은 할 수 있지만

실매상은 저희도 알 수 없는 부분이거든요.

리커 스토어는 컨비니언스 스토어와 달리 마진폭이 좀 더 높은 것이 사실입니다.

두 스토어의 공동 아이템인 맥주나 와인은 마진율이 8-15%로 높지 않고,

소다, 담배, 기타 액세서리 등이 30%,

그로서리가 35% 등 전체적으로 일반 마켓은 마진율이 35%를 넘지 못합니다.

여기서 가게서와 전기세 등의 유틸리티, 종업원 월급 등을 내면

오너의 수익이 나오게 됩니다.

리커 스토어는 이에 비에 위스키나 브랜드 등의 하드 리커를 다루는데,

하드 리커는 주로 카운터의 뒤편에 진열되어 있어서

맥주처럼 냉장고에 넣어 전기세가 드는 것이 아니고

진열에 손이 많이 드는 것도 아니죠.

하드 리커의 마진율은 50%까지 나온다고 하니까

하드 리커가 많이 팔리는 가게는 수익이 좋겠지요.

따라서 같은 리커 스토어라도, 동네에 따라 맥주나 와인이 많이 팔리는지

하드 리커가 많이 팔리는지 등을 조사할 필요가 있겠지요.

로케이션

리커 스토어는 로케이션도 많이 중요합니다.

리커 스토어는 현찰 거래가 많은 곳이라, 외진 곳에 있는 가게는 좀 위험할듯한데,

이 가게는 와이키키의 큰길 코너에 위치하고, 바로 앞에 버스 정류장이 있어

시선이 집중되고 관광객의 통행이 많은 곳이라 상당히 안전합니다.

E-2 비자

그럼 이런 비지네스로 E-2 비자가 가능한지 궁금하실 거예요.

소액 투자 비자인 E-2 비자를 미국 이민국에서 허락하는 데는

몇 가지 기본 조건이 있어요.

첫 번째는 고용 창출입니다.

E-2 비자를 받은 외국인이 이 사업체를 하면서

1-2 명이라도 가족 이외의 풀, 파트타임의 종업원을

고용할 수 있는가 하는 것이에요.

인수받는 업체에 직원 급여가 나간 증명이 있어야 합니다.

많은 가게에서 종업원에게 캐시로 월급을 주는 케이스가 있는데,

이런 가게는 E-2 비자에 적합하지 않겠죠.

두 번째로는 E-2 비자를 받아서 온 사람이 사업을 하면서

미국에서 정부 보조를 받을 필요 없는 충분한 재정적 배경이 증명되어야 한다는 거예요. 어떤 사업체이든 처음 인수받아 반년에서 1년까지 어려움을 겪을 수 있다는 가정하에 충분히 1년 정도도 자급자족할 수 있어야 하겠죠.

아직 제 리커 스토어 리스팅이 E-2 사업체에 적합한지는 알 수 없어요.

관심 있는 바이어는 이민 변호사에게 미리 상담하시는 것이

좋을 것이라고 생각합니다.

그럼 오늘도 좋은 하루 보내세요~

                           에이미와 함께하는 슬기로운 하와이 부동산

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[에이미의 하와이 부동산] 합법적 와이키키 에어비엔비/한 달 살기 콘도/얼마나 벌까?



알로하~ 오랜만에 인사드려요.

요즘 진행되고 있는 계약 건들 때문에 좀 바빴네요.

여기는 바로 제가 매일 일하는 사무실 데스크인데요,

일을 하다가 고개를 들어서 창밖을 바라보면

와이키키의 하늘, 야자수 나무, 칼라카우아 대로가 보여요.

대로를 지나는 자동차들과 관광객들이 눈에 띕니다.

이곳은 와이키키 진입로에 있기 때문에

방문객들이 찾아오시기도 아주 편한 장소랍니다.

오늘의 주제는 합법적인 한 달 살기가 가능한 알루어 와이키키 콘도 인데요

지금 제 뒤로 길 건너 보이는 빌딩이 바로 알루어 와이키키 콘도에요.

2022년 부터 하와이의 단기 렌트 법이 강화되면서 한 달 살기가 가능한 콘도들이

이제 열 손가락으로 꼽을 정도로 그 수가 줄어들었답니다.

이번에 제 고객님께서 이 콘도의 투 베드 룸을 구매 중이셔서

지금 에스크로에 들어가 있고, 곧 클로징 할 예정입니다.

[왜 알루어를 선택했을까?]

알루어의 장점이라고 하면,

에어 BNB가 합법적으로 가능한 리조트 조닝에 위치하고 있어요.

그리고 자체 콘도룰도 30일 이상의 렌트를 허용하기 때문에

휴가 시엔 별장으로 사용할 수도 있고,

또 안 쓰실 때는 단기 렌트로 임대를 놓을 수도 있는

제 고객님의 니즈에 딱맞아 떨어지는 콘도라서

이번 구매 결정의 주요 계기가 된 것 같습니다.

그럼 길 건너 알루어로가 볼까요?

와이키키의 건물들은 대부분 7080 시대에 지어졌어요.

알루어는 2010년에 완공한 건물로 와이키키에선 연식이 가장 어린 빌딩이죠.

알루어의 로비에 들어서면서 항상 느끼는 건데,

알루어의 로비는 안전하면서도 부티크 호텔의 로비 라운지 같은

고급스러운 웰컴 이미지가 있습니다.

[플로어 플랜]

빌딩 평면도를 보시면 오션뷰가 나오는 유닛은

1, 2, 3, 4호, 네 개의 유닛이랍니다.

나머지 호수들은 모두 산과 운하, 시티 뷰이죠.

오션뷰가 나오려면 20층 이상은 되어어야 합니다.

이번 매매 진행 중인 유닛은 02호인데

거실을 가운데 두고 침실이 양쪽에 있는 아주 편안한 느낌의 배치입니다.

[웰컴 투 하우스]

커튼을 여니, 와이키키와 다이아몬드 헤드가 보이네요.

이 집은 다이아몬드 헤드를 바라보는 동향집이라서 시원할 것 같고

풍수지리를 따지는 하와이 사람들이 선호하는 방향입니다.

[오늘은 인벤토리 체크하는 날]

이 집은 기본 부착 가구 외에 일반 가구도 포함된 풀 옵션으로 거래되었기 때문에

오늘은 가구 인벤토리를 체크하는 중입니다.

셀러에게 인벤토리 리스트를 받아서

그 내용을 일일이 확인하는 절차를 거치게 됩니다.

만약에 바이어가 원치 않는 가구가 있으면 그 가구는

리스트에서 제외해 클로징 전에 치워 달라고 할 수도 있답니다.

미국에서는 가구를 치우는 것도 상당히 어렵거든요.

[여전히 아름다운 주방]

주방으로 가보겠습니다.

지은지 14년이 되었지만 주인이 별장용으로 두고 거의 사용하지 않아서 그런지

주방은 아직도 새것의 느낌이 강합니다.

주방 가정 제품은모두 바이킹 제품이네요.

이 집은 클로징하고 나면 곧 전문 렌트 업체에 맡겨

한 달 이상의 단기 렌트를 할 예정이라서

이렇게 가구가 풀 옵션으로 따라오는 편이 상당히 유리합니다.

렌털 업체는 별도로 이 집을 체크해 보고 어떤 것을 보완할지 아이디어를 내게 되죠.

[전망]

하와이 콘도의 가격 결정에 뷰는 큰 영향을 미친다고 하겠습니다.

와이키키와 바다 알라와이 운하 전망은 이 집의 가치를 더욱 높이는 것 같습니다.

[인테리어는?]

제가 볼 때 현재 실내 인테리어와 가구들이

약간 올디디하고 어두운 느낌이 있는 것 같아요.

렌털 업체의 코디는 이런 부분의 전문이라서

사진 (마케팅)이 상당히 중요하기 때문에

집안 분위기를 새롭게 바꿀 아이템이나 

키포인트 색상을 추가해서 마케팅할 거예요.

침대 커버나 쿠션의 색상, 소파 쿠션, 화분

같은 것들로 상당한 변화를 줄 수 있거든요.

[수익성 따지기]

그럼 이런 집을 한 달 살기로 돌리면 얼마나 벌 수 있을까요?

저는 항상 제게 의뢰하시는 고객님들께

하와이에서 휴가용 별장을 단기 렌트로 임대하실 때는

그 목적을 분명하게 하시라고 말씀드립니다.

하와이에서 버는 수익은

하와이 집을 자체적으로 굴러가게 하는 용도로 사용하시라고요.

하와이는 안정 자산이기 때문에 그렇게

생각하시고 마음을 내려놓는 것이 좋습니다.

[다른 데서는 많이 번다던데?]

물론 다른 매체들을 통해서 하와이에서 6~ 7% 수익성을 올릴 수 있다는

내용에 혹하는 분들이 많으셔요.

하와이가 섬이라서 만만하게 생각하셔서 접근하신다면 큰 오산이죠.

가성비 좋고, 뷰 좋고 물건 좋은 그런 매물을 저도 적극 소개해 드리고 싶지만,

오아후의 부동산 가격은 뉴욕이나 강남의 노른자 땅처럼 투자 가격이 쎕니다.

이유는 땅은 좁은데, 투자하려는 수요는 많기 때문이죠.

최근 몇년간 유튜브나 블로그를 통해

하와이 부동산 라이센스를 소지하지 않은 사람들이

온갖 자극적인 언어로 소비자들을 현혹시키는 경우가 많은 것 같아 걱정입니다.

미국 부동산 에이전트 강령에 거짓이나 과장된 광고를 사용하면

면허정지나 법적 고발을 당할 수도 있고,

라이센스를 소지하지 않은 사람들이 에이전트 처럼 활동하면

법적 처벌을 받게 되기도 하거든요.

어쨌든 6-7%의 수익률은

꼭 불가능한 것은 아니지만 이런 공격적인 수익률은

첫 번째, 투자 자본이 적게 드는 리스 홀드 물건일 때는 가능합니다.

두 번째는 중간 관리 업체를 하지 않고, 본인이 직접 에어 BNB 운영하실 때.

거기에다가 본인이 청소까지 같이 하실 수 있다면 수익이 상당히 커질 수 있겠어요.

하지만 일반적으로는 관리 업체를 사용해서

20% 내지 30% 비용을 지불해야 되기 때문에

수익률은 3%정도 나오면 잘 나오는 거랍니다.

아주 최대치로 나온다면 4% 정도?

여기에 본인이 또 1년에 한 두 차례 직접 사용하시게 되면

객실 점유율이 현저하게 줄어드니까

결과적으로 관리비, 보험, 세금 등의 유지비용을 내면

자체 운영비 정도만 커버되는 것이죠.

[비슷한 유닛의 사례]

이번에 의뢰한 렌털 관리 업체는 마케팅이 상당히 스트롱 해서

80% 이상의 객실 점유율을 예상하고 있습니다.

관리 비용이 30% 라서 부담감이 있지만,

그만큼 마케팅이 잘 되는 회사이기도 합니다.

현재 이 업체에서 관리하는 알루어 콘도의 저층 유닛 804호

수익 명세서를 보니 여름과 겨울이 핫 시즌이고 봄가을이 슬로네요..

렌털 관리비를 제한 오너 배당금이

성수기엔 5,000달러, 비수기엔 4,000달러 정도 됩니다.

오너 배당금에서 콘도 관리비와 재산세, 보험금 등을 제하면

실제로 남는 수익은

성수기엔 약 $3,000, 비수기엔 $2,000 정도 되겠네요.

렌털 업체를 정했으니, 이제 렌털 관리를 위해

클로징과 함께 제가 할 일은

고객님의 은행 계좌와 보험, 세금 번호 신청을 도와드리는 거죠.

이번에 거래하는 유닛은 층수가 높고 또 오션 뷰이기 때문에

저층보다는 방값을 훨씬 더 받을 수 있겠죠?

제 고객님의 유닛이 많이 받고, 잘 팔렸으면 하는 바램입니다.

렌털 업체가 집을 새롭게 세팅을 하면

한 번 더 업데이트해 드릴까 해요.

그럼 저는 여기서 인사드릴게요.

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