하와이 부동산 전문가 에이미 김의 블로그에서는 신분양 콘도, 수익형 부동산, 와이키키 매물, 휴가용 별장, 외국인 투자 및 부동산 관리까지 다양한 하와이 부동산 정보를 전해드립니다. 22년 경력의 믿을 수 있는 하와이 부동산 파트너! Discover Hawaii’s real estate market with Aimee Kim, a trusted realtor with 22 years of experience. From new developments and Waikiki condos to vacation homes, investment properties, and property management—get expert insight for local and international buyers.

2026년 2월 14일 토요일

[에이미 하와이 부동산] 미국 부자들은 이렇게 투자합니다 | 1031 Exchange로 와이키키 선셋 펜트하우스 + 1베드 2채 실구매 사례

하와이 1031 Exchange 실제 매매 사례

와이키키 선셋 2채 동시 매입 (가격 · 사이즈 공개)

하와이 부동산 상담을 하다 보면 자주 듣는 질문이 있습니다.

“미국 투자자들은 세금 부담 없이 어떻게 계속 부동산을 늘릴까요?”

오늘은 실제 거래 사례를 통해
그 해답이 되는 전략,
**1031 Exchange (세금 이연 교환)**을 자세히 소개해드립니다.

이번 케이스는
Waikiki Sunset 콘도 2채를 동시에 매입한 실제 거래입니다.

📍 매입 개요 (Real Transaction Overview)

이번 고객은 미국 본토 투자자로,
기존 투자용 부동산을 매각한 후
1031 Exchange를 활용해 하와이 자산으로 갈아탄 사례입니다.

매입 유닛 구성

✔ 1베드룸 콘도
✔ 2베드룸 펜트하우스

한 채에서 두 채로 자산을 확장한 구조입니다.

🏙 1베드룸 콘도 정보

매매가격: $585,000
실내 면적: 534 sq ft
라나이: 67 sq ft
구조: 1BD / 1BA / 1PK (비지정 주차)
특징

풀퍼니시드 (가구 포함)
풀 키친 구조
시티뷰 + 다이아몬드헤드 + 오션뷰
2024년 AC fan coil 교체

투자 포인트

합법적 단기 렌탈 가능 (NUC)
와이키키 내 희귀한 1베드룸 + 주차 포함
약 500~600sf 실속형 투자 유닛

렌탈 수익형 자산으로 활용도가 높은 타입입니다.

🌇 2베드룸 펜트하우스 정보

매매가격: $1,690,000
실내 면적: 1,209 sq ft
구조: 2BD / 2BA / 1PK
라나이: 없음 (내부 확장형 구조)

특징

38층 최상층 펜트하우스
높은 층고 + 넓은 평면
마운틴 · 시티 · 골프코스 뷰
인유닛 Washer / Dryer

관리비

HOA: 약 $2,466 / 월

활용도

호텔 렌탈 프로그램 가능
개인 사용 + 수익 병행형

하와이 투자자들이 선호하는
“세컨드 홈 + 자산 보존형” 유닛입니다.

💡 왜 2채를 동시에 샀을까?

이 거래의 핵심은
단순한 매입이 아니라 전략적인 구조입니다.

✔ 펜트하우스 → 라이프스타일 자산
✔ 1베드룸 → 수익형 자산

즉,
자산을 “역할별로 분리”한 포트폴리오입니다.

🔍 1031 Exchange 상세 설명

1031 Exchange란?

1031 Exchange는
미국 세법 IRC Section 1031에 따른 제도로,

투자용 부동산을 매각 후
새로운 투자용 부동산을 매입하면
양도세를 즉시 내지 않고 이연할 수 있는 제도입니다.

즉,
세금을 “없애는 것”이 아니라
“뒤로 미루는 전략”입니다.

왜 투자자들이 많이 사용할까?

✔ 세금 유동성 확보
✔ 더 큰 자산으로 이동 가능
✔ 현금 재투자 극대화

특히 장기 투자자들에게 매우 강력한 도구입니다.

⏱ 1031 Exchange 핵심 타임라인

1️⃣ 45일 룰 (Identification Period)

매각 후 45일 이내
교체 부동산을 지정해야 합니다.

이 기간 안에
구매 후보를 확정해야 하기 때문에
사전 전략이 매우 중요합니다.

2️⃣ 180일 룰 (Closing Period)

매각일 기준 180일 이내
새로운 부동산 클로징 완료해야 합니다.

이 두 타임라인이
1031 Exchange의 핵심입니다.

📌 Identification Rules (가장 중요한 규정)

✔ Three Property Rule

최대 3개까지 지정 가능
→ 그중 1개, 2개, 또는 3개 매입 가능

가장 많이 사용되는 방식입니다.

✔ 200% Rule

여러 개 지정 가능하지만
총 가치가 기존 자산의 200% 이내여야 합니다.

포트폴리오 확장 시 활용됩니다.

✔ 95% Rule

200%를 초과해 지정할 경우
지정한 자산의 95% 이상 반드시 매입해야 합니다.

고난도 전략에서 사용됩니다.

⚠ 1031 Exchange 필수 조건

투자용 부동산만 가능 (Primary home 제외)
Qualified Intermediary (중개기관) 필요
동일 명의 유지 원칙

전문가와 함께 진행하는 것이 중요한 이유입니다.

🌺 왜 하와이로 1031을 할까?

최근 하와이로 1031 Exchange 유입이 늘어나는 이유는 명확합니다.

글로벌 관광 수요
제한된 공급 구조
장기 자산 가치 유지
라이프스타일 프리미엄

특히 와이키키는
투자와 휴양을 동시에 고려하는 투자자들에게 인기입니다.

✨ 이번 사례 핵심 요약

✔ 1031 Exchange 활용
✔ 1채 매각 → 2채 매입
✔ 자산 역할 분리 전략

이 구조는
최근 미국 투자자들이 자주 선택하는 방식입니다.

하와이 부동산은
단순히 “좋은 매물”보다
좋은 전략이 중요한 시장입니다.

앞으로도 실제 거래 기반으로
현장에서 느낀 인사이트를 계속 공유드릴게요.

📲 문의 및 사전 상담

에이미 김 | 하와이 부동산 전문가

📧 aimeekim808@gmail.com

📞 808-561-3050

카톡 아이디: aimee808

📍 워드빌리지, 알라모아나, 카카아코, 오아후 전문

2026년 1월 13일 화요일

[에이미 하와이]2026 하와이 숏텀렌탈 투자전망#규제 이후, 살아남는 콘도는 정해져 있다!

안녕하세요.

하와이 부동산 22년 차, 에이미 김입니다 🌺

요즘 정말 많이 받는 질문이 있어요.

“에이미씨, 하와이 숏텀렌탈… 이제 끝난 거 아닌가요?”

“2026년을 보고 투자해도 괜찮을까요?”

출처 입력

결론부터 말씀드리면,

숏텀렌탈이 끝난 게 아니라, ‘아무 데나 투자하면 안 되는 시대’가 온 것입니다.

오늘은

✔ 현재 하와이 숏텀렌탈 규제 현황

✔ 합법적인 숏텀렌탈 유형 3가지

✔ 세금과 실제 수익 구조

✔ 운영 방식 선택

✔ 2026년 투자전망

을 투자자 관점에서 쉽게 정리해볼게요.

1️⃣ 하와이 숏텀렌탈, 지금 무슨 일이 벌어지고 있나요?

오아후 기준으로 가장 큰 변화는 30일 → 90일 규제 논의와 조례 변화입니다.

주거지역(Residential Zone)에서는

✔ 예전처럼 30일 단기렌트가 점점 어려워지고

✔ 중간 렌트(30~89일)도 규제 대상이 되는 방향으로 움직이고 있어요.

하지만 중요한 포인트는 이거예요👇

👉 모든 콘도가 다 막힌 건 아닙니다.

2️⃣ 합법적인 숏텀렌탈 유형 3가지

✔️ ① 호텔풀(Hotel-run) 콘도텔

원래부터 호텔처럼 운영되는 콘도텔입니다.

프런트, 예약, 청소, 손님 응대까지 호텔 시스템 그대로 운영돼요.

대표 예시
Waikiki Banyan, Waikiki Sunset, Ilikai, Palms at Waikiki, Aloha Surf
장점
✔ 완전 자동화 운영
✔ 브랜드 마케팅 파워
✔ 규제 리스크 상대적으로 낮음
단점
✔ 호텔 운영 수수료
✔ 재산세 가장 높음
✔ 오너 자유도 낮음

👉 안정성 중심 투자자에게 적합

✔️ ② 리조트 존(Resort Zoning) 콘도 – 30일 이상 렌트

리조트로 조닝된 지역의 일반 콘도로,

30일 이상 렌트가 합법적으로 가능한 유형입니다.

대표 예시
Waikiki Landmark, Allure at Waikiki
특징
✔ 호텔은 아니지만 리조트 존
✔ 30일 이상 중기 렌트 가능
✔ 상대적으로 재산세 부담이 낮을 수 있음

👉 중기 렌트 + 자산가치형 투자에 적합

✔️ ③ NUC (Nonconforming Use Certificate)

과거 합법적으로 운영되던 숏텀렌탈에 대해

예외적으로 허용된 유닛입니다.

✔ 현재 남아있는 NUC 허가증은 극히 일부에 불과합니다.
✔ 새롭게 발부하지 않아서 점차적으로 소멸되고 있어요

👉 한 빌딩내에서도 NUC허가증이 있는 유닛은

더 높은 가격으로 거래되고 있어요

3️⃣ 세금, 꼭 계산하고 투자하세요

숏텀렌탈 수익에서 빠지는 세금은 생각보다 많아요.

GET (General Exercise Tax, 소비세): 4.5%
TAT (Transient Accomodation Tax:여행자세): 11%
OTAT (오아후세): 3%
👉 합치면 18.712%

여기에

✔ 재산세 (호텔/리조트 세율은 매우 높음)

✔ 관리비

✔ 청소비

✔ 유지보수 비용 등의 총비용을 빼면,

오너의 순수익이 됩니다.

4️⃣ 운영 방식, 어떻게 할까?

✔️ 호텔풀 / 매니지먼트 위탁

편함 + 안정성
대신 순수익은 낮아질 수 있음

✔️ 셀프 매니지먼트

수익성 & 유연성 ↑
시간·노력·스트레스 ↑
규제 & 세금 이해 필수

👉 본인의 라이프스타일과 목표에 맞춰 선택해야 합니다.

5️⃣ 2026년 하와이 숏텀렌탈 투자전망

2026년을 바라보면 시장은 이렇게 갈 가능성이 큽니다.

✔ 규제 강화 → 합법 물건 희소성 증가

✔ 불법·회색지대 물건 정리

✔ 리조트 존 & 콘도텔 중심 재편

✔ “아는 사람만 남는 시장”

그래서 저는 이렇게 말씀드려요👇

“숏텀렌탈은 끝난 게 아니라, 공부 안 하면 끝나는 시장입니다.”

출처 입력

✔️ 에이미의 5단계 투자 전략 요약

1️⃣ 콘도 유형 먼저 확인

2️⃣ 세금 & 비용 포함한 순수익 계산

3️⃣ 운영 방식 선택

4️⃣ 보수적인 시나리오 설정

5️⃣ 단기 수익 vs 장기 자산가치 목표 명확히

이 과정을 거치면,

‘그냥 예쁜 콘도’가 아니라

수익 + 자산가치 + 안정성을 갖춘 투자 콘도가 됩니다.

궁금한 콘도텔,

투자 매물 분석,

세금 계산이나 수익 시뮬레이션이 필요하시면

👉 댓글이나 DM 주세요.

하와이 부동산 22년 경력,

에이미 김이 직접 도와드릴게요 🌺

📲 문의 및 사전 상담

에이미 김 | 하와이 부동산 전문가

📧 aimeekim808@gmail.com

📞 808-561-3050

카톡 아이디: aimee808

📍 워드빌리지, 알라모아나, 카카아코, 오아후 전문

2025년 11월 28일 금요일

[에이미 하와이부동산] 알라모아나 핵심입지! 풀오션뷰 2베드 콘도 리스팅 공개!

🌺 “센트랄 알라모아나 2009호 매물 공개! 풀 오션뷰·하이플로어 2베드 콘도(2BD/2BA/1PK, 1,117sf)”

호놀룰루 알라모아나 중심에서 누리는 영구 오션뷰 라이프 |

매매가 $1,480,000

하와이에서 오션뷰가 확실한 콘도,
그리고 알라모아나 중심에 위치한 실용적인 2베드 유닛을 찾고 계셨다면,
오늘 소개해드릴 제 리스팅 매물 센트랄 알라모아나(Central Ala Moana) 2009호는 꼭 보셔야 할 매물입니다.

22년 동안 호놀룰루 부동산을 다뤄온 제 경험으로도
뷰, 구조, 로케이션 모두 균형 있게 갖춘 정말 귀한 유닛이에요.

🌊 모든 방에서 즐기는 파노라믹 오션뷰

2009호는 남향 하이플로어로, 콘도 전체에서 시원한 바다와 하버뷰를 감상할 수 있습니다.

막힘 없는 영구 오션뷰
매주 금요일 힐튼 불꽃놀이 라나이에서 감상 가능
동쪽 와이키키 반짝임 + 서쪽 선셋 컬러 모두 즐김
정면 아래는 낮은 건물들로 구성되어 뷰 보존성 우수

집 어디에 있어도 바다가 시원하게 펼쳐지는 게 가장 큰 매력입니다.

🏠 매물 정보

2 Bedrooms / 2 Bathrooms / 1 Parking
총 1,117sf (실내 + 라나이)
매매가: $1,480,000
한국 삼구건설이 개발한 고품질 프로젝트
높은 층고, 시원한 공간감
모든 방 분리형 스플릿 에어컨
현관에 실용적인 세탁실 + 수납 공간

현관이 바로 리빙룸으로 연결되지 않아 프라이버시가 지켜지고,
안으로 걸어 들어갈수록 공간이 시원하게 펼쳐지는 구조입니다.

🍽️ 주방 & 리빙 공간

오픈 플랜 구조로 리빙룸·다이닝룸·주방이 자연스럽게 연결되어 있습니다.

넓은 조리 공간
쿼츠 카운터탑
팬트리 시스템
삼성 가전 풀 라인업

밝고 깔끔하고 실용성까지 완벽합니다.
손님을 초대하거나 홈다이닝을 즐기기에도 정말 좋은 구조예요.

🛌 프라이버시가 잘 지켜진 침실 구성

세컨드 베드룸

바다를 정면으로 보는 뷰
공부방·게스트룸·아이방 등 활용도 높음
바로 옆에 풀 욕실

마스터 베드룸

유닛 안쪽에 있어 프라이버시 최고
아침·저녁 모두 빛이 잘 들어옴
넓은 워크인 클로짓
더블 배니티 + 욕조의 깔끔한 마스터 욕실

🏝️ 리조트급 어메니티

센트랄 알라모아나는 가족 단위·직장인 모두 선호하는 콘도입니다.

히티드 수영장
카바나 & 바비큐 데크
어린이 놀이터
파티룸/라운지
피트니스 센터
도그 파크
관리 잘 되는 보안 시스템

일상에 여유가 더해지는 생활 인프라가 잘 준비되어 있어요.

📍 ‘알라모아나 중심’이라는 가장 큰 장점

이 콘도는 로케이션 그 자체가 프리미엄입니다.

알라모아나 쇼핑센터 바로 앞
알라모아나 비치 도보 거리
와이키키·카카아코 차량 몇 분
버스·교통·식당·카페·마켓 모두 가까움

편리한 생활을 원하는 실거주자에게는 최적,
안정성을 중시하는 투자자에게도 매력적인 매물입니다.

💡 왜 2009호가 좋은 투자처인가

하이플로어 오션뷰 2베드는 공급 적음
장기 렌탈 수요 꾸준함
알라모아나 지역 특성상 리세일 강함
풍부한 직장 인구 + 관광·상업 인프라
삼구건설의 고품질 구조로 관리비용 효율적

실거주·투자 모두 안정적인 선택지가 됩니다.

관련 동영상

🌺 마무리: “로케이션·뷰·구조 3박자 완벽한 유닛”

센트랄 알라모아나 2009호는
하와이에 원하는 모든 요소가 균형 있게 담긴 집입니다.

언제든 투어 원하시면 편하게 연락 주세요!
22년의 하와이 부동산 경험으로
가장 정확하고 신뢰 있는 정보를 도와드릴게요. 😊

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