2021년 2월 1일 월요일

2021년 카카아코 지역 새 콘도 소식

 

2021년 카카아코에 새로 들어서는 콘도 프로젝트는?

2021년 호놀룰루 카카아코 지역은 3개의 콘도 신축으로 여전히 붐을 이룰것으로 예상됩니다.  알라모아나 쇼핑몰 앞쪽으로 대부분 로컬 주민용 ㅜaffordable housing으로 분양된 센트럴 알라모아나(The Central Ala Moana) 와 알라모아나앞 한인 상권에 위치한 아주르 알라모아나(Azure Ala Moana), 그리고 워드빌리지 커뮤니티의 아알리이(Aalii) 등이 금년 후반부에 완공, 입주가 됩니다. 
뿐만 아니라 아래의 세 콘도 프로젝트의 분양도 금년도 중, 하 반기에 시작될 것으로 예측됩니다.

드 파크 온 키아우모쿠

The Park on Keeaumoku

The Park on Keeaumoku

드파크온 키아우모쿠는 주상복합 빌딩으로 아래층은 커머셜이고, 위로 960세대의 주거콘도로 구성될 예정이라고 합니다. 이중 128세대는 첫로컬 주민 상대, 첫주택자 대상 정부보조프램으로 분양될 것이라고 합니다. 일반 마켓 유닛은 836 세대이고 스튜디오, 원베드, 투베드룸으로 구성되어있습니다. 로케이션은 한인상가가 밀접한 미드타운인 알라모아나 쇼핑몰앞 키아우모쿠 길, 서라벌 식당과 동화면세점과 그 인근 지역입니다.  분양시기는 2021년도 1, 2 분기 정도 될것이라 예측됩니다.



Ulana Ward Village와 The Park Ward


로케이션 맵에서 울라나 워드빌리지는 커뮤니티의 서쪽 부분, 드파크 워드는 공원옆 중심 지역에 위치할 예정임



Ulana Ward Village

울라나 워드빌리지

Ulana Ward Village

울라나 워드 빌리지는 케킬로하나 분양때 처럼 100% 정부 주택 보조프로그램인 reserved housing으로 분양될 예정이라고 합니다. 첫주택자로 정부보조그램의 가계수입 한도 가이드라인에 따라 분양됩니다.


드 파크 워드

The Park Ward

드파크 워드는 빅토리아 공원을 중심으로 현재 건설중인 코울라 프로젝트와 마주보는 방향에 위치합니다. 코울라와 마찬가지로 럭셔리 프로젝트이며 전유닛이 마켓유닛입니다. 2021년 3월 공청회를 거쳐 정부승인이 나면 분양계획을 발표할 예정입니다.

총 660세대, 

  • Studios: 156
  • One-bed: 242
  • Two-bed: 185
  • Three-bed: 77
관심 있으신 분들은 대기 리스트를 위해 문의해 주시기 바랍니다.



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하와이 부동산을 파실분은 마켓 가격분석을 해드립니다.


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*카카아코 지역  콘도 프로젝트 분양문의
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2020년 12월 14일 월요일

오아후 주택시장은 판데믹 가운데 여전히 강세

 한정된 재고에 여전히 강세를 보이고 있는 오아후 주택시장


계속되는 판데믹 가운데 낮은 재고로 인한 과도한 가격 경쟁으로 주택 시장은 더욱 치열한 양상입니다.  
지난달 단독 주택의 매매량은 전년대비 5.6% 증가하며 보합세를 유지하였고, 
콘도매매량은 6.2% 하락하였습니다.

금년도  단독주택 매물은 2019년 활동으로 거의 정상 궤도에 올라 0.7% 하락하는 데 그쳤고,  콘도 시장은 예년 수준을 회복하기 위해 안간힘을 쓰고 있으며 15.8%라는 두 자릿수 하락률을 유지하였습니다. 

매매 희망가격보다 더 비싼 가격으로 팔린 단독주택과 콘도는 지난해 이맘때보다  각각 210.2%, 79.2% 급증했습니다. 

마켓은 계속해서 빠르게 움직이고 있으며, 단독주택과 콘도는 시장에서 각각  10일과 16일 정도에 계약에 들어가고 있는 현황입니다. 

트리샤 네코타 REALTORS® 호놀룰루 이사장에 의하면 "매수자가 매매희망가격보다 수만달러 이상 오퍼하는 것은 주택 재고가 부족함에도 불구하고 오아후 부동산 시장은 공공보건 전반에 걸쳐 강하고 안정적으로 유지되고 있다"고 말했습니다.

참으로 판데믹 마켓은 우리가 예견하고 상상했던 모든 상황과는 다른 모습으로 나타나고 있는 현황입니다.

부동산 17년차의 제 소견으로 하와이의 판데믹 주택마켓이 과열되는 몇가지 이유를 들어보겠습니다.

첫째, 보편적인 사람들은 판데믹으로 인한 경기침체가 되면 헐값에 집을 팔려고 내놓을 것이라고 생각하게 됩니다. 제 주변에도 많은 고객들이 집값 많이 내렸나요? 하고 질문하곤 합니다. 하지만 이런 생각을 감지하기 때문에 당장 파산의 위험이 없는 일반적인 셀러의 경우 이런 타이밍에 마켓에 집을 내놓아 헐값에 팔릴까봐 오히려 세입자를 들여 판매시기를 기다리는 경우가 허다합니다. 
따라서 오아후 섬의 주택마켓의 인벤토리가 절대 부족한 현상이 나타나게 되었습니다.
두번째, 바이어의 경우 집을 사려고 계속적으로 헌팅을 하고 준비하는 과정에서 코로나 19의 판데믹이 이제 너무 오랫동안 지속되어 지치기도 하고, 더이상 기다릴 필요가 없으니 은행이자율이 최저로 떨어진 지금이 호기라고 생각하게 됩니다.
따라서 수요는 증가하게 되었습니다.
세번째, 판데믹으로 인해 집(Home)의 중요성이 달라졌습니다.
이전에는 집은 나가서 일하고, 학교다니고, 모든 주요 활동을 끝내고 들어와서 쉬는 곳이었습니다. 
하지만 판데믹으로 사람들이 주로 머무는 곳이 이제 집이 되어버렸고, 재택근무, 비대면 온라인 접촉등으로 일하고, 공부하고, 사회화도 비대면이 되었습니다.
사람들은 하루종일 집안에서 일상의 모든 것을 대부분 해결해야하니, 이전에는 별로 중시하지 않았던 집안내의 오피스도 필요하고, 공부방, 놀이방등의 독립공간이 더 필요하게 되었습니다. 
또 이전엔 그다지 신경쓰지 않았던 집안의 모든 시설들을 업그레이드 하게 되기도 합니다.
저는 이 영향이 주택마켓에도 적용이 된다고 봅니다.

제가 볼때, 부동산의 가격을 결정하는 요인은 수요와 공급의 법칙, 그리고 로케이션이라고 생각합니다. 
지금이 오아후 마켓의 상황은 이 수요와 공급의 법칙이 불균형로 인해 발생하는 것이고, 주택을 팔려고 생각하시는 분에게는 좋은 시기라고 생각합니다.


한편 콘도의 경우는 약간 다른 양상입니다. 
콘도 지역이나 빌딩에 따라 다르긴 하지만 지금까지 투자자들이 선호했던, 에어비엔비나, 베케이션 렌탈 콘도의 경우, 외부 관광객의 길이 모두 막힌 상태로 거의 일년을 수익 제로인 현상을 낳고 있으니 그냥 비워두고 유지하기에는 매달 나가는 관리비나 부동산비등 유지비가 부담스럽기도 해서 처분하려고 마켓에 내놓는 콘도들이 많습니다. 따라서 콘도는 공급 과잉이 되고있습니다.
수요 공급의 법칙에 따라 콘도는 지금이 바이어 에게는 좋은 시기라고 생각합니다.



하와이 부동산을 파실분은 마켓 가격분석을 해드립니다.


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2020년 8월 15일 토요일

에이미의 하와이 부동산 온라인 세미나

 



안녕하세요,

하와이 부동산 온라인 세미나에 당신을 초대합니다.

세미나 는 Zoom 회의 방식이고, 10분전에 입장하셔서 마이크와 스피커 상태를 확인하시기 바랍니다.

아래의 등록링크를 통해 등록하시면 등록확인 메일을 받습니다. 
확인메일의 안내 링크로 들어오시면 Zoom 화상세미나 초보자도 쉽게 들어오실수 있습니다.

Zoom 앱을  PC나, 모바일에 다운로드 받으신 분들은 게시한 회의의 미팅 ID와 암호를 입력하시고 세미나에 참석하실수 있습니다.

세미나 스케줄은 계속 업데이트 되어 게시합니다.

등록하기 (여기를 클릭하세요) 등록필수!!!

2021년 3 월 6일 토요일 2:30 -4:00 pm (한국시간)

줌 회의 ID: 860 6735 8483

암호: aloha

1부

하와이 부동산 마켓 흐름과 판데믹 마켓 동향
외국인으로서 알아야할 세금 상식

2부
부동산 매입절차
에스크로 진행, 자금 문제
매입후 관리는?

3부
신분양 프로젝트 안내
카카아코 지역 워드빌리지 소개및 신분양매물 안내



계속적인 세미나에 걸친 성원과 참여 감사합니다. 추후 세미나는 개별적이나 소그룹으로도 가능하니, 관심있는 분들은 aimee.hawaii@gmail.com, 혹은 카톡 (ID:aimee808)으로 세미나를 신청하시면 일정을 조율해서 진행하겠습니다.


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2020년 7월 30일 목요일

판데믹 부동산시장에 관한 오해와 진실 체크





아직 출구가 모호한 전세계적인 판데믹 현상가운데, 부동산 시장을 바라보는 사람들의 의견이 분분하고 있습니다. 집을 사려던 사람은 기다리면 집값이 바닥칠꺼니까 그때 살거다, 집을 팔려던 사람들은 기다렸다가 판데믹 현상이 풀리면 집값이 오를거니까 그때 팔겠다. 두 가지 상반된 의견속에서 마켓은 최근 몇개월 동안 우리가 예측하지 못했던 여러 현상을 보여주고 있습니다.

오늘은 Reltor.com에 최근에 올라온 게시글을 간단히 요약해서 우리가 오해했던 여러가지 내용들을 한번 살펴보겠습니다.(

코로나바이러스 노출에 대한 두려움이 아마도 사람들이 집을 팔지 못하게 하는 주된 이유일 것입니다. 또한 많은 사람들은 또한 집을 지금 파는 것이 주택 구매자들의 수요가 들어들어 헐값에 집을 팔게되는 결과를 초래할 것이라고 생각하곤합니다

1. 지금 집을 팔기엔 최악의 시기라는데?

많은 셀러들이 이번 여름에 집을 팔려고 마켓에 내놓았다가 마켓팅을 중단하고 마켓에서 매물을 철수시켰습니다. 7월11일자 Weekly Housing Trends에 의하면 개로운 매물이 전년대비 14% 줄어들어 전체 홈 인벤토리가 32% 감소하는 결과를 낳았습니다.

그러나 반대로, 최근의 통계는 지금이 몇 가지 이유로 집을 팔기에 몇 년 중 가장 좋은 시기 중 하나라는 것을 암시합니다.

대니얼 헤일 아마존닷컴 수석 이코노미스트는 "대유행과 불확실성을 감안할 때 지금은 집을 팔 때가 아니라는 것이 일반적인 생각"이라고 말했습니다. 하지만 지금까지 이 자료는 반대로 주택시장에서 매수자가 매도자보다 많아 매수자보다 매도자가 더 낫다는 점을 시사합니다.

오히려 낮은 주택재고는 집을 팔고자하는 사람들이 매도자 시장을 강하게 점유하므로 높은 가격을 불러올 수 있는 입찰전쟁이 될 수 있음을 나타냅니다.

전미 부동산 협회는 향후 부동산 시장은 수요 공급의 원칙에 따라 판매자가 주도하는 경향으로 흐를 것이라고 예측합니다.


2. 집값이 폭락하고 있다는 데 계속 기다릴까?

데이터는 정반대로 집값이 실제로 오르고 있습니다.

NAR에 따르면 2020년 1분기 전국 단독주택 중위가격은 27만4600달러로 7.7% 상승했습니다.

헤일은 "COVID-19 이전보다 집값이 더 빠르게 상승하고 있다"고 말했다. 실제로 지난해 이맘때 봤던 집값 상승세와 보조를 맞추고 있다"고 말했습니다.

이유는 사상 최저 수준의 저당권 대출금리 때문입니다.

로렌스윤 장관에 의하면  "기록적으로 낮은 주택담보대출 금리는 구매력을 높인며,공급 부족과 결합하면 집값이 점점 더 오를 것이라고 합니다.

3. 구매자들이 주택 구입을 미루고 있다는데 옳은 일일까?

NAR의 '주택매각 보류지수'(계약 체결 기준 주택매매를 전향적으로 살펴본 결과)에 따르면 5월 미결 주택매출은 44.3% 급증해 2001년 지수 개시 이후 월별 최대 증가율을 기록했습니다.
기록적인 저금리로 인해 구매자 수요의 상당 부분이 증가하고 있다고 헤일은 말합니다.
프레디맥에 따르면 주택담보대출 금리는 16일 현재 2.98%로 50년 만에 처음으로 3% 아래로 떨어졌습니다. 

"확실히 낮은 이자율이 도움이 된다."고 론스냅의 CEO 칼 제이콥은 "6개월, 7개월 전에는 상상조차 할 수 없었을 이자율로 융자를 받을 수 있다"고 언급합니다.

(한 가지 주의사항: 모든 대출자가 최저 이자율을 적용받을 수 있는 것은 아님. 대출자의 총부채상환비율과 신용점수는 전형적으로 대출 유형과 금리에 영향을 미치기 때문에 부채가 많거나 신용점수가 낮은 사람에게 더 높은 금리를 제공할 수 있음.)

헤일은 "만약 [COVID-19] 사례가 악화되어 재개가 광범위하게 번복된다면, 이는 장기간의 실직으로 인해 구매자 수요에 타격을 줄 수 있다"고 말했습니다.

4. 집은 직접 볼 수 없다는데 보지않고 어떻게 집을 구매하나요?


주정부들이 COVID-19의 확산을 막기 위해 가정 및 사회적 거리 제한 규정을 발표함에 따라, 많은 직접 홈쇼와 오픈하우스가 가상 홈투어를 위해 일시적으로 보류되었습니다. 이제 이러한 제한사항의 대부분이 전국적으로 해제되어 집을 직접 볼 수 있고 부동산 중개업자들은 구매자와 매도자를 보호하기 위해 추가적인 적절한 예방조치를 취하고 있습니다.
에이전트들은 사회적 거리 설정 지침을 따르는 직접 쇼잉 일정을 수립하고, 관련된 모든 사람이 COVID-19 공개 양식과 책임 양식의 제한을 작성하도록 요구하고 장갑, 마스크, 손 세정제 등을 집을 보여줄때 사용합니다.
집을 직접 보기 전에 사전 승인서를 쓰거나 주택 점검 보고서등의 서류를 먼저 검토해서 그 모든 단계를 거치고 나서 실질적인 집 투어를 계획한다면, 오히려 정말 진지하게 구매를 검토하는 바이어들이 집을 보러다니는 결과가 됩니다.

5. 도시인구들이 교외로 다 도망친다던데...

뉴욕시와 같은 도시 중심지는 인구 밀도가 낮은 지역보다 사회적 거리를 두는 것이 훨씬 더 어렵기 때문에, 도시 거주자들은 왜 외부지역으로 생활권이나 상권을 움직이려고 할 것 같은데 

요즘 교외 지역의 상가가 더 많은 관심을 끌고 있습니다. 아마존닷컴 자료에 따르면 지난 5월 교외 ZIP코드를 이용한 부동산 조회수가 13% 증가해 도시지역 조회수의 2배에 육박했다고 합니다

이 대유행병은 비록 나쁘지만 결국 사라질 것이죠, 그러면 사람들은 정말로 도시에 있고 싶어하는 것을 멈출 것일까, 사람들은 매일 가까운 거리의 식당이나 상점에서의 유쾌하고 편리한 삶을 버리고, 한두시간씩 드라이브를 하여 그로서리 쇼핑을 하고 식당을 가는 삶을 선택할 것일까 여전히 여러가지 생각이 들게합니다.

판데믹 이후의 삶에 대한 저의 의견

벌써 우리의 삶의 모습이 상당히 바뀌었습니다.
생명이 오가는 이 판데믹 현상은 각자의 생활가치관에도 상당히 영향을 끼치게 된 것 같습니다.
마스크 사용으로 인해 숨 쉬는 것 조차 제한 받고 있는 이상황에서 좋은 천연의 공기와 바람은 정말 그리운 대상입니다.
하와이에 살면서 이 좋은 조건에 감사하지 못했던 것을 다시한번 생각하게 됩니다.

판데믹현상으로 가장 중요하게 생각되는 것은 삶의 질입니다.
질적으로 가장 인생을 풍요롭게 살수 있는 방법이 무엇일까.
가장 사랑하는 대상인 가족을 다시한번 귀하게 생각하게 되는 계기가 됩니다.

가족과 같이 질적인 풍요를 느끼는 사는 곳은 집입니다.
당분간 인류는 이 유행병을 같이 지니고 가야하기 때문에 
재택근무나 온라인 미팅들이 많아지고, 주말이면 밖으로 나가던 가족들이 가정에서 모든 것을 엔조이하고 누리게 될 것입니다.
이전에는 집은 일하고 돌아와서 단순히 잠자고, 다시 일나가는 그러한 개념이었다면,
이제는 어느정도 집안에서 가족들이 같이 머무르면서도 각자의 공간이 있어야 하고, 
현재의 주거환경보다 분명히 업그레이드된 주거환경을 원하는 사람들이 많아질 것으로
주방의 기능이 커지고, 전망이 필요없던 주거의 개념에서 발코니나 통풍, 채광, 전망이 더 나은집을 원하게 될 것입니다.
 
젊은 층은 오피스 개념이 복합된 주거환경을 원하게 될 것이고, 자녀가 있는 가정은 콘도보다는 마당이 있는 주택으로,  연세가 드신 분들은 외출을 많이 자제하게 되니까, 좀더 통풍 채광이 좋은 콘도 주거환경을 원할지도 모릅니다.

판데믹을 사는 YOLO족의 모습이라고 생각합니다.










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2020년 7월 7일 화요일

워드빌리지 중간뉴스와 쇼룸 매물 소개



Istanbul Restaurant
알라모아나 쇼핑몰 인근의 신흥 럭셔리 개발단지인 워드빌리지의 새로운 업체들이 입점하고 있습니다.   Waiea의 최고급 일식당인  Nobu, Anaha의 Seafood 식당 Merriman's, Ae'o의 일식당 Rinka에 이어 7월 중순에 Anaha 콘도 상가쪽에 지중해식 터키 식당인 Instanbul이 개업할 예정이라고 합니다. (meze platters with dolma, hummus, falafel and more; lamb souvlaki; fresh pita; and homemade, melt-in-your-mouth baklava.)

Digital Tours
워드빌리지 분양 매물 디지탈 오픈하우스
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Ward Village Properties Digital Tours
The Ward Village Sales Gallery can be toured digitally through a computer, tablet or mobile phone. Meet in real-time with your broker and a Ward Village Sales Executive. Set up an appointment to see:
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Featured Residences
tile image
‘A‘ali‘i 2416
Enjoy mountain and city views in this studio residence.

0 Bedroom | 1 Bath
349 Sq. Ft. | Price: $572K
VIEW FLOORPLAN
Koula
Kōʻula 2209
This Kōʻula studio layout overlooks Victoria Ward Park with views of the ocean from the unit and lanai.

0 Bedroom | 1 Bath
435 Sq. Ft | Price: $708K
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Koula 1206
Victoria Place 05 Stack
This Ewa facing stack has beautiful ocean views and overlooks Victoria Ward Park.

1 Bedroom | 1 Bath
749 Sq. Ft. | Prices Starting at $1.17M
VIEW FLOORPLAN





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2020년 5월 7일 목요일

COVID-19로 인한 하와이 부동산 시장 현황

안녕하세오, 오랫만에 게시글을 올립니다.
오늘은 부동산 시장 현황을 알려드리기에 앞서 하와이의 판데믹 상황을 먼저 보고합니다.

전세계적인 COVID-19 판데믹은 하와이라고 예외는 없는 것 같지만, 주정부의 엄격한 Stay at Home Order와 관리 체제아래 하와이는 2020년 5월7일 현재까지 확진자 621명, 회복 548명, 사망 17명으로 미국내에서는 비교적 청정지역으로 잘 버티고 있는 것 같습니다.
4월30일까지였던 Stay at Home Order는 5월30일로 한달 더 연장되면서 주민들의 피로감이 쌓이고 있긴 하지만 5월 1일 부터 단계적으로 re-open하는 사업장이 늘면서 그래도 조금 숨통이 트인다고나 할까. 물론 사회적 거리두기를 기본으로한 상태에서, 골프장, 부동산, 자동차 딜러, 펫 그루밍 숍,  꽃집, 일대일 개인 교습 등등의 스롤 비지네스  오픈을 허락하였고, 오늘 부터는 쇼핑몰, 공원도 다시 재개하지만 해변은 아직 전면 오픈은 하지 않고, 운동이나 산책만 가능합니다.

이런 상황에서 하와이의 부동산 마켓은 어떻게 영향을 받고 있을까요?

하와이 부동산 협회의 4월말 집계에 따르면  전체적인 매매 건수는 줄어들고, 단독주택과 콘도의 가격은 오히려 상승되었다고 합니다.
단독주택의 매매건수는 전년 대비 21% 다운, 콘도는 28% 다운으로 2자리수의 하락을 나타내었습니다.
이런 현상은 미래가 불확실한 상황 속에서  셀러들은 집을 마켓에 내놓지 않아서 리스팅이 현저히 줄어들고, 진행 중이던 에스크로도 판데믹 현상으로 인한 바이어의 갑작스런 상황변화 등으로 인해 줄줄이 취소되는 등, 바이어도 상황을 보면서 일단 움츠리고 있어서 마켓이 일단 주춤하는 추세 입니다.
하지만 매매된 중간가격은 공급 부족으로 인해서인지 오히려 상승하는 모습입니다.
판데믹이 장기화 할 경우, 전체적인 사회의 분위기가 안정이 되면 마켓도 어떤 방향이든지 움직여갈 것으로 보입니다.

모게지 금리 인하
한편 연방 기준 금리 인하로 인해 모게지 신청은 최근들어 12% 증가했다고 합니다.
이는 그동안 집을 사려고 했던 바이어들이 판데믹현상으로 주춤하고 있다가, 주택 구매를 시작하기도 하고, 금리 인하로 인해 재융자 신청이 많아진 이유이기도 한 것 같습니다.
현재 모게지 금리는 대략 30년  3.25%(+/-) 라고 하네요.
하지만 외국인 융자의 경우는 일반 융자가 아닌 Portfolio loan으로 모게지 금리가 좀 더 높습니다.

포스트 코로나 부동산 마켓 추세
위기는 기회다 라는 말이 있듯이, 판데믹을 극복하기 위한 여러가지 방법으로 부동산도 첨단 테크놀로지를 사용하지 않으면 안되는 시대가 되었네요.
오픈 하우스를 사회적 거리두기로 하여, 예약제로 한다든가, 아니면 Virtual Open House를 하기도 합니다.

특히 분양프로젝트 들은 Zoom을 통해 실시간으로 원격 디지털 투어를 할 수 있어요.

현재 인기 프로젝트인 워드빌리지의 여러 프로젝트(Aalii, Koula, Victoria Place)나, 아주르(Azure Ala Moana) 등의 프로젝트는
원격 디지털 투어가 가능하니, 원하시면 제게 문의해 주기기 바랍니다.
편한시간을 정하여 투어 미팅을 하면서 실시간으로 저와 분양사, 고객님 3자 프리젠테이션을 통해, 로케이션, 가격, 플로어플랜, 전망등을 같이 분석하면서 원하는 유닛을 셀렉트 할 수 있습니다.
에이미 김(카톡 아이디: aimee808, 이메일: aimee.hawaii@gmail.com, 전화 1-808-561-3050)




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