하와이 1031 Exchange 실제 매매 사례
와이키키 선셋 2채 동시 매입 (가격 · 사이즈 공개)
하와이 부동산 상담을 하다 보면 자주 듣는 질문이 있습니다.
“미국 투자자들은 세금 부담 없이 어떻게 계속 부동산을 늘릴까요?”
오늘은 실제 거래 사례를 통해
그 해답이 되는 전략,
**1031 Exchange (세금 이연 교환)**을 자세히 소개해드립니다.
이번 케이스는
Waikiki Sunset 콘도 2채를 동시에 매입한 실제 거래입니다.
📍 매입 개요 (Real Transaction Overview)
이번 고객은 미국 본토 투자자로,
기존 투자용 부동산을 매각한 후
1031 Exchange를 활용해 하와이 자산으로 갈아탄 사례입니다.
매입 유닛 구성
✔ 1베드룸 콘도
✔ 2베드룸 펜트하우스
한 채에서 두 채로 자산을 확장한 구조입니다.
🏙 1베드룸 콘도 정보
매매가격: $585,000
실내 면적: 534 sq ft
라나이: 67 sq ft
구조: 1BD / 1BA / 1PK (비지정 주차)
특징
풀퍼니시드 (가구 포함)
풀 키친 구조
시티뷰 + 다이아몬드헤드 + 오션뷰
2024년 AC fan coil 교체
투자 포인트
합법적 단기 렌탈 가능 (NUC)
와이키키 내 희귀한 1베드룸 + 주차 포함
약 500~600sf 실속형 투자 유닛
렌탈 수익형 자산으로 활용도가 높은 타입입니다.
🌇 2베드룸 펜트하우스 정보
매매가격: $1,690,000
실내 면적: 1,209 sq ft
구조: 2BD / 2BA / 1PK
라나이: 없음 (내부 확장형 구조)
특징
38층 최상층 펜트하우스
높은 층고 + 넓은 평면
마운틴 · 시티 · 골프코스 뷰
인유닛 Washer / Dryer
관리비
HOA: 약 $2,466 / 월
활용도
호텔 렌탈 프로그램 가능
개인 사용 + 수익 병행형
하와이 투자자들이 선호하는
“세컨드 홈 + 자산 보존형” 유닛입니다.
💡 왜 2채를 동시에 샀을까?
이 거래의 핵심은
단순한 매입이 아니라 전략적인 구조입니다.
✔ 펜트하우스 → 라이프스타일 자산
✔ 1베드룸 → 수익형 자산
즉,
자산을 “역할별로 분리”한 포트폴리오입니다.
🔍 1031 Exchange 상세 설명
1031 Exchange란?
1031 Exchange는
미국 세법 IRC Section 1031에 따른 제도로,
투자용 부동산을 매각 후
새로운 투자용 부동산을 매입하면
양도세를 즉시 내지 않고 이연할 수 있는 제도입니다.
즉,
세금을 “없애는 것”이 아니라
“뒤로 미루는 전략”입니다.
왜 투자자들이 많이 사용할까?
✔ 세금 유동성 확보
✔ 더 큰 자산으로 이동 가능
✔ 현금 재투자 극대화
특히 장기 투자자들에게 매우 강력한 도구입니다.
⏱ 1031 Exchange 핵심 타임라인
1️⃣ 45일 룰 (Identification Period)
매각 후 45일 이내
교체 부동산을 지정해야 합니다.
이 기간 안에
구매 후보를 확정해야 하기 때문에
사전 전략이 매우 중요합니다.
2️⃣ 180일 룰 (Closing Period)
매각일 기준 180일 이내
새로운 부동산 클로징 완료해야 합니다.
이 두 타임라인이
1031 Exchange의 핵심입니다.
📌 Identification Rules (가장 중요한 규정)
✔ Three Property Rule
최대 3개까지 지정 가능
→ 그중 1개, 2개, 또는 3개 매입 가능
가장 많이 사용되는 방식입니다.
✔ 200% Rule
여러 개 지정 가능하지만
총 가치가 기존 자산의 200% 이내여야 합니다.
포트폴리오 확장 시 활용됩니다.
✔ 95% Rule
200%를 초과해 지정할 경우
지정한 자산의 95% 이상 반드시 매입해야 합니다.
고난도 전략에서 사용됩니다.
⚠ 1031 Exchange 필수 조건
투자용 부동산만 가능 (Primary home 제외)
Qualified Intermediary (중개기관) 필요
동일 명의 유지 원칙
전문가와 함께 진행하는 것이 중요한 이유입니다.
🌺 왜 하와이로 1031을 할까?
최근 하와이로 1031 Exchange 유입이 늘어나는 이유는 명확합니다.
글로벌 관광 수요
제한된 공급 구조
장기 자산 가치 유지
라이프스타일 프리미엄
특히 와이키키는
투자와 휴양을 동시에 고려하는 투자자들에게 인기입니다.
✨ 이번 사례 핵심 요약
✔ 1031 Exchange 활용
✔ 1채 매각 → 2채 매입
✔ 자산 역할 분리 전략
이 구조는
최근 미국 투자자들이 자주 선택하는 방식입니다.
하와이 부동산은
단순히 “좋은 매물”보다
좋은 전략이 중요한 시장입니다.
앞으로도 실제 거래 기반으로
현장에서 느낀 인사이트를 계속 공유드릴게요.
📲 문의 및 사전 상담
에이미 김 | 하와이 부동산 전문가
📧 aimeekim808@gmail.com
📞 808-561-3050
카톡 아이디: aimee808
📍 워드빌리지, 알라모아나, 카카아코, 오아후 전문
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