에이미의 하와이 부동산 - 20년 경력 에이전트

2016년 1월 29일 금요일

에이미의 하와이 부동산/카피올라니 레지던스 분양에 앞서

한국의 대구를 기반으로 하는 삼구개발사가 카피올라니 지역에 개발하려는

카피올라니 레지던스(Kapiolani Residence) 콘도 건설이

2015년 말 환경조사를 문제없이 마치고, 분양 세일즈를 앞두고 있습니다.

한국식당 고려원이 위치한 일대의 상가 임차인 계약이

2016년 2월로 만기 됨에 따라 실제적인 디몰리션 작업이 4월에 있을 것으로

예상됩니다.

카피올라니 레지던스는 1631 Kapiolani Blvd. 에 위치한

약 1 에이커 정도의 대지에 1, 2, 3 베드룸의 정부하우징 플랜의

어포다블 유닛과 일반 마켓 유닛이 혼합된 형태로 분양될 예정입니다.

전체 세대 중 60%는 오아후 주의 중간 소득수준의

80%~120%인 $53,700~$80,520 (1인 싱글의 경우) 를 기준으로

자격이 주어질 것이며, 2인, 3인 가족위 경우 기준이 달라질 것입니다.

애초에 삼구개발사의 분양 계획은 2015년 11월 쯤 시작해서

2018년 중반에 완공 예정이었으나,

2016년 1월말 현재까지 아직 확실한 공식적인 분양 소식은 발표되지 않고 있습니다.

아래는 신뢰할 만한 루트를 통한 비 공식적으로 알려진 건설 순서입니다.
*****************************************************************
2016년 2월 현재 임차인 계약만료,
2016년 4월 데몰리션,
2016년 5월 중순 그라운드 브레이킹
2018년 중반 완공 예정

총 485세대 45층건물

어포다블(affordable)유닛: 292세대 60%

자격 : first home buyer로 계약 시점에서 3년 간 집을 소유하지 않은
하와이 주민으로 무주택자라야 함
10년 이내에 매매할 경우 주정부에서 Buy Back 함
시(Honolulu city)가 주관하지만,

주정부 HHS FDC 와 파트너쉽으로 하기 때문에 그쪽 Rule 따라야함.

마켓 유닛: 40% 193세대
일반 시장 가격으로 분양.
소유주가 1년 반드시 주거하여야 하는 조건임. 1년 이후는 자유.
Owner Occupant 1년 100% 오너 아큐퍼트 지향

스튜디오 (라나이포함400sq 이상) 20만불대 후반 ~35만 (모두 affordable)

1베드 (라나이포함 700sq 이상) 40~50만불대

2베드 (라나이 포함 900sq 이상) 60~70만불대

3베드 (라나이포함 1300sq 이상) 70~90만대

각유닛 인도어 워셔 드라이어 (삼성 페키지) 전자제품으로
Pet friendly 아직 미정, 붙박이장 등 인테리어 디자인 한국에서
부엌가전제품: 삼성 세트, 라나이는 모든 유닛에 다 있음

해외 마케팅 안하고, 로칼 사람들을 대상으로 100% 순수 주거 목적인

현지 주민들을 위한 하우징입니다.

분양에 관심 있는 분은 에이미 김에게 연락 주시기 바랍니다.

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*오아후 주택 구입 혹은 판매

*카카아코 지역 콘도 프로젝트 분양문의

*하와이 상업용 투자 부동산

* 와이키키 호텔식 콘도

* 하와이 일반 주거용 콘도 매매

하와이 부동산 매물에 대해 궁금하십니까?

에이미 김에게 문의해 주세요.

808-561-3050

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에이미의 하와이 부동산/하와이 호텔 객실 점유율- 아시아 환태평양 국가에서 두번째

Hospitality Advisors and STR Inc.의 보고에 의하면,

2015년 미국의 호텔 객실 점유율과 평균 객실료를 아시아 환태평양 국가들과

비교하였을때, 하와이의 호텔 객실 점유율은 평균 78.5%로

환 태평양 아시아 국가 중 두번째로 높고 객실료는 가장 비싼 것으로 알려졌습니다.

2015년 통계에 의하면, 싱가폴은 82.5%로 객실 점유율이 가장 높고

객실료는 가장 비싼 다섯국가 중 하나로 보고되었습니다.

두번째로 하와이 78.5%, 호주 75.6%, 타일랜드 73.6% 중국이 65.1% 라고 합니다.

하와이 호텔은 하루에 $242로 가장 높으며, 싱가폴이 $202.37,

호주가 $129.82, 타일랜드가 $102.28, 중국이 $82.89입니다.

하와이 호텔의 객실당 평균 수익(REVPar)은 $189.97로 가장 높은 수익을 나타내고, 싱가폴은 $166.96, 호주가 $98.14, 타일랜드가 $75.28, 중국이 $53.96으로 집계되었습니다. (이기사는1/29/16 퍼시픽 비지네스뉴즈에서 발췌한 것임)

이 집계는 하와이의 8개섬을 통합한 것으로, 오아후섬의 객실 점유율은 평균 80~90%로 훨씬 높게 나타납니다.

에이미와 함께하는 슬기로운 하와이 부동산

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2016년 1월 26일 화요일

에이미의 하와이 부동산/카카아코 콘도프로젝트 중간점검

2015년 완공하여 입주한 알라모아나 쇼핑센터의 마우카쪽
One Ala Moana 콘도

맥노튼 & 코바야시 개발사가 최근 Vida 888의 분양판매 부진으로

분양계획을 취소하자 하와이의 카카아코 콘도개발계획이

차질이 온 것이 아닐까하여 많은 사람들이 우려하고 있었습니다.

맥노튼 & 코바야시 개발사는 최근 몇년간 하와이에서최고급 디럭스 콘도로 알려진 Hokua와 One Ala Moana를 개발하여 성공리에 판매하였고,

현재 알라모아나 쇼핑센터의 서쪽으로 Parklane Ala Moana를 건설 중에 있습니다.

파크레인은 2016년 중에 완공될 예정으로

현재 75%의 판매실적을 기록하고 있습니다.

2014년 준공하여 금년(2016년)내에 완공이 될 파크레인 알라모아나 콘도
알라모아나 샤핑센터의 바다쪽에 위치

부동산 경제 전문가에 의한 분석에 따르면, Vida 888의 실패는 가격대가 백만불에서 시작하여 2천만불에 이르는 최고가의 호화콘도가 수요에 비해 공급이 많은 것이 이유였을 것이라고 추정합니다.
가격의 배정이 잘못되었다는 분석이 지배적입니다.

여러 가격대가 섞여있었다면 아마 Vida 888도 무난히 다른 콘도들과 마찬가지로 성공할 수 있었을 것입니다.

최근에 분양계획이 취소된
Vida 888

2015년 건축자재비가 13% 인상된 것도 고급콘도의 건설을 중단하게 된 이유중의 하나일 것입니다.

몇개월전 인근 하워드 휴즈개발사의 워드빌리지 프로젝트의 A'EO는

프리세일을 시작하고 엄청난 수요에 의해 본 분양때는

오히려 30% 정도의 가격 인상이 있어 모두를 놀라게 했습니다.

Waikiki의 Kings Village에 건설될 새로운 디럭스 콘도프로젝트

현재 카카아코 지역에 분양중인 하워드휴즈의 워드빌리지 프로젝트는

비교적 순조롭게 진행되고 있는 것으로 보입니다.

하지만 로컬 에이전트나, 하와이 주민들의 피부로 느끼는 것은

초호와 디럭스 콘도가 지나치게 많이 지어지고 있어서

과연 이 모든 펜트하우스 인벤토리가 다 마켓에서 소화될 것인지 궁금합니다.

올리버 맥밀런 개발사의 Symphony는 금년 봄에 완공을 앞두고 있고,

A&B개발사의 The Collection도 2016년후반부에 완공을 예상하고 있습니다.

제 개인의 소견으로는 심포니나 콜렉션 정도의 수준의 중상급 콘도가 소비자에게는 시장성이 있다고 생각합니다.

하워드 휴즈의 워드 빌리지 프로젝트의 일부인 88%이상의 하와이로컬 오너를 의한 분양을 계획하는 Ke Kilohana 프로젝트는 건강한 부동산 시장을 형성하는

좋은 기획이라고 생각합니다.

한편 맥노튼 & 코바야시 개발사는 와이키키의 킹즈 빌리지 자리에

여전히 콘도 건설 계획을 가지고 있으며,

Vida 888의 분양을 받았다가 계약이 취소된 바이어에게

이 새로운 프로젝트를 소개하고 있다고 합니다.

Vida 888의 계획 취소로 두곳의 3 에이커 부지의 판매를 취소당한 땅 주인 Kamehameha School 재단은 향후 어떻게 할 것인지

아직 아무런 동향을 발표하고 있지 않습니다.

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2016년 1월 22일 금요일

에이미의 하와이 부동산/Vida 888 콘도 분양계획취소

2016년 1월 22일 맥노튼 그룹과 코바야시 그룹은

Kakaako 지역 공동개발 프로젝트인 Vida 888 콘도 건설계획을 취소한다고

발표하였습니다.

2015년 5월 처음 분양이 개시 되었을때 4일만에 262 유닛 중 90 유닛이 팔려

상당히 좋은 시작을 하였음에도 불구하고

이후 9개월 간 지금까지 총 100 세대 밖에 팔지 못한 판매 부진 현상을 낳았습니다.

하와이에서는 콘도 분양을 시작하여 70% 이상 팔아야 건설을 시작할 수 있기 때문에 현재의 판매 부진으로는 Vida의 건설을 시작할 수 없다고 합니다.

분양세일즈를 맡은 Heyer & Associates LLC 팀은

처음 4일간 분양으로 내놓은 129세대 중 90 세대를 분양할 때만 해도

2015년 10월이나 12월쯤 건설을 시작하여

2018년 초에 완공할 수 있을 것이라고 예상했다고 합니다.

코바야시와 맥노튼 개발 회사는 현재까지 분양 계약을 한 모든 바이어에게 입금 전액을 환불해 줄것이라고 발표하였습니다.

또한 인근 지역에 코바야시와 맥노튼 개발사의 또 다른 발표되지 않은 프로젝트 플랜도 중단한다고 합니다.

Vida 888을 계약했던 바이어들이 하워드 휴즈의 워드 빌리지 프로젝트로 시선을 돌리게 될 것 같은데,

Vida 888의 콘도 프로젝트 중단이 앞으로 카카아코 지역의

다른 분양 계획에 어떤 영향을 미칠지는 좀더 두고 보아야 하겠습니다.

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2016년 1월 20일 수요일

에이미의 하와이 부동산/Ke Kilohana 콘도 프로젝트

워드 지역(404 Ward Avenue and 988 Halekauwila))에 하워드 휴즈의 Ward Village

재개발 프로젝트의 일부인 케 킬로하나(Ke Kilohana) 가

곧 마켓에 출시될 예정입니다.

Ke Kilohana 는 43 층의 424 콘도 세대로 141 유닛의 one bedroom과

191 유닛의 투베드룸 92 유닛의 three bedroom으로 구성됩니다.

이중 375 세대가 로컬 하와이 주민이 거주하는 정부 보조프로그램으로

affordable Housing 으로 매매될 것이며,

나머지 49세대만이 투자자용 마켓유닛으로 판매할 계획입니다.

또한 맨 아래층의 그라운드 플로어에는 25,000 square feet 의 상가 지역으로

대표 점포로는 Long's Drugs가 들어올 예정입니다.

타워의 디자인은 최근의 다른 여러 유리로 된 빌딩과는 좀 다르게

유리와 메탈 소재로 지어질 것이며 35,000 스퀘어피트의 복층 구조의

오픈 레크리에이션 공간이 들어설 것입니다.

오션 뷰와 선셋을 즐길 수 있는 스카이라운지는
콘도 오너 모두에게 개방되어 있음

건물의 위치는 호놀룰루 경전철(HART)과 상당히 근접해 있고,

건물의 길 건너 철도역이 위치할 것으로 예상되며

상당히 편리한 교통의 요지가 될 것 같습니다.

렌더링 사진에서 보이는 노란색 부분이 스카이라운지
오션뷰 스카이라운지와 선셋 스카이라운지로 구분됨

워드 빌리지 케킬로하나는 88프로가 리저브 하우징으로
30만대에서 60만대까지 방은 1,2,3개가 있습니다.

코싸이닝, 100프로 유닛 가격이 증여까지 가능합니다.

따라서 투자목적이 아닌 순수하게 정말 주거하실 집이 필요하신 분들에게

좋은 기회가 되리라 생각됩니다.

자격조건으로는 소득제한, 재산제한이 있으며 (소득제한 링크)
재산은 저 소득제한의 125퍼센트가 재산제한이 됩니다.

구매자격
1. 미국인,미국영주권자
2. 18세 이상
3. 주거용으로 구매해야함
4. 하와이 주민
5. 지난 3년간 주택을 소유하지 않은 분

다음은 계약시에 필요한 자금입니다.

1. Downpayment (매매액수의 10퍼센트)
싸인하실때 - $500.
30일안에 판매비용의 5퍼센트에서 $500을 뺀비용.
그후 또 다른 30일 안에- 나머지 판매비용의 5 percent.

2. 90 퍼센트 융자 가능

만약 소득이 낮아 론이 안되실경우,
1. 100프로 판매비용이 증여가능(가족, 친척)
2. 코싸이닝 가능(아무나 가능)

분양에 앞서 바이어 워크숍이 있으니 관심 있는 분들은 미리 에이미 김에게 연락 주시기 바랍니다.

주요 시설:

Fitness Room
Indoor Children's Play Room
Fitness on Demand, Yoga Room
Co-Working Space
Music Studio, Karaoke Room
Multi Purpose Party Room
Indoor Lounges
Outdoor Children's Play Room
Gas BBQ
Open Landscaped Recreation Deck with Synthetic Grass
Pet Friendly building.

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*카카아코 지역 콘도 프로젝트 분양문의

*하와이 상업용 투자 부동산

* 와이키키 호텔식 콘도

* 하와이 일반 주거용 콘도 매매

하와이 부동산 매물에 대해 궁금하십니까?

에이미 김에게 문의해 주세요.

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2016년 1월 15일 금요일

집수리에 든 비용 매매할 때 어느정도 돌려받을 수 있을까?

흔히 주택이나 콘도를 마켓에 내놓기 전 많은 오너들의 고민 중 하나는 그냥 현재의 상태로 (As-Is Condition) 마켓에 내놓을 것인지 아니면 집의 낡은 부분을 개조해서 팔 것인지의 여부입니다. 수리나 개조에 관한 투자를 하면 그 액수 만큼이나 혹은 그 이상의 이익을 원하는 분도 많습니다. 최근 2016 Remodeling 잡지사에서 조사한 통계에 의하면 리모델링 비용 대비 실제 마켓에서 돌려받은 수익률은 평균 64% 라는 결론이 나왔습니다.

겨우 64% 밖에 되지 않는다고? 하고 의아해 하시는 분이 많을텐데요, 이 수치는 실제적으로 미 전국적으로 오너들이 소비한 리모델링 비용(Out-of-Pocket)의 평균과 수리한 주택들의 판매가를 부동산 에이전트들의비교분석한 결과 입니다.

세프용 키친이나 멋진 호화 욕실을 더하는 것 보다 가장 이윤이 놓은 수리는 116.9%의 return을 자랑하는 Attic fiber glass insulation( 다락방 보온제 설치)이라고 합니다만, 하와이는 해당사항이 없고, 두번째로 높은 return은 가공한 돌로 바닥재를 까는 것이 92.9%의 return입니다.

리턴 수익율과 관계없이 매매시에 수리한 만큼의 비용은 기대할 수는 없지만, 깨끗하게 수리된 집은 그만큼 마켓의 바이어에게는 매력적이기 때문에 빨리 팔린다는 이점은 있습니다.

따라서 50만불 정도의 가치의 주택을 3만불을 들여 주방과 욕실 공사를 했을때 3만불의 공사 비용을 고스란히 돌려받으려고 53만불, 혹은 그 이상을 기대한다면 아마 그 집은 마켓에서 오래동안 팔리지 않고 머물게 될 것입니다. 절반 정도 돌려받는 다고 생각하여 51만 5천에 매매 가격이 결정되면 반드시 바이어가 쉽게 들어와 주택은 원하는 시기에 빨리 팔릴 것입니다.

아니면 차라리 현상태 그대로에서 전문 카펫샴푸, 물이 새는 샤워기를 교체하거나, 깨어지가니 부서진 부분의 수리, frozen shut off valve(메인 수도 콘트롤러 꼭지 교체)등의 수리를 하여 인스펙션시에 특별히 두드러지는 결함이 없도록 하는 것이 중요합니다.

단돈 몇백불로 고칠 수 있는 사소한 결함이 바이어에게는 치명적인 결함으로 보여 집값을 네고하는데 많이 작용하기 때문입니다.

주택 판매에 앞서 이러한 리모델링이나, 수리, 혹은 청소 정리 문제에 관련하여 노련한 에이전트와 미리 상의하는 것이 바람직합니다.

수리비용대, 수익률은 아래의 도표를 참고하시기 바랍니다.