에이미의 하와이 부동산 - 20년 경력 에이전트

미국 각 주마다 신규분양의 절차가 약간씩 다르다고 들었기 때문에, 오늘은 하와이에서 신규분양 콘도 프로젝트 절차를 알려드리려고 합니다.

물론 오늘 다루는 분양절차는 일반 마켓 유닛 분양입니다.

(현지인들은 First Home Owner용 Affordable housimg혹은 Reserved housing은 별도 분양절차가 있답니다.)

유튜브에서 잠깐 다루었지만 내용을 전달하는데 한계가 있어 좀더 상세하게 올립니다.

유닛선택

호놀룰루의 각 분양사 갤러리에 방문해 보시면 기대했던 모델하우스는 없고, 주방 모델, 화장실 모델, 리빙룸 모델들만 부분적으로 쇼룸에 진열되어있답니다.

바닥재나 벽은 어떤 재료를 쓰는지, 컬러는 어떤지, 캐비넷 구성은 대략 어떻게 되는지 등을 보고 나머지는 도면을 보고 상상하는 거예요.

도면과 위치, 예상되는 뷰 등을 보고 유닛을 고르게 됩니다.

대부분 개발사가 어느정도 신뢰가 가는 회사인지, 평판이 어떤지를 확인하는 것이 좋습니다. 예를 들어 워드빌리지 프로젝트의 하워드 휴즈나, 스카이 알라모아나, 원알라모아나, 파크레인등을 개발한 고바야시 그룹 등은 상당히 평판이 좋아요.

갤러리 방문이나, 온라인 사이트 혹은 줌 미팅을 통해서 유닛을 고르게 됩니다.

이때, 분양사와 직접 거래하시는 손님들이 계신데, 직거래한다고 해서 가격 베네핏을 받는다든가 다른 헤택이 없고, 분양사 에이전트는 분양사를 위해 일하기 때문에, 본인을 위해서 반드시 대신 일해줄 에이전트를 선정하는 것이 유리합니다.

에이전트 수수료는 분양사에서 지불하기때문에 별도비용을 걱정 안하셔도 됩니다.

2. 계약서 서명

유닛을 선택하면 분양사에서 분양계약서를 보내줍니다. 요즘은 대부분 전자서명으로 해서 엄청 속도가 빠르지요.

분양계약서는 각 분양사에서 프리셋 되어있는 것으로, 유닛 번호와 가격, 현찰인지 융자인지, 파킹과 스토리지 정도의 정보와 바이어의 정보를 입력해서 보내옵니다.

분양계약서를 받으면 대부분의 한국분들은 "허걱!"하고 패닉에 빠지기 쉬워요.

계약서 영문서류가 거의 스무장 가깝거든요

저도 분양사무실 마다 수차례 고객을 위해 한국어 번역본을 준비해 놓으면 좋지않겠냐고 의견을 제시했지만, 그쪽의 대답은 번역과정에 오해를 불러일으킬수 있는 소지가 있기 때문에 각개인은 스스로 자신의 변호사나 번역가를 통해 이해하기를 바란다는게 요지예요. 저도 한줄한줄 손님께 읽어드리진 못하고, 중요한 부분만 짚어가면서 고객분들에게 이해시켜드리고 있어요. 요즘은 번역기가 잘되어있어서 번역기를 통해서 보시기도 하죠~

3. 선금 입금

대부분의 분양에서는 선금을 5% 입금합니다.

원래는 계약당일 입금해야하지만, 한국에서 만불이상 송금하실때는 여러가지 서류절차가 필요하기 때문에 일주일 정도 연장 신청을 해두고, 서둘러 송금에 필요한 서류를 준비해서 한국에 보내면 한국에서 은행에 서류를 접수하고 송금하게 됩니다.

송금수령인은 분양사가 지정한 에스크로 회사가 되겠습니다.

4. 30일 숙려기간

이부분은 아주 중요합니다.

일단 유닛을 뺏길까봐 마음이 급해서 서둘러 계약을 했지만, 여러가지 자본 사정이 달라질 수도 있고, 몇년을 과연 기다려서 분양을 받을지, 아니면 당장 집을 구매할지 등이 바끨 수도 있거든요.

그래서 하와이 주법은 바이어에게 30일 캔슬 가능 권리를 허락하고 있고, 이 기간 동안 캔슬하게 되면 1불도 손해보지 않고 돌려받을수 있도록 보장하고 있어요.

바이어는 이 기간동안 그외에도 콘도서류를 검토한다든지, 사전 융자승인 상담을 받아 사전 융자승인서를 분양사에 제출하고, 자금증명도 해야합니다.

은행에 유동성 자본이 있을 수도 있고, 아니면 현재는 모두 주식이나 부동산에 묶여있다면 회계사, 변호사를 통해 구매자금을 확보할 능력이 있다는 편지를 받아 분양사에 제출하면 됩니다.

5. 30일 이 지나면 !

이제 모든것이 확실해졌어요. 가계약이 진짜 계약이 되는거예요.

대부분 5%의 추가 입금을 요구합니다.

이젠 완공, 입주까지 쉽게 캔슬할 수 없어요.

분양사에서 요구하는 타임라인에 맞춰서 바이어는 문서나 자금을 제출해야합니다.

만약 피치못할 사정으로 캔슬하게 된다면 바이어 실책으로 되어 디파짓한 자금을 모두 포기하게 될거예요. (미국 계약의 엄격함!!!)

반대로 분양사쪽의 실책으로 캔슬이 된다면, 이건 분양사의 잘못이므로 바이어는 계약금을 모두 돌려받는답니다.

6. 계약일로부터 120일이 되면

계약금의 10%를 에스크로에 추가 입금합니다.

따라서 분양금액의 총 20%를 에스크로를 입금하고 완공을 기다리게 됩니다

보통 분양계약 후 건축이 진행되기 때문에 약 3년 정도 기다리게 된답니다.

그렇게 긴~ 기다림의 시간이 지나고

6. 프리클로징 편지가 옵니다.

분양사에서 호놀룰루 시티엔 카운티에 프로클로징 승인을 받으면 완공예정 6개월전에 바이어들에게 완공및 입주예정일 통보를 하게 되어있어요.

7. 서류및 자금준비

에스크로 회사와 융자회사는 바빠집니다.

바이어는 명의에 변경이 있을 경우 분양사와 에스크로에 통보하게 됩니다.

여기서 주의사항!

김 갑돌씨의 명의를 제 3자인 이 을순 씨에게 양도할 수 없습니다.

제3자 명의이전은 불법으로 간주됩니다. 따라서 떴다방 같은 분양사기를 할수가 없도록 제도적으로 보호되어 있답니다.

다만 부부 명의로 했다가, 한사람이 빠진다든지, 아니면 가족을 추가한다든지 등의 변경이나, 개인명의로 했다가 그 개인이 소유한 법인을 한다든가 등의 변경은 가능합니다. 이제 바이어는 나머지 80%의 자금 증명을 하든지, 아니면 융자회사를 통해 조건부 융자승인을 받아야 하니 조금 바쁘겠지요?

8. 개별 유닛당 인스펙션 일자 공고및 인스펙션 실시

이 내용은 전 게시물에서 다루었으니 참고하세요~

9. 등기서류 서명및 잔금 입금

일반적으로 프리클로징 통보가 올때 언제까지 등기서류를 서명하고, 80%의 잔금을 넣으라고 타임라인을 보내줍니다.

분양사는 한꺼번에 몇백 세대를 벌크 클로징 하기때문에 개인적 사유를 인정하지 않아요. 간혹 바이어들이 자신의 자금준비 과정때문에 최대한 늦추기 원하는데, 저의 경험상 이런 지연은 허락되지 않는답니다.

만약 정말로 피치못한 사정으로 연기해야한다면 분양계약서에 의존해서 분양사에 사전 허락을 받고, 일정을 새로 지정해서 그만큼의 벌금과 이자를 내고 지연시킬수는 있지만, 분양사 에이전트들의 이야기를 종합해 보면 아직 그런 바이어는 본적이 없다는 결론입니다. 디폴트 케이스는 바이어가 구금되어 구매가 불가능한 케이스가 되어 디파짓을 모두 몰수 당했다고 합니다.

따라서 분양진행에서 날짜 엄수는 굉장히 중요하답니다.