여러분 안녕하세요,
Happy New Year!
연말에 들어서면서 연준의 금리가 두차례나동결되면서
모기지 시장이 상당히 활성화되기 시작했어요.
그래서 오늘은 여러가지 자료를 근거로 조심스럽게
2024년 하와이부동산을 전망해 보도록하겠습니다
기준금리는 앞으로 2024년에 세 번 정도 더 내려갈 예정이라는는
아주 긍정적인 소식이 들려오고 있습니다.
12월말 30년 고정 모기지가 6.61% 정도로 내려갔어요.
2024년 중 후반에는 6% 초반대로 내려갈 것으로 예측됩니다
2007년 서브프라임 사태 때와 2020년에서 22년 코로나 기간 동안
연준의 금리는 거의 제로였어요.
최근 5% 대의 기준 금리가 사실 절정에 달했다고 생각하시는 분들이 많으신데요, MZ세대들은 아마 겪어보지 못하셨을 거예요.
근데 그래프를 보시면 미국의 기준 금리가
아주 아주 높았던데도 많았답니다.
40년간의 모기지 이자율 차트를 보시면,
미연준의 기준 금리 그래프와 거의 비슷한 모습으로 나타납니다.
그러면 앞으로 2024년 미국 부동산 시장은 어떻게될까요?
금리인하로 모기지 시장이 활성화 되고,
주택 매물이 증가하지만 소폭 가격 상승도 예상된다고
낙관적으로 보시는 분들도 계시고,
미국민의 32% 정도는 경제가 불안정하다고 비관적으로 보시는 분들도 계세요.
하지만 금리가 내려가고 있고 모기지 시장이 움직이고
또 바이어들도 움직이고 있습니다.
미국의 900개 건설사를 상대로 주택 시장 전막을 물어보는 NAHB 지수라는 것이 있어요.
National Association of Home Builders의 약자입니다.
그래프를 보실까요?
이 지수가 50을 넘으면 낙관적으로 보는 업체가 많다는 뜻이고
그것보다 내려가면비관적이라는 뜻이에요.
2020년 코로나 이후를 보면, 급락했다가 다시 급등하고
23년 초에는이 지수가 30으로 떨어졌다가
최근 5월 이후에 50을 넘어서 오름세로 가고 있습니다.
따라서 상당히 건설 쪽에서는 낙관적으로 보는 견해가 높다고하겠습니다.
통계에 의하면 2023년 크로징 된 매매 건수의 33%가
캐시바이어라고 합니다.
2023년에는 융자 바이어에겐 힘든 한해였지만,
자금력이 강한 캐시 바이어들이 딜을 주도했다고 볼 수있어요.
또 한 가지 특이한 사항은 고소득 20- 30대 MZ세대들이
코로나 이후 재택 근무가 많이 늘어났어요
그래서 소득이 높은 MZ 세대들은 비싼 모기지 이자를 내고
융자를 받는 대신에 부모에게 도움을 받아서
캐시로 주택을 구매하는 일이 많아졌다고합니다.
부모 찬스!
하와이 부동산 전망은?
논어의 온고이지신(溫故而知新) , 가이위사의(可以爲師矣)란 말이 있지요?
논어(論語)의 위정편(爲政篇)에 나오는 문구로 “옛 것을 알고 새 것을 알면 남의 스승이 될 수 있다”는 뜻이예요(데헷!)
우선 하와이 마켓을 보기위해서
주택과 콘도의 중간 매매가를 살펴보려고 하는데요.
최근 20년간에 중간 매매가를 한번 보겠습니다 .
우선 주택을보시면, 주택 가격은 20년간
35만불에서 시작해서 110만 불로 약314% 정도 상승했습니다 .
여기서 눈여겨 보실 부분은
2007년 서브프라임 사태 이후의 가격입니다.
그당시 주택 중간 매매가가 60만 불에서 서브 프라임 기간 동안
55만 불로 조금 내려가긴 했지만
곧 안정세를 되찾아서 다시 오름새로 올라갔고
코로나 이후는 아주 급등하게 올라갔죠.
당시 저금리와 공급 부족으로 인해서 수요가 많아지면서
이러한 상승세를 나타냈던 것으로 보입니다.
2023년도 금리 인상 가운데서 이런 주택가격 상승선이
더 올라가지도 않고 떨어지지도 않고
안정세로 지속되고 있음을 알 수 있어요
그럼 콘도는 어떨까요?
콘도도 역시 20년 동안 보시면,
15만 불에서 52만 불대로 347% 상승했습니다.
주택 상승률과 거의 비슷한 수준인 것 같네요.
2007년 서브프라임 사태와
코로나 기간 동안 집중해서 다시 보시기 바랍니다.
이런 위기 상황에서 하와이 마켓이 어땠는지 보시면
앞으로도 한번 생각해 보실 수 있을 거예요 .
그러면이 시점에서
여러분들이 좀 궁금하게 생각되시는 것이 있을거예요
하와이 시장은 왜 이러한 여러가지 변수들 중에서
안정적이며 계속적으로 오름세를 하고 있는걸까요?
최근 10년간 하와이 마켓에 나온 물건의 매매 희망가격과
팔린 가격의 비율을 한번 보겠습니다.
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그래프를 보시면 주택은 98. 5%~ 103% 팔렸어요.
예를 들어서 100만불에 집을 내놓으면면
98만 5천에서 103만 불에 팔렸다는 거죠.
이말은 곧, 대부분 풀 프라이스로 팔리고 있는 거예요
그러면 콘도 보실까요?
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콘도 그래프를 보시면 콘도 역시 98%~100% 팔리고 있어요.
그 말은 곧 바이어가 그다지 딜을 할 수 없다는 거예요.
가격적으로 내가 캐시를 낼테니까 뭐 싸게 주시오.
뭐 이런 것이 통하지 않는다는 말이죠.
따라서,
하와이 마켓은 전형적인 셀러의 마켓이라고 볼 수 있겠습니다.
그럼 최근 하와이의 주택 재고량을 한번 살펴보겠습니다.
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코로나 이후 2022년까지 주택과 콘도 모두 재고량이 엄청 줄었다가
2023년 초반부터 갑자기 상승되고
또 후반부에 오면서 안정세를 나타내고 있습니다.
그렇지만 공통적인 것은 지난해보다는 주택 공급이 훨씬 늘어났습니다.
2023년 1월부터11월 말까지 주택 매매 동향을 보시면
오아후의 주택 중간 매매가는 106만 불로
작년도 $110만에서 4.5% 정도 하락했고
콘도는 $508,500로 작년도의 $51만에서 0.29% 정도
아주 미미하게 하락했습니다
따라서 주택이나 콘도재고량이 모두 작년보다 늘어났고
주택 매매 중간가 주택이 4.5% 하락
콘도는 거의 비슷한 수준인 것으로 미루어보면
당분간은 오하후 주택 시장은 안정세에 있을 것으로 보입니다.
전문가들은 앞으로 연준의 금리가
0.25% 씩 세 번 정도 더 내릴 거라고 합니다.
연준의 기준금리 내년 후반도 목표는 3% 라고 해요.
2024년도 후반에는 모기지 금리도
6% 초반부에 이를 거라고생각하는데요.
2025년도에 5% 대로 갈 것으로 예상합니다. (이상적이죠?)
금리가 인하되면 주택가격은 반대로 뛰게 돼 있습니다.
그래서 지금 주택가격은 현재 당분간 안정세에 있지만
곧 이제 가격이 점점 올라가게 될거에요.
바이어 여러분들은 너무 오래 기다리지 않는 것이 좋을 것 같습니다.
모기지를 생각하시는 분들은 지금 가격이 더 뛰지 않을 때
이때 구매하셨다가 다시 금리가 인하되면
재 융자하는 방법도 좋은 방법입니다.
이제 2024년 시작하는데요 여러분 새해 복많이받으시고,
하시는 일 모두 번창하시길 바랍니다.
새해에는 대박 나세요.
에이미와 함께하는 슬기로운 하와이 부동산
