연방세법 1031 Exchange조항은 투자용 부동산을 매각하고, 새로운 부동산을 매입하는 교환 과정에서 발생하는 자본 소득에 대한 세금의 납부 연기를 허용하는 법입니다.이 법은 단순히 세금을 피하기 위한 수단이 아니라, 교환된 부동산이 완전히 팔릴 때까지 세금의 납부 연기를 허용해 줌으로써, 부동산 투자자들이 자기의 투자 포트폴리오를 다양화시키고, 합병하거나 강화할 수 있는 장점이 있습니다.
여기서 교환이란 매각하는 부동산과 "같은 종류"의 부동산 간의 교환을 의미합니다.
흔히들 "같은 종류"간의 교환이란 콘도와 콘도, 하우스와 하우스간의 교환으로 착각하기 쉬운데, 단독주택, 콘도, 타운하우스, 오피스 건물, 상업용 빌딩, 여가용 부동산등, 다른 종류라도 상관없이 투자용 부동산간의 교환을 의미합니다. 단 차지권 부동산(리스홀드)의 경우, 30년이상의 리스 기간이 남은 부동산의 경우 일반 소유권 부동산과 동일한 교환이 가능합니다. 30년 미만의 차지권 부동산은 비슷한 연도 수의 차지권 부동산 간의 교환만이 가능합니다.
가장 일반적인 과세이연 전략은 "지연교환(Tax Deferred Exchange)'으로 양도부동산의 매매와 대체부동산의 구매 사이의 시간적 지연을 허용하는 것입니다.
예를 들어 교환하기를 희망하는 사람이 먼저 자신의 부동산 양도시에 에스크로 클로징 45일 전에 대체 부동산을 확인해야하고, 클로징일(매매일)로 부터 180일 이내에 대체 부동산의 매매를 이행완료해야합니다.
이 법은 세가지 원칙 중 한 가지를 설정하여 확인하도록 허용합니다.
1) 적정 시장 가치와 상관없이 3개의 부동산으로 대체함.
2) 합산 시장 가치와 양도 부동산 시장가치의 200%를 넘지않는 한도에서 갯수와 상관없이 대체함.
3) 개수나 시장 가치와 상관없이 확인되 대체 부동산 가치가 95%이상 취득되어야 함.
여기서 주의 할 점은 주정부와 연방정부에 자본 소득세를 완전히 유예하기 위해서는 반드시 모든 교환 수익의 재투자되어야 하거나 아니면 다 큰 가치의 새로운 부동산을 취득해야합니다. 또한 많은 분들이 혼동하고 있는 소유권에 관한 내용에서, 반드시 동일한 소유권으로 과세이연 교환을 해야합니다. 예를 들어 남편 혼자 소유했던 투자 부동산을 양도한 후 대체 부동산의 구입시 아내이름을 소유권에 추가하면 문제가 발생하게 됩니다.
교환자들은 반드시 법적으로 유효한 교환을 위해 자격있는 중개인을 고용해야합니다.
중개인은 "1031 Exchange Company"로 보통 대규모 소유권 보험회사의 부속회사로 금융적인 장점과 청렴성을 가지고 있습니다.
중개인은 에스크로 대리인이 구매자에게 양도 부동산의 직접적 증서를 주도록하고 매매수익을 중개인에게 직접 주도록 합니다. 이 행위는 교환시 교환자가 자금을 직접 수령하는 것을 방지하며, 대체 부동산의 구매 기금은 교환자의 지시에 따라, 모두 중개인을 통해 결재됩니다.
외국인 투자자들은 반드시 교환을 고려하기전에 세법전문 변호사 혹은 회계사에게 자문을 구해야 합니다. 과세이연 교환은 엄격한 규정과 복잡한 과정을 가지고 있으며, 1031교환은 여전히 FIRPTA(외국인 투자자 부동산 세) 원천징수가 적용됩니다. 자격있는 교환 중개인은 반드시 외국인 투자자와의 교환 거래에 대해서 잘 알고 있어야 합니다.
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