안녕하세요,
오늘은 하와이 에어비엔비에 대해 이야기해 보고자 해요.
하와이는 1959년 미국의 50번째 주로 되면서 많은 외부인들을 맞이하게 되었고,
호텔 등, 숙박시설이 턱없이 부족해서
1986년 하와이 주정부는 바닷가의 주택들이나,
와이키키의 콘도 빌딩에 숙박업을 할 수 있는 라이선스를 허락했어요.
이것을 Non Conforming Use Certificate이라고 하는데,
그 당시에 완공한 와이키키 반얀이나, 와이키키 선셋 등에 이 허가서를 주었어요.
이후 와이키키에 호텔이 많이 생기면서,
하와이 정부는 더 이상의 라이선스를 발급하지 않고,
기존의 라이선스들은 계속적인 숙박업을 하지 않으면 무효가 되어버려서
아직까지 효력이 있는 라이선스는 많진 않답니다.
하와이의 민박 등 에어비엔비가 무분별하게 성행되면서,
하와이 정부는 새로운 에어비엔비 법 Bill 41을 제정해서 계도 기간을 거쳐,
2022년 10월부터 강력하게 집행하기 시작했어요.
위반할 경우 벌금이 하루에 $10,000이랍니다. (ㅎㄷㄷ)
이 규제의 내용은 에어비엔비는 리조트 지역에서만 할 수 있다는 것이에요.
오아후 섬에서 리조트 지역은 와이키키 지역 일부, 코올리나 지역 일부,
마카하 밸리 지역 일부, 터틀베이 지역 일부랍니다.
에어비엔비 규제 조항은 하와이의 섬마다 약간씩 다르고,
그중, 오아후 섬이 제일 엄격해요.
또 와이키키의 아파트 조닝 일부 콘도는 예외로 에어비엔비를 할 수 있고,
또 와이키키의 일부 콘도는 최저 30일 이상 단기 렌트를 할 수 있어요.
제일 좋은 방법은, 에이전트에게 확인하는 방법이랍니다.
에어비엔비에 합당한 매물을 구매한 다음, 아래의 준비를 해야 한답니다.
세금 번호 신청
A. ITIN
미국에서는 개인이 세금 보고할 때 Sicial Security Number를 사용하고, 법인은 FEIN(Federal Employee Identification Number)를 사용하지만,
외국인이 부동산에 투자해서 소득이 발생하면, 세금을 신고할 번호가 없기 때문에 ITIN(Individula Tax Identification Number)를 신청해야 합니다.
ITIN은 일 년에 한번 연방정부에 소득세 신고할 때 필요해요.
B. GET
하와이 주 소비세 General Exercise Tax 신청하기.
GET (4.712%)는 호텔 게스트가 숙박료와 함께 지불하면, GET ID를 가지고 있는 오너가 하와이 세무국에 대납하는 형식이에요.
C. TAT
Transient Accomodation Tax(10.25%)는 호텔세, 혹은 여행자 세라고 하며,
역시 게스트가 숙박료를 지불할 때 같이 지불하고, 오너가 대납합니다.
최근에 생긴 OTAT(3%)는 오아후 특별세로
외국인 숙박객들에게 하와이 정부가 부과하는 세금이죠.
이것 역시 숙박객이 지불하고, 오너가 대납합니다.
2. 하와이나 미국 은행 계좌 열기
은행계좌가 있으면 공과금이나, 관리비, 에어비엔비 수익 등을 자동이체할 수 있어서 편리해요.
한국과 같은 빠른 전산 서비스가 아니고, 하와이는 약간 아날로그 방식이랍니다.
3. 하와이 주정부 사이트에 등록하기
에어비엔비를 하기 위해서 별도의 사업면허는 필요하지 않아요.
개인 이름이나 법인 등의 명의는 관계없이, 일단 에어비엔비 등록을 해야 합니다.
등록비는 $1,000 이예요.
4. 보험 들기
반드시 대상 부동산의 사용 용도가 숏텀 렌털이라는 것을 보험에 넣어야 하고,
렌털 대행 회사의 정보도 보험회사에 알려야 한답니다.
이건 아주아주 중요한 거예요.
5. 렌트 관리 방법 정하기
에어비엔비를 하는 방법은 3 가지가 있어요.
a. 본인이 직접 하기
반드시 하와이에 거주해야 합니다.
Air BnB 나 VRBO등의 사이트에 직접 매물을 올려서
본인이 매니지먼트를 하면서, 청소 회사를 따로 쓸 수도 있고,
청소, 관리, 응대를 모두 직접할 수도 있어요.
본인이 적극적으로 관리할 경우 수입은 가장 나을지도 몰라요.
b. 호텔 운영에 맡기기
프론트 데스크가 있는 콘도 호텔은 개인이 운영하기 어렵습니다.
아스톤이나 이름있는 호텔이 자체적으로 사용하는 방 판매 방식은
외부 회사에서 따라가기 힘들 파워풀한 객실 점유율을 자랑하죠.
총 수입이 상당히 높겠지만, 호텔 관리비로 40% 이상 제하고,
오너 배당금 형식으로 매달 지정한 은행 계좌로 수익을 받아요.
c. 제3의 외부 관리 회사에 맡기기
회사의 판매 능력에 따라 수입은 많이 다를 수 있어요.
어떤 특정한 건물에 특화되어 있는 회사도 있는 반면,
판매 역량이 딸리는 회사도 많습니다.
제3의 회사에 맡기기 전 그 회사에서 같은 빌딩 내의 콘도를
어느 정도 경영해 왔는지, 경영실적은 어떤지 반드시 살펴보아야 합니다.
오늘은 에어비엔비 준비에 대해 알아보았어요.
다음편에서는 실제적인 수익에 대해 점검해 보도록 할께요.
그럼 안녕~
에이미와 함께하는 슬기로운 하와이 부동산
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