에이미 하와이 부동산/와이키키의 중간가격 콘도-릴리우오칼라나 가든 수익성 진단

 오늘은 와이키키의 동쪽 코너에 위치한

정원이 아름다운 릴리우오칼라니 가든 콘도를 소개해 드릴까 해요.

릴리우오칼라니 가든은 알라와이 운하를 끼고, 

알라와이 골프장을 바라보고 있기 때문에 풍광이 좋고 조용하답니다.

하와이에 25년을 살면서도 아직도 익숙해 지지않는 

하와이의 명칭은 항상 어려워요.

릴리우오칼라니(Liliuokalani)는 하와이의 마지막 여왕의 이름이랍니다





하와이가 미국의 준 주(Colony)로 합병되기전 마지막까지 하와이의 독립을 위해

애를 썼지만 결국 퇴위해야했던 비운의 여왕이예요.

일반적으로 하와이를 대표하는 노래로 알려진 Aloha Oe 란 노래의 작사, 작곡자이기도 해요.

여왕은 퇴위 후에 "그리운 님"이란 뜻의 알로하 오에를 만들었는데,

아마도 그리운 님은 여왕의 잃어버린 왕국이 아닐까해요.



릴리우오칼라니 가든은 2 개의 타워로 구성되어 있는데, 

사진에서 왼쪽 안으로 Queen Tower, 바깥의 오른쪽이 King Tower랍니다.



릴리우오칼라니는 새소리 가득한 정원이 아름다워요.

트로피컬 가든에는 일본식 정원 연못이 있고,

연못 안엔 잉어들이 유유히 헤엄치고 있어요.

잠시 머리 식히기에 좋은 짧은 산책 코스랍니다.

이제 오늘의 주인공인 1616호로 가 볼까요?

1616호는 1베드룸/1욕실의 유닛이에요.

실내는 570 스퀘어피트로 53m² 사이즈예요.





이 집은 2022년도에 $423,000에 구매했는데,

현재 비슷한 매물이 $430,000에서 $490,000 정도에 마켓에 올라와 있어요.

최근 와이키키 콘도 중간가격이 $492,000인데,

중간가격과 거의 비슷한 수준의 콘도로 적절한 것 같네요.

이 집은 당분간 렌트 마켓에서 임대 수익을 가지려고 하는데,

HI Pacific Properties에 의뢰해 보니 임대예상액이 월 $2,500선이 적절하다고 해요.

그러면 예상 수익을 한번 따져볼까요?

월 임대료        $2,500

임대대행료      -$250

HOA 관리비     -$801

재산세            -$125

보험료            -$30

주차비            -$25

오너 총수입 $1,266(월)    $15,192(1년)

1년 총수입을 구매가격인 $423,000으로 나누면 3.59%, 

즉 3.6%의 Cap Rate이 나오네요.

제가 항상 손님들께 이야기해 오던 내용이지만

하와이 투자는 보수적으로 대략 수익률을 3-4% 적용하시면 되는 것 같아요.

결국 3~5년 이상 지나면 부동산 자체가 매년 5% 정도 가치가 상승하기 때문에

급상승이나 급하락이 없는 안정자산이 될 거예요.

오늘은 여기서 인사드릴께요.



에이미와 함께하는 슬기로운 하와이 부동산

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