지난번 하와이 에어비엔비 하기에 이어 오늘은 와이키키의 리조트 조닝에 위치한
일리카이 호텔 에어비엔비와 그 수익성에 대해 알아볼까요?
일리카이 호텔은 HAWAII 5-0 (하와이 5-0 수사대)의 인트로 배경으로 나온
와이키키의 명물 호텔이예요.
라군 비치를 끼고 3개의 빌딩이 연결되어 있는 일리카이 빌딩은
총 1,011 세대의 유닛 중 구조적으로 다이아몬드 헤드 쪽 동쪽 바다,
라군 비치와 보트 항구, 선셋을 볼 수 있는 서쪽 바다 등,
바다 전망의 유닛들이 많은 비율을 차지하고 있죠.
바로 옆으로는 힐튼 하와이언 빌리지가 있고,
와이키키에서는 해변을 끼고 있는 호텔 중,
유일하게 개인이 유닛을 소유할 수 있는 콘도 호텔이라서 그 인기가 높아요.
일리카이는 자체 호텔 매니지먼트도 있고,
로비를 살펴보면 여러 다른 렌털 관리회사 들이 상주해 있답니다.
내부 구조는 아주 심플해요.
500 sf의 실내에 라나이가 120sf, 총 57.60 제곱미터의 사이즈랍니다.
적당한 크기의 주방이 있어 취사가 가능하기 때문에
약간 긴 휴가를 즐기는 방문객들에겐 아주 편리하죠.
현재 마켓에 나온 가격을 살펴보면,
오션 뷰 유닛이 75만 불에서 95만 불 대인 반면에,
시티 뷰 유닛은 65만 불에서 75만 불 정도예요.
그럼 이런 유닛을 구매할 경우 수익성은 어떻게 될까요?
지난 포스팅에서 에어비엔비 관리 방법에는 3가지가 있다고 했어요.
에어비엔비나, VRBO를 통해 직접 운영하기
오션 뷰의 유닛이 1박에 $219 정도인데, 청소비 $150, 에어비엔비 수수료 $52 합해서 세전 총액이 $421입니다.
숙박 손님이 청소비, 세금, 에어비엔비 수수료를 내니까,
청소 대행업체를 사용한다면 결국 오너는 $219을 가져갈 수 있는 거겠죠.
에어비엔비에서 방을 얼마나 파는가가 관건인데,
오아후 섬의 현재 객실 점유율이 75% 정도로 회복되었으니, (참고로 이전 85%)
이 요율을 적용해 보면,
(A) $219 x 30 days x 75% = $4,927.50/월 총 매상
오너의 비용은 매달
(B) 관리비($687) + 재산세($981) + 보험료($50 추정) = $1,718이므로
총 수입(A) -비용(B) = $3,209.50 (순 이익)
일 년 총 수입이 $38,514 라고 가정하고,
만약 오션 뷰 유닛을 $825,000에 구매한다고 하면
Cap rate이 4.6% 로 나옵니다.
하와이에서 이 정도의 수익율이 나오면 사업성이 좋은 것으로 판단 되지요.
2. 호텔 전문경영에 맡기기
일리카이는 아스톤 호텔이 경영합니다.
아스톤 호텔의 월 관리 내역서를 살펴보니,
아스톤 호텔 렌털 관리 대행료는 전체 매상의 43% 정도 되는군요.
호텔경영 시 대행료 부담이 커서
수익률은 낮아 보입니다.
3. 제3의 외부 전문 관리 회사에 맡기기
외부 관리 회사는 그 판매역량이 천차만별이랍니다.
방을 아주 잘 파는 회사도 있고, 마케팅을 잘 못하는 회사도 있어요.
오늘 저는 캡틴 쿡 프로퍼티 매니지먼트란 하와이의 베케이션 렌털 전문 회사의 매니저가 준 정보를 기본으로 알려드릴까 해요.
캡틴 쿡 사의 2023년도 1월~8월 일리카이 객실 점유율은 80%라고 해요.
오션뷰 유닛의 평균 월 총 매상(세전)은 $6,246 이래요.
여기서 30%의 캡틴 쿡 대행 수수료를 제하면 오너의 월 배당금은,
$6,246 x 70% =$4,372 가 됩니다.
(혹시 유튜브를 보신 분은 숫자 오류가 있었음을 알려드려요).
$4,372에서 월 오너 비용을 제하면,
$4,372 - $688(관리비)-$50(보험료)-$800=$2,834
1년이면 $2,834 x 12 = $34,008
만약 오션뷰 유닛을 $825,000에 산다고 가정하면,
$34,008을 $825,000으로 나누면 4.1%의 수익률(Cap Rate)이 나와요.
(유튜브에선 계산 오류로 4.3%로 나와서 정정합니다.)
중요한 포인트는,
와이키키에서 수익률을 계산할 때 평균 3~4%로 나온답니다.
와이키키에서 본인 소유의 콘도에서 휴가도 즐기고,
수익도 낼 수 있는 일석이조의 방법은 제가 알려드렸고,
이제 여러분의 꿈을 실현할 차례이군요.
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