에이미의 하와이 부동산 - 20년 경력 에이전트

2024년 5월 30일 목요일

[에이미의 하와이 부동산] 집 살때 오퍼는 어떻게? 구매 계약서 총정리

여러분 안녕하세요,

여러분이 하와이에서 마음에 드는 집을 찾아 막상

오퍼를 넣고 싶어지면 다음 순서는 어떻게 되는지 궁금하시죠?

미국에서 구매 오퍼는 반드시 서면으로 하게 되어있는데요,

이렇게 14 페이지나 되는 엄청나게 긴 영문 구매 계약서이죠.

한 삼십 년 전만 해도 이 서류는 2 페이지 정도 되는 간단한 문서였다고 해요.

세월이 가면서, 부동산 계약의 법적인 내용이 점점 더 상세하고,

복잡해져서 2024년 현재는 14페이지가 된 거죠.

앞으로 더 길어질 가능성도 있답니다.

이 서류에 서명을 하라고 하면 두려움과 함께

영어가 모국어가 아닌 여러분들은

상당한 심적 부담감을 느끼게 되는 것이 당연하죠.

여기에 추가 약정문이나 보충서류들을 포함하면

20장이 넘는 서류가 되지요 .

요즘은 구글 번역이 좋아서 번역해서 보시는 분들도 많지만

영어를 모국어로 쓰는 하와이 현지인들에게도

부동산 용어는 상당히 어렵다고 해요.

일반 부동산 계약은 모두 이 하와이 부동산 협회에서 발행한

구매 계약서를 사용합니다.

그래서 오늘의 주제는 오퍼에 사용하는

이 14 페이지에 해당하는 구매 계약서입니다.

그럼 구매 계약서를 한번 볼까요?

구매 계약서에는 반드시 필요한 조항들이 있어요.

우선 제 1페이지를 보시겠습니다.

1페이지에는 매매 부동산에 대한 정보가 나와 있습니다.

Tax Map Key 라는 고유 세금 번호가 모든 부동산에 있거든요

그래서 반드시 이 세금 번호와 법적인 주소가 기입됩니다.

그리고 1페이지 하단 부분에는,

판매자와 구매자를 대표하는 부동산 회사가 기재됩니다.

미국에서는 판매자와 구매자가 직접 만나서 거래하는 방식이

아니고, 판매자와 구매자를 대표하는 부동산 회사가

객관적인 방식으로 문서로 모든 네고를 하기 때문에

상당히 판매자 구매자의 권리를 보호하는 데 도움이 됩니다.

여기서 잠깐 한국과 미국의 문서 표기법의

차이점을 보시겠습니다.

매매 액수와 지불 조건에 대한 내용은

페이지 2에 기재되어 있습니다.

매매 액수와 현금과 중도금 잔금을

언제 어떻게 지불할 것인지 기재되어 있죠.

하단에는 이 부동산의 주소와

주택인지 콘도인지 여부, 방, 화장실의 개수

실내 사이즈, 대지 사이즈, 그리고 파킹 스타일,

파킹 번호 같은 것이 기입됩니다.

에어컨은 어떤 스타일인지, 부착된 가구는 무엇이 있는지

등을 마크하는 부분들이 있어요.

[클로징]

페이지 3에는 클로징 일자가 나오는데요

클로징 일자는 계약이 시작된 날로부터 계산을 해요

그래서 보통은 캐시인 경우는 30일 아니면 40일 정도 후에

클로징을 하겠다고 쓰고,

융자의 경우엔 45일에서 50일 정도로 합니다.

그리고 만약의 경우를 대비해서 양측 어느 쪽에서든

1주나 2주 정도 연장하는 옵션을 넣는 것이 좋습니다.

[에스크로]

에스크로를 어느 회사로 할 건지 또 에스크로 담당자는

누구로 할 건지도 미리 지정합니다.

[비용]

또 페이지 3의 아랫부분에는 이 에스크로의 비용에 관한

부분도 들어 있어요.

그래서 바이어의 부분, 셀러의 부분이

정확하게 나누어져 있습니다.

[지불 방법]

앞부분에 지불 방법에 대해서 나왔었는데요,

이제 페이지 4에서는 상세한 지불 내용이 들어 있습니다.

만약에 캐시일 경우에는 언제까지 자금 증명을 하겠다,

그리고 융자의 경우는 언제까지 사전 융자 승인서를 제출하고

언제 조건부 승인을 제출하고 언제 최종 융자 승인을

제출하겠다는 이 날짜들이 다 기술되어 있습니다.

[등기 서류, 명의 검사]

페이지 4의 아랫부분에는

등기 서류 및 명의 검사 기간이 들어갑니다.

에스크로를 통해서 예비 등기 리포트를 리뷰해 보고

승인하는 기간이죠,

또 판매자의 명의에 하자가 있는지

모기지, 담보, 저당권, 채무, 세무 불이행 등이 있는지를

조사하는 기간들이 들어가게 됩니다.

[셀러 공개 사항에 관한 내용]

셀러가 이 부동산에 관해서 알고 있는 모든 내용을

언제까지 바이어에게 제출해 달라고 요구하는 것입니다.

또 바이어는 며칠간 리뷰를 하겠다는 내용이죠.

예를 들어서 법적인 문제라든지 콘도의 문제라든지

현재 공동체가 무엇을 하고 있는지, 또 이웃의 문제라든지

소음, 수리를 한 것이 있는지, 아니면 현재 어떤 하자가 있는지

여기에 대해서 모든 것을

셀러는 양심적으로 공개가 해야 되는 것이죠

[인스펙션에 관한 조항]

계약을 시작해서 일주나 열흘 아니면 2주 정도 내에

바이어는 기간을 정해서 집을 검사할 수 있는 권리가 있어요.

바이어는 자기가 전문 검사관을 고용해서

집 내부와 외부에 여러 가지를를 점검할 수 있습니다.

예를 들어서 집 배관이라든지, 전기 시스템

부착 가구 냉장고 세탁기 등의 시험 테스트, 온수기의 상태

주택인 경우는 다락이나 지붕의 상태까지

다 체크해 보는 거죠.

[기타 조건부 조항]

기타 여러 가지 조건부 조항들은

주택이나 콘도에 따라서 약간 다릅니다.

[서베이 리포트]

우선 주택의 경우에는 서베이 리포트가 필요해요.

대지의 넓이나 경계선 침범이 있는지

집의 벽은 어디까지인지 지역권이 있는지 등

여러 가지를 대지측량 보고서를 보고 알게 됩니다.

그래서 이것을 언제까지 제출해 주고

언제까지 리뷰하겠다는 그러한 내용이 들어가게 됩니다.

[콘도 서류]

콘도의 경우에는 콘도 서류를 요구하게 되죠

콘도의 정관이라든지, AOAO 미팅 내용

관리비 내역, 하우스 룰, 건물 배치도, 내부 플랜

이런 모든 서류를 받아보고

리뷰하는 시간이 걸립니다.

[수익 명세서 제출 요구]

에어 B&B 콘도텔, 혹은 일반 임대 등

수익이 나오는 그런 부동산의 경우는

임대수익 리포트를 받을 수도 있어요.

그래서 언제까지 제출해 달라고 요구할 수 있습니다.

[터마이트 리포트]

터마이트 리포트는 매우 중요합니다.

셀러에게 흰개미 여부를 조사하는 터마이트 리포트를

언제까지 해달라고 요청할 수 있어요.

바이어가 리뷰하고 이것을 승인하는 날짜들이 포함됩니다.

기타 세부 사항들은 부동산마다 다 특징이 틀리기 때문에

별도 추가 약정문이 포함되기도 합니다.

[유효기간]

구매 계약서는 반드시 유효 기간이 있어요

셀러는 이 기간 내에 답을 주든지 거절을 하든지

아니면 카운터를 하게 됩니다.

대부분의 경우 셀러는 바이어로부터 오퍼를 받으면

자신이 원하는 새로운 가격이나 조건, 날짜들을 제시하게 되는데요,

이것을 카운터 오퍼라고 합니다.

권투에서 카운터 펀치를 날리는 것으로 생각하시면 되겠네요.

카운터 오퍼는 대부분 두 페이지로 구성되어 있습니다.

마지막으로 한 가지 더,

계약에 나타나는 모든 날짜와 시간은

하와이 시간(HST)을

중심으로 한다는 것 꼭 기억하시기 바랍니다.

구매 계약서는 일단 리뷰가 끝나면

다큐 싸인 같은 전자 서명으로 진행이 가능합니다.

그러면 저는 여기서 인사드릴게요.

2024년 5월 15일 수요일

[에이미의 하와이 부동산] 미국의 찐부자들의 호텔 펜트하우스 컬렉션 전격 공개

비가 살짝 지나간 오후에요.

풍부한 햇빛과 높은 산, 깨끗한 공기, 빛을 반사하는

소나기가 잦은 하와이는 무지개의 천국이라고 하죠.

찰랑거리는 개인 전용 테라스의 풀장 물결,

숨 막히는 와이키키 바다는 정말 아름답네요.

여러분 안녕하세요. 에이미 김입니다.

오늘은 미국의 진짜 부자들만이 소유할 수 있는

와이키키 호텔의 펜트하우스

프라이빗 오픈 하우스에 초대받았습니다.

지금부터 저랑 같이 세 개의 새로 지은

브랜뉴 펜트하우스를 전격 공개하겠습니다.

와이키키 해변에서 도보로 약 10분 정도 거리에 위치하고 있는

리츠칼튼 레지던스는 와이키키 중심부 에 위치하고 있는

5성급 호텔이죠.

펜트하우스는 모두 총 3층으로 구성되어 있는데,

실내가 37층 38층 복층구조로 되어 있고,

39층은 개인테라스로 전용 수영장과 스파, 바비큐 데크가 있어요.

제일 먼저 펜트하우스 "E"를 소개해 드릴게요.

이 펜트하우스는 실내 면적이 4,157 sf로

3BD 4.5 BA의 정말 큰 사이즈예요

넓은 거실을 들어서면서 사이즈에 우선 압도 당하죠.

와이키키와 태평양 바다가 그대로 펼쳐 지네요.

거실 코너 쪽으로 가면 16피트(약 5미터) 천장까지 연결되는

탁 트인 유리창을 통해 와이키키의 하늘과 다이아몬드 헤드

태평양 바다가 한곳에서 이루어내는 전망이 정말 기가 막힙니다.

이 펜트하우스의 희망 매매 가격은 $15,900,000로

한화로 계산하면 약 216억 원 정도 됩니다.

주방은 와인 냉장고가 같이 구비되어 있는

칵테일 파티가 가능한 간이 싱크대도 있네요.

고급 콘도의 주방은 이렇게 모던하고 심플합니다.

Miele 가전제품으로 장착된 실용적이고 현대화된 주방과

아일랜드 식탁이 구비되어 있지요.

정말 찐부자들은 이런 호텔 펜트하우스에서

어떤 요리를 할지 궁금하긴 합니다.

2층에도 패밀리룸 같은 열린 공간이 있어요.

아래층을 내려다 보니

정말 천장이 높다는 것이 실감이 납니다.

여긴 마스터 베드 룸이죠. 가구들이 품격이 있는데

펜트하우스의 매매 가격에는 가구도 포함되어 있습니다.

이 침실은 동향으로, 다이아몬드 헤드 전망이 나옵니다.

이제 파우더리 룸과 워크인 옷장을 지나

마스터 욕실로 안내해 드릴게요.

버블 욕조에 들어가 반신욕을 하면서 맛있는 한 잔의 와인

그리고 이런 전망을 바라보면 마치

영화 속의 주인공이 된 것 같겠죠?

욕실을 보면 럭셔리의 등급을 알 수 있을 것 같습니다.

이 펜트하우스의 나머지 두 개의 방도

모두 주니어 마스터 침실입니다.

방마다 욕실과 워크인 옷장이 구비되어 있어서

사생활을 보호받고 있어요.

영상 첫 부분에 소개해 드린 47평 사이즈의 테라스가

바로 이 펜트하우스의 3 층이에요 .

개인 전용 풀과 스파, 바비큐 시설이 비치되어 있습니다.

그럼 이제 좀 작은 규모의 펜트하우스로 D로 가 볼까요?

D 역시 3층 구조로 돼 있고요,

입구에 들어서면서 게스트용 욕실과 덴이 있어요.

방 2 덴 1 욕실 4.5개로 구성된 이 펜트하우스는

실내 면적이 2245 스퀘어피트로

한국의 평수로 63평 입니다.

먼저 소개한 E 타입에 비교해 보면 오히려 제가 느끼긴

주방과 거실의 오픈 플랜이

실제 레지던스 같은 느낌을 주는 것 같아요.

거실은 남향으로 태평양 바다를 바라보고 있어요.

이 집은 일반적인 펜트 하우스의 천장 높이인 것 같습니다.

이 펜트하우스의 희망 매매 가격은 590만 불로

한화로 약 80억 원 정도 됩니다.

거실 옆에 위치한 마스터 베드 룸은 거실과 같은 방향인

남쪽 바다를 바라보고 있습니다.

마스터 욕실은 욕조와 샤워가 분리되어 있어요.

2층의 주니어 마스터 베드룸

2층에 또 다른 주니어 마스터 욕실은 마스터 베드 룸과

투명 벽으로 분리되어 있어서 이렇게 다 보이네요.

리츠칼튼 레지던스 일반 호텔 룸과 같은 구조랍니다.

침실은 블라인드로 가릴 수 있겠죠? ^^

펜트하우스 D도 3층에는 20평 사이즈의

개인 전용 테라스가 있지요.

이제 남서 코너에 위치한 펜트하우스 A로 가 보실까요?

TV 룸으로 사용할 수 있는 덴이 먼저 눈에 들어와요.

펜트하우스 A는 방 3, 덴 1 욕실 5개로

실내가 3,018 sf 인데 약 85평 정도 되는 크기에요.

큰 저택 같은 느낌이 듭니다.

주방은 다른 펜트하우스와 같이 풍격이 있고 모던 합니다.

주방 사이즈가 상당히 큰데도 안정감이 있네요.

아일랜드 대리석 테이블이 커서 간단한 식사는

여기서 해결해도 되겠죠

거실 발코니는 선셋 방향을 바라보고 있네요.

하와이의 선셋은 정말 아름답죠?

이 집 역시 거실은 16 피트의 층고를 자랑하고 있어요.

심플하게 천장까지 연결된 유리창을 통해 보이는 전망은

근사하고 고급스럽습니다.

이 집의 희망 매매 가격은 950만 불로

한화로 약 128억 원 정도 됩니다 .

이제 잠시 앉아서 저녁 노을을 바라봅니다.

2층의 마스터 베드 룸은 선셋을 바라보는

코너에 자리 잡고 있어서 전망이 아름답습니다.

각방 역시 모두 다른 펜트하우스처럼

욕실이 포함된 주니어 마스터 베드룸이 에요.

펜트하우스의 테라스는 27평 사이즈입니다.

오늘 비가 온 후라 데크가 젖어 있네요.

와이키키 바다와 저녁 노을을 바라볼 수 있어서

오늘의 펜트하우스 투어는 정말 좋았습니다 .