안녕하세요,
최근 뉴스를 통해 한두 번은 들어보셨는지 모르겠지만,
미국 부동산 중개 수수료 법이 금년 8월 중순부터 전적으로 바뀐답니다.
미국은 역사 이래 관습적으로 부동산 매매 시에 에이전트 중개 수수료를
셀러가 5~6 %에 해당하는 비용을 전적으로 부담해왔었죠.
집단 소송에 진 미국 부동산 협회
그런데 최근 몇 년간 미국의 여러 주에서 셀러들이 집단으로
전미 부동산 협회(NAR)를 상대로 불공정성에 대해 집단 소송을 벌여왔는데,
전미 부동산협회가 이 소송에서 져서 천문학적인 배상금을 내게 되었답니다.
따라서 이 여파가 전미 부동산 협회에 속한
저희 중개인 모두에게 영향을 미치게 되어
중개 수수료애 대한 새로운 시행령이 발표되었답니다.
새 시행령은 2024년 8월 17일부터 시작하는데요, 그 내용을 살펴보겠습니다.
새 중개 수수료 시행령 내용
이전에는 에이전트들이 공유하던 MLS(Multiple Listing System)에
더 이상 바이어 에이전트 수수료를 고지할 수 없다는 거예요.
물론 일반인들은 알 수 없는 부분이죠.
지금까진 에이전트가 사용하는 플랫폼에 셀러 쪽 에이전트가 바이어 에이전트에게
자신이 받는 수수료의 절반인 2.5 % ~ 3 %를 주겠다고 공식적으로 고지해 왔거든요.
앞으로는 이 부분이 전혀 깜깜이가 되어
바이어 에이전트로서는 수수료에 대한 약속이 없으니 일을 할 수 없게 됩니다.
따라서 이제부터는 셀러는 리스팅 계약을 통해,
바이어는 바이어 수수료 동의서를 통해 각각각 자기 에이전트에게
중개료를 지불하는 방식으로 바뀌게 된답니다.
그럼 중개 수수료는 얼마나 될까?
이전에는 부동산 구매 시에 바이어 수수료가 없어서 별도도 부담이 없었지만,
앞으로는 바이어가 자기 중개인 회사에 수수료를 지불해야 하고,
그 액수는 대략 구매액의 2.5 ~ 3 % 정도 된답니다.
부동산 협회의 권고사항
이전에는 부담 없이 아무 에이전트에게나 연락해서
여기저기 집을 보러 다니는 것이 가능했는데,
이제부터는 첫 쇼임을 가기 전에 반드시
중개 수수료에 관한 바이어 동의서에 서명을 받아야 한다는 것이에요.
바이어로서는 처음부터 뭔가를 서명해야 한다는 부담감이 있을 수 있겠지만,
동의서 없이 바이어 중개인의 일을 시작할 수 없게 된 현실입니다.
MLS 공유시스템을 통한 수수료에 해당하는 약속이나 크레딧을 모르니
바이어 동의서 없이 일을 시작하는 것은 바이어 에이전트로는
헛수고를 하게 될 확률이 높아집니다.
변호사가 일을 착수하기 전에 engagement letter에 서명을 요구하는 것과 같습니다.
바이어로서는 너무 부담이 되는데?
물론 오퍼를 할 때 셀러로부터 수수료 액수에 해당하는 만큼의
크레딧을 받아내는 네고 전략을 최대한으로 사용해야 하는 것이 관건입니다.
여전히 부동산 업계에선 셀러쪽에서 네고를 통해
바이어의 부담금을 대체해 줄것이라고 보긴하지만, 보장할수는 없겠지요.
오퍼 계약서도 이번에 이 부분이 바뀌어요.
모든 것이 자유 협상에 의한 네고에 따라 결정되게 되었답니다.
앞으로는 오퍼의 가격 협상 부분에,
셀러에게 "얼마"를 크레딧으로 달라고 하는 부분이 추가되었어요.
하지만 셀러가 얼마를 줄지 보장할 수 없기 때문에
사전 바이어 수수료 동의서는 필수입니다.
바이어 동의서의 내용은?
일정 기간 동안 독점적인 중개 대리인의 역할
6개월, 혹은 1년, 2년 등 이 기간을 정해 이 기간 동안 콘도나, 주택 등의
특정 부동산을 구매하는데 바이어를 대리한다는 내용
2. 중개인 수수료 지불
매매가 완료되는 시점에 구매금액의 몇 % 혹은 일정 금액을
바이어가 중개인의 회사에 지불하겠다는 내용
바이어 중개인이 꼭 필요할까?
그런데 왜 미국에서는 부동산 중개료가 이렇게 비쌀까?
상대적으로 한국과 많이 차이 나서 의문을 가지시는 분들이 많아요.
중개인 없이 바로 셀러 쪽 에이전트와 진행을 하게 되면
부담이 적어지지 않을까? 하고 생각하시는 분들도 계실 거예요.
셀러 에이전트는 셀러의 이익을 최우선으로 합니다.
물론 바이어가 에이전트 없이 진행하고 싶어 하면 계약서를 써줄 수는 있어요.
하지만 미국에서의 부동산 매매 진행은 단순한 일이 아니랍니다.
항상 계약이 진행되면, 건 당 약 200개 이상의 이메일을 주고받으며
수많은 서류가 진행됩니다.
그렇기 때문에 셀러 에이전트가 여러 가지 liability를 무릅쓰고
바이어를 위해 일을 하려고 하지 않습니다.
부동산 중개인은 변호사처럼 셀러 에이전트는 셀러를 대리하고,
바이어 에이전트는 바이어의 이익을 최우선으로 합니다.
미국에서는 부동산 계약 진행은 두어 달 가량의 긴 에스크로 기간 동안
서류 리뷰와 네고에 대한 결정에 도움을 주고,
에스크로, 등기 서류 리뷰, 인스펙션, 모기지, 터마이트, 서베이 리포트, 빌딩 퍼밋,
클리닝, 등등의 갖종 전문가들을 코디해 주는 역할을 하게 됩니다.
따라서 단순하게 집을 보여주고,
그 자리에서 인감도장을 찍게 하는 작업이 아니랍니다.
첫 쇼잉부터 동의서 서명은 부담스러운데?
이 시행령은 당분간 정착하기까지 에이전트와 바이어 모두에게
상당한 스트레스이기도 할 거예요.
그럼 어떻게 하면 서로에게 무리가 없을까요?
그래서 생각해낸 좀 해결책으로
스텝 1. 바이어 동의서를 그날 그날 쇼잉하는 매물에 한해서만 받는다.
이렇게 해서 바이어와 에이전트 간의 신뢰가 형성되면,
스텝 2. 구체적인 기한이 정해진 진짜 바이어 동의서를 새로 작성한다는 거죠.
고객과 에이전트 간의 신뢰가 없으면 매매 진행이 어렵기 때문이에요.
그러니까 이제부터 미국에서 집을 구매하려고 하시는 분들은 꼭 기억하세요.
바이어 중개 수수료 동의서!
집 보러 가시기 전에 서명하셔야 합니다.
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