안녕하세요,
금년은 미국 대선이 있는 해이죠.
미국인들의 50% 이상이 새로운 인물의 등장을 갈망했지만
결과적으로 민주당의 바이든과 공화당의 트럼프로 재대결 구도로 가고 있네요.
최근 1차 TV 토론 결과, 민주당 지지자들 속에서 바이든의 사태 압박이 심해지는 가운데 트럼프가 우세한 양상입니다.
일반적으로 대선과 부동산의 상관관계를 말할 때
사람들은 대선의 불확실성으로 인해
집값이 떨어질 거라고 생각하는 경향이 많아요.
그래서 오늘은 이 속설이 어느 정도 근거가 있는지 살펴보고
양당의 부동산 정책을 비교해 보겠습니다.
그리고 트럼프가 다시 대권을 잡게 될 경우 미국 부동산 마켓과
하와이 집값은 어떻게 될지 조심스럽게 전망해 보겠습니다.
미국 주거용 부동산 가격의 주요 척도가 되는 데이터가 있어요.
케이스 실러 주택 가격 지수라고 하는데요.
대선 연도별로 한번 한번 살펴보겠습니다.
1987년 이후 지금까지 미국은 총 아홉 번의 대통령 선거가 있었어요.
그런데 대선이 없던 일반 연도의 집값 상승률이 전년대비 4.44%였고,
서브 프라임 사태가 있었던 2008 년을 제외하고는
대선이 있던 해의 집값 상승률이 4.84% 훨씬 더 상승했음을 알 수 있습니다.
예외적으로 2008년 미 대선에서는
주택 가격이 12% 폭락한 것을 알 수 있어요.
이것은 선거와 무관하게 미국 발 서브 프라임 금융위기가
세계 경제를 침체에 빠뜨렸기 때문이죠.
반면에 가장 최근 2020년 선거 때에는
10.43% 아는 기록적인 주택 가격 상승률을 나타내고 있어요.
이것은 판데믹으로 인한 수요 공급의 불균형과
역사적인 저금리로 인해 모기지나 재융자가
엄청나게 늘어났기 때문임을 다들 기억하시죠?
반대로 집값이 대선에 영향을 끼친다는 말이 있습니다.
미국은 한국과 달리 각주를 대표하는 선거인단이
대통령을 선출하는 간접 선거 형식을 취하고 있는데요.
이것을 승자독식제도 라고 해요.
주마다 꾸준하게 민주당이나 공화당을 지지하는 성향을
보이는 주가 77% 된다고 합니다.
미국 지도를 보면 빨간색이 공화당, 파란색이 민주당 지지 주인데,
텍사스나 앨앨리바마 주는 공화당이 강세이고,
캘리포니아 뉴욕은 민주당이 강세입니다.
하와이도 전통적으로 강한 민주당 지지 주랍니다.
반면에 선거 때마다 표심이 두 정당을 이리저리 오가는
경합 주들도 있는데, 영어로는 스윙 스테이트라고 하죠.
말 그대로처럼 왔다 갔다 하는 겁니다.
미국 선거는 대부분이 경합 주로 인해 당락이 결정된다고 합니다.
경합 주로는 네바다, 위스콘신, 미시건, 펜실바니아, 조지아 등
6개 주가 있는데 선거철에는 모두
이 경합 주에 정성을 다해 선거 운동을 합니다.
최근은 경합 주 펜실바니아 캠페인 중 트럼프 저격사건으로
전 세계가 경악을 했는데요,
이 사건을 통해 오히려 트럼프가 다시 일어나는
강한 미국의 이미지를 대중에게 심어주는 계기가 된 것 같습니다.
그러면 왜 이들의 표심이 선거철마다 바뀔까요?
경합 주 유권자들은 집값이나 경제 현안에 따라
그때그때, 지지 정당이 바뀌어온 경향이 뚜렷한 것 같아요.
따라서 경합 주의 주택 정책이나 집값 변동은
이 표심에 중요한 역할을 하게 되죠.
미국인들의 아메리칸드림의 첫 스타트가 바로 내 집 마련의 꿈이에요
그렇지만 지금의 부동산 시장은 첫 주택 구매자들에게는
사상 최악이 되어버린 상황이라
주택 시장의 현안을 해결할 어떤 새로운 부동산 정책을 내놓는
후보가 있다면 대선 승리의 가능 성이 있다는 의견이 많습니다.
바이든 정부의 주택 정책은 주로
주택 구입 능력의 개선에 초점을 두고 있어요.
역사적으로 세입자나 첫 주택 구매자들은
아주 강한 민주당의 지지층이죠.
바이든 정부는 첫 주택 구매 시의 세금 혜택, 교외 지역의
대규모 다세대 주택 건설 리모델링 지원 등
주택 공급 부족을 해결하겠다고 공략했지만, 실제적으로
수요만 증가하고 집값을 끌어올리는 역효과를 낳아
바이든의 부동산 정책은 완전히 실패했다고 볼 수 있습니다.
바이든을 지지하던 젊은 유권자들이 집을 구매하기에는
더욱 어려운 실장이 되어 버렸죠.
바이든이 경합 주에서 주택시장 현안을 해결할
설득력 있는 어떤 새 정책을 내놓지 않을 경우에는
대선 승리는 어려울 것으로 보입니다.
반면에 트럼프의 경우 주택 가격 변동에 관심이 많은
주택 소유주를 대상으로 한 부동산 정책을 많이 내놓고 있습니다.
인구센서스에 의하면 미국인의 66%가 주택을 소유하고 있는데
주택 소유주들은 부동산 가치에 영향을 주는 정책에
민감하기 때문에 투표 참여 동기가 높다 고 합니다.
집값 가치가 높아지는 주에선 공화 당을 찍을 확률이 높고
집값 상승이 낮은 주에서는 민주당을 선택할 확률이 높다고 해요.
전문가들은 트럼프나 바이든 누가 되든 현재 상황에서는
상당 기간 더 이상의 금리 이상은 없다는데 동의하고 있습니다.
만약에 트럼프가 되면 바이든 보다는 훨씬 더 저금리 기조를
길게 끌고 갈 것이라는 예상을 많이들 하고 있습니다.
금융 규제들을 완화시키는 정책을 주도하기 때문에
부동산 소유율이 상승되는 촉매제가 될 것으로 봅니다.
트럼프의 경우는 무역 전쟁을 위해 약 달러가
미국에 유리하다고 보기 때문에,
미국의 부동산을 구매하고자 하는 한국이나 외국 바이어들에게
트럼프가 대통령이 되는 편이 유리하지 않을까 합니다.
특히 외국 투자자들이 많은 하와이는 더 영향을 받지 않을까요?
하와이의 20년간 주택 매매 가격 지수를 보니
하와이도 미국 전체의 평균 주택 매매 가격 지수와
거의 비슷한 흐름임을 알 수 있습니다.
하지만 금년 상반기의 오하우 섬 마켓 그래프를 보시면
주택 중간가 $1,085,000로 전년 대비 2.2% 감소했고,
콘도 중간가는 $495,000로 전년 대비 2% 감소한 것으로 나타납니다.
아직도 물가 상승률이 안정권에 들어서지 않아서
금리 인하 시점이 지연되고 있기 때문인 것 같아요.
요즘 마켓에 가면 물가가 올라도 정말 너무 오른 것 같아요.
현재 물가가 3.2% 하는데, 피부로 느껴지는 물가는
훨씬 더 높게 느껴지거든요.
물가가 2% 대로 안정되기까지 금리 인하가 지연되고 있고,
이것은 결국 미국 주택 공급의 부족을 초래하게 되죠.
하지만 최근 연준이 발표한 9월 금리 인하에 대한
기대 심리가 있어서 지금 부동산 시장도 차츰 활기를 띠고 있습니다.
11월 대선,
트럼프와 바이든지만 누가 되든 간에 물가를 좀 잡아 주셨으면 합니다.
그럼 저는 여기서 인사드릴게요~
에이미와 함께하는 슬기로운 하와이 부동산
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