에이미의 하와이 부동산/에스크로란 무엇인가?

미국의 부동산 매매에 관심이 있는 분들이 흔히 당황하는 단어가 에스크로 라는 진행절차입니다.

한국과 달리 미국에서의 부동산 거래 절차는 적게는 30일 길게는 2-3달 가량의 기간이 걸립니다. 

미국의 주법에 따라 이 기간을 변호사가 진행하는 주가 있고, 에스크로라는 민간회사가 진행 하는 주로 나누어져 있습니다.

하와이는 에스크로 주로서 모든 부동산 진행절차를 에스크로가 담당합니다.

개요

판매인이 귀하의 오퍼를 수락하면, 주택 거래는 “에스크로”라는 단계에 들어갑니다.

"에스크로"는 중립적인 제삼자를 설명하는 용어로,

 부동산 구매 계약서 또는 판매 계약서에 명시된 대로 문서와 자금을 처리하고 

거래 종료(또는 결제)를 위한 작업을 하는 중재 행위 입니다. 

에스크로의 목적은 자금과 문서의 지급을 관리하여 

부동산 거래를 촉진하는 것입니다.

중추적 역할자

구매자나 판매자가 에스크로 담당자를 선택 할 수 있습니다. 

그러나 대부분의 경우 담당자는 부동산 중개인에 의해 결정 됩니다. 

거래의 지리적 위치와 많은 고려 사항에 따라 에스크로 회사, 타이틀 책임자, 

또는 타이틀 / 에스크로 변호사가 에스크로 담당자의 역할을 할 수 있습니다.

역할

에스크로 담당자는 구매 계약서에 명시된 요구사항 및 조건부 조항을 

확인 및 관리합니다. 

에스크로 담당자의 임무는 홈 인스펙션, 주택소유자보험 획득, 

협상 된 수리 완료 및 금융 요구 사항의 대행 등이 있습니다.

과정

거래 종료에 필요한 모든 문서들이 실행에 옮겨지고 조건부 조항이 충족되면, 

에스크로 회사는 구매 계약에 따라 판매인과 해당 관계자들에게 대금을 지급합니다.

비용

에스크로 서비스 비용은 지역에 따라, 시장 상황에 따라 

또는 오퍼 시 계약상 합의된 내용에 따라 구매자 또는 판매자가 지불 합니다.

하와이에서는 대부분 구매자와 판매자가 50대 50으로 지불합니다.

“클로징”

판매 계약서 또는 구매 계약서에 명시된 모든 작업이 마무리 되고, 

해당된 자금이 지급되면, 거래가 완료 되고, 에스크로가 닫힙니다.

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와이키키 Seaside Towers 매매 완료

SEASIDE TOWERS 

1BD/1BA/1PK

$330,000(FS) 에 매매 완료

2015년 4월 20일

와이키키의 면세점에서 알라와이 운하 쪽으로 가는 Seaside Ave는 와이키키의 중심부에 위치하고 있습니다. 아일랜드 콜로니와 더불어 Seaside Towers는 가격면이나, 로케이션의 편리성만으로도 핫 아이템에 속한다고 할 수 있겠습니다.

680스퀘어피트(실평수 19.5평)의 실내면적에 방1 욕실 1의 구조를 가진 유닛으로 월 관리비가 $418입니다. 관리비에는 상하수도, 온수, 공용면적 관리가 포함되어있습니다.

주차 공간도 확보되어있습니다.

와이키키 거주의 장점은 오아후 섬 어느쪽이든 갈 수 있는 버스시설이 편리하다는 점입니다.

두번째로는 24시간 안전하여 어떤 시간대에 길을 걸어다니든지 걱정할 필요없다는 것입니다.

또 와이키키 해변으로 걸어갈 수 있는 거리입니다.

와이키키 뿐 아니라 호놀룰루의 삶의 편리성은 동양식품의 접근성이 좋다는 것입니다.

한식, 중식, 일식 등의 다향한 식재료를 10분-20분 거리내에서 다 쇼핑할 수 있습니다.

또 미 본토에서 많이 이슈가 되는 인종차별이 이곳에는 없습니다.

중국 일본계의 이민이 벌써 5대째, 한국계의 이민이 4대째 입니다. 

거의 모두가 동양계이고, 같은 동양 인종끼리 혼합되기도 하고, 이민 2세가 지나면서는 언어나 사고도 모두 로컬 하와이언이 되어버리게 됩니다.

Seaside Towers의 새 주인 처럼 많은 분들이 하와이의 삶에 매료되어 본토나 캐나다 등지에서

은퇴 후 제2의 home으로 콘도나 주택을 구입하여, 일년에 두어차례 추운 기간, 혹은 우기 등을 피해 하와이에서 골프나 낚시등을 즐기시는 분들이 꽤 많습니다.

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하와이언 킹 호텔 #501 매매완료

Hawaiian King Hotel

417 Nohonani St #501

1BD/1BA

Sold at $115,000 (LH)

2015 년 4월 15일 매매 완료

 와이키키의 중심부에 위치한 하와이언 킹 호텔은 1959년대에 지어진 6층 건물의 호텔로 각 유닛을 개인이 소유할 수 있고, 또 호텔식으로 렌트할 수도 있는 장점이 있습니다.
오래된 호텔 빌딩이라 마치 60년대로 타임머신을 타고 와이키키를 방문하는 듯한 느낌을 받겠지만 오히려 각박한 현대의 문화생활에서 좀 쳐진듯한 아날로그의 분위기가 휴가를 찾는 사람들에겐 오히려 휴식을 줄수 있지 않을까 생각해 봅니다^^
매매가격이 싸서 깜짝 놀라는 분들이 많이 계시겠지요?
리스홀드 매물입니다. 땅의 주인이 따로 있는 것이지요.
리스홀드에 관련한 사항은 이곳을 클릭하시면 저의 블러그 게시물을 접할 수 있습니다.
미국인들은 우리 한국인들 처럼 땅에 연연하거나 자녀에게 물려주는 개념보다는 최소한의 투자로 최대의 효과를 보기위해 리스홀드를 선택하는 경향도 많습니다.
리스홀드의 장단점은 제 게시물을 참고하시기 바랍니다.
이 유닛에 드는 비용은 한달에 관리비가 $391, 부동산세가 $80, 리스렌트비가 $340입니다.
유닛은 하루에 $95-$105 로 렌트할 수 있고, 객실 점유율이 80%라고 보았을때, 한달에 약 $2,400 정도의 인컴이 예상됩니다.

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Just Sold: 마일리 비치 플레이스(Maili Beach Place)

마일리 비치 플레이스 타운 홈

Just Sold at $395,000(FS)

2015년 3월 26일 매매완료

희망매매가격:$400,000(FS)

4BD/3BA/2PK

87-176 Maipalaoa Rd #000, Waianae

오아후 섬 서쪽의 마일리 지역의 Maili Beach Place 방4 욕실3의 타운하우스 콘도 유닛이 $395,000에 거래완료되었습니다. 호놀룰루 국제공항에서 약 40분 정도 서쪽으로 하이웨이를 타고 달리면, 코올리나 디즈니 리조트를 지나 마일리 지역이 나타납니다.
바닷가를 타고 달리면 아름다운 오아후 섬의 서쪽 바닷가를 감상할 수 있습니다.
공항을 중심으로 오아후 섬의 동쪽은 호놀룰루 시내와 다운타운, 와이키키, 하와이 카이 지역으로 부동산 가격이 훨씬 높습니다.
공항의 서쪽으로 갈수록 가격대가 낮아지므로 주로 젊은 세대나, 지역적으로 군사지역이 많으므로 군인가족들이 선호합니다.
이번의 마일리 비치 플레이스를 사신 고객도 군인가족으로 100% 융자가 되는 VA loan으로 구매했습니다.
어떤 지역에서 어떤 집에 살 것인가는 그 집에 사는 사람의 라이프 스타일에 따라 틀린 것 같습니다. 이 고객은 해군으로 Off Duty일때는 육지에서 모토사이클로 하이웨이를 달리며 여가를 즐기는 것을 좋아하기 때문에 일부러 시내에서 먼 지역을 선택했습니다. 40분-한시간 정도의 주행거리는 미국본터에선 아무것도 아니지만, 제주도 보다 작은 오아후 섬에서는 꽤 먼거리로 여겨집니다.
또한 바닷가에서 가까운 지역이므로 주말이나 휴일에 바닷가에서 낚시를 즐길 수 있습니다.
그야말로 하와이의 로컬라이프 입니다.
마일리 비치 플레이스 타운하우스는 2010년 건축한 빌딩으로 유닛안이 2층으로 되어있고, 작은 야드가 있어 다세대 주택같은 느낌입니다.
같은 사이즈의 타운하우스가 만약 하와이카이에 있다고 치면 가격은 아마 두배는 되리라고 생각합니다.

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VIDA at 888 Ala Moana 콘도 곧 마켓에 출시 예정

Vida 888 at Ala Moana 콘도는 호쿠아, 원 알라모아나, 캐피탈플레이스등 호놀룰루의 유명한 럭셔리 콘도  개발업자인  Kobayashi Group과 McNaighton Group에 의해 2017년 완공을 예상하는 새로운 럭셔리 콘도입니다.  프로젝트 디자인은 Honolulu의 Benjamin Woo Architects 와 Los Angeles의 Arquitectonica가 프로젝트 디자인을 맡았습니다.  

총 265 세대, 38층의 Vida at 888 Ala Moana 콘도의 마켓 예상 가격은 90만불에서 400만불대로 2-3 베드룸으로 구성되어있습니다. 

Year Built:	2017	Units:	265
Stories:	38	Elevators:	NA

Amenities:  pool, guest suites, movie theaters, dining rooms with kitchen, play areas, game rooms, putting green, bike and surfboard storage.

Vida 의 로케이션은 전 유닛이 바다를 향해 있는 구조이고, 카카아코 워터프론트 파크(Kakaako Waterfront park), 케왈로 베이진 항구(Kewalo Basin Harbor) 그리고 알라모아나 해변 공원(Ala Moana Beach Park)을 바라보고 있고 걸어갈수 있는 거리입니다. 또한 빌딩의 저층으로는 카페, 식당등의 상가가 들어설 예정입니다. 
각 층마다 8 세대가 있고 엘리베이터가 6개가 가동되므로 거의 다른 세대와 부딪힐 필요가 없이 프라이버시가 지켜질 갓 같습니다.
또 각 유닛은 모두 바다를 향해 있고, 빌딩의 전면에 항구와 공원이 있어 바다 전망을 가로막는 장애물이 없는 것이 장점입니다.
아직 분양세일은 시작하지 않았습니다만, 곧 출시될 예정이니, 관심 있으신 분들은 에이미 김에게 연락하시면 등록을 도와드리겠습니다.

관련 게시물: 5.09,2015 Vida 888 거주자 청약 시작

Vida at 888 Ala Moana 분양에 관심있으시면 

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오아후 섬 부동산 현황(2015년 3월 말 기준)

호놀룰루 부동산 협회의 2015년 3월말 부동산 현황 집계에 의하면, 오아후 섬의 주택 중간가격은 $700,000로 전년동월대비6.5%의 상승율을 보이고 있고, 콘도의 경우 중간가격이 $380,000으로 이는 전년 동월 대비 8.6%의 상승율을 보입니다.

마켓 리스팅의 인벤토리는 점차적으로 증가해 가고 있는 추세이지만, 필드에서 뛰는 에이전트는 여전히 재고의 부족을 실감합니다. 

전체적인 Day of Market을 보면, 주택과 콘도가 모두 마켓에 나온지 평균 21일 안에 팔리는 상황입니다. 물론 가격이 비현실적인 일부 리스팅을 제외하고는, 대부분 마켓에 나오자 마자 팔리고 있다는 사실입니다. 이런 현실을 감안해서, 지나친 네고를 상상하면서 오퍼를 넣는 바이어들에게 셀러마켓인 현상황에서 그런 시도는 다만 시간낭비라는 것을 알려드리고 싶습니다.

또 셀러에게는 이런 마켓의 분석을 잘해 경쟁가격을 제대로 분석해 낼 수 있는 에이전트가 필요합니다.

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오바마 측근 카일루아 주택 구입

오바마 측근 카일루아 주택 구입 

3월 19일 자 PBN(Pacific Business News)의 보도에 의하면, 며칠전 3 에이커(3,739평)의 대지를 가진 카일루아의 한 주택이 오바마 대통령의 최측근인 Chicago Entity에 의해 8천 7백만불에 구매되었다고 합니다.

 The three-acre estate in the East Oahu community of Waimanalo was sold for $8.7 million to a Chicago entity with close ties to President Barack Obama.

이 지역은 오아후 섬 동쪽의 카일루아 라니카이 해변에서 조금 더 아래로 내려와 Sea Life Park사이에 위치한 한적한 시골 바닷가 지역으로 하와이의 로컬 지역입니다.

구매자가 오바마 대통령의 최측근이라고 알려지자, 순식간에 오바마 대통령이 구입했다고 전 하와이가 떠들썩했었습니다.
루 뒤 오바마 대통령은 이 구매와 상관없다고 이를 정정하는 보도가 있었습니다.
Martin Nesbitt, a Chicago businessman and President Barack Obama’s close friend, has been confirmed as the buyer of Hawaii beachfront estate known as the home of Tom Selleck’s 1980s television character “Magnum P.I.”  Seth Madorsky, a partner of Chicago-based Katten Muchin Rosenman LLP, who represented Nesbitt and his wife, Anita Blanchard, in the $8.7 million sale, confirmed the sale to PBN.

리스팅을 맡은 List Sotheby사의 에이전트는 이 바이어의 이름을 밝히지 않고, 하와이와 강한 유대관계를 가진  하와이의 로컬이라고만 밝히고 있습니다. 

she said the buyer is “a kamaaina with strong ties to Hawaii who appreciates the property’s rich heritage and seems intent on maintaining the estate as one parcel.”

어쨌든 오바마 대통령의 카일루아 비치사랑은 세계적으로 유명합니다.
대통령 재임 기간 동안 카일루아 비치에서 해마다 휴가를 보내는 오바마 대통령이 머무르는 별장은 사실상 오바마 대통령의 소유가 아니라 별장용 배케이션 렌탈 저택입니다.

수행원이 많아 방이 많은 (약 15개 이상)의 저택들을 임대해서 사용했는데, 최근 그중 한 저택이 마켓에 약 천만불대 가격의 매물로 나온적도 있었습니다.

이번에 구매한 와이마날로 해변가에 위치한 저택은 규모상 3에이커의 큰 대지와 11.054스퀘어피트(315평)의 실내사이즈의 주택인데 사실상 3동의 건물로 나누어 져 있다고 합니다.
1933년도의 오래된 건물로 게이트가 있고, 연못, 테니스코트, 보트 하우스가 있다고 합니다.


사진상으로 볼때, 주택의 컨디션은 그다지 좋아보이지는 않습니다.

 이 주택은 아마 앞으로 리모델링과 업그레이드를 많이 필요로 할 것 같습니다.

주택을 둘러싼 주변의 아름다운 경관을 감상하시기 바랍니다.

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