2015년 1월 31일 토요일

리스홀드 매물에 관한 Q&A

리스홀드(Lease Hold)에 관하여.
리스홀드는 하와이의 매물을 서치하던 많은 고객들이 많이 혼동하고 이해하기 어려운 개념입니다.   
리스홀드는 토지 임대권, 혹은 차지권부라고 합니다.
토지의 주인이 따로 있다는  말입니다. 
일정 기간동안 토지를 사용하고, 매매하고 세를 놓을 수도 있고,
건물을 짓거나 경작할 수 있는 권리입니다.
30년, 50년 등 이 기간이 끝나면 원 소유주에게 돌아가는 것이 리스홀드 입니다.
땅에 집착을 하는 한국인들에게는, 땅의 주인이 따로 있고 일정 기간 그땅을 사용하여 빌딩도 짓고, 매매, 렌트, 상속 등을 한다는 리스홀드는 무척 생소하고 무언가 손해보는 느낌이 아닌가 합니다.

사람들은 영원한 나의 소유를 선호합니다. 
완전 소유권, 이것을 부동산 용어로 Fee Simple 이라고 합니다.

미국 본토 사람들도 하와이의 리스홀드 에 대해 이해하지 못하는 경우가 많이 있습니다.
하와이의 땅은 원래 하와이 왕국의 소유였다가, 1959년 미국의 주가 되었습니다.
39%의 땅이 하와이 주정부와 시의 땅입니다. 
24%의 땅은 6 주인의 것으로 하와이언 왕족의 소유지, 교회, 학교, 은행등 의 소유입니다.
많은 호텔, 오피스 빌딩, 콘도들이 이 단체의 소유로 리스홀드입니다.
땅의 주인을 Lessor 라고 합니다.

 나머지 37%가 일반 개인이 소유하고 매매하는 완전 소유권의 땅입니다.

그러면 A라는 콘도가 리스홀드 인데, 이 콘도를 소유한 사람의 권리와 의무는 어떻게 될까요?

다음은 많은 분들이 리스홀드에 관련해 궁금해 하시는 내용을 간추려 보았습니다.

1. 같은 콘도내에서도 리스홀드와 피심플이 존재하나요? 아니면 빌딩별로 구분되나요?

---빌딩마다 다릅니다. 
예를 들어 리스홀드 콘도중 Discovery Bay 콘도는 빌딩 전체가 다 리스홀드입니다. 
Lessor(땅주인)는 여러 단체 입니다. 현재 콘도의 주인 자치회에서 땅을 사려고 노력하고 있고 전체의 60%는 땅 주인으로 부터 구입하였습니다. 하지만 아직 일부 땅주인이 동의 하지 않아 게속 네고 중입니다.
자치회(Association)에서 100% 땅을 구매한 다음 개개 유닛의 오너에게 fee를 팔 것입니다. 하지만 현재로선 아무런 개런티는 없는 상황입니다.
Waipuna 콘도의 경우는 섞여 있습니다. 땅을 파는 것을 Fee라고 하는데, 대부분의 유닛들이 Fee Simple로 전환했고, 다만 몇개의 유닛만 리스홀드로 남았습니다.
이런 경우, 리스홀드로 샀다가 나중에 Fee를 사서 Fee Simple로 바꿀수 있습니다.
Century Center 빌딩도 Fee를 살 수 있습니다.

2. 리스홀드 물건은 남은 임대기간에 의해 가격이 결정 되나요?
---대략 그렿습니다만 특별한 공식은 없고, 마켓의 비슷한 물건에 따라 경쟁가격이 결정됩니다.

3. 동일한물건을 전제로 리스홀드는 피심플에비해 프라이스는 몇%정도 되나요?
---글쎄요, %로 결정하는 문제는 아닙니다.  
일단 정부 고시가격(Tax assessment Value)를 보시면 유닛의 땅값이 별도로 분리되어 있는데, 마켓의 상황에 따라 다릅니다.
또 리스의 남은 기간에 따라 전혀 다릅니다. 
30년 이상의 리스가 남아 있으면 은행의 융자도 쉽게 이루어 지기 때문에 밸류가 높다고 보시면 됩니다. 하지만 20년에서 30년이 남은 경우는 30년의 융자는 불가능하고, 15년의 융자만 가능하므로 그만큼 가치가 낮아 지게되겠지요. 
리스 기간이 10년 전후로 남았다면, 매물의 가치를 결정할때 10년 동안 총 렌트비용 보다싸다면 가치가 있겠지요.
예를 들어 어떤 사람이 한달에 $1,000 로 렌트를 해서 10년을 산다고 가정했을 때, 총 렌트비 가$120,000입니다. 
같은 유닛을 리스홀드로 $50,000 정도에 산다면, 관리비와 리스비를 내고, 10년 후에 손을 털고 나간다고 하더라도 렌트로 사는 것 보다는 이득이지요. 홈 오너로서 리스 비용에 관련해 세금의 공제 혜택을 가집니다. 리스 계약 말기에  리스가 갱신 될 가능성도 있습니다.
최근 와이키키의 Kalia Inc콘도의 경우, 리스ㄱ말기에 $15,000-$30,000정도로 거래 되다가,
30년 리스가 추가되면서, 1베드룸이 10만불대, 2베드룸이 17만불 대로 거래되고 있습니다.
또 리스 말기에 Fee를 파는 경우도 있습니다. Fee를 사면 완전 소유권인 Fee Simple로 전환 되지요.


4. 동일한물건을 전제로 전액지불로 매입할경우 리스홀드와 피심플의 유지관리비(관리비,세금등)에 차이가 있나요?
--- 유지관리비는 동일하지만, 리스홀드의 경우 Current monthly Lease Rent가 있습니다.
이것이 땅을 빌려쓰는 렌트비입니다. 이 비용은 세금보고 시에 Tax Deductible입니다.
따라서 투자용으로 사서 렌트를 놓는 경우는 좋은 물건을 싸게 사서 좋은 렌트 수입을 받고, 세금감면을 받는 목적으로 흔히 사용합니다.

5. 하와이에 체류하지않는 기간에 렌트할경우 어느쪽이 어떻게 유리한가요?
---아무래도 같은 가격의 매물이라면 리스홀드 물건이 질이 좋으니까 당연히 렌트를 잘 받을 수 있습니다. 

6. 나중에 매매할경우 어느쪽의 수요가 많나요?
---리스 기간이 20년 이상 남은 물건은 별 어려움은 없습니다.
디스커버리 베이나 와이푸나 빌딩은 리스홀드라 하더라도 상당히 인기있는 매물입니다.

7. 리스홀드는 시간이 지날수록,즉 잔여임대기간이 줄어들수록 가격이 떨어지나요?
--- 그렇습니다. 잔여기간이 20년 미만이면, 우선 은행 융자가 되지 않고 캐시로만 딜이 가능합니다. 하지만 그나름대로 와이키키는 이런 딜을 원하는 수요자도 많습니다.

8. 물건개요에 계약임대기간과 잔여임대기간을 알수있나요?
--- 물론입니다. 
포탈 사이트의 매물정보에 보시면 왼쪽하단에 명기되어 있습니다.
Lse Until Yr(Lease Until year): 현재의 리스렌트가 몇년까지 
Lse Rg Date(Lease Regenerate Date): 리스 갱신일
Lse Exp Yr(Lease Expire year): 리스 만료일
Cur Mn Lse/Yr(Current Monthly Lease/Year): 현재의 리스비/몇년도 까지
Fee Purchase:땅을 사는 비용

9. 매매시마다 계약기간이 갱신되나요? 잔여기간이 승계되나요?
---아닙니다. 리스는 정해져있고 인수하는 사람이 승계하는 조건입니다.
리스 계약서에 언제 갱신한다고 정해져 있으면 그대로 갱신되지만, 리스비는 얼마라고 명시되어 있지 않습니다. 그때의 마켓에 따라 다릅니다. 일반적으로 리스를 처음 줄때 50년으로 시작해서 매 10년마다 갱신하는 예가 많습니다.

10. 리스홀드는 토지소유자는 따로있지만 건물소유자는 매수자인가요? 수선유지의무는 매수자가 지나요?
---땅의 소유만 없을 뿐이지 리스건물이나 유닛을 소유한 사람은 모든 세금이나 수선유지에 대한 책임이 있습니다. 유산으로 넘길 수도 있고 매매도 가능합니다.

11. 리스홀드는 만약 토지임차기간이 만료된다면 건물소유를 토지소유자한테 넘기는 개념 인가요?
---대부분의 경우 기스 기간이 막바지에 다다르기 전에 땅주인인 단체에서 Fee를 팔 것인지, 아니면 새로 리스를 줄것인지 결정해서 공시합니다.
0가 되어서 나가는 경우는 드물지만, 아무것도 개런티할 수는 없습니다.
빌딩에 따라 그 단체가 자금이 필요하면 일정기간 동안 마켓 조사를 거쳐 Fee를 팔기도 합니다.


어떤 빌딩은 최근에 새롭게 50년 리스를 허락했고, 또 카할라의 골프장 옆 콘도는 앞으로 리스가 만기가 되면 호텔에 양도하겠다고 합니다. 이경우는 땅주인에게 돌려주고 나가는 경우가 되겠습니다.



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