2024년 3월 4일 월요일

에이미 하와이 부동산/모데아 신분양-호놀룰루 도심속의 뉴욕 스타일

 



안녕하세요 여러분,

오늘은 호놀룰루 도심에서 새로운 삶의 시작을 알리는

정말 신나는 소식을 알려드릴게요.

바로 모데아(Modea)라는 새로운 콘도 프로젝트인데요

하와이 로컬 부동산 개발회사 Avalon 사의 특별 초대를 받아

브로커 프리뷰에 다녀왔습니다.




모데아는 다운타운의 비숍 스트리트의 유명한 커머셜 빌딩인

데이비스 패시픽 센터에 지어질 건데요,

지금 현재 기존의 있는 빌딩을 새롭게 콘도로 바꾸는 작업이라

1년 정도 공사기간이 걸린다고 해요.

내년인 2025년에 완공한다고 하죠.

COVID19로 인해서 문을 닫은 회사가 많고,

오피스의 공실률이 늘어 David Pcific Center 빌딩은 기존 빌딩을

오피스에서 레지던스로 전체 리모델링을 하기로 결정하였다고 해요.

22층 빌딩인 이 빌딩에서

콘도로 바뀌는 층수는 6층에서 19층 그리고

21층이고, 나머지는 오피스로 남아있고요,

아래층은 상가와 식당으로 바뀔 것이라고 해요.

다운타운의 새로운 랜드마크가 될 것 같네요.

지금 현재는 빌딩 입구가 비숍 스트리트으로 나와있는데

입구와 로비가 전부 바뀌는 작업이 진행 됩니다.

그래서 레지던스 입구는 현재 빌딩의 뒤쪽인

퀸 스트리트로 새로 만들어진다고 해요.

주소도 168 Queen St으로 정해집니다.

이곳은 도심이라 그런지 정말 인프라가 상당합니다.

주변에 있을 것은 다 있는 그런 곳이죠.

은행, 사무실, 맛집, 극장,  HPU 전문대, 크루즈 선착장

이 올라니 궁전, 박물관, 우체국 그리고

주변에 최근에 생긴 88 한인마트,

그리고, 한 두 블록 정도 가면 차이나타운 등이 있어서

정말 여러 가지 생활이 편리할 것 같아요.


그러면 가격대는 어떨까요?

우선 스튜디오는 40만 불 대에서 시작합니다.

그리고 원 베드 룸은 60만 불 대가 시작점이고요,

투 베드 룸은 90만 불부터 시작한다고 합니다.

가격은 상당히 좋은 것 같아요.

원 베드 룸 유닛이 대부분을 차지한다고 하네요.


그리고 이곳은 단순한 생활 공간을 넘어서

여러분들에게 정말 꿈꾸는 생활 공간을 제공하는 것 같아요

우선 그 첫 번째 특징의 하나가 이 층고인데,

일반적으로 펜트 하우스가 9피트~10피트(2.7~3 미터)

일반 유닛들은 보통 8 -8.5 피트 정도 되거든요.

그런데 이 콘도는 전체가 다 층고가 10.4 피트에요.(3.17미터)

부분적으로 기계선이 지나가는 곳은 8.6 피트가 되기도 해요.

그렇지만 전체적으로 집안의 제일 높은 곳이 10.4 피트라고 하니까

뉴욕의 로프트 스타일 아파트 같은 느낌이 날 것 같아요.



모델 하우스에서는 주방 모델을 볼 수 있는데요.

여러분들이 요리를 더 쉽고 편리하게 할 수 있도록

여러 가지로 신경을 쓴 것 같은 흔적이 보여요.

우선 수납장이 풍부하고, 또 서랍을 열고 닫을 때,

캐비닛을 열고 닫을 때 소프트 클로징 기능이 있어서

정말 조용하고 부드럽게 모든 일을 할 수 있는 것을 경험할 수 있습니다

그리고 싱크대는 퀄츠카운트 탑으로 아주 견고하고요,

또 품질과 신뢰를 자랑하는 GE Stainless Steel 가전제품들이 구비되어 있습니다.

식기세척기는 1~3 베드 룸은 식기 세기가 들어 있고

아쉽게도 스튜디오에는 식기세척기가 없다고 합니다.

또 모든 바닥은 럭셔리 비닐 플랭크라고 해서

상당히 견고하고 waterproof이면서  흠이 잘 안 가는

물에 강한 소재로 돼 있습니다.

또 TV 스테이션 뒤쪽에 정크 박스는

케이블이 전부 다 벽 속에 숨어 있어요. 

그래서 외부에서 볼 때 깨끗하게 아무 케이블 선도

보이지 않는 그런 식으로 돼 있어서

상당히 모던하고 깔끔하고 깨끗합니다.

창문이 많아서 자연광이 풍부한 것도 모데아의 큰 장점입니다.

지금 현재 건물을 보시면 사방의 면이 모두 창문으로 돼 있어요.

이 창문들을 거의 다 살려서 건축을 하는 것으로 알고 있습니다.



특히 침실이 들어가는 곳은,

침실 쪽에는 침실과 거실 사이에 유리벽이 있어서

거실을 통해서 들어오는 햇빛이 침실로도 들어가서,

침실이 정말 하루 종일 환한 느낌이 들고

또 공간이 훨씬 넓어 보이는 느낌도 듭니다.

특이한 플로어 플랜이죠.

그리고 개인 생활이 필요할 때는 이 유리문 안쪽의

침실 쪽에 커튼으로 가리면 되겠습니다.

그럼 이제 도심 속의 오아시스, 2층의 부대시설 보실까요?












 흔히 호놀룰루 콘도라고 생각하시면

와이키키 바다, 수평선, 코코넛 트리, 다이몬드헤드 이런 것들을 생각하시는데요,

그런 리조트의 삶도 있지만 호놀룰루 안 에는 이렇게

도심에 작은 뉴욕 같은 이런 곳도 있습니다.

이 모데아의 삶을 꿈꾸시는 분은 저에게 연락을 주세요.

모데아는 3월 5일부터 공식 분양을 시작합니다. 

저는 오늘 여기서 인사드릴게요.


                                            에이미와 함께하는 슬기로운 하와이 부동산




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2024년 2월 7일 수요일

에이미의 하와이 부동산/하와이 땅의 이해- 리스 홀드(LEASEHOLD)

 




여러분 안녕하세요

오늘은 좀 재미있는 주제를 다뤄 볼까 하는데요

여러분 혹시 온라인 서치하면서 하와이 매물 보시다가

너무너무 싼 가격의 좋은 프로퍼티를 보시고

깜짝 놀라신 적 있으신가요?


사실 이런 매물을 접하게 되면 두 번 놀라게 되는
데요

첫 번째는 (가격이) 너무 싸서 흥분했다가가

두 번째는, 에이전트에게 연락을 해 보니

땅 주인이 따로 있다는 사실에 다시 놀라게 되죠.

그러면 어떻게 되는 걸까요?

그래서 너무 놀라고 실망해서 그냥 그 물건을 패스해 버리는 경우가 간혹 있습니다.


이건 바로 하와이에만 있는 특이한 소유권 형태인 리스 홀드라는 거예요.

현재 하와이 개인이 소유할수 있는 하와이 부동산중,

주택은 2%, 콘도는 10%가 리스홀드 형태로 남아있답니다.

그래서, 여러분에게 정확한 정보를 드리기 위해

오늘 제가 다룰 주제는 바로 이 리스 홀드에 관한 것이랍니다.

1. 제가 갖고 있는 리스 홀드 매물인 하와이안 킹 콘도를 소개해 드리고,

2.  리스 홀드란 정확하게 어떤 것인지 그 뜻과,

3.  하와이에서 이 리스 홀드가 어떻게 생겨났는지에 대한 역사,

4.  리스 홀드의 장점과 단점 알아보겠습니다.

5.  마지막으로 이러한 매물을 구매할 때

어떤 것을 주의하셔야 될지 알려드릴게요.


하와이안 킹 콘도

우선 와이키키 중심지에 위치한 레트로 빌딩

하와이안 킹 콘도를 소개합니다.

이 콘도는 하와이가 미국의 51번째 주가 된 1959년에 지어진

정말 오래된 빌딩이에요.


수영장이 있는 코트 야드를 중심으로

양쪽에 6층의 낮은 건물이 둘러싸고 있어요.

개방된 복도를 따라 걸어가 제일 끝 집인 501호는

상당히 편리한 개방형 원 베드 룸 구조로 되어있어요.



주방은 모든 도구들이 준비돼 있어서 쓰기가 편합니다.

현재 30일 이상의 베케이션 렌털로 쓰고 있는 이 집은,

취사가 가능한 풀 키친과 개방형 원 베드 룸 구조로 되어 있어요.



실내가 490 SF 라나이가 165 SF인 18평형 사이즈인데,

원 베드 룸으로 아담한 사이즈라고 할 수 있겠네요.

현재 마켓 호가는 8만 달러입니다.

가격이 정말 매력적이죠?

와이키키 콘도 중간가격이 46만 달러 정도 되는데,

이 집은 싸도 너무 싼 것 아닌가요?

바로 리스 홀드 매물이기 때문이에요.

이 집은 매달 관리비 $630외의 토지 사용료인 리스비를 $422 내고 있어요.

리스 계약은 2036년까지랍니다.


리스 홀드란 무엇일까?

우선 리스 홀드를 말씀드리기 전에

소유권의 두 가지 형태에 대해서 말씀드리겠습니다.

우리가 알고 있는 일반적인 소유권은

상속과 매매 양도, 임대 등이 모두 가능한 완벽하고도 영구적인 소유권입니다.

영어로는 피심플(Fee Simple)이라고 합니다.

그런데 리스 홀드라는 것은, 건물과 땅을 분리해서 생각합니다.

땅의 주인이 따로 있고, 일정 기간 동안은 건물을 내가 소유할 수 있는 거예요.

피심플 영구 소유권과 리스홀드는

둘 다 똑같이 상속 매매 양도 다 가능합니다.

그렇지만 피 심플은 영원히 나의 것이고요,

리스 홀드는 일정 기간 30년 아니면 50년이 기간 동안만 내가 소유할 수 있는 거예요.

리스 홀드는 땅을 빌리는 렌트비를 매달 내셔야 되는 거예요.

리스기간 동안 약속한 렌트를 내고 내가 주인처럼 사용하는 거죠.

리스 홀드는 토지 임차권 계약이라고 해서,

이 임차 계약이 완료가 되면은 주인이 다시 환수한다는 조항이 있어요

그러면 땅을 다시 뺏기는 거니까 너무 위험한 거 아닐까요? 하고

이렇게 걱정하시는 분들이 많으세요.

그 질문에 대한 대답은 뒷부분에 제가 알려드리겠습니다.

하와이 리스 홀드의 역사


그렇다면 하와이의 리스 홀드는 어떻게 시작된 걸까요?

하와이 땅의 역사는 1800년대 하와이 왕국 시대로부터 시작합니다.

고대 하와이 사람들은 땅은 신이 지배한다고 생각하고

땅에 대한 집착이 없었어요.


하와이 왕국이 통일되면서 땅은 모두 왕의 소유였는데,

1847년 킹 카메하메하 3세가 발표한 그레이트 마헬레제도로 인해,

최초로 땅의 사유화가 시작되었답니다.


산꼭대기에서 시작해 바다 쪽으로 땅을 파이 모양으로 나누어

왕과 정부 각 부족장과 일부 어부나 농민에게 나누어 주고, 

토지국에 등록하라고 지시했어요.


하지만, 토지국 사유화 대한 중요성을 인식하지 못한 원주민들이

등록을 하지 않고 시간이 지나면서 점차적으로

왕족이나 학교, 교회 등의 큰 재단에 흡수되면서

재단이 땅을 관리하면서 사용료를 받게 된 것이 리스 홀드의 시작이 된 것이에요.



리스 홀드의 장점.

1. 우선 아주 작은 자금으로 집을 장만할 수 있다는 거예요.

예를 들어서 지금 보신 하와이안 킹 콘도 같은 경우는

와이키키에서 콘도 중간 가격이 46만 불 정도 됩니다.

그럼이 집의 밸류 가 아무리 봐도 40만 불 정도는는 되겠죠?

이것을 단돈 8만 불에 구입해서, 내 것처럼 쓸 수 있다는 거예요.

그것은 아주 큰 베네핏이죠.

2. 리스 홀드 비용이이 세금 감면이 된다는 거예요.

그래서 투자자들이 특별히 선호하기도 합니다.

3. 하와이안 킹 콘도 같은 경우는 2036년이 만기라서 리스가 많이 남지 않았어요.

하지만 앞으로 30년 이상의 리스가 남아 있는 그런 콘도들이 있어요.

그런 경우는 융자도 가능합니다.

그러면 작은 돈을 투자하고 융자를 받고

또 그것을 내가 투자 수익을 올릴 수 있고 하면 아주 좋은 일이겠죠?

리스 홀드의 단점

1. 땅이 내 것이 아니라는 것이에요.

이건 아주 큰 리스크죠.

2. 리스 기간이 10년 15년 이렇게 짧게 남았을 때는

융자가 불가능하답니다.

3. 시간이 지날수록 리스 기간이 짧아지므로

부동산의 가치가 하락된다는 것이에요.

자, 여기서 포인트가 하나 있습니다

모든 리스 홀드는 리스가 끝나면 다 땅을 환수하는 걸까요?

꼭 그렇진 않습니다.

대부분의 리스 홀드 콘도들은

계약 기간이 끝나기 전에 새로운 갱신을 해 주기도 합니다.

30년~ 50년 더 계약을 주기도 하고요

또 어떤 콘도들은 땅의 지분을 사라고 Fee Option을 주기도 합니다.

그러면 리스 홀드의 땅 지분을 사서

Fee Simple인 완전한 소유권으로 바꿀 수도 있는 거죠.

그런데 예외적인 단 한 케이스는

Waialae 컨트리클럽 옆의 바닷가의 Kahala Beach 콘도는

2027년 리스가 만기 되면서 카할라 호텔로 귀속된다는 말을 들었어요.(ㅠㅠ)

그래서 리스 홀드는 100% 장담할 수가 없는 거고,

리스가 끝날 무렵에 어떻게 될지 아무도 예측할 수 없는 것이 리스크이죠.

그렇지만 어떤 콘도의 경우는 Fee를 팔거나

아니면 새로운 계약을 줘서

그 가치가 더 올라가는 경우도 많습니다

구매 시 주의점

리스 매물은 빌딩마다 약간씩 달라요.

남은 기간도 다르고, 땅주인도 달라요.

그래서 리스 홀드 매물을 보실 때는

반드시 에이전트와 잘 상의해 보시고요

또 어떤 것이 장점인지 단점인지 잘 알아보시고

결정하시는 것이 좋습니다.

여러분 이제제 리스 홀드에 대한 궁금증이 풀리셨나요?

그럼 저는 여기서 인사드릴게요. 안녕~


                                              에이미와 함께하는 슬기로운 하와이 부동산




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