2019년 9월 9일 월요일

와이키키 랜드마크 2701호 매입 완료


와이키키 랜드마크 2701호 매입 완료- 
매매가격:   $879,000( Fee Simple)
주소: 1888 Kalakaua Ave #2701 Honolulu HI 96815
2BD/2.5BA/2PK

오늘은  최근 매입을 완료한 와이키키 랜드마크 빌딩을 소개하겠습니다.

와이키키 랜드마크 빌딩은 1993년도 지은 빌딩으로 아래 1-3층은 상가이고, 위쪽으로는 주거형 콘도로서 알라와이 운하옆, 와이키키 초입에 위치하고, 운하 반대쪽의 로컬 지역과 운하 아래쪽의 와이키키를 연결하는 상당히 우수한 입지적인 조건을 가지고 있습니다.
제 사무실이 이 빌딩의 1층에 있어서 늘 느끼는 것이지만, 와이키키에 퍼레이드나 기타 행사가 있을 때도, 빌딩의 진입에 불편함이 없는 조건이라 상당히 만족하고 있습니다.
와이키키 랜드마크의 또 한가지 장점은 30일 이상의 단기렌트가 가능하다는 것입니다. 주인이 일년 몇차례 쓰고 안쓰는 기간동안은 숏텀의 에어비엔비가 아니고 골프나, 어학원 연수, 섬머스쿨 등으로 한 두 달 빌려서 쓸 수 있는 배케이션 렌트로 돌릴 수 있는 빌딩은 그다지 많지 않습니다.
일반적으로 하와이의 렌탈 순수익은 3% 정도의 capital rate으로 생각하시면 되는데,
항상 제 고객님들께 거듭 강조하는 것은 본인이나 가족이 즐겁게 사용하고, 나머지 기간 렌트를 주는 이러한 투자는 순수한 수익 목적 보다는 하와이서 생기는 비용으로 관리비나 유지비를 처리하는 것이라고 보면 됩니다.
이 유닛은 실내 1,318스퀘어피트, 라나이(발코니) 170 스퀘어피트로, 실면적 139 제곱미터의 사이즈 입니다.
방2/욕실2.5/주차 2의 상당히 넓직한 콘도로 편안하고 고급스러운 느낌입니다.
여기서 2.5개의 화장실이란 말은 2개의 욕실을 포함한 화장실과 1개의 화장실을 의미합니다.
미국에서는 샤워나, 욕조가 없는 순수한 손님용 화장실을 0.5개로 표현합니다^^

월 관리비는 $1,469로 상하수도, 온수, 에어컨, 공동시설 사용료 포함입니다.
랜드마크의 2베드룸을 단기렌트로 내어놓았을때 시즌에 따라 차이는 있지만 월$5,000에서 $7,000 정도의 렌트 시세입니다. (30일 이상의 베케이션 렌트)
만약 1년 이상의 장기렌트의 경우는 월 $3,500~$4,000 정도 될 것으로 분석됩니다.

탁트인 전망의 넓은 거실








알라와이 운하 전망

마스터 침싷

마스터 침실 창가쪽

대리석으로 된 마스터 욕실


창문을 통해 베란다와 연결된 주방




라나이 (하와이 말로 베란다라는 뜻)


제2 침실


집에서 내다 보이는 알라와이 운하와 산 전망, 시원한 느낌

운동실

운동실 

미팅 룸

수영장 옆 레크리에이션 데크

파티가 가능한 레크리에이션 데크




2개의 수영장및 핫 스파





시원하고 깔끔한 로비
                              What is My Home Worth? 


*오아후 주택 구입 혹은 판매
*카카아코 지역  콘도 프로젝트 분양문의
*하와이 상업용 투자 부동산
* 와이키키 호텔식 콘도
* 하와이 일반 주거용 콘도 매매


하와이 부동산 매물에 대해 궁금하십니까?


에이미 김에게 문의해 주세요.

808-561-3050




2019년 8월 29일 목요일

오아후 부동산 매매 현황(2019년 7월말 집계)



2019년 7월말 오아후 부동산 매매현황 집계입니다.

단독주택가의 중간가격은 $835,000, 콘도의 중간가격은 $461,500으로 매년 꾸준한 상승률을 나타내고 있습니다.
매매 가격은 2018년도에는 시장에 나온 희망매매가의 평균 98% 정도에 거래되었으나, 금년에는 늘어난 매물 때문인지 평균 96% 정도에 거래된 것으로 나타났습니다.
















아래는 각 지역별 단독주택과 콘도의 매매현황입니다.









                                  




















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*카카아코 지역  콘도 프로젝트 분양문의
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2019년 8월 20일 화요일

아나하(ANAHA) 그랜드 펜트하우스 소개

아나하 그랜드펜트하우스 A
침실 5 / 욕실 6.5 / 파킹3
$22,800,000 (FS)
리빙룸에서 다이어몬드헤드와 동남 코너 방향으로 바라본 전경
와이키키와 바다가 탁트인 최상의 전망,  꿈의 럭셔리 펜트하우스를 방문하였습니다.
2017년에 워드빌리지의 2차 프로젝트 아나하(Anaha)가 완공되었지만, 제일 위층인 38층의 그랜드 펜트하우스는 외곽만 완성된 셀(Shell) 상태로 맟춤형을 원하는 주인을 기다리다가 최근에야 인테리어 공사가 끝나고 드디어 마켓에 출시 되었습니다.
오늘은 38층 전층에 A 와 B 로 나누어진 그랜드 펜트하우스 중 A인,  동남 방향의 3800호를 소개하겠습니다.





















위의 플로어 플랜 도면을 보면 3800호는 총 6,737 스퀘어피트(626 제곱미터)의 실내와 1,110 스퀘어피트(103제곱미터)의 옥상의 테라스로 구성되어있습니다.
총면적은 7,847 스퀘어피트(729 제곱미터, 221.04평)입니다.
방 5, 욕실 6.5, 주차 3대로, 각 방과 욕실이 모두 프라버시를 가지고 있습니다.
228만불의 가격에는 현재의 인테리어와 장식되어있는 모든 가구를 포함합니다.

햇볕이 잘드는 테라스, 펜트 하우스 A 전용으로 프라이빗 공간임
리빙룸에서 오아후 남측 바다를 바라본 전경

Miele 가전제품의 현대식 주방과 아일랜드 식탁

오른쪽에 투도어의 큰 냉장고가 위치하고 있고, 뒤쪽으로는 와인세러와 그릇장의 제2주방 공간이 있음

미디어 룸. 5개의 침실과는 별도로 TV 시청및, 엔터테인먼트가 가능한 방

마스터 수트의 거실 공간

마스터 수트 거실과 침실 사이

마스터 침실

서재

마스터 수트의 욕실


침실

침실

욕실

아나하 타워와 타운하우스 외관

8층에 위치한 라운지

8층의 라운지 일부

8층의 수영장

바다를 바라보는 인피니티 수영장
아나하 빌딩 앞 길에서 위로 쳐다보면 보이는 인어들


8층의 어린이 놀이터


밤의 아나하 앞 도로에서

아나하에만 볼수 있는 8층의 모래밭, 왼쪽 뒤로 테니스 코트 장이 위치함
아래의 사진은 아나하 로비의 모습, 벽의 그린 식물들은 실제 식물이라서
산소를 마음껏 들이킬 수 있는 시원한 느낌이다.



그랜드 펜트하우스 B- 3801호는 현재 인테리어 공사는 완료하였지만, 가구가 없는 상태이고,
남서 방향, 실내 5,819 스퀘어피트, 테라스 915 스퀘어피트,
침실 5/욕실 6.5
가격은 $17,500,000 입니다.
펜트 하우스 분양을 원하시는 분은 에이미 김 에게 문의하시기 바랍니다.


                                 
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*카카아코 지역  콘도 프로젝트 분양문의
*하와이 상업용 투자 부동산
* 와이키키 호텔식 콘도
* 하와이 일반 주거용 콘도 매매


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2019년 7월 3일 수요일

하와이 주의회, 베케이션 렌탈 제재 법안 통과

하와이 주에서 최근까지 주택이나 콘도 등을 이용한 베케이션 렌탈은 많은 논란을 불러 일으켜왔는데, 며칠전 시의회가 보다 강력한 베케이션 렌탈 제재 법안 두건을 통과시켰습니다.
지난 수개월동안 베케이션 렌탈과 관련한 논쟁은 끊임없이 이어져 왔습니다이에 따라 시의회는 최근 관련 법안 두건을 통과시켜 앞으로 베케이션 렌탈과 관련해 좀 더 강력한 제재가 이뤄질 것으로 보입니다

이 법안에 대해 설명하기 전에 우선 무엇이 합법이고 무엇이 불법 렌탈인지 가이드라인을 알아야 할 것입니다.

일반 렌트는 대부분 1년 이상의 장기렌트로 세입자에게 집이나 콘도를 빌려주는 형태인데, 이것은 어떤 주인이든 어떤 건물이든 자유롭게 렌트를 줄 수 있습니다.
문제가 되는 것은 단기 렌트인데,  30일 이상을 기준으로 렌트하는 것입니다.
30일 이상의 단기렌트는 대부분 빌딩의 하우스 룰에 따라 결정되는 것으로, 빌딩 자체에서 단기렌트를 허용하지 않는다면 어느 주인도 그 빌딩에서 단기렌트를 할 수 없습니다. 
만약 적발시에는 콘도 자치회에서 상당한 벌금을 물리게 되어있습니다.
이 부분은 시에서 불법 렌트를 컨트롤 할 필요 없이 각 빌딩에서 관리, 적발할 수 있습니다.   

최근 이슈가 된 베캐이션 렌탈 규제 법안은 daily basis의 호텔과 같이 며칠, 혹은 몇주 간의 단기렌트로 30일 미만의 에어비엔비(Air B&B) 스타일의 렌탈입니다.

그동안 에어비엔비 측은 각 자가 사업자 등록을 하고 세금을 내왔기 때문에 떳떳하다고 정부와 맞 서왔는데, 시의회가 통과시킨 법안 첫 번째는 집주인이 거주하고 있는 주택에 합법적으로 식사와 숙소를 제공하는 BNB(Bed & Breakfast)  허가를 내주며불법 BNB 에게는 보다 높은 벌금을 부과하고 이를 단속하는 절차를 새롭게 하는 것을 골자로 하고 있습니다
즉 주인이 거주하지 않는 주택을 개조하여 전문적으로 단기렌트를 해온 BNB를 단속하겠다는 의지입니다. 대부분 한국분들이 온라인 사이트에서 찾는 민박 하우스들이 여기에 속합니다.
호텔이 아니면서 합법적으로 daily 단기렌트를 할수 있는 숙소들은 Nonconforming Use Certificate 라이센스를 가지고 있습니다.

또한 두 번째 법안의 경우역시 베케이션 렌탈 벌금과 관련된 것으로 허가된 리조트 단지 외에서 불법적으로 베케이션 렌탈을 운영하다 적발될 경우, 최초 적발에 $1,000 달러 벌금을 부과하고 이후 계속 적발될 경우 최고 $10,000 달러까지 벌금을 부과하도록 했습니다.  
커크 콜드웰 호놀룰루 시장은 이들 법안의 시의회 통과를 환영하면서 그동안의 제재 방법으로는 베케이션 렌탈을 효과적으로 단속할 수 없었다면서 이로 인해 하와이 주민들과 합법적인 베케이션 렌탈 업체들이 불이익을 봐왔다고 밝혔습니다
이번 법안 통과와 관련해 시의회에서는 주민들의 찬반 의견이 계속되고 있는 가운데 이 법안에 찬성하는 사람들은 그동안 우후죽순으로 생겨난 베케이션 렌탈로 인해 주택 가격과 렌트비가 고공행진 하며, 각종 불법 행위들이 범람해왔다고 주장했습니다
반면 베케이션 렌탈 업주들의 경우이번 법안 통과로 베케이션 렌탈 운영이 더욱 힘들어질 것이라며 많은 베케이션 렌탈이 문을 닫고 소유주들이 집을 팔아야만 할 것으로 보인다고 우려했습니다.

저는 부동산 에이전트로 제 고객님에게 투자용 렌트 매물을 소개할 때, 법률과 상충되는 부분이나 오해가 없도록 도와드리고,  어떠한 경우에도 합법적인 선 안에서 투자이익을 남길 수 있도록 안내해 드리고 있습니다. 



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2019년 6월 20일 목요일

하와이 부동산 외국인 바이어 동향

2019년 1분기 바이어 하와이 부동산을 구매하는 외부 바이어 동향에 대한 통계 자료 입니다.




                          
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2019년 2월 5일 화요일

워드 빌리지 코울라 콘도 분양중

워드빌리지의 여섯번째 프로젝트인 코울라(Ko'ula)가 분양을 시작했습니다. 
분양시작후 처음 30일간은 주인이 직접 거주하는 Owner Occupancy unit들을 분양하고, 금년도 2월중순 이후 일반 분양이 시작 됩니다.



Studio Gang 은 하와이 회사의 첫 번째 주요 프로젝트를 위해 섬의 토착적인 붉은 사탕수수로부터 영감을 받아 41층짜리 복합용도 타워를 고안했는데, Ko'ula 는 붉은 사탕수수한 하와이 언어입니다. 
낮은 층의 가게들과 위쪽의 호화로운 주택들로 구성된, 코울라는 실내외 생활이 온화하고 조화롭게 연결되도록 할 예정입니다. 
내년에 착공하는 이 타워의 565세대는 인테리어 디자이너 야부 푸셀버그의 솜씨와 재능을 나타낼 것입니다.
각 세대의 크기는 300평방피트에서 1500평방피트에 달할 것으로 예상됩니다..
 코울라 건축 구조물은 하와이의 토종 식물들 중 하나인 코울라(붉은 사탕수수)의 바람에 따라 움직이고 뒤틀리는 방식이 매우 아름다워서 이것을 수직 기둥에 옮겨서 디자인의 영감을 얻었다고 건축디자이너 Gang은 말합니다. 
건물의 완만한 굽힘은 각 단위가 최상의 바다 경치를 볼 수 있도록 해줍니다.





코울라는 현재 진행중인 카카아코 개발지역 워드빌리지에서 남쪽 해안과 가까운 지역에 건설될 예정입니다. 워드빌리지 60에이커의 마스터 플랜은 하워드 휴즈에 의해 이루어졌고, 이미 완성된 3개의 콘도(와이에아, 아나하, 아에오)와 2019년 6월에 완공되는 케킬로하나, 그리고 현재 건축을 시작하며 분양중인 아알리이 콘도, 각 빌딩의 상가에 위치한 고급 레스토랑, 가게, 고층 주거 타워 등으로 이루어집니다. 코울라는 워드빌리지의 중심에 위치하고, 그 중심에 공원이 설립될 것인데, 현재 이 공원사업이 진행되고 있습니다. 일단 완공되면, Ward Village는 4,500여 세대의 주거지와 백만 평방 피트의 소매 공간을 도입하는 LEED 플래티넘 인증 커뮤니티가 될 것으로 기대하고 있다고합니다. 하워드 휴즈사는 앞으로 10년 안에 워드 빌리지에서 추가로 9개의 콘도를 더 지을 것이라고 합니다.



그럼 앞으로 지어질 코울라의 모습을 상상도를 통해서 들여다 볼까요?











코울라의 형태는 외관의 타워 기둥이 운동적인 느낌을 주고, 건물의 각세대는 거실과 식당으로 들어가는 열린 부엌과 맞춤형 조명 및 약간 차분한 느낌을 주는 캐비닛 색상, 목재 바닥 및 석재 팔레트는 독일제 미엘(Miele) 주방 기구 제품군을 완벽하게 보완하여 고급스럽고 예술적인 감각의 실내를 특징으로 합니다.



그 건물의 외관에 대해 건축디자이너 Gang은  구부러진 형태에 대해 "사실, 저는 건물이 빛과 그림자에 반응하는 방식에 정말 흥분돼요, 저는 이것이 정말 아름다운 질감을 가질 것이라고 생각합니다. 그리고 저는 우리가 햇빛과 경치를 위한 모든 지도를 매우 주의 깊게 작업하고 있다는 것을 좋아합니다."라고 언급했습니다.

















  수영장은 사용을 극대화하기 위해 최적의 햇볕이 드는 곳에 배치했다고 하는데 
될수있는한 많은 세대의 라나이에서 반짝이는 수영장을 내려다 보도록 설계되었다고 합니다.    

가격  
  
아직 마켓 일반 유닛의 가격대는 발표되지 않았지만, 현재 거주자용 세대를 먼저 분양하는 중이고, 거주자용 분양가는 스튜디오가 60-80만불선, 1베드룸이 80-140만불선, 2베드룸이 120-160만불선, 3베드룸이 180-250만불선입니다.

마켓 일반유닛은 이 가격보다는 인상이 되어 나올 것으로 예상되는데, 나오는대로 업데이트 하겠습니다.

옵션

그리고 코울라는 Turn Key 옵션도 가능한데, 실내 인테리어 디자이너 야부 푸셀버그가 직접 디자인한 가구및 인테리어 소품을 풀옵션으로 추가할 경우는 $124,000 ~ $241,000의 추가 비용이 든다고 합니다. 
              
플로어플랜
       

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