2019년 10월 17일 목요일

소유권 보험은 왜 필요한가?

소유권 보험이 필요한 5가지 오류

대부분의 바이어들께서 부동산 매매과정을 진행하면서 왜 소유권 보험(Title Insurance) 를 들어야하는지를 잘 모르고 진행하는 경우가 많습니다. 한국에서는 등기보험이라고 하고, 영어로는 Title Insurance라고 하는데 소유권을 보호하는 일회성 보험입니다. 아래는 이 보험이 어떤 문제가 발생했을때 커버가 되는지 설명합니다. 
  1. 공문서 오류: 이전 등기서류에 실수로 인해 잘못 기재된 내용이나 부정확한 오류가 발생했을 때 
  2. 이전 소유주들의 변제하지 않은 부채로 인한  등록되지 않은 담보물권으로 부터 보호
  3. 이전 소유자의 사망후 유산 상속에서 빠진 상속자들이 나타날 때
  4. 위조 문서로 부터 보호
  5. 소유권에 영향을 미치고 분쟁을 일으킬 수 있는 경계선 문제
에스크로 회사에서 주로 이런 소유권 문제를 파악하고, 에스크로 기간 중에 타이틀 전문가들은 바이어가 소유권을 가지기 전에 이러한 유형의 문제와 수 많은 다른 문제들을 식별하고 해결하는 데 능숙합니다. 매매가 완료되고 등기할 때는 깨끗한 타이틀을 바이어에 넘겨줍니다. 등기 이후에 이 소유권 보험은 여전히 발견되지 않은 문제들로부터 소유주를 보호하는 데 도움이 되는 것입니다.

소유권 보험의 가격



소유권 보험은 일반적인 자동차나 주택 보험과는 성격이 약간 다릅니다.

  1. 일반 자동차, 건강보험, 주택 보험들은 미래에 일어날 불확실성에 대비한 보험이라면 타이틀 보험은 미래 위험의 확률을 평가하는 것이 아니라 과거의 위험을 제거하는 데 도움이 됩니다.
  2. 타이틀 보험 청구는 다른 유형의 보험 청구에 비해 잘 일어나진 않습니다. 이유는 매매과정중 에스크로에서 이미 타이틀 보험 절차의 일부로 여러가지 위험 완화 프로세스가 수행되기 때문입니다.
타이틀 보험 제공 회사들은 공공 기록과 법정 문서를 검색하여 "클라우드"(소유권에 영향을 끼치는 요소)나 재산에 대한 소유권 문제를 평가하고 제거합니다. 소유권 보험 비용의 상당 부분(미국 토지 소유 협회에 따르면 90%)은 실제로 검색과 검사 과정에 들어갑니다. 소유자의 소유권 보험은 일회성 보험으로, 그 부동산을 보유하는 한, 계속 커버됩니다. 대부분의 주에서 소유주 보험의 비용은 주택 가격에 근거하고, 대출자의 소유보험은 대출 금액에 기초합니다. 

에스크로 진행과정에서 소유권 보험은 하와이에서는 셀러가 60%, 바이어가 40% 내도록 되어있습니다. (스탠다드 보험의 경우) 

하와이 부동산을 파실분은 마켓 가격분석을 해드립니다.

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2019년 9월 27일 금요일

워드빌리지의 차기 프로젝트 - 빅토리아 플레이스

오늘은 현재까지 발표된 내용을 기반으로 워드 빌리지의 7번째 타워인 빅토리아 플레이스를 소개해 드리고자 합니다. (10/22/2019 업데이트)

빅토리아 플레이스가 완성되었을때의 렌더링 포토. 





카카아코 지역의 럭셔리 콘도단지를 개발 중인 하워드 휴즈사는 현재 분양중인 아알리이(Aalii, 2021완공 예정) 와 코울라(Koula, 2022년 완공 예정)에 이어, 차기 프로젝트로 빅토리아플레이스(Victoria Place)를 발표했습니다. 
10월에 주정부의 승인(HCDA)을 받았고, 금년내에 공식적으로 마켓에 론칭을 할 것으로 보입니다.





위치

빅토리아 플레이스는 아래의 맵을 보시면 60에이커의 마스터플랜트 커뮤니티의 중심에서 바다를 정면으로 보고 있습니다. 이 프로젝트는 알라 모아나 블루버드앞에 있는 빅토리아 워드 센터의 옛 부지에 위치할 것입니다. 빅토리아 플레이스는 제 1차 빌딩인 와이에아(Waiea)와 빅토리아 워드 파크(Vicoria Ward Park) 사이에 위치할 것입니다.


가격

지금으로서는 빅토리아 플레이스에서 가격을 책정할 수 없지만 같은 프론트 라인의바다를 정면으로 하는 와이에아나 파크 레인 같은 유사한 프로젝트들을 보면 스퀘어피트당 2,000달러의 가격으로 형성 되어있습니다. 
호놀룰루 콘도중 울트라 딜럭스 콘도로 파크 레인 알라 모아나(Parklane Ala Moana)와 와이에아(Waiea)로서 이 콘도들은 제일 프론트 라인에 위치하여 방해받지 않는 해양 경관을 특징으로 하는 콘도들이고, 바다와 마주한 전망과 경관은 평생 보존될 것이기 때문에 매우 높은 가격을 가지고 있답니다.
같은 사이즈나 플로어플랜이라 하더라도 탁트인 바다전망이 나오는 유닛과 그렇지 않은 유닛의 가치는 상당히 다릅니다.
특히 하와이의 제1 밸류는 바다라고 볼 수 있겠죠.
빅토리아 플레이스도 이 정도의 가격으로 형성되지 않을까 하고 조심스럽게 예상을 해봅니다.

구성
빅토리아 플레이스는 64,105 스퀘어피트의 레크리에이션 공간과 지상 15,590평방피트의 오픈스페이스를 갖춘 350개의 레지던트를 특징으로 합니다.
호놀룰루 시와 카운티에 제출된 최근 신청서에 따르면, 세대 구성은 아래와 같습니다. 
137개의 원베드룸 (749 SF-946 SF)
146개 2-베드룸 ( 1,084-1,169 SF)
77개의 3-베드룸 (1,758-1,848 SF)
좌측 플로어 도면을 보면,  빅토리아 플레이스는 전체적으로 유닛 구성이  현재 분양중인 코울라 보다는 사이즈가 크고, 같은 레벨의 와이에아 보다는 좀 사이즈가 작아 보입니다.
전 유닛이 바다 전망이 잘 나올 것 같습니다. 특히 오션 방향의 3베드룸은 코너 유닛이라 270도 바다 뷰가 나올 것으로 보입니다.

이 프로젝트의 설계자는 이전에 파크 레인 알라 모아나(Parklane Ala Moana), 아나하(Anaha), 그리고 One Ala Moana 등의 초호와 콘도를 설계한 솔로몬 코드웰 부엔츠 라고 알려져 있습니다.






















바다 접근성과 보행성

모든 새로운 워드 빌리지 콘도와 함께, 하워드 휴즈의 마스터플랜 비전은 빅토리아 플레이스에 와서 결실을 맺는다고 볼 수 있습니다. 
넓은 트레일링된 보도, 훌륭한 식당, 주 최대의 홀푸드 마켓, 그리고 전체 지역 내의 24시간 보안으로 워드 빌리지 내의 보행성은 호놀룰루의 다른 주거 지역과는 많이 다르다고 할 수 있겠습니다.
워드 빌리지의 바다 접근성 역시 또 하나의 장점입니다. 
하워드 휴즈는 물 위에서 소매와 레스토랑 경험을 만들기 위해 케왈로 항구를 활성화할 계획이고, 길 건너편에 위치한 아름다운 항구와 서핑 문화로 지역사회에서 보다 역동적인 경험을 만들어 낼 것 입니다.













시설



빅토리아 플레이스의 총 레크리에이션 공간은 64,105 스퀘어 피트에 이를 것이며, 
1층의 여러 시설과 5층 레크리에이션 데크로 구성될 것이라고 합니다.
레크리에이션 공간은 48,055 스퀘어 피트의 실외 공간과 16,050 평방 피트의 내부 공간을 포함할 예정이고  프로젝트가 아직 초기 단계라서 우리가 기대할 수 있는 시설로는 3개의 수영장, 2개의 자쿠지, 파티룸, BBQ 카바나, 피트니스 시설, 그리고 많은 모임과 오락 공간 등을 기대할 수 있을 것으로 예상합니다.

























빅토리아 플레이스의 독특한 점은 타워  양측으로  데크가 둘로 나누어져 있다는 것인데, 이것은 두 가지 활동영역으로 분리될 것이라고 합니다.
주정부(HCDA)에 제출된 허가 신청서에 따르면, 건물 다이아몬드 헤드 쪽(동쪽)에 있는 라나이는  헬스 시설, 랩 풀, 모임 및 단체 운동을 위한 잔디와 함께 건강과 웰빙에 초점을 맞출 것이고, 에바(서쪽) 쪽에 위치하고 공원과 항구가 내려다보이는 라나이는 휴식과 즐거움을 위해 준비될 것입니다. 서쪽으로는 몇 개의 식당 시설과 멋진 잔디밭과 레크리에이션 풀장이 있을 예정입니다.

플로어 플랜

현재의 계획으로서는 층당 10 세대로 구성 될 것으로 보입니다.
바닥에서 바닥까지의 높이는 9'7"(약 3미터)인데, 이는 주정부에 신청한 HCDA 승인에 따라 대략 9'(2.74미터)의 천장 높이로 변환될 가능성이 있다고 합니다. 
고층인 38층과 39층은 추가로 천장 공간을 갖게 되며, 40층 펜트하우스는 거의 12' (3.66 미터)에 가까운 하이실링을 갖게 될 것이라고 합니다.
구체적인 플로어플랜은 향후 업데이트 할 예정입니다.

빅토리아 플레이스의 분양에 관심이 있으신 분들은 에이미 김에게 문의하시기 바랍니다. 
 이메일 aimee.hawaii@gmail.com/카톡아이디 aimee808/ 전화 808-561-3050



                                 
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2019년 9월 9일 월요일

와이키키 랜드마크 2701호 매입 완료


와이키키 랜드마크 2701호 매입 완료- 
매매가격:   $879,000( Fee Simple)
주소: 1888 Kalakaua Ave #2701 Honolulu HI 96815
2BD/2.5BA/2PK

오늘은  최근 매입을 완료한 와이키키 랜드마크 빌딩을 소개하겠습니다.

와이키키 랜드마크 빌딩은 1993년도 지은 빌딩으로 아래 1-3층은 상가이고, 위쪽으로는 주거형 콘도로서 알라와이 운하옆, 와이키키 초입에 위치하고, 운하 반대쪽의 로컬 지역과 운하 아래쪽의 와이키키를 연결하는 상당히 우수한 입지적인 조건을 가지고 있습니다.
제 사무실이 이 빌딩의 1층에 있어서 늘 느끼는 것이지만, 와이키키에 퍼레이드나 기타 행사가 있을 때도, 빌딩의 진입에 불편함이 없는 조건이라 상당히 만족하고 있습니다.
와이키키 랜드마크의 또 한가지 장점은 30일 이상의 단기렌트가 가능하다는 것입니다. 주인이 일년 몇차례 쓰고 안쓰는 기간동안은 숏텀의 에어비엔비가 아니고 골프나, 어학원 연수, 섬머스쿨 등으로 한 두 달 빌려서 쓸 수 있는 배케이션 렌트로 돌릴 수 있는 빌딩은 그다지 많지 않습니다.
일반적으로 하와이의 렌탈 순수익은 3% 정도의 capital rate으로 생각하시면 되는데,
항상 제 고객님들께 거듭 강조하는 것은 본인이나 가족이 즐겁게 사용하고, 나머지 기간 렌트를 주는 이러한 투자는 순수한 수익 목적 보다는 하와이서 생기는 비용으로 관리비나 유지비를 처리하는 것이라고 보면 됩니다.
이 유닛은 실내 1,318스퀘어피트, 라나이(발코니) 170 스퀘어피트로, 실면적 139 제곱미터의 사이즈 입니다.
방2/욕실2.5/주차 2의 상당히 넓직한 콘도로 편안하고 고급스러운 느낌입니다.
여기서 2.5개의 화장실이란 말은 2개의 욕실을 포함한 화장실과 1개의 화장실을 의미합니다.
미국에서는 샤워나, 욕조가 없는 순수한 손님용 화장실을 0.5개로 표현합니다^^

월 관리비는 $1,469로 상하수도, 온수, 에어컨, 공동시설 사용료 포함입니다.
랜드마크의 2베드룸을 단기렌트로 내어놓았을때 시즌에 따라 차이는 있지만 월$5,000에서 $7,000 정도의 렌트 시세입니다. (30일 이상의 베케이션 렌트)
만약 1년 이상의 장기렌트의 경우는 월 $3,500~$4,000 정도 될 것으로 분석됩니다.

탁트인 전망의 넓은 거실








알라와이 운하 전망

마스터 침싷

마스터 침실 창가쪽

대리석으로 된 마스터 욕실


창문을 통해 베란다와 연결된 주방




라나이 (하와이 말로 베란다라는 뜻)


제2 침실


집에서 내다 보이는 알라와이 운하와 산 전망, 시원한 느낌

운동실

운동실 

미팅 룸

수영장 옆 레크리에이션 데크

파티가 가능한 레크리에이션 데크




2개의 수영장및 핫 스파





시원하고 깔끔한 로비
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2019년 8월 29일 목요일

오아후 부동산 매매 현황(2019년 7월말 집계)



2019년 7월말 오아후 부동산 매매현황 집계입니다.

단독주택가의 중간가격은 $835,000, 콘도의 중간가격은 $461,500으로 매년 꾸준한 상승률을 나타내고 있습니다.
매매 가격은 2018년도에는 시장에 나온 희망매매가의 평균 98% 정도에 거래되었으나, 금년에는 늘어난 매물 때문인지 평균 96% 정도에 거래된 것으로 나타났습니다.
















아래는 각 지역별 단독주택과 콘도의 매매현황입니다.









                                  




















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2019년 8월 20일 화요일

아나하(ANAHA) 그랜드 펜트하우스 소개

아나하 그랜드펜트하우스 A
침실 5 / 욕실 6.5 / 파킹3
$22,800,000 (FS)
리빙룸에서 다이어몬드헤드와 동남 코너 방향으로 바라본 전경
와이키키와 바다가 탁트인 최상의 전망,  꿈의 럭셔리 펜트하우스를 방문하였습니다.
2017년에 워드빌리지의 2차 프로젝트 아나하(Anaha)가 완공되었지만, 제일 위층인 38층의 그랜드 펜트하우스는 외곽만 완성된 셀(Shell) 상태로 맟춤형을 원하는 주인을 기다리다가 최근에야 인테리어 공사가 끝나고 드디어 마켓에 출시 되었습니다.
오늘은 38층 전층에 A 와 B 로 나누어진 그랜드 펜트하우스 중 A인,  동남 방향의 3800호를 소개하겠습니다.





















위의 플로어 플랜 도면을 보면 3800호는 총 6,737 스퀘어피트(626 제곱미터)의 실내와 1,110 스퀘어피트(103제곱미터)의 옥상의 테라스로 구성되어있습니다.
총면적은 7,847 스퀘어피트(729 제곱미터, 221.04평)입니다.
방 5, 욕실 6.5, 주차 3대로, 각 방과 욕실이 모두 프라버시를 가지고 있습니다.
228만불의 가격에는 현재의 인테리어와 장식되어있는 모든 가구를 포함합니다.

햇볕이 잘드는 테라스, 펜트 하우스 A 전용으로 프라이빗 공간임
리빙룸에서 오아후 남측 바다를 바라본 전경

Miele 가전제품의 현대식 주방과 아일랜드 식탁

오른쪽에 투도어의 큰 냉장고가 위치하고 있고, 뒤쪽으로는 와인세러와 그릇장의 제2주방 공간이 있음

미디어 룸. 5개의 침실과는 별도로 TV 시청및, 엔터테인먼트가 가능한 방

마스터 수트의 거실 공간

마스터 수트 거실과 침실 사이

마스터 침실

서재

마스터 수트의 욕실


침실

침실

욕실

아나하 타워와 타운하우스 외관

8층에 위치한 라운지

8층의 라운지 일부

8층의 수영장

바다를 바라보는 인피니티 수영장
아나하 빌딩 앞 길에서 위로 쳐다보면 보이는 인어들


8층의 어린이 놀이터


밤의 아나하 앞 도로에서

아나하에만 볼수 있는 8층의 모래밭, 왼쪽 뒤로 테니스 코트 장이 위치함
아래의 사진은 아나하 로비의 모습, 벽의 그린 식물들은 실제 식물이라서
산소를 마음껏 들이킬 수 있는 시원한 느낌이다.



그랜드 펜트하우스 B- 3801호는 현재 인테리어 공사는 완료하였지만, 가구가 없는 상태이고,
남서 방향, 실내 5,819 스퀘어피트, 테라스 915 스퀘어피트,
침실 5/욕실 6.5
가격은 $17,500,000 입니다.
펜트 하우스 분양을 원하시는 분은 에이미 김 에게 문의하시기 바랍니다.


                                 
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