2016년 8월 31일 수요일

아이나하이나 지역 단독주택 클로징

JUST SOLD!
아이나하이나 3BD/2BA 단독주택
$900,000 (FS)에 매매 완료
XXX Hao St Honolulu HI 96821
























카할라 몰에서 하와이카이를 가는 길목의 왼쪽 언덕받이 동네가 아이나하이나 지역입니다.
이번주에 이 지역의 방3 욕실1의 주택 매매를 완료했습니다.
언덕의 집이기 때문에 발코니에서 시원한 산바람에 바다를 바라보는 풍광을 즐길 수 있는 드림하우스입니다.
뒷마당에 언덕을 등지고 있기때문에 이웃간의 프라이버시를 침해당하지 않고, 자유로운 공간입니다.

선데크 발코니가 상당히 넓어서 하와이의 햇볕을 즐길수도 있고, 바베큐파티를 할수 있기도 합니다.
대지 7,372스퀘어피트에 실내면적이 1,379스퀘어피트의 주택입니다. (약 40평형)
부엌 옆쪽으로 뒤쪽 데크지역을 언더루프로 만들어놓아, 강아지를 키우기 딱좋은 여건입니다.



아이나하이나 지역은 산언덕지역이기 때문에 역사적으로 지반이 약한 것으로 알려져 있고 간혹 산사태의 문제가 발생하는 지역이긴 하지만, 여전히 이지역은 주거의 수요가 높은 지역입니다.

저는 항상 제 고객에게 열쇠를 건네 주는 순간이 가장 즐겁습니다. 제 고객이 그 집에서 행복한 생활을 하는 여러 그림들을 마음 속에서 상상하면서, 그 그림들이 반드시 이루어질 것이라고 믿거든요.


























What is My Home Worth? 

*오아후 주택 구입 혹은 판매
*카카아코 지역  콘도 프로젝트 분양문의
*하와이 상업용 투자 부동산
* 와이키키 호텔식 콘도
* 하와이 일반 주거용 콘도 매매


하와이 부동산 매물에 대해 궁금하십니까?


에이미 김에게 문의해 주세요.

808-561-3050






















































2016년 8월 30일 화요일

와이키키타운하우스 1404호 매물

와이키키 타운하우스1BD/1BA For Sale
$355,888(FS)
2421 Tusitala St #1404, Honolulu HI 96815

                                                                     유닛 안내 링크
2421 Tusitala St Honolulu HI 96815에 위치한 방1 욕실 1의 와이키키타운하우스 콘도를 소개합니다.
1979년에 지어진 135세대의 이 빌딩은 와이키키의 쿠히오 애비뉴와 알라와이 불루버드 사이에 위치한 교통이 편리한 빌딩입니다.
547 스퀘어피트의 실내와 135 스퀘어피트의 라나이(발코니, 하와이어)의 유닛은 한국의 평수로 계산하면, 약19.5평형 정도 됩니다.
월 관리비는 $707로 전기, 상하수도, 케이블, 공동관리비를 포함합니다. 이 아파트는 장기렌트를 할 경우 $1,700 정도에 장기렌트를 줄 수 있습니다.
월 부동산세는 $94입니다.
현재의 이 유닛은 에어비엔비로 수익을 올리고 있고,
주인에 의하면, 월$3,000의 렌트수입을 올리고 있습니다.






















What is My Home Worth? 

*오아후 주택 구입 혹은 판매
*카카아코 지역  콘도 프로젝트 분양문의
*하와이 상업용 투자 부동산
* 와이키키 호텔식 콘도
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샤토와이키키 매매완료!

JUST SOLD!
샤토와이키키 1BD/1BA
Sold at $470,000(FS)
411 Hobron Lane Honolulu HI 96815

 샤토 와이키키의 방1/욕실1/파킹1의 오션뷰 유닛을 지난주에 매매완료하였습니다.
실내 사이즈는 563스퀘어피트, 베란다가 60스퀘어피트로 한국의 평수로는약 17.8평(실평수)이 됩니다.
샤토와이키키는 로케이션및 빌딩의 편리성으로 인해 바케이션 홈이나, 단기렌트용 투자로 많이 찾는 핫 아이템입니다.
총460세대의 38층 건물로 1974년 지어진 빌딩입니다.
많은 분들이 와이키키의 빌딩의 년수가 오래되어 의아해 하곤 합니다만, 와이키키의 콘도와 호텔은 대부분 1970년대 지어진 것이 대부분이고, 보수및 유지를 잘하고 있습니다.
소유주 협회에서 건물 유지를 위한 보수 계획을 오랫동안의 리서치를 통해 준비하고 67%이상의 의결이 되면 프로젝트를 진행합니다.
샤토 와이키키도 최근에 엘리베이터를 업그레이드 시켰습니다.
이번에 제 고객께서 구입한 이 오션뷰의 유닛은 현재 세입자가 있는 상태에서 인수한 케이스입니다.
장기렌트로 월 렌트비는 $2,000입니다.
이 빌딩은 한달씩 단기렌트가 가능한 빌딩으로 만약 단기렌트로 할 경우는 시즌에 따라 $3,000에서 $4,000을 받을 수 있습니다.


 월 관리비는 $640으로 전기, 상하수도, 온수, 에어컨(중앙집중식) 비용이 모두 포함입니다.
월 부동산세는 $132.

그럼 렌트관리비는 얼마가 될까요?
저희 회사의 자매회사인 하와이언 드림 배케이션즈에선, 장기렌트(6개월이상)일 경우는 렌트비의 10%입니다.
만약 오너께서 일년 한두차례 쓰시고 나머지 기간을 단기렌트로 내어놓는다면,  단기렌트의 렌트관리비는 25%입니다.
단기렌트의 경우는 수입도 높지만그만큼 손이 많이 가는 일이 되기 때문입니다.
샤토 와이키키는 빌딩 바로 앞에 First Hawaiian Bank, Food Land등이 있어 상당히 편리합니다.
배캐이션 홈으로 사용하기에도 편리하고, 렌트 주기도 쉬워 항상 잘 팔리는 콘도 중 하나 입니다.





















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2016년 8월 26일 금요일

하와이 부동산 세 (2016년-2017년)

부동산 세 납부 시즌입니다.
2016년 7월1일 부터 2017년 6월 30일 까지 적용되는 부동산 세율 도표를 참고하시기 바랍니다.
흔히 Residential 과 Residential A 의 분류에 대해 궁금해 하시는데, Residential은 직접 소유주가 거주하는 주택을 말합니다. 이런 경우 세율은 $1,000 당 $3.50 으로 정부고시가격(Tax Assessment Value)를 기준으로 연 0.35% 입니다. (호놀룰루 카운티 기준)
또한 소유주가 직접 거주하는 주택은 Home Exemption의 세금 혜택을 받습니다.
일인당 $80,000로 만약 주택 정부고시가격이 $700,000 일 경우 $700,000-$80,000=$620,000.
따라서 $620,000을 기준으로 0.35%를 적용하면 일년에 $2,170의 세금을 내게 됩니다.
같은 $700,000의 주택을 투자목적으로 구입하였을 때, Residential A에 해당됩니다.
이경우, 0.6%의 세율을 적용하면 일년에 $4,200의 부동산세를 내게 됩니다.
Residential A로  분류 되는 부동산은 가격에 관계없이 투자목적이거나,
아니면 정부고시가격이 $1,000,000 이상인 주택이나 콘도 입니다.

주택을 인수할때 매입자는 매수자의 세금 요율을 당분간 그대로 양도받습니다.
때때로 용도가 변경되었는데도 이전 주인의 세금요율로 세금을 계속 납부하는 사례가 많습니다.
일례로, 이전 주인이 투자용으로 렌트수입을 올리던 콘도를 사신 일본분이 그 집에서 주거하면서 10년을 살아왔습니다.
그 분께서 제게 집을 팔려고 리스팅을 주셨는데 세금정보를 확인해 보니까,
투자용 세율로 적용되어 오랫동안 필요없는 과다세금을 내시고 계셨습니다.
일단 이부분에 대해 제가 도와드려 용도 변경 정정을 하였지만, 이미 낸 10년 동안의 과다 세금에 대해서는 돌려받을 길은 없습니다.
집을 매매할 때는 단순한 매매과정 뿐 아니라 여러가지로 세심하게 디테일한 부분까지 지식있고, 도움을 줄수 있는 에이전트의 선택이 중요하다는 것을 다시한번 생각해 보는 계기가 되었습니다.
현재의 주택에 직접 거주하면서 Home Exemption 신청을 하지않은 소유주께서는
2016년 9월 30일 이전에 용도변경을 신청하셔야 2017년 7월1일 부터 적용이 됩니다.
도움이 필요하신 분은 에이미 김에게 문의하시기 바랍니다.



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2016년 8월 6일 토요일

오아후 주택시장 2016년 7월말 집계


하와이의 주택시장은 여전히 활발합니다.
2016년 7월말 집계로 볼때
주택의 중간매매가격은 $746,000으로 평균 매매일수는 18일 이었습니다.
콘도의 경우 매매중간가는
$400,000로 매매일수는 16일로 나타났습니다.
마켓은 여전히 인벤토리 부족현상을 나타내고 있고,
지역에 따라 바이어들의 경쟁이 치열한 곳이 많습니다.
현금 투자자들이 몰리는 와이키키 지역은 항상 열기가 뜨거운 지역이고,
첫주택 구입자들이 주로 몰리는 섬 서쪽은 융자이자율이 사상 최저치를 기록하는 현재의 상황을 고려해서 거의 풀프라이스나 오버프라이스로 매매되는 현상이 계속되고 있습니다.




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