2011년 7월 17일 일요일

What not to do before buying a home(융자를 앞둔 바이어 주의 사항!!!)

A lender will examine your debt-to-income ratio to qualify you for a mortgage. Debt-to-income ratio is the percentage of your gross income, before taxes, that is reserved to pay down debt. If you are serious about buying a home avoid these common mistakes that will compromise the amount of your approved loan.   
                                                                              
융자은행은 주택구매자가 모게지를 상환할 능력이 있는지 여부를 결정하기 위해 채무비율을 검토한다.  채무비율이란 세금을 포함한 총수입에서의 부채를 상환하는데 매달 얼마를 내고 있는가에 따른 퍼센티지를 말한다.  만약 주택구매를 신중하게 고려하고 있는 바이어라면 융자비용에 절대적으로 영향을 끼치는 다음의 사항들을 주의해야한다.

1. No new debt! Delay large purchase, this includes jewelry, vacations, appliances and especially vehicles. Hold off on buying a new vehicle, as a sizable monthly car payment can push the debt-to-income percentage over what lenders feel is a safe limit, and you may be denied the loan or have to settle for a smaller loan.

첫째, 새로운 채무를 만들지 말 것! 보석이나 귀중품 구입, 휴가, 비싼 가전제품 등의 구입을 잠시 자제하도록 한다. 특히 자동차를 새로 구입하여 수입대비 채무비율이 높아지면, 융자은행측은  융자액수를 낮추거나 거부할 수도 있다.

2. Do not co-sign on a loan for anyone else. Although you will not be making the payment, the lender still views this as your debt.

둘째, 다른 사람의 융자에 코싸인 하지 말 것! 실제적으로 페이먼트를 내지않는다고 하더라도 융자은행은 일단 그 액수에 관하여 당신의 채무로 인정하게 된다.

3. Don't move money around. A lender will require you to supply bank statements for all your accounts during recent months. Any large deposits or withdrawals will be red flags to the lender, and may slow or inhibit the escrow. Changeing banks is also unadvisable.  Remember, the simpler your finances are, the better.

은행에 들어있는 돈을 이리저리 돌리지 말 것! 융자은행 측은 최근 몇개월간의 은행계좌에 관한 모든거래명세서를 요구한다.  갑작스럽게 큰액수의 돈이 입금되거나 출금되는 것은 융자은행에게는 적신호이다. 또한 에스크로 진행사항이 늦어지거나 최악의 경우는 모든 거래진행이 중단되는 경우도 있다.  또한 거래은행을 바꾸는 일도 좋지않다.
자금에 관하여는 간단명료 할 수록 좋다.

4. Avoid changing jobs. When you change jobs, it can be dㅑfficult for the lenders to predict future earnings. Any major career changes, such as cooperate employee to self-employed, should also be delayed. Remember, the lender will look two years back and avrage your income. Anything that will make that process difficult is a bad idea.

직장을 바꾸지 말 것! 직장을 바꾸면 융자은행으로는 미래의 수입에 대하여 예견하기 어렵다. 획기적인 커리어의 전환, 예를 들자면 직장인이 자영업으로 바뀌는 일 등은 융자진행과정을 어렵게 한다. 융자은행은 최근 2년 동안의 당신의 수입을 평균하여 계산하기 때문에 어떤 경우에든 진행을 방해하는 일은 생략하는 것이 좋다.

***필자에게도 최근 이런 경험이 있었습니다. 숏세일 주택을 구매하는 바이어가 오퍼를 은행에 넣고 승낙나기를 기다리다가 워낙 은행의 승인이 늦어지다 보니 은행에 잠자고 있는 현금을 굴리기로 생각하고, 급히 돈이 필요한 분에게 3개월간 이자를 받기로 하고 돈을 빼내어 잠시 빌려주었습니다. 그러다 갑자기 생각보다 빨리 은행에서 숏세일이 승인나는 바람에 다운페이할 자금이 부족하여 여기저기서 빌리게 되었는데, 융자은행에서는 빌리는 돈도 채무이므로 이를 인정해 주지 않았습니다.
결국 여러가지 방법으로 기프트 형식으로 자금을 여기저기서 끌어 모았는데 이것 역시 쉽지가 않고 시간이 걸리며 굉장히 까다로운 증명서류와 편지들이 필요했습니다.
물론 클로우징에 걸리는 시간도 상당히 걸렸습니다.
자금에 관하여는 정말로 간단하게 증명하는 일이 필수이고, 이미 자금이 준비되었다면, 융자를 앞두고는 절대 자금을 움직이지 않는 일이 중요합니다. ****

상담문의: 에이미 김(RA)
전화:(808)561-3050/ 이메일:aimee.hawaii@gmail.com