2016년 4월 26일 화요일

호놀룰루 오피스 렌트 시장 안정적

최근 상업용 부동산 전문회사인 CBRE에 의하면, 호놀룰루의 오피스 부동산 마켓의 점유가 늘어나, 금년도 초반에 전년도 같은 기간 대비 공실율이 15.1 %에서 14.2%로 줄어들었다고 보고되었습니다.

전년도 스퀘어피트당 평균 오피스 렌트비가 $3.02이던 것이 금년초반에는 $2.99로 떨어졌습니다.


오피스렌트비는 어떻게 계산하는 걸까요?

스퀘어피트당 $2.99란 가격은 기본렌트(Base Rent)로서 빌딩에 따라 다르겠지만,
부동산세, 공공시설비, 공공관리비등은 별도로 계산합니다.
이것은 CAM(Common Area Maintenance)라고 하고,
부동산세는 RPT(Real Property Tax)로 기본 렌트와 별도로 스퀘어피트당으로 계산합니다.

예를 들어 1,000 스퀘어피트의 오피스를 렌트할 경우,
기본렌트가 $2.99/SF, CAM 이 $1.00/SF, 월 부동산세가 $800이면,
($2.99/SF x 1,000 SF) + ($1.00/SF x 1,000 SF) + $800 = $2,990 + $100 + $800 = $3,890
즉 월 총 오피스 렌트비는 $3,890이 된다는 이야기입니다.

그러면 투자자에게 렌트비용은 어떻게 적용될까요?
일반적으로 투자자들에게 하와이 부동산은 연 3-4%의 CAP을 순수익이라고 보시면 될 것 같습니다.
예를 들어 연 $100,000의 순수익을 가져오는 오피스 빌딩이라면,
이 빌딩의 마켓 가격은 $100,000 나누기 3% 혹은 4% 로 계산해보면 약 250만불에서 333만불 정도가 나오게 됩니다.

하와이의 오피스, 상가 렌트 시장은 세입자들이 리스 만기가 되면, 다른 곳으로 옮기기 보다는 재계약을 선호하는 경향이 높은 것으로 알려져 있습니다.
재계약시에는 물론 건물주와 내부시설의 수리나 업데이트등의 네고를 거쳐
새롭게 계약을 하는 것이 기존의 모든 시설 설비를 새로운 장소에서 새롭게 시작하는 것 보다는 비용이 적게들기 때문입니다.

리스 갱신이 옵션으로 리스에 포함되어 있는 것은 상당히 중요합니다.
일반적으로 건물주들이 선호하는 리스계약 기간은 3년에서 5년 정도이지만,
옵션이 딸려 있으면 그만큼의 시간을 벌게 되는 것이라고 할 수 있습니다.

오피스나 상가를 렌트하실 경우는 리스계약서를 전문가를 통해 꼼꼼히 살펴보시는 것이 중요합니다.
부동산 에이전트에게만 의존하지 말고, 변호사에게 리뷰를 요청하는 것을 권유드립니다.

한편, 쇼핑센터의 리테일 숍의 경우는 별도의 옵션 없이 해마다 갱신하는 케이스도 많이 있습니다.


What is My Home Worth? 

*오아후 주택 구입 혹은 판매
*카카아코 지역  콘도 프로젝트 분양문의
*하와이 상업용 투자 부동산
* 와이키키 호텔식 콘도
* 하와이 일반 주거용 콘도 매매


하와이 부동산 매물에 대해 궁금하십니까?


에이미 김에게 문의해 주세요.

808-561-3050






2016년 4월 25일 월요일

선셋타워 오피스 콘도 6층 전층 매물



Sunset Towers 오피스콘도
419 Atkinson Dr. 6F Honolulu HI 96814

$1,088,800 (FS)

아주 특이한 오피스 콘도 매물을 소개하겠습니다.
알라모아나 샤핑몰 맞은편
 와이키키 도보로 5분 거리
 하와이 컨벤션 센터 옆에 위치한
선셋타워 콘도 빌딩의 6층 전층 오피스 콘도를 리스팅하였습니다.
아래의 플로어플랜 사진 투어를 클릭하시면 6층 전체의 플로어플랜과 코너마다 찍은 사진들을 볼수 있습니다.

선셋타워는 주거용 아파트 이지만
6층만은 오피스 콘도로 상업용 목적으로 사용할 수 있는 공간입니다.

 총 실내면적은 6,272 스퀘어피트(179.2평)이고, 발코니가 2,115스퀘어피트(60.42평)입니다.
실내는 5개의 오피스룸과 컨퍼런스룸, 미팅 룸으로 구성되어있고, 
키친과 주방시설이 있으며, 남자 화장실, 샤워실, 여자 화장실 등이 구비되어있고,
다용도실에는 세탁기를 연결할 수 있도록 되어있습니다.
6층 전용의 에어컨 시스템이 별도로 되어있는데, 전 주인이 포우클로저를 하는 동안
6층을 오래동안 사용하지 않았기 때문에 이부분은 수리나 보수가 필요하리라고 생각합니다.
에어컨 관련한 기계실이 총 4개가 딸려 있습니다.
주차 공간은 2대를 주차할 수 있습니다.
현재 은행이 소유하고 있는 매물로, 상당히 시세보다 저렴하게 매물로 나와있습니다.
닥터오피스나, 요가실, 스파, 외국어 학원, 등등 여러 용도가 가능하리라 생각합니다.
선셋타워가 알라모아나 샤핑센터를 마주보고 있기 때문에 고객 주차는 샤핑몰을 사용하면 될 것 같습니다.

남자 화장실, 샤워실

가운데 보이는 방이 오피스룸 1, 케이블 전화선 센터, 왼쪽으로 오피스룸2

오피스룸 1 내부

로비에서 오피스 룸 1, 2, 3으로 가는 통로

오피스룸 2

오피스 룸 3

다용도실. 세탁기 드라이기 연결 가능. 쓰레기 투하 장소

로비. 리셉션 데스크에서 키친을 바라본 방향

로비. 리셉션 데스크에서 컨퍼런스 룸을 바라본 방향

컨퍼런스 룸 입구

컨퍼펀스 룸 뒤편 복도. 8개의 라커캐비넷

오른쪽으로 라커 캐비넷, 왼쪽으로 다용도실 2와 에어컨 기계실 입구

다용도실 2와 에어컨 기계실. 6층에 에어컨 기계실이 또하나 있고, 5층에 2개 더 있음

컨퍼런스 룸(작은 다용도실이 딸려 있음)

컨퍼런스룸

키친. 오븐 레인지는 설치되어있지 않음. 은행매물의 특징임.

키친. 발코니 데크쪽을 바라보는 방향

키친에서 발코니데크쪽 복도

발코니복도

오피스룸 4

오피스룸 4 내부

오피스룸 5

오피스룸 5 내부

미팅 룸 

발코니 데크

발코니에서 바라본 풍경

발코니 다른 각도








What is My Home Worth? 

*오아후 주택 구입 혹은 판매
*카카아코 지역  콘도 프로젝트 분양문의
*하와이 상업용 투자 부동산
* 와이키키 호텔식 콘도
* 하와이 일반 주거용 콘도 매매


하와이 부동산 매물에 대해 궁금하십니까?


에이미 김에게 문의해 주세요.

808-561-3050