2012년 5월 14일 월요일

하와이 부동산 바이어 지침서

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하와이 부동산 구입을 희망하시는 분들을 위한

바이어 지침서


1. 해외투자의 대상으로서 미국은 가장 안전한 곳:

한국인으로서 해외 부동산에 투자할 때 무작정 아무 국가에나 투자할 수는 없습니다. 또한 자산을 해외에 투자할 경우, 각 나라별로 나름의 문제점이나 위험부담이 따르기 마련입니다. 그런 점에서 볼때, 어느 국가보다도 달러의 안정성이 높은 미국이 한국인들에게는 가장 부동산 구매로서는 최고의 나라가 아닌가 생각합니다. 미국은 뉴욕, 캘리포니아, 하와이 등 각 주별로 약간의 구매나 세금에 대한 차이점이 있으며, 이러한 차이점으로 인해 어느 주가 투자로서 최적인가를 선택하게 됩니다. 미국의 51개 주 가운데서도, 하와이는 거리적으로 한국과 가장 가까운 리조트 휴양지로서 한국인들에게 가장 인기가 있습니다. 또한 한국 이민역사가 벌써 110년이나 되며, 일본, 중국 한국 등의 아시아계 문화가 오랫동안 뿌리깊게 정착하여, 문화 및,언어 음식등 여러가지로 편리하게 되어있어, 한국인들에게는 최적의 장소로 손꼽힙니다. 거리마다, 쇼핑센터 마다 모두 낯익은 동양계의 얼굴들로 가득차 있어 한국인들에게 전혀 낯설지 않은 미국 안의 동양이 바로 하와이입니다.


하와이 투자에 관해서:


버블 경제의 붕괴가 있었음에도 불구하고 과거 40년간의 데이터로 볼때 하와이 부동산은 평균 년 12%의 부동산 가격 상승율을 기록합니다. 물론 타이밍에 따라 약간씩의 차이가 있지만, 매물을 잘 선택하여 최소 5년이상 투자할 경우, 상기한 데이터의 100% 이상의 리턴을 예상할 수 있습니다. 하와이는 세계에서 가장 뛰어난 리조트 지역으로 토지의 89%이상이 하와이 주정부나, 군사지역 혹은 환경보존 지역으로 개발규제가 엄한 지역입니다. 반면으로 개발이 가능한 지역들은 높은 가치로 매매가 활성화 되고 있습니다.


1. 목적에 맞는 부동산 매물 고르기


하와이 전 지역의 부동산 매물은 각 섬의 MLS(Multi Listing Service)라는 종합 컴퓨터 부동산 정보에 올라가, 하와이 부동산 협회에 가입한 모든 회사는 모두 동시에 들어가 매물을 찾을 수 있습니다. 바이어는 신용할 수 있는 부동산 에이전트를 선정하고, 에이전트는 바이어가 원하는 지역, 가격, 예산 등의 목적에 맞는 매물을 찾게됩니다.

에이전트가 서치한 매물 가운데 바이어가 보기원하는 매물을 선택하면, 에이전트는 상대편 부동산회사에 Showing Request 예약을 하게 됩니다. 대략 2-3일 전에 예약을 하는 것이 셀러에 대한 예의입니다.  또한 에이전트는 바이어의 이해를 돕기위해, 바이어가 관심있는 매물과 비슷한 주변 지역의 최근 6개월간의 매매동향을 서치하여 데이터를 준비하며, 바이어와 에이전트는 얼마에 오퍼를 넣을지 흥정가격을 상담하고 결정이 되면 에이전트는 오퍼계약서를 준비합니다.



2. 오퍼(구매신청서)넣기


부동산의 매매에 관한 서류는 상당히 분량이 큰 서류이며, 다소 여러가지로 상세하게 기록하는 것이 기본입니다. 바이어와 셀러가 모두 오퍼를 수락하는 순간, 계약이 시작됩니다. 바이어는 오퍼를 제출하는 동시 에스크로 회사에 선금(보통 매매가의 5% 정도)을 넣습니다. 계약이 성립되지 않고 셀러가 오퍼를 수락하지 않으면, 다시 반환받게 됩니다. 보통은 체크로 넣지만, 바이어가 현지에 없는 경우는 계약이 수립된 이후 3일 이내 에스크로 회사에 와이어로 송금하면 됩니다. 오퍼에는 희망 구매 가격, 희망 등기일, 조건 등을 기입합니다.

계약이 수립되어, 에스크로가 시작되면 중도금을 10~15 (매매가의 10%~15% 정도) 이내에 넣어야하며, 잔금은 등기예정일 5일 이전에 완납하는 것이 상례입니다. 모든 송금은 계약이 완전히 성립되어 등기일 까지 에스크로 회사의 신탁구좌에 보관되어 있다가, 등기와 동시에 셀러, 은행, 세무서, 변호사, 부동산 회사, 보험회사, 관리사무소 등등의 각 부처에 에스크로가 계산하여 배분하게 됩니다.

만약 바이어가 제시한 구매희망서의 가격이나 조건에 셀러가 동의하지 않을 경우에는, 셀러측에서 원하는 가격이나 조건등을 카운터 오퍼로 제시하게 되고, 이렇게 몇번이나 카운터를 주고 받아 네고가 되는 가능성이 많습니다.

하와이에서는 하와이 부동산 협회의 표준 부동산 매매계약서(Purchase Contract)를 사용합니다. 일단 쌍방의 합의에 의해 서명날인된 계약서로 에스크로 회사에 에스크로를 열게되는데, 에스크로 회사는 선금이 신탁구좌에 입금될 때부터 안전하게 자금을 보관 관리해 주며, 변호사, 세무서, 융자은행 등의 기관들과도 긴밀하게 협조하여사법서사, 신탁은행, 공증, 등기보험 등의 업무를 완전히 등기를 마칠 때 까지 중립적인 입장에서 관리해 주는 제 3의 회사입니다.   


3. 등기서류와 서명


한국과는 달리 등기예정일의 4~5일 전까지 바이어와 셀러 모두 등기서류에 서명을 마쳐야합니다. 바이어의 경우 이 시기에 잔금까지 모두 다 입금시켜야하는데, 잔금은 은행간의 와이어 입금 혹은Money Order,  Cashier’s Check 으로만 가능합니다. 현금이나, 은행수표. 크레딧 카드의 지불방법은 불가능합니다. 바이어가 한국에서 서명을 할 경우에는 에스크로 회사가 등기서류를 모두 한국으로 우송하면, 바이어는 미국대사관에 가서 서명하고 본인임을 공증받아 다시 하와이로 공증서명한 등기서류 원본을 보내어야합니다. 이 모든 과정이 등기예정일 4-5일 전에는 끝나야 예정된 등기일에 등기가 가능하고 등기와 동시에 집 열쇠를 받을 수 있습니다.

한국 미대사관에서 서명할 때 주의할 점은 사전에 미대사관에 반드시 예약을 넣어야하며, 대사관에서는 일주일에 단 하루, 수요일만 이 업무를 보기때문에 시간적인 주의가 요망됩니다.

이 모든 일의 진행과정은 부동산 에이전트가 코디네이팅하게 되는데, 믿을만한 에이젠트를 선정하는 일이 가장 중요하다고 봅니다.

마지막 클로징에 필요한 등기서류 이외의 일반 서류는 모두 팩스나 이메일로 주고 받아도 가능합니다.


4. 세금에 관하여.


일반적으로 많이 받는 질문이지만, 하와이는 부동산 취득세가 없습니다. 한국인으로 미국 영주권이나 시민권이 있건 없건 외국인도 현지인과 마찬가지로 모두 동일한 조건으로 부동산을 구입할 수 있으며, 여러채의 주택을 소유하는 것도 가능합니다. 구입이후에 관리비, 부동산세, (전기세 등의)유틸리티 등은 모두 하와이 현지의 은행구좌를 개설하여 자동납부하게 하여 구입이후의 관리나 렌트비 수입등 모두 이 구좌를 통하면 편리합니다.

매각시 상속, 세금 등에 관하여는 전문적인 상담이 필요하므로 부동산 에이전트가 현지의 변호사나 회계사, 렌트관리 사무실들을 연결해 드릴 수 있습니다.



5. 하와이 부동산 시스템

하와이는 부동산 매물 전체가 MLS(Multi Listing Service) 부동산협회의 공동 데이터 시스템에 입력되어 있습니다.  어떤 부동산 회사를 통하든지 간에 매물을 찾을 때는  같은 데이터 시스템을 사용하기 때문에, 이곳 저곳에 문의하는 일은 시간 낭비에 불과합니다. 바이어는 무엇보다도 신용할 있는 부동산 회사를 선정하여 마음에 맞는 에이전트를 선택하여 매물찾기를 의뢰하는 일이 중요합니다.

일반적으로 하와이에서는 바이어 에이전트 수수료는 없으며, 부동산 취득세도 없습니다.

수수료는 주로 셀러 부담이며, 셀러 회사와 바이어 회사는 수수료를 나누게 됩니다.

바이어 에이전트는 바이어가 관심있는 매물에 관하여 최근 6개월 간의 같은 지역이나 빌딩의 가격동향 데이터를 분석해드립니다. 또한 어떤 부동산이든지 현재의 정부고시가격이나, 이전 판매기록, 판매일자들도 서치할 있습니다.



6. 부동산 매입에 드는 시간



일단 바이어가 마음에 맞는 부동산을 찾아 오퍼를 넣고 이오퍼가 셀러에 의해 수락이 되면, 에스크로가 시작이 되고, 현찰 구매의 경우 30일이면 등기를 할 수 있습니다.

하지만 바이어가 현지에 없을 경우 마지막 등기서류를 Fedex로 주고 받아 서명을 받을 경우는 45일 정도로 기간을 잡는 것이 넉넉합니다.



7. 부동산 구입 경비 (클로징 코스트)



에스크로를 통해 부동산을 구매할 때의 드는 비용은 아래와 같습니다.

*에스크로는 한국에는 없는 시스템으로 사법서사, 신탁은행,저당권조사, 저당권 말소해제,등기준비 등의 모든 업무를 바이어나 셀러에 치우치지 않고 중립적으로 처리하는 기관입니다.



·        구입 부동산 권리조사서, 리포트비

·        구입 부동산 권리서의 보험 프리미움

·        등기준비 각종 서류조사서

·        공증인비용

·        부동산에 따른 관리회사의 징수비(물건에 따라 2-3개월치를 미리 내는 경우도 있음)

·        에스크로 비용 배분(바이어 셀러 절반부담)

·        구입부동산 전문 인스펙션비(2베드룸 콘도 기준$300~$500,옵션)

·        통신비, 우송비

·        융자시 감정사 사용비 및 융자비용

·        계약 내용에 따른 수리비 혹은 청소비

·        Home Protection Plan ($300정도, 옵션, 구매 이후 자잘한 수리에관한 보험)

이상의 비용은 매매액수의 1% ~1.5%정도에 해당한다고 보겠습니다.

예를 들자면 50만불의 콘도를 캐시로 구입할 경우, $5,000~$7,500 정도의 여유자금을 가지고 있어야 합니다.



렌트 관리 서비스

Hawaiian Dream Vacations

1888 Kalakaua Ave. Suite C302, Honolulu, HI 96815

Tel: 808-979-3600, Fax: 808-979-3601



한국어 담당자:소비아 김(808-389-3233)



관리비, 세금등 자동납부은행

Central Pacific Bank

PO Box 3590 Honolulu HI 96811-3590

E-mail:cpps@centralpacificbank.com


한국어통화:808-973-7641


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에이미 김이 도와드립니다.
(808)561-3050
aimee.hawaii@gmail.com






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