2011년 10월 13일 목요일

하와이 부동산 구입 절차



투자 가치로 볼 때 달러의 안정성이 높은 미국의 부동산을 구입하는 것은 아주 가치가 높다고 할 수있습니다. 하와이 주는 특히 쾌적한 기후와 아름다운 생활 환경, 동서양을 이어주는 지역적 특성 등으로 인해 전 세계인이 살고파 꿈꾸는 지역이기도 합니다. 하지만 토지의 89%가 공유지로서, 토지 사용과 개발이 제한적이기 때문에 토지에 관한 투자 상승 요인이 작용하는 곳이기도 합니다. 그래서인지 최근 전 미국을 강타한 부동산 시장의 시세 추락이 하와이에서는 그리 타격이 크지 않았음을 볼 수 있습니다.

미국은 주마다 부동산 법이 약간씩 다르고 매매 관행이 다른데,  일반적인 하와이주의 부동산 매매 절차를 소개합니다.


1. 바이어가 부동산 에이전트와 함께 House Hunting을 통해 구입 희망 주택 선정.
 
2. 바이어가 부동산 에이전트를 통해 구입가격을 써 넣은 Offer (구매희망서)를 1차 계약금 (deposit 또는 earnest money)과 함께 셀러 측에 전달.



3-1.셀러가 이 오퍼를 받아들이는 경우.

3-2.셀러가 이 오퍼를 받아들이지 않는 경우.

바이어 측에 원하는 조건(가격)으로 카운터오퍼 전달:셀러가 받아들이면 계약 진행

4. 셀러 측 부동산 에이전트가 거래 가격과 제반 조건에 대한 계약서와
계약금을 에스크로 사무실에 제출.

5. 에스크로 회사에서는 이를 바탕으로 전체 거래를 마감하는 과정을 담은 Escrow Instruction(에스크로 지시서) 작성하여 셀러와 바이어에게 전달.

6. 셀러와 바이어는 Escrow Instruction을 확인하고 서명하여 에스크로 회사에 제출.

7. 에스크로 회사는 등기(Title)에 문제(담보 설정, 소유주 확인)가 없는지 확인하기 위한 등기부 사전 열람 실시.

8. 에스크로 회사의 바이어의 융자 절차 확인.

9. 셀러의 현재 융자 내역서와 상환해야하는 융자금 확인 및 상환.

10. 단독주택의 경우 홈오너스 인슈런스(보험) 구입.


11. 등기보험(Title Insurance) 구입.

(집 문서에 이상이 없음을 증명하여 융자기관을 보호하기 위한 보험,
에스크로(Escrow)를 개설하여 계약 진행.
주로 셀러가 60%, 바이어가 40%의 비용을 각각 부담)
12. 단독주택의 경우 측량(Survey), 주택 점검 (Inspection) 및 해충(Termite) 검사 실시.

13. 주택 점검 및 터마이트해충 결과에 따라 필요한 건물 수리 및 해충 제거 조치.
(주로 셀러가 부담) ; 에스크로 회사에서 처리 확인.

14. 아파크의 경우 측량(Survey) 대신 Condominium Document를 셀러 측으로 부터 받아 일정기간 하우스룰이나 전체 빌디에 대한 내역및 재정상태를 점검하게 됨.

15. 셀러는 매매하는 주택에 관한 모든 정보를 바이어에게 공개할 의무가 있음.

16. 에스크로에서 재산세, 이자, 집 렌트, 집 중개료, 에스크로 비용, 융자비용 등의 분할을 등기일 기준으로 계산하고 각각에 지급함.
부동산 에이전트의 수수료는 셀러 측에서 부담하는 것이 관례로 되어 있음.
   

17. 집 등기 (County Recording)에 하며 에스크로 회사에서 대행함). 하와이에서는 등기일 오전 8:00(HST)에 등기하고, 8:01(HST)부터 소유권이 바뀐다.

18. Escrow 회사에서 바이어와 셀러에게 계산내역서(Closing Statement) 및 제반비용과 융자금 상환한 후 남은 돈을 우송.

19. 바이어 에이전트는 셀러 측으로 부터 집열쇠를 받아 바이어에게 전달함.



하와이에서 주택이나 콘도를 구입하는데, 걱정이 되신다구요?
궁금하신 점에 대해 답변해 드립니다.

에이미 김:(808)561-3050/이메일:aimee.hawaii@gmail.com