2011년 10월 30일 일요일

하와이에서 주택구입 절차

아름다운 하와이에 막상 집을 사려고 하면,
처음 주택을 구입하는 바이어나 하와이의 시스템을 잘모르는 외국인 바이어의 경우 정말 막막한 느낌이 들기가 쉽다.
90%정도의 바이어가 인터넷으로 하우스 서치를 시작하지만, 결국은 에이전트를 만나 실제적인 하우스 헌팅을 하게 되고 실질적이 계약에 들어가게 된다.



주택구입 절차를 간략해보면:
1. 주택 구입을 결정 - 융자회사 사전 승인
    일단 집을 구매하기로 마음을 먹었다면, 제일 먼저 해야할 일은 융자회사를 선정하여
    얼마정도의 규모의 집을 살 수 있는 자격이 되는지 승인 받는 일이 우선이다.
    대개의 바이어나 에이전트의 큰 실수는 융자회사와의 상담없이 바이어 스스로
    가격대를 정해 놓고 집을 보러 다니는 일이다. 경험이 없는 에이전트는 웬지 고객을
    무시하는 느낌을 줄까하여, 융자회사와의 상담을 소극적으로 이야기하게 되는데,
    이런식으로 일을 진행하다 보면 결국 시간만 허비하게 되고 일을 그르치게 되곤한다.

2. 에이전트 설정-카운셀링및 상담
    바이어의 입장에선 그지역이나 빌딩을 잘아는 에이전트를 선정하는 일이 중요하다.
    바이어와 에이전트의 관계는 일시적인 고용계약과 같다. 에이전트는 자신의 고객의 이익을
    최우선으로 하여 일을 하게되며, 하와이의 경우 바이어 에이전트 수수료는 셀러부담이다.
   바이어의 구매 능력과 꿈꾸는 드림하우스가 매치하기가 쉽지않다.
   에이전트와의 상담을 통해 바이어는 현실과 이상을 조율하게 된다.
3. 주택 헌팅 시작 - 주택 선정
   오픈 하우스는 빙산의 일각에 불과하다. 인터넷 매물서치 역시 일반인에게는 한계가 있으므로 에이전트에게 의논하며 집을 헌팅하는 것이 시간절약을 할 수 있다.

4. 에이전트와 흥정 전략에 대한 상담
   일단 마음에 드는 주택을 발견하게 되면 에이전트와 어떻게 오퍼를 넣을 것인가에 대해 
   상담한다. 에이전트는 최근 주변 지역이나 콘도의 경우 같은 빌딩 내의 비슷한 매물들이어떻게 거래되었는가 하는 Comparative Market Analysis 내역이나, 그 집의 Sales History,
   정부고시가격, 융자잔액등 될 수 있는 한 모든 내용들을 수집하여, 바이어와 오퍼가격및
   조건들을 결정하여 오퍼를 작성한다.
5. 오퍼 제출(바이어) - 선금 (Earnest Money)
   선금(Initial Deposit, Earnest Money)은 보통 Check 으로 준비하는데, 액수의 기준은 없고,

    다만 셀러에게 바이어가 신중하게 오퍼를 하고 있다는 믿음을 주기 위한 것이다.
    이 선금은 오퍼가 수락된 뒤 에스크로가 오픈되면, 에스크로 회사에 입금하게 된다.
   하와이가 아닌 다른 지역에서 바이어가 오퍼를 넣을 경우는 체크대신, 오퍼가 수락된지
    3일 이내에 이스크로 회사로 wire로 송금하면 된다.

6. 오퍼 검토(셀러)
   
7. 오퍼 흥정 - 거절, 수락 혹은 카운터함
8. 오퍼 수용 - 계약 시작
9. 에스크로 오픈 -계약 시작과 동시
10. 융자회사 - 집감정, 크레딧 리포트- 검증및 확인

11. 융자회사 자격 심사 - 거부 혹 조건부 승인

12. 인스펙션 - 집 상태 점검 - 수리요청 -수리 완료
인스펙션 조건부 조항 완료와 함께 중도금 지불

13. 타이틀 회사 - 주택 내역 조사

14. 집 문서 준비

15. 터마이트 검사

16. 융자회사 최종 융자 승인

17. 최종 서류 사인

18. 레코데이션 - 등기 후 열쇠 받음

19. 이사