2017년 3월 29일 수요일

알라모아나 호텔 매매 완료

오늘은 최근에 매매완료한 알라모아나 호텔 2221호와 803호를 소개하겠습니다.

 알라모아나 호텔은 2007년에 전면적인 보수공사를 끝내고 기존의 호텔에서 개인에게 유닛을 분양하는 호텔콘도 스타일로 바꾸었습니다. 알라모아나 샤핑센터와 맞물려있고, 하와이 컨벤션 센터를 마주보고있어 유명호텔로 인기있습니다.
개인이 유닛을 소유하면서 호텔에서 직접 호텔식 관리를 해주기 때문에 바캉스용 콘도 유닛으로 사용하기도 하고, 방을 안쓸때는 호텔 숙박업의 수익이 생기는 그런 알찬 부동산 입니다.
객실의 사이즈는 일반 호텔 방이라고 생각하시면 되겠습니다.
이번에 매매한 2221호와 803호는 모두 274 스퀘어피트의 실내에 48스퀘어피트의 발코니가 있는 유닛입니다.
(29.91 제곱미터/9.05평형)
2221호는 다이어몬드헤드 방향으로 바다가 보입니다.
매매가는 희망매매가인 $237,000 보다 더 높은 가격인  $245,000으로 팔렸습니다.
이유는 수요가 공급을 초과하는 현상 때문입니다.  20-30만불대의 하와이의 부동산은 전세계의 투자자들이 손쉽게 캐시로 투자할 수 있는 금액이기 때문에 이런 작은 매물들이 인기가 있습니다. 더구나 알라모아나 호텔의 다디어몬드헤드/ 오션뷰는 모두가 기다리는 매물이기 때문에 마켓에 나오기가 무섭게 매매가 진행이 됩니다.
월관리비는 $826(전기세, 상하수도, 케이블, 인터넷, 온수,공동관리비 모두 포함)이고 부동산세는 약 $200입니다.
한편 803호는 오션쪽이긴 하지만, 층이낮아서 뷰가 없습니다.
알라모아나 샤핑몰을 바라보고 있어서 전망에 막힌점은 없습니다.
803호 역시 희망매매가인 $205,000 보다 더 비싼 $210,000로 거래가 완료 되었습니다.

외국인의 경우도 이런 투자가 가능합니다.
연 수익율은 4 ~ 4.5% 라고 생각하시면 무난할 것 같습니다.
호텔매니지먼트와 계약을 하면, 매매가 완료된 시점 부터 객실 수익이 오너의 계좌로 들어가게 됩니다.
연방, 주정부, 호텔세 등의 세금 아이디를 신청해야하고, 수익을 배분받을 수 있는 로컬 은행의 계좌가 필요한데, 이부분의 잔업들을 모두 도와드릴 수 있습니다.

하와이에 이런 소규모의 투자를 원하시는 분들은 에이미 김에게 문의 하시기 바랍니다.
다이어몬드헤드와 오션쪽이 뷰가 좋습니다. 따라서 객실도 비싸게 팔리게 됩니다.
마운틴 쪽과 가격이 비교가 됩니다.
마운틴쪽은마켁가격이만불미만이고, 오션 다이어몬드 헤드는 24-25만불 선입니다.
현재 마운틴 쪽은 카피올라니 레지던스라는 콘도 개발공사가 진행중입니다.
2221호 유닛내에서 바라보이는 뷰


2221호의 라나이에서 바라보이는 바다

유닛 입구. 마이크로 오븐과 미니 냉장고. 

2221호에서 보이는 전경
알라모아나 호텔 프론트 데스크, 로비
로비





803호 실내





























What is My Home Worth? 


*오아후 주택 구입 혹은 판매
*카카아코 지역  콘도 프로젝트 분양문의
*하와이 상업용 투자 부동산
* 와이키키 호텔식 콘도
* 하와이 일반 주거용 콘도 매매


하와이 부동산 매물에 대해 궁금하십니까?


에이미 김에게 문의해 주세요.

808-561-3050

2017년 3월 27일 월요일

와이키키 리커스토어 매물

Mana Deli 리커스토어
407 Seaside Ave #40, Honolulu HI 96815
희망 매매가격: $225,000 (프레미움)





























와이키키의 중심부에 위치한 리커스토어를 소개합니다.
실내 사이즈는 약 1,359 스퀘어피트, 리스기간은 2018년 까지이나 향후 5년 연장 할수 있습니다. 물론 새리스를 원하는 분은 새롭게 리스를 받을 가능성도 있습니다.
한달 평균 매상은 $38,000 정도, 월 렌트는 베이스 렌트가 $6,658, CAM 이 $1,450 입니다.
희망 매매 가격은 $225,000으로 네고는 가능할 것으로 보입니다.
현재 3명의 파트 타임이 일하고 있고, 주인이 일주일에 3일 정도 커버하는 운영체재입니다.
키친이 있어 델리가 가능하고, 현재는 델리가 그다지 활성화 되어있지 않아 샌드위치 정도를 만들어 판매하고 있으나, 만약 새로 인수하는 오너가 도시락을 만들어 판매하게 되면 상당한 잠재력이 있을 것으로 예상됩니다. 현재의 오너는 이 비지네스를 통해 E-2 비자를 받았습니다. 따라서 E-2 비자를 받기에 문제가 없어 보이는 매물입니다.
흔히 리커스토어의 마진률을 많이 질문하시는데, 가게의 특성에 따라 약간씩 틀리고,
이 가게의 경우는 장소가 와이키키이고, 관광객이 사는 선물용 물품이 많습니다.
손익계산서에서 총매상 대 물건값은 100: 55 정도 입니다.
45%의 평균 마진율이 적용된다고 보면 되겠습니다.












What is My Home Worth? 

*오아후 주택 구입 혹은 판매
*카카아코 지역  콘도 프로젝트 분양문의
*하와이 상업용 투자 부동산
* 와이키키 호텔식 콘도
* 하와이 일반 주거용 콘도 매매


하와이 부동산 매물에 대해 궁금하십니까?


에이미 김에게 문의해 주세요.

808-561-3050