해외 부동산을 취득한다고 해도,
어느 나라에서나 한국인이 자유롭게 부동산을 구매할 수 있다는 뜻은 아니예요.
최근, 정세나 정치적으로 불안한 동남아 쪽을 많이 투자처로 선택했다가
다시 미국으로 방향을 돌리시는 분들을 많이 보았어요.
미국은 달러의 안정성이 높고. 해외 부동산 구입대상으로 최적의 국가라고 합니다.
특히 하와이는 거리적으로 한국에서 가까운 휴양지이며,
온화한 기후와 동양권이나, 한국에 가까운 문화적 특면을 많이 갖기 때문에
한국인에게는 매우 익숙한 살기쉬운 곳이라고 할 수 있죠.
특히 하와이는 전 세계에서 최고의 리조트일 뿐만 아니라
자연 환경 보전을 위해, 그리고 토지의 89%가
하와이 주와 미군의 공용지역이기 때문에 토지의 개발과 이용에 제한이 많아
오히려 자산 가치 상승이 예상되는 곳이기도 하지요.
또한 미국의 영주권이 없는 외국인도
미국인과 마찬가지로 부동산 구입을 할 수 있기 때문에
하와이 부동산이 인기인 이유중에 하나라고 할 수 있겠지요.
그러면 한국국민이 하와이 부동산을 취득하는 절차에 대해 알아볼까요?
모두가 제일 먼저 궁금해 하는 내용은
한국 국민이 해외부동산을 취득할 경우 한국에서의 송금 절차인 것 같아요
1. 제일 먼저 한국의 거래은행에 취득에 대한 사전 신고를 하고 송금합니다.
신고수리 여건 중 다음에 해당하는 사람은 송금 승인이 나지 않아요.
1. 조세 체납자
2. 신용관리 대상자
3. 해외 이주 수속중인 개인및 개인 사업자
기본적으로 위 세가지에 해당하면 안되고,
영주권자, 시민권자및 해외 장기체류자들은 별도의 방법으로 진행해야 하니,
은행에 문의하시기 바랍니다.
2. 미국와 한국의 합의로 인해 해외 부동산 송금액의 한도는 없어요.
3. 현지에서 거주용으로 구입했다가 나중에 임대할 경우,
반드시 한국의 송금 은행에 신고해야 합니다.
4. 거주용일 경우, 1 채만 부부 공동명의로 가능합니다.
조건은 반드시 거주해야하고, 2 년이상 체재 입증 서류(비자 등)를
제출해야하고, 미 제출시에는 서약서를 청구합니다.
5. 대다수는 은행에 신고함으로 끝나는데, 일부 특수한 경우는 한국은행에 신고해야 한대요.
(예: 해외 부동산 물권등 유사한 권리취득, 혹은 매도인 중개인 등 이외 제 3자에게 지급할경우)
6. 현지에서 계약금을 휴대하여 지급할 때는 반드시 미화 1만불 이내에서 해야합니다.(매우 중요해요!!!)
이전에 현금 오만불 이상을 가지고 하와이로 오신 저희 일본 에이전트의 일본 손님께서 공항에서 걸려 마약 거래상으로 의심 받아 전액을 몰수 당하고,
FBI가 동원되어 조시받다가, 일본으로 돌아가서 변호사를 선임하여,
부동산 거래 중이란 사실을 변호사를 통해 확인시키고,
오랜 기간 애를 쓰다가 절반 정도 돌려 받은 일화가 있어요. (후덜덜)
7. 송금은 대부분 선금, 중도금, 잔금 세번에 걸쳐 나누어 입금하게 되는데,
계약이 시작되면, 한국에서 2-3일 이내에 선금을보내야하기 때문에
서류 절차를 필요로 하지 않는 만 불 이내의 선금 송금을 권유합니다.
8. 중도금은 대략 10-20%의 액수이므로 은행에 사전신고가 필요한 데,
한국 쪽에서는 자금출처 증명을 준비하시고
미국 쪽에서는 매매계약이 진행되고 있다는 증빙서류를 보내드려요.
9. 계약 시작에서 잔금지불 까지는 대략 25일에서 35일 정도가 무난합니다.
매물찾기
하와이 섬 전체 부동산의 매물은 "MLS"라는 부동산 매매의 데이터베이스에 집결되어 있습니다.
이 데이터베이스는 어느 부동산 회사에서 액세스 가능하기 때문에 어디 회사를 통해 동일한 정보를 얻을 수 있습니다.
따라서 구입자는 먼저 신뢰할 수있는 부동산 에이전트를 선택하고 원하는 지역, 규모, 가격, 목적 용도 등의 조건에 맞는 부동산 데이터를 검색하도록합니다. 그 중 관심있는 물건이 있으면 상담원에게 자세한 내용을 듣고 견학 예약과 안내를 해 줍니다. (매물 세입자가 살고 있다면, 견학 2 ~ 3 일전에 통지해야합니다.) 견학 후 그 물건이 마음에 들면, 지난 6 개월 동안의 판매 데이터를 내달라고 등 에이전트와 상담하면서, 구매 희망 금액을 결정해서갑니다.
2. 오퍼 (구매 신청)를 넣는다
목적에 맞는 물건을 찾아 구매자가 원하는 액수, 조건 등을 제안하는 과정입으로
반드시 서면으로 작성하고, 서명해서 판매자에게 제출해야해요.
제안서와 함께 구매자가 얼마나 진지하게 제안을 하는지를 증명하기 위해,
융자를 사용하는 경우는 사전융자승인서, 혹은 전액 현찰로 할 경우는
자금증명서를 같이 제출하는 것이 좋습니다.
구매자와 판매자가 몇번의 네고 끝에 양자간의 최종 승인이 나면
에스크로를 시작할 수 있어요.
3. 에스크로 진행
에스크로가 열리면 그 계약서와 계약금을 바탕으로 에스크로 신탁예금이 열리면
이 계좌에 추가 금액이나 잔금을 입금 할 수 있습니다.
에스크로는 구매자와 판매자 중립되는 입장의 기관으로,
안심하고 부동산 매매 진행자를 맡기는 민간 회사입니다.
에스크로는 사법 서사 · 신탁 은행 · 공증인 등의 역할을하면서
법률 절차, 지불, 등기까지를 대행하죠.
이러한 절차의 과정에서 판매자, 구매자의 각 서류의 확인 서명을하면서
계약이 완료니다.
그동안 구매자는 프로의 리스팅 검사 및 흰개미 검사 등을 실시 할 필요가 있어요.
4 등기 서류와 싸인
하와이에서 등기일 4 ~ 5 일 전에 판매자 구매자 모두 등기 서류에 사인을 해야해요. 구매자는 에스크로 계좌 잔금의 입금을 등기일 5일전 쯤에 송금해 두는 것이 좋아요.
만약 구매자가 한국에 거주 등기 서류의 사인을 한국에서 할 경우,
등기 서류가 모두 갖추어 진 시점에서 에스크로가 한국으로 우송하는데,
등기서류는 공증, 아포스티유 및 필요한 서류에 사인을하고 다시 FedEx로 에스크로에게 반송합니다.
그 후 에스크로가 서명 된 서류를 등기소에 제출하면, 2 ~ 3 일 후에 자동으로 등기가 완료됩니다.
등기 완료 후 판매자 측은 구매자 측의 에이전트에 물건의 열쇠 등을 전달합니다.
하와이는 구매자에게 부동산 취득세는 부과되지 않습니다.
또한 주택 구입시에는 부동산 에이전트에 대한 수수료는 판매자가 부담하기 때문에 구매자는 부담이 없어요. (주거용에만 한정)
구입의 명의는 단독으로도 복수로도 가능해요.
세무 · 법률 관해서는 나중의 판매, 상속, 세금 등에도 관련되어 오기 때문에,
반드시 전문가에게 상담하는 것을 추천합니다.
당사에서는 현지 한국어를 할 수있는 세무사 나 변호사 등의 소개도 해 드리고 있습니다.
구입 후 콘도 관리비, 재산세, 전기세 등의 지불도
현지 은행 계좌를 개설하고 자동이체할 수 있게 도와드리니
꼭 부담없이 상담하세요.
또한 구입 후 부동산 관리 및 임대에 관해서도 상담을 합니다.
아무쪼록 안심하시고 에이미 김에게 맡겨주세요.
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