2015년 1월 31일 토요일

리스홀드 매물에 관한 Q&A

리스홀드(Lease Hold)에 관하여.
리스홀드는 하와이의 매물을 서치하던 많은 고객들이 많이 혼동하고 이해하기 어려운 개념입니다.   
리스홀드는 토지 임대권, 혹은 차지권부라고 합니다.
토지의 주인이 따로 있다는  말입니다. 
일정 기간동안 토지를 사용하고, 매매하고 세를 놓을 수도 있고,
건물을 짓거나 경작할 수 있는 권리입니다.
30년, 50년 등 이 기간이 끝나면 원 소유주에게 돌아가는 것이 리스홀드 입니다.
땅에 집착을 하는 한국인들에게는, 땅의 주인이 따로 있고 일정 기간 그땅을 사용하여 빌딩도 짓고, 매매, 렌트, 상속 등을 한다는 리스홀드는 무척 생소하고 무언가 손해보는 느낌이 아닌가 합니다.

사람들은 영원한 나의 소유를 선호합니다. 
완전 소유권, 이것을 부동산 용어로 Fee Simple 이라고 합니다.

미국 본토 사람들도 하와이의 리스홀드 에 대해 이해하지 못하는 경우가 많이 있습니다.
하와이의 땅은 원래 하와이 왕국의 소유였다가, 1959년 미국의 주가 되었습니다.
39%의 땅이 하와이 주정부와 시의 땅입니다. 
24%의 땅은 6 주인의 것으로 하와이언 왕족의 소유지, 교회, 학교, 은행등 의 소유입니다.
많은 호텔, 오피스 빌딩, 콘도들이 이 단체의 소유로 리스홀드입니다.
땅의 주인을 Lessor 라고 합니다.

 나머지 37%가 일반 개인이 소유하고 매매하는 완전 소유권의 땅입니다.

그러면 A라는 콘도가 리스홀드 인데, 이 콘도를 소유한 사람의 권리와 의무는 어떻게 될까요?

다음은 많은 분들이 리스홀드에 관련해 궁금해 하시는 내용을 간추려 보았습니다.

1. 같은 콘도내에서도 리스홀드와 피심플이 존재하나요? 아니면 빌딩별로 구분되나요?

---빌딩마다 다릅니다. 
예를 들어 리스홀드 콘도중 Discovery Bay 콘도는 빌딩 전체가 다 리스홀드입니다. 
Lessor(땅주인)는 여러 단체 입니다. 현재 콘도의 주인 자치회에서 땅을 사려고 노력하고 있고 전체의 60%는 땅 주인으로 부터 구입하였습니다. 하지만 아직 일부 땅주인이 동의 하지 않아 게속 네고 중입니다.
자치회(Association)에서 100% 땅을 구매한 다음 개개 유닛의 오너에게 fee를 팔 것입니다. 하지만 현재로선 아무런 개런티는 없는 상황입니다.
Waipuna 콘도의 경우는 섞여 있습니다. 땅을 파는 것을 Fee라고 하는데, 대부분의 유닛들이 Fee Simple로 전환했고, 다만 몇개의 유닛만 리스홀드로 남았습니다.
이런 경우, 리스홀드로 샀다가 나중에 Fee를 사서 Fee Simple로 바꿀수 있습니다.
Century Center 빌딩도 Fee를 살 수 있습니다.

2. 리스홀드 물건은 남은 임대기간에 의해 가격이 결정 되나요?
---대략 그렿습니다만 특별한 공식은 없고, 마켓의 비슷한 물건에 따라 경쟁가격이 결정됩니다.

3. 동일한물건을 전제로 리스홀드는 피심플에비해 프라이스는 몇%정도 되나요?
---글쎄요, %로 결정하는 문제는 아닙니다.  
일단 정부 고시가격(Tax assessment Value)를 보시면 유닛의 땅값이 별도로 분리되어 있는데, 마켓의 상황에 따라 다릅니다.
또 리스의 남은 기간에 따라 전혀 다릅니다. 
30년 이상의 리스가 남아 있으면 은행의 융자도 쉽게 이루어 지기 때문에 밸류가 높다고 보시면 됩니다. 하지만 20년에서 30년이 남은 경우는 30년의 융자는 불가능하고, 15년의 융자만 가능하므로 그만큼 가치가 낮아 지게되겠지요. 
리스 기간이 10년 전후로 남았다면, 매물의 가치를 결정할때 10년 동안 총 렌트비용 보다싸다면 가치가 있겠지요.
예를 들어 어떤 사람이 한달에 $1,000 로 렌트를 해서 10년을 산다고 가정했을 때, 총 렌트비 가$120,000입니다. 
같은 유닛을 리스홀드로 $50,000 정도에 산다면, 관리비와 리스비를 내고, 10년 후에 손을 털고 나간다고 하더라도 렌트로 사는 것 보다는 이득이지요. 홈 오너로서 리스 비용에 관련해 세금의 공제 혜택을 가집니다. 리스 계약 말기에  리스가 갱신 될 가능성도 있습니다.
최근 와이키키의 Kalia Inc콘도의 경우, 리스ㄱ말기에 $15,000-$30,000정도로 거래 되다가,
30년 리스가 추가되면서, 1베드룸이 10만불대, 2베드룸이 17만불 대로 거래되고 있습니다.
또 리스 말기에 Fee를 파는 경우도 있습니다. Fee를 사면 완전 소유권인 Fee Simple로 전환 되지요.


4. 동일한물건을 전제로 전액지불로 매입할경우 리스홀드와 피심플의 유지관리비(관리비,세금등)에 차이가 있나요?
--- 유지관리비는 동일하지만, 리스홀드의 경우 Current monthly Lease Rent가 있습니다.
이것이 땅을 빌려쓰는 렌트비입니다. 이 비용은 세금보고 시에 Tax Deductible입니다.
따라서 투자용으로 사서 렌트를 놓는 경우는 좋은 물건을 싸게 사서 좋은 렌트 수입을 받고, 세금감면을 받는 목적으로 흔히 사용합니다.

5. 하와이에 체류하지않는 기간에 렌트할경우 어느쪽이 어떻게 유리한가요?
---아무래도 같은 가격의 매물이라면 리스홀드 물건이 질이 좋으니까 당연히 렌트를 잘 받을 수 있습니다. 

6. 나중에 매매할경우 어느쪽의 수요가 많나요?
---리스 기간이 20년 이상 남은 물건은 별 어려움은 없습니다.
디스커버리 베이나 와이푸나 빌딩은 리스홀드라 하더라도 상당히 인기있는 매물입니다.

7. 리스홀드는 시간이 지날수록,즉 잔여임대기간이 줄어들수록 가격이 떨어지나요?
--- 그렇습니다. 잔여기간이 20년 미만이면, 우선 은행 융자가 되지 않고 캐시로만 딜이 가능합니다. 하지만 그나름대로 와이키키는 이런 딜을 원하는 수요자도 많습니다.

8. 물건개요에 계약임대기간과 잔여임대기간을 알수있나요?
--- 물론입니다. 
포탈 사이트의 매물정보에 보시면 왼쪽하단에 명기되어 있습니다.
Lse Until Yr(Lease Until year): 현재의 리스렌트가 몇년까지 
Lse Rg Date(Lease Regenerate Date): 리스 갱신일
Lse Exp Yr(Lease Expire year): 리스 만료일
Cur Mn Lse/Yr(Current Monthly Lease/Year): 현재의 리스비/몇년도 까지
Fee Purchase:땅을 사는 비용

9. 매매시마다 계약기간이 갱신되나요? 잔여기간이 승계되나요?
---아닙니다. 리스는 정해져있고 인수하는 사람이 승계하는 조건입니다.
리스 계약서에 언제 갱신한다고 정해져 있으면 그대로 갱신되지만, 리스비는 얼마라고 명시되어 있지 않습니다. 그때의 마켓에 따라 다릅니다. 일반적으로 리스를 처음 줄때 50년으로 시작해서 매 10년마다 갱신하는 예가 많습니다.

10. 리스홀드는 토지소유자는 따로있지만 건물소유자는 매수자인가요? 수선유지의무는 매수자가 지나요?
---땅의 소유만 없을 뿐이지 리스건물이나 유닛을 소유한 사람은 모든 세금이나 수선유지에 대한 책임이 있습니다. 유산으로 넘길 수도 있고 매매도 가능합니다.

11. 리스홀드는 만약 토지임차기간이 만료된다면 건물소유를 토지소유자한테 넘기는 개념 인가요?
---대부분의 경우 기스 기간이 막바지에 다다르기 전에 땅주인인 단체에서 Fee를 팔 것인지, 아니면 새로 리스를 줄것인지 결정해서 공시합니다.
0가 되어서 나가는 경우는 드물지만, 아무것도 개런티할 수는 없습니다.
빌딩에 따라 그 단체가 자금이 필요하면 일정기간 동안 마켓 조사를 거쳐 Fee를 팔기도 합니다.


어떤 빌딩은 최근에 새롭게 50년 리스를 허락했고, 또 카할라의 골프장 옆 콘도는 앞으로 리스가 만기가 되면 호텔에 양도하겠다고 합니다. 이경우는 땅주인에게 돌려주고 나가는 경우가 되겠습니다.



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2015년 1월 15일 목요일

Kissaten Coffee Shop and Bar 매매 완료

Kissaten Waterfront Plaza Sold to Japanese Owner.
Aka Kitchen, Japanese restaurant and Sake Bar will Open soon.


 알라모아나 블루버드의 워터프론트 플라자 는 Resaturant Row로 불리우는 유명한 상가 빌딩입니다. 이곳에는 로컬 사회에서 유명한 Ruth's Chris Steak House와 일본식 야키니쿠 전문점인 Hiroshi 등이 입주해 있습니다. 이중 Kissaten(일본어로 찻집)은 하와이 로컬사회에서 인기있던 카페테리아 음식점이었는데, 최근 일본인 오너에게 매매되었습니다. 물론 제 고객님이지요^^
이 식당은 앞으로 일본식 가정식 요리와 사케 레스토랑으로 거듭날 것입니다.
메인세프는 일본 동경에서 Big Mama Yoko로 유명했던 Yoko 씨가 일본식 가정요리를 손보일 것이라 기대가 큽니다.
빅마마 요코는 일본에서는 많은 연예인 고객들을 확보하고 있다고 합니다.

하와이에 워낙 덩치가 큰 사람이 많아 빅마마가 프티트 마마가 되어버린 웃지못할 에피소드...
그래서 상호명도 Big Mama에서 Aka Kitchen으로 변경되었답니다.
Aka 라는 단어는 흔히 Red라고 생각하기 쉽지만 한자로 '신선한 물'이란 뜻이라고 합니다. Aqua랑 비슷하네요.

최신 주방시설과 와인카운터만 약 1500 스퀘어 피트 정도 되고, Open Cafe Style로 야외의 지정 오픈 석이 약 70석이 되는 꽤 큰 규모의 식당입니다.
2월 중순 부터 당분간은 브런치와 점심 위주로 오프닝을 할 예정이며, 5월에 들어가 본격적으로 디너까지 영업예정입니다.

제 고객은 이 비지네스로 소액투자자 비자(E-2 Visa)를 발급받을 예정입니다.

오늘은 E-2 비자 이야기를 좀해볼까요?

물론 E-2 비자를 받으면 Key Employee도 일본에서 초청해 올 수 있습니다. 
E-2 비자는 큰 자본이 들지 않으며, 작은 투자로 미국에 합법적으로 거주하고 경제활동을 할 수 있는 장점이 있습니다.
개인에게 주는 비자가 아니라 만약 사업체를 클로즈 한다든가 매매하면 곧 말소가 됩니다.
많은 분들이 E-2로 비지네스를 시작해서 비지네스를 키워 확장하거나 분점을 낸다든지 하여 총 투자액수가 100만불이 넘게되면 영주권으로 바꾸기도 합니다.
영주권을 위해 전혀 모르는 사업에 많은 돈을 투자했다가 낙심하는 것 보다 훨씬 안전하고 확실한 방법이지요.

E-2 비자로 미국에서 거주하시며 경제활동을 하게되면. 소셜 시큐리티 넘버(주민번호)가 나오고, 아울러 세금 보고도 하게 됩니다.
자녀들은 공립학교에 무료로 다닐 수 있고,
배우자가 같은 사업체에서 일하기 원치않을 때는 다른 직업을 가져도 무방합니다.


주소는 500 Ala Moana Blvd, #5G, Honolulu HI 96813.
건물의 손님 파킹은 식당을 이용하는 손님에게는 2시간 30분 무료 파킹입니다.

E-2 비자의 조건에 얼마까지라고 액수는 정해져 있지 않습니다. 하지만, 이민국에서 보는 조건 중의 하나는 외국인에게 E-2 비자를 주었을 때, 어느 정도의 고용을 창출해 미국의 실업률을 낮추는 데 이바지 하기를 원합니다.
물론 세금도 목적의 하나입니다.

비자를 발급받는 사업체가 영세규모의 가족단위인 가게(예를 들어 리커 스토어)인 경우, 비자 발급을 거부 당합니다.
식당의 경우종업원은 두어명 두면 별로 어렵지 않아 보입니다.

Aka Kitchen 의 경우 식당 매매에 약 한달 반 정도 소요 되었습니다.
바이어와 셀러의 계약 이외에 건물주에게 동의를 받아 리스를 양도 받는 데 시간이 제법 소요 됩니다.
로컬 건물주들은 외국에서 들어오는 테넌트의 경우 상당히 까다롭게 심사를 하고 많은 보증을 요구합니다. 이민 전문 변호사가 개입이 되고, 이런저런 서류심사로 가까스로 리스를 얻어냈습니다.


매매가 끝난 시점에서 부터 E-2 비자 신청에 들어 갑니다. 소요시간은 약 3개월입니다.
금년 4월 초순이면 5년 짜리 비자가 나올 것으로 예상됩니다. 그때까지는 당분간 로컬 매니저가 운영을 할 것입니다.
비자는 사업체를 하는 동안 계속적으로 갱신 가능합니다.


 하와이에서 새로운 사업을 꿈꾸시는 분들
에이미 김에게 문의해 주시기 바랍니다.
여러분의 꿈이 현실이 되도록 도와드리겠습니다.
첫 스텝이 중요합니다.
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2015년 1월 9일 금요일

파크레인(Park Lane Ala Moana) 드디어 분양개시


알라모아나 샤핑몰의 구 시어즈 백화점 파킹 로케이션에 현재 활발하게 공사중인 파크레인이 드디어 2015년 1월 10일 토요일 분양을 시작합니다.직접거주하는 소유주에게  우선적으로 107 유닛을 분양할 계획이라고 합니다.
가격대는 원베드룸이 120만불 부터 시작하며, 방5개의 펜트하우스가 2천 8백만불 까지입니다. 탁트인 알라모아나 공원과 바다를 전경으로 하는 아름다운 럭셔리 콘도입니다.
일차적으로 소유주 거주 주택으로 분양을 하고, 얼마뒤 부터는 세컨드 홈 혹은 인베스트 용으로 구매하고자 하는 바이어에게 찬스가 올 것 같습니다.

관련 블로그 게시물  2014. 7.24    2014.1.16

Sales begin Saturday for 107 owner-occupied units at the Park Ala Moana, a luxury condominium complex being built in front of Honolulu's Ala Moana Center, with prices starting at $1.2 million for a one-bedroom unit up to $28 million for a five-bedroom penthouse.
The developer of the project, AMX Partners — which is comprised of Hawaii developers The MacNaughton Group,Kobayashi Group and BlackSand Capital and mall owner General Growth Properties(NYSE: GGP) — opened a sales office on Friday at the nearby Hokua condominium, which was also developed by The MacNaughton Group and the Kobayashi Group.
The project, seven six-story buildings fronting Ala Moana Boulevard, is being built next to the new Bloomingdale'sdepartment store under construction as part of GGP's $537 million redevelopment of the mall's Ewa Wing. The Park Lane Ala Moana project will eventually have 250 units finished by 2017, the project will have 250 units. ( From 2015. 1.9. Pacific Business News)



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