2012년 12월 9일 일요일

투자이민 변호사 초청 세미나

좌측으로 부터 패트릭 맥밀런 사장, 자스민 김 변호사, 에이미 김, 제임스 스탠튼 변호사
 센츄리 21 하와이언 스타일 부동산 사무실에서는 지난 주 하와이에서 오랜 이민 전문 변호사 경력을 가진 Stanton Law Group의 제임스 스탠튼 변호사와 한국어 담당 자스민 김 변호사를 초청해서 세미나를 가졌습니다.
본 회사는 특별히 외국인 투자자 고객이 많은 관계로 에이전트들이 고객으로 부터 항상 투자이민, 영주권등에 대한 질문을 많이 받습니다. 미국에서의 부동산 전문인으로서의 원칙은 법률, 이민, 세금 관계등 특별한 전문적인 정보에 관하여 섣불리 어드바이스 하는 것이 금지되어 있으며, 반드시 고객에게 회계사나 변호사에게 직접 상담을 하도록 권유하게 되어 있습니다.
이번 세미나는 부동산 전문인으로서 알아야하는 이민 상식을 갖춤으로 고객에게 기본적인 윤곽을 알려줄 수 있다는 점에서 상당히 효과적인 세미나였습니다.

영주권과 투자이민에 관하여 가장 많은 궁금증을 Q & A 형식으로 정리해 보았습니다.

1. 투자이민으로 미국 영주권을 받으려면 얼마를 투자해야 하나요?

  EB-5비자로서 호놀룰루가 있는 오아후 섬에서는투자금액이 100만불이 되어야하고, 10명이상의 고용을 창출해야합니다. 투자금액은 소득을 창출할 수 있는 상업용에 투자되어야하며, 부동산의 임대 수익은 해당되지 않습니다. 
오하후 섬이 아닌 이웃섬의 경우는 50만불이면 가능합니다.
심사를 통과하여 임시영주권을 발급 받고 2년 후 계속적으로 비지네스를 했고 소득을 창출했다는 증명을 하면 영주권을 받게됩니다.
영주권자이므로 미국 뿐 아니라 전 세계의 본인이 가지고 있는 재산에 대한 소득세를 미국에 보고해야합니다.
드문 경우이지만 간혹 투자를 했다가 사업이 안되어 2년 후 파산을 하게 되는 경우 영주권을 받지 못하게 됩니다. 

2. 비영주권 소액투자 (E-2)비자란 무엇인가요?

E-2비자는 미국에서 사업을 하는 동안은 미국인과 마찬 가지의 권리와 혜택을 누리며 살 수 있는 장점이 있습니다. 소셜 시큐리티 번호도 가지고, 세금보고도 하게 됩니다.
하지만 영주권자가 아닌 관계로 본인 명의의 미국외의 재산에 대한 소득세는 보고할 필요가 없습니다. E-2 비자는 개인에게 주는 비자가 아니고, 사업 법인체에 주는 비자이므로 사업을 하는 동안 계속적으로 갱신이 가능합니다.
또한 신청자가 직접 경영에 참가해야하는 조건이며, 현재 운영 중인 사업체에 참가하는 경우라면 51%이상의 지분을 가져야합니다.

3. 소액투자(E-2) 비자를 받으려면 얼마를 투자해야 하나요?

가장 많은 질문입니다. 흔히들 15-20만불, 혹은 30만불 이상이 되어야한다고 하지만 어떤 특별한 액수의 규정이 있는 것은 아닙니다. 스탠튼 변호사가 처리한 유명한 케이스로 4만불을 투자한 고객이 E-2비자를 받은 경우도 있습니다. 문제는 이민국 심사 과정에서 신청자의 사업체가 실제적으로 소득을 내는 비지네스가 될 것인가, 신청자의 가족의 생활비와 가게 운영비외에 한두명의 종업원이라도 고용하여 미국 사회에 도움이 될 수 있는가를 납득시키는 것이 주요한 일입니다.
그로서리나 리커스토어의 경우, 어느 정도 규모가 되면 얼마만큼의 소득이  나오게 되어 있으므로 가게의 인벤토리와 지금까지의 사업 기록 등이 중요합니다.
따라서 규모가 지나치게 작은 가게는 이민국의 심사를 통과할 가능성이 희박합니다.
식당의 경우는 싸고 장사가 안되는 가게라도 새주인이 와서 새로운 메뉴와 맛에 따라 성공할 가능성이 있습니다. 그 계통으로의 충분한 경력을 증명한다든지 새로운 메뉴를 추가한다든지 등의 설명이 필요합니다. 
전혀 사업 계통의 경험이 없이 투자이민을 계획하는 경우는 정확하게 모든 사업실적이 기록된 프랜차이즈 사업을 권장합니다. 약간의 교육만 받으면 누구든지 할 수 있는 사업이고 위험성이 없다고 판단되기 때문에 비자 받기가 수월합니다.
따라서 투자액수는 어떤 비지네스를 하는가에 따라 다 틀립니다.

4. 새로운 비지네스를 창업해도 소액투자비자가 가능합니까?

물론입니다. 이런 경우 설득력 있는 5년 사업계획서를 제출하고, 사업에 대한 자본증명, 실제 사업장소의 리스계약서 등이 필요합니다. 사업계획서는 물론 영문이라야 하고, 회계사가 작성합니다.

5. 소액 투자(E-2) 비자를 수속하는 데 얼마나 걸리나요?

부동산 에이전트를 통해 사업체 매매에 관한 계약이 시작되면 에스크로를 오픈하게 됩니다. 사업체 인수에 관련한 모든 것을 확인하고, 건물주와의 리스 여부도 확인하는 것이 우선입니다. 매매 계약서와 건물주의 리스 계약 합의서가 준비되면, 그 다음 부터는 변호사가 서류를 준비하게 됩니다.
변호사를 통해 500페이지가 넘는 모든 서류 패키지가 준비되면 이민국에 온라인 상으로 비자를 신청하고 서류를 접수합니다. 신청일로 부터 4주 이내 인터뷰 날짜를 받습니다.
모든 서류는 변호사를 통해 완벽하고 꼼꼼하게 준비해야합니다.
서류 준비가 미비할 경우 시간을 많이 허비하게 됩니다. 인터뷰에 통과하여 며칠 이내에 비자를 발급받을 수 있다면 다행이지만, 만약 다른 서류를 보충해 오라고 하게 되면, 2차, 3차 인터뷰를 하게 됩니다. 따라서 서둘러 준비를 하는 것 보다 완벽하게 준비해 가서 한번에 통과할 수 있도록 하는 것이 중요합니다.

6. 소액투자 비자의 경우, 직원초청도 가능한가요?

사업체의 규모에 따라 다르지만 반드시 그 사업체에 필요한 Key Empolee라면 E-1 비자로 같이 수속이 가능합니다.

7. 소액투자비자(E-2)로 사업을 하다가 영주권비자로 변경이 가능한가요?

물론입니다. 오히려 처음부터 100만불 투자의 비지네스를 찾기란 쉽지않고, 경험을 쌓는면에서 E-2로 시작하여 투자규모를 늘리게 되면 영주권 비자를 받을 수 있습니다.
예를 들어 30만불에 소액투자비자로 샌드위치 프랜차이즈를 시작해서 경험과 노하우를 쌓은 후, 같은 프랜차이즈를 몇개 더 인수하여 투자규모를 늘릴 수 있고, 다른 업종의 사업체를 인수할 수도 있습니다.

8. 학생비자(F-1)로 왔다가 신분을 변경할 수도 있나요?
물론 가능합니다. 학생 신분에서 소액투자 비자로 변경이 얼마든지 가능합니다.

9. 미국에서 자녀가 출생하면 부모의 영주권 신분 변경이 가능합니까?
자녀가 20세가 되면 부모의 영주권을 스폰서 해 줄수 있게 됩니다.

10. 유학하는 학생의 학부모 신분으로 미국에 자유롭게 거주하거나 왕래가 가능합니까?

처음 한두번은 자유롭게 다닐 수 있지만 계속적으로는 불가능합니다. 가장 좋은 방법으로 E-2비자를 권유합니다. 프랜차이즈 비지네스의 경우 모든 거래에 관한 기록이 정확하기때문에 주인은 매일 잠깐씩 둘러보는 정도로 하면서 매니저를 써서 관리하면  되고, 아이들의 교육이 끝나면 사업체를 팔면됩니다.

11. 비자면제로 방문한 경우 신분변경이 가능한가요?

이경우는 불가능합니다. 학생신분에서 소액투자비자로, 혹은 소액투자비자에서 영주권으로 등의 어떤 비자에서 다른 신분의 비자로 바꾸는 경우는 가능하지만, 관광목적의 비자면제 프로그램으로 왔다가 신분을 변경할 수는 없습니다. 반드시 본국으로 돌아가 다시 비자를 발급받아야 합니다.

이상으로 스탠튼 변호사와 자스민 김 변호사의 세미나 내용을 간단하게 정리해 보았습니다. 좀더 자세하게 개인 면담을 원하시는 분은 한국어로 자스민 김 변호사에게  카운셀링을 받으시기 바랍니다.

자스민 김 변호사: Jasmin Jooyun Kim(Attorney at Law)
                                  (808)536-5100
                                  E-mail:jkim@stantonlawgroup.com


소액 투자비자가 가능한 매물을 찾으십니까?
에이미 김에게 문의하세요.
(808)561-3050

하와이 부동산, 주택 , 콘도, 대지 매매,
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모든 문의는 에이미 김(R)에게


2012년 10월 13일 토요일

호놀룰루 학교에 대한 정보

아름다운 하와이의 자연환경 속에서 내 아이들을 교육시키고 싶은 학부모님들께서 과연 하와이의 교육환경은 어떤지 궁금해 하십니다.
아래는 공립학교를 기준으로 미 전국에서 하와이의 학교의 랭킹이 어느 정도 되는지 나타내 주는 도표입니다.

하와이의 학교의 전국 등급

호놀룰루의 최고 등급 학교(10점만점에 10점)









초등학교

중학교

고등학교

호놀룰루의 공립학교

호놀룰루의 사립학교



하와이에서 자녀 교육을 원하십니까?
원하시는 학군에 맞추어 주거하실 주택을 찾아드리겠습니다.
에이미 김에게 연락하세요.
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2012년 10월 10일 수요일

오아후섬 단독주택 중간가 11.8% 상승

2012년10월 9일자 Star Advertiser의 기사에 의하면, 오아후의 주택가격이 상승세에 있다고 합니다. 호놀룰루 부동산협회(Honlulu Board of Realtors)의 집계에 따르면,  9월말 기준 현재 주택의 중간가는 작년의 9월 $570,000에서 $637,000로 11.8% 상승했다고 합니다.
전체적으로 주택의 마켓 재고가 부족한 가운데 매매는 빨리 진행되고 있는 실정입니다.
콘도의 경우, 중간가는 작년의 $316,500 에서 $319,500으로 0.9% 약간의 상승을 기록하고 있습니다.
특이할 만한 사실은 콘도의 물량이 현저하게 부족한 실정입니다.
작년 9월에 1,866 채의 콘도가 마켓에 나왔던 반면, 금년 8월에는 1,778채가, 9월에는 1,600채로 매물이 줄어들어 셀러는 좀더 가격이 오를때까지 매물을 내지않고 기다리는 추세이고, 바이어의 경우는 가격이 떨어지기를 기다리는 추세이니 마켓의 수요 공급의 불균형을 초래하고 있습니다.

2012년 8월 31일 금요일

Four Paddle 오픈하우스

              선데이 오픈하우스
                  9/2/2012  2-5pm


                                            플로어플랜(스튜디오)
                                            플로어플랜(1베드룸)

                                             Four Paddle 콘도정보

 





 
  

하와이 콘도매매에 관한 문의는
에이미 김에게 상담해 주세요.
(808)561-3050
































2012년 8월 29일 수요일

와이키키 반얀 펜트하우스 매물소개

 

와이키키 반얀 펜트하우스

       $518,888 (Fee Simple)

           방1/욕실1/파킹1유닛규격: 600 SF(17평형)

               슬라이드쇼      플로어플랜        위치 위성사진  

월 관리비:      $347.00전기, 상하수도, 온수, 케이블 포함/월부동산세: $125
                  
                         
천정이 높아 시원함과 고급스러움을 나타냅니다.

와이키키 선셋비치로 부터 도보로 5분 정도의 거리에 위치한 와이키키 반얀은 2동의 37층 건물로 1979년도에 호텔로 지어졌으나 점차적으로 콘도로 바꿔져 지금은 콘도텔로 알려져 있습니다.키친을 완비하고 있고 바다와 가까운 점으로 관광객들에게 인기가 많으며, 아울러 투자자들에게도 융자가 쉽게 나오고, 단기렌트로 수익을 올리는 동시에 본인이 사용하고 싶을때 사용할 수도 있는 장점이 있어 항상 핫매물로 인정되고 있습니다.

라나이에서 보이는 전경

천정이 높고, 아름다운 욕실
거실과 침실에서 모두 바다가 한눈에 들어옵니다.

바베큐시설
                       
놀이터
   
수영장
테니스코트
매물
    $270,000 LH - MAKAI 1010
$277,000 LH - MAUKA1703
$288,900 LH -MAUKA 2009
$295,000 LH - 2601 T2
$360,000 LH - 2414 T1
$389,000 FS - 1205/Mauka
$389,000 LH - 3713 - MAUKA
$389,000 FS - #1201/Mauka
$399,000 FS - # 2310/Mauka
$399,000 FS - #1811/Mauka
$410,000 FS - # 2403 T1
$432,000 FS - # 1503 Tower 1
$441,000 FS - #3507-2
$445,000 FS - Makai 2405
$465,000 FS - 2214 T1

학교

                                                       High School:
   McKinley
                                                          Middle School:
                                                      Elementary School:
       Jefferson


 


하와이 부동산 투자에 관심이 있으세요?
에이미 김(R)에게 문의하세요. 
 (808)561-3050



 















2012년 8월 20일 월요일

하와이 소액투자 비자에 관하여



소액투자 비자로 추천할만한 업체     2012 년 8월말 기준

Business For Sale은 권리금을 내고 가게를 인수하는 것입니다. 리스에 대한 계약은 가게 인수시 반드시 선행되어야 하는 조건으로 건물주의 승인이 필요합니다. 계약기간 동안 매달 가게세를 내어야하며 별도 관리비(건물 관리비, 수도/물/쓰레기/세금 등의 공과금)를 염두에 두어야 합니다. 

1. Arby's: $150,000
             카네오헤 윈워드 쇼핑몰내, 프랜차이즈 햄버거 가게
2. Tutti Fruti 요거트 가게:$299,000
             알라모아나 쇼핑센터와 월마트에 위치, 프랜차이즈
3. Kai 일본식 퓨전 레스토랑: $399,000
                                                                   알라모아나 쇼핑센터, 월마트 부근 위치, 한인 밀집지역

기타 상세 정보는 에이미 김에게 문의해 주시기 바랍니다.
전화:808-561-3050/aimee.hawaii@gmail.com

***********************************************************************************
소액투자 비자에 관하여는 반드시 개별적으로 이민 전문 변호사와 상담하실 것을 추천드립니다.
아래의 자료출처는 이민 전문변호사인 아만다 장 변호사의 사이트를 참고한 것입니다.
(808-548-2500/ asc@amandachang.com)
http://www.amandachang.com/kr/html/visa.asp?code=8

개요

E-2비자 투자비자, 혹은 소액 투자비자라고도 일컫습니다. E-2 투자비자는 비교적 빠른 시일 내에 발급됩니다. 한국에서 E-2 비자를 발급받아 미국에서 체류하게 되면 E-2 비자의 유효기간 내에서 미국의 입/출국이 자유롭고 체류 기간은 2년마다 연장을 하면 계속해서 미국에서 체류가 가능합니다.
E-2 비자를 발급받는
당사자뿐 아니라 그의 배우자와 21세 미만의 미혼자녀 모두 동반가족으로 E-2 비자 발급이 가능하고 주신청자를 포함한 배우자까지 일을 할 수 있는 Work Permit을 미국 이민국으로부터 발급 받을 수 있습니다.

E-2비자의 발급에는 아무런 인원제한이 없습니다. 미국에서 체류하면서 이민국에 신청서를 제출시 주로 5개월-8개월 정도면 (Premium Service 사용 시 15일 이내) E-2 투자자로 신분변경이 가능합니다. 한국 미대사관에서 E-2비자를 신청할 경우에는 4~8주정도 (수시로 변경될 수 있습니다)걸립니다.
  1. E-2 신청자 자신은 반드시 현재 미국과 E-2 비자협정이 체결된 나라 (한국 포함) 국민이여야 합니다.
  2. E-2 신청자 자신이 소유한 미국회사의 경영 혹은 한국 국적을 가진 자 (영주권자 제외)가 최소한 50%이상을 소유한 미국의 회사에서 관리직이나 필수 고용인으로 일하기 위해서 미국입국을 해야 합니다.
  3. E-2 신청자는 반드시 미국회사의 소유자 이거나 주요한 필수 고용인 (Key Employee)이어야 합니다.
  4. E-2 신청자나 혹은 한국의 회사가 상당한 투자 (Substantial Investment)를 미국회사에 하여야 합니다.
    • 상당한 투자(Substantial Investment)에 대한 액수의 정의는 없지만 대체로 E-2비자 신청자와 동반 가족을 단순히 부양할 정도의 수입이 창출되는 사업에 투자할 액수로는 부족합니다. 대체로 어떤 사업에 투자 하느냐에 따라 그 액수가 달라집니다. 상당한 투자(Substantial Cash Investment)를 결정하는 근거로는 투자 액수(Dollars Amount), 자본(Capitalization), 고용창출여부(Jobs) 등이 있습니다. 투자금이 1) 기존 사업을 인수하거나 창업하는데 드는 비용, 사업운영후 수익금이 창출되기전까지의 2) 운영자금 및 3) 투자자와 그 가족들의 생계유지비등을 합한 금액이 최소 자본금으로 보면, $200,000정도면 경험상 충분하다고 보지만 외국의 대사관이나 영사관에서 E-2비자 신청을 할 경우, 어떤 곳은 $500,000불 이상으로도 힘든 곳도 있는 방면 어떤 곳은 $100,000불에도 가능한 곳이 있습니다. 정확한 액수는 법으로 규정되어 있지 않으나 사업의 위치, 종류에 따라 영사의 재량으로 결정됩니다.
  5. 미국회사는 무역이나 서비스 부문에 있어서 미국내 고용력 창출등 활동적인 역할을 수행하고 있어야 합니다.

  6. 신청자는 사업을 운영하거나 고용기간동안 무제한 체류가 가능하나, 미국의 업무가 완전히 종결되면 반드시 한국으로 귀국한다는 의사가 있어야 합니다.
투자비자의 경우 한국 신청자가 사업을 잘 운영할수 있는지의 여부를 판가름하는 신청자의 경력 및 학력, 투자 자금의 출처, 총 투자액수와 미국에 투자할 사업의 수익성 여부와 고용력 창출여부, 특히 동업의 경우 동업자와 비교하여 한국의 신청자가 충분히 그 사업체를 운영할 능력이 되는지 여부를 충분히 확인하게 됩니다.
투자자가 소득이 없고 모아놓은 자금이 없는 경우 증여나 상속을 받은 후 그에 대한 세금을 내어야 그 자금을 투자액수로 사용할 수 있습니다. 세금 신고를 제대로 하지 않은 경우, 자금 출처에 대해서 문제가 될 수 있습니다.

미국 현지에서 준비된 많은 서류들이 투자 자금의 출처에 대한 서류를 충분히 준비하지 않고 지극히 일반적인 재력을 나타내는 서류 만을 준비하여 투자 자금의 출처를 증명하기는 부족한 경우가 많고, 투자 액수에 해당하는 금액이 어떤 경로를 통해서 마련되었는지 구체적이고 정확한 자금의 출처를 제출해야만 비자발급이 가능합니다.
신청자의 학력이나 경력도 충분히 미국에서의 사업을 운영할 능력이 됨을 입증해야 합니다. 신청자가 사업체 경영에 대한 경력이 없을 경우 또는 신청자의 학력이나 경력과 전혀 다른 사업체를 인수 하였을 경우에 영사는 신청자가 미국 회사를 독자적으로 경영할 능력이 없다고 판단하고 비자 발급을 거절할 수 있습니다.

하지만 동일 업종의 경력이 반드시 요구되는 사항이 아니므로 사업계획안을 통해서 본인의 경력과 미국 사업체의 연관성을 찾아서 본인이 사업체를 운영할 충분한 능력이 있음을 증명하여야 합니다. 일반적으로 신청자가 투자 비자에 관련된 서류 준비부터 투자 비자 인터뷰를 보기까지는 최소한 2-3개월이 걸리므로 만약 경력이 부족하거나 전혀 연관이 없는 사업체인 경우 서류 준비를 하는 2-3개월 동안에 미국 사업체와 관련해서 시장 조사, 수익정 전망등의 사전 준비를 하였다는 것을 보여주는 서류를 미리 준비하는 것이 좋습니다.
미국 사업체의 수익성과 고용인의 존재 여부와 한국 신청자의 가족 모두가 미국의 해당 사업체를 통해 충분한 수익을 얻어 생활이 가능한지를 확인하는 내용을 질문하거나 그에 대한 입증 가능한 서류를 요구합니다. 또한 투자비자를 취득하기위하여 대사관 인터뷰시 현재 투자용으로 구입하려고하는 사업체의 현주인이 미국 국세청에 제출한 세금보고서상에 수익이 많지 않은 경우 비자 거절 확률이 높습니다. 특히 한국인이 운영하는 사업체를 인수한 경우 세금 신고를 제대로 하지 않아서 실제 수익은 많으나 세금 서류 상에 수익이 높지 않은 경우가 종종 있습니다. 이 경우에 신청인이 세금 신고 서류를 확인하지 않고 사업체를 인수 받았다면 CPA 가 작성한 5개년 추정 재무제표를 통해서 앞으로 수익이 충분히 날 것이라는 것과 그에 대한 증명 서류들도 준비하여야 합니다.
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하와이 부동산 전문인 에이미 김(R)
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2012년 8월 9일 목요일

부동산 현황(2012 7월 31일 기준)

7월 부동산 현황 집계




금년도 현황 집계 (1월 ~7월말)

오아후 섬의 부동산 매매에 관련한 모든 일을 도와드립니다.

에이미 김 (R)
Aimee Siton Kim
(808)561-3050


2012년 8월 7일 화요일

2012년 하와이 상업용 부동산 투자전망

하와이는 투자자들에게는 위험 부담이 비교적 적은 안정적인 지역으로 알려져 있습니다.

미국의 상업용 부동산 리스와 매매를 장악하고 있는 인터넷 사이트 Loopnet의 마켓 트렌드의 도표(왼쪽)를 참고 하면 최근 6년간의 하와이 커머셜 리스 가격의 동향은  다음과 같습니다.

Retail: $35.45/SF/Y 
           (SF당 월 $2.95+CAM)
오피스: $16.60/SF/Y
           (SF당 월$1.38+CAM)
창고등 산업용: $11.72/SF/Y
            (SF당 월 $0.97+CAM)
                   CAM:Common Area Maintenance(관리비)
도표를 통해보면, 리테일 리스의 가격이 경기회복과 발맞추어 2011년 후반부터 꾸준히 상승하고 있습니다.





아래의 도표는 하와이 부동산 투자에 관한 CAP Rate 입니다.
 CAP Rate란 Capitailization Rate의 약자로 투자금에 대한 순수 이익의 비율을 말합니다.

*아래의 도표들은 미국의 유명한 커머셜 부동산 회사인 Colliers의 자료를 참고했습니다.



도표에서 알 수 있듯이 하와이의 평균 CAP Rate은 5%-6% 정도로 보시면 안정적이라고 할 수 있겠습니다.
예를 들어 $2,000,000의 6세대 아파트 빌딩을 투자했을 경우, 관리비, 부동산세, 유틸리티 등등의 비용을 제하고 일년에 $100,000의 넷인컴을 줄 경우 CAP Rate이 5% 되게 됩니다.
            
투자비용 x CAP RAT=연간 순이익  
$2,000,000 x 5% = $100,000

 하와이는 호텔, 숙박및 한달 이상의 단기 렌트의 수요가 항상 끊이지 않고 있습니다. 하와이를 방문하는 방문객들은 주로 한달이상 씩 체류하는 경우가 많고, 일년 한두차례 휴양삼아 오는 Repeater 방문객, 캐나다나 미 본토로 부터의 Winter Bird(겨울 시즌에 하와이를 찾는 방문객들), 호주, 일본, 중국, 한국 및 세계 각지의 관광객과 투자자들로 붐비고 있습니다. 또 미군 가족들과, 6개월 정도의 계약직 간호원들 등 렌트의 수요는 항상 공급을 초과합니다. 이런 이유로 미국 전체가 금융위기로 직격탄을 맞아 휘청거렸을 때도 하와이는 타격을 천천히 받았던 것 같습니다.  이런 이유로 그래프에서 Multi-Family부동산의 매매가 상승세를 달리고 있습니다.

2011년 대표적 매매물



하와이 투자를 생각하십니까?
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Aimee Siton Kim(R)
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2012년 8월 2일 목요일

첫주택 구입자에게 융자 희소식

Down Payment Assistant Loan 다운페이 보조 융자

일반 융자(conventional Loan)의 20% 현금 다운페이는 첫주택 구입자에게 내집 마련의 꿈을 요원하게 만듭니다. 많은 First Home Buyer들이 정보지원 프로그램인 FHA 융자를 통해, 5%의 다운페이로 집을 사는 대신 15%의 다운페이 부족 부분에 대해 융자보험을 들어야하는데 원금상환과 관계없이 보험료는 매달 별도의 비용이 됩니다.  무엇보다도 FHA 융자의 단점은 콘도의 경우 51% 이상의 집주인이 거주 하는 빌딩이어야 하고, FHA 융자가 승인되는 빌딩으로 제한되어 있어 선택의 폭을 좁게합니다.  실제적으로 와이키키나 시내에서 이러한 빌딩을 찾아 마음에 드는 유닛을 찾기가 쉽지않습니다.

" 저와 제 부동산 에이전트가 FHA 론이 가능한 아파트를 찾느라 9개월 동안 시간 낭비만하고 마음에 드는 아파트를 찾지 못했습니다. 마음에 쏙 드는 아파트를  찾아 DPAL 프로그램을 통해 한달 만에 클로징을 하게 되어 정말 기뻐요."
(센츄리 21 하와이언 스타일 바이어 Joanne Lui의 체험담, First time home buyer 2011)

이 프로그램의 자격 요건은 반드시 최근 3년간 주택을 구매한 적이 없는 처음 주택 구매자에 한하며, 본인이 직접 거주하는 집이라야 합니다.  5%의 다운페이를 현금으로 준비해야하고 연간 수입이 카운티의 규정액을 넘지 않아야 합니다.
예를 들자면, 4인 가족의 경우  연간 소득이 $144,200을 초과하면 안됩니다.
융자보험을 내지 않아도 되는 것이 이 프로그램의 장점이며, 아파트를 선택할 때 선택의 폭이 넓은 것 또한 이점이라고 하겠습니다.
융자한도액은 최대 $50,000이라고 합니다.
       
$330,000의 콘도를 살 경우:
        $16,500  :  5% 다운:바이어가 직접 준비해야 하는 금액)
        $49,500  :  15% DPAL 다운 보조 융자/융자보험없음
        $264,000:  80% 1차 융자
자격: 첫주택구입자, 본인 직접 거주, 미국 시민권자나 영주권자.
빌딩: Owner Occupancy Rate가 25% 이상되는 콘도.
          Vacation rent나 리스홀드 유닛은 불가능

이 프로그램에 관하여 궁금하신 점이 있든지, 담당자와 상담을 원하시는 분들은
HHOC Mortgage의 융자인 (808)523-9505, Vaun Owen에게 직접 문의하시기 바랍니다.
상담시 통역이 필요하시면 저에게 문의해 주세요.
상담 자리를 마련하여 도와드리겠습니다.

내집 마련의 꿈을 도와 드립니다.
에이미 김 (R)
Aimee Siton Kim
Realtor Broker
(808)561-3050






2012년 7월 27일 금요일

바이어 vs 셀러 60/40 격차?

미국 부동산협회(NAR) 수석 경제 전문가인 로렌스윤에 의하면, 최근 주택시장의 특이할 만한 점은 주택 재고의 부족 현상입니다. 주택을 구매하려는 바이어의 수요는 점점 더 증가하는 반면, 매물은 부족한 것이 특징이라고 하겠습니다. 
특히 first home buyer나 투자자들이 주로 찾는 소규모 가격대의 매물이 현저하게 공급부족현상을 나타내고 있는데,   은행소유 매물들이 마켓으로 풀려나오게 되면 이런 현상은 약간 누그러질 것 같아보입니다.
따라서, 향후 2년 정도는 임대주택의 수요 증가와 구매 추세가 갑절로 증가되리라 에상합니다.
미국 부동산 협회(NAR)에 의하면, National Association of Home Builders에서 3400명의 브로커를 대상으로 실시한 설문조사를 통해 파악한 결과, 대부분의 부동산 전문인들이, 바이어 트래픽과 셀러의 관심도가 상당한 차이를 두고 언밸런스를 이루고 있다고 느끼고 있습니다.
바이어와 셀러의 비율이 절반씩 되어야 마켓이 평형을 이루는데,
셀러 관심 지수가 41인데 비해 바이어는 60으로 나타났습니다. (Realtor Confidence Index)
셀러와 바이어의 이러한 불균형 현상은, 융자문제로 클로징이 늦어지는 원인과,
주택 소유자들이 낮은 이자율로 인해 집을 팔지 않고 재융자를 하기때문인 것으로 나타났습니다. 그럼에도 불구하고 지난 4년간 지지부진했던 부동산 매매가 최근에 활기를 띄고 있습니다.
하와이에서도 예외 없이 스튜디오나 원베드룸의 수요가 증가하고 있는 반면에 마켓의 리스팅 매물의 공급이 부족한 실정입니다.

MARKET UPDATE: Lawrence Yun, NAR chief economist, said inventory shortages are a factor.  "Buyer interest remains strong but fewer home listings mean fewer contract signing opportunities," he said.  "We've been seeing a steady decline in the level of housing inventory, which is most pronounced in the lower price ranges popular with first-time buyers and investors."
"Any bank-owned properties that have been held back in markets with inventory shortages should be released expeditiously to help meet market demand," Yun said.  "Housing starts will likely need to double over the next two years to satisfy the pent-up demand for both rentals and ownership."
The NAR press release cited its Realtors Confidence Index which is derived from a survey similar to the one conducted by the National Association of Home Builders in which its members are asked to gauge sales conditions and buyer traffic.  The NAR version is based on responses from over 3,400 Realtors.  The Index put buyer traffic at 60 while seller interest was at 41 which NAR said shows a large imbalance between buyers and sellers.  A value of 50 implies neutral market conditions; the disparity between buyer and seller interest began to grow in early spring and has been in a particularly large imbalance for the past two months.
Yun said that some closings have been delayed, partially because of a surge in refinancing brought on by record low mortgage rates.  These transactions, on top of a higher level of home purchases have slowed the closing process.   "In addition, there have been some delays with recent foreclosure sales as banks take steps to ensure there are no paperwork problems.  This is causing an uneven performance in sales closings, which is likely to continue, but we also see notably higher levels of sales activity compared with a relatively flat performance in the preceding four years." Yun said.

주택을 마켓에 내놓으시려면 지금이 적기입니다.
현재 하와이에 소유하고 계신 주택의 가격 동향를 알고 싶으세요?
에이미 김에게 연락 주시면 철저한 분석과 비교를 해드립니다.

Aimee Siton Kim(R)
(808)561-3050
aimee.hawaii@gmail.com


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2012년 7월 26일 목요일

스몰 비지네스 리스팅

2012년 7월 현재 오아후섬에 매물로 올라와 있는 스몰비지네스들 중 10만불에서 30만불 선의 업체들을 선별하여 게시합니다.
스시/요거트 가게
$189,000(FS)
와이키키 위치.
491 SF
월렌트 비공개
(리스팅 에이전트의 실수로 월렌트없는 오너 소유의 가게로 올렸던 기사를  정정합니다.)




와이키키 쇼핑센터내 일본 라면가게
$250,000(LH)
주방시설 완비
새리스 가능


햄버거 가게
$270,000(LH)
마노아 지역
2016년 까지 월리스 $4,500
재계약 가능








가스 스테이션
$299,000(LH)
와이키키 부근
월리스:$11,000
(2016년 까지)
2,300 SF


그로서리 마켓
$179,000(LH)
시내 가까운 로컬지역
40년 비지네스 경력
월리스:비공개
인벤토리 별도


리커스토어
$189,000(LH)
월리스:$2,800
2015년까지.
리커라이센스



아기용품 가게
$350,000(FS)
시내 지역
월렌트없는 오너 소유의 가게
5,000 SF
인벤토리 별도



BBQ 식당
$175,000(LH)
월마트, 한인 타운 위치
리스 2015년 까지
리스비: 비공개



요거트/베이커리
프랜차이즈
$299,000(LH)
월마트/한인밀집지역
월리스:$8,518
2014년까지.
재계약 가능
E-2 visa





오아후 섬 비지네스를 생각하고 계십니까?
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(808)561-3050