2012년 8월 7일 화요일

2012년 하와이 상업용 부동산 투자전망

하와이는 투자자들에게는 위험 부담이 비교적 적은 안정적인 지역으로 알려져 있습니다.

미국의 상업용 부동산 리스와 매매를 장악하고 있는 인터넷 사이트 Loopnet의 마켓 트렌드의 도표(왼쪽)를 참고 하면 최근 6년간의 하와이 커머셜 리스 가격의 동향은  다음과 같습니다.

Retail: $35.45/SF/Y 
           (SF당 월 $2.95+CAM)
오피스: $16.60/SF/Y
           (SF당 월$1.38+CAM)
창고등 산업용: $11.72/SF/Y
            (SF당 월 $0.97+CAM)
                   CAM:Common Area Maintenance(관리비)
도표를 통해보면, 리테일 리스의 가격이 경기회복과 발맞추어 2011년 후반부터 꾸준히 상승하고 있습니다.





아래의 도표는 하와이 부동산 투자에 관한 CAP Rate 입니다.
 CAP Rate란 Capitailization Rate의 약자로 투자금에 대한 순수 이익의 비율을 말합니다.

*아래의 도표들은 미국의 유명한 커머셜 부동산 회사인 Colliers의 자료를 참고했습니다.



도표에서 알 수 있듯이 하와이의 평균 CAP Rate은 5%-6% 정도로 보시면 안정적이라고 할 수 있겠습니다.
예를 들어 $2,000,000의 6세대 아파트 빌딩을 투자했을 경우, 관리비, 부동산세, 유틸리티 등등의 비용을 제하고 일년에 $100,000의 넷인컴을 줄 경우 CAP Rate이 5% 되게 됩니다.
            
투자비용 x CAP RAT=연간 순이익  
$2,000,000 x 5% = $100,000

 하와이는 호텔, 숙박및 한달 이상의 단기 렌트의 수요가 항상 끊이지 않고 있습니다. 하와이를 방문하는 방문객들은 주로 한달이상 씩 체류하는 경우가 많고, 일년 한두차례 휴양삼아 오는 Repeater 방문객, 캐나다나 미 본토로 부터의 Winter Bird(겨울 시즌에 하와이를 찾는 방문객들), 호주, 일본, 중국, 한국 및 세계 각지의 관광객과 투자자들로 붐비고 있습니다. 또 미군 가족들과, 6개월 정도의 계약직 간호원들 등 렌트의 수요는 항상 공급을 초과합니다. 이런 이유로 미국 전체가 금융위기로 직격탄을 맞아 휘청거렸을 때도 하와이는 타격을 천천히 받았던 것 같습니다.  이런 이유로 그래프에서 Multi-Family부동산의 매매가 상승세를 달리고 있습니다.

2011년 대표적 매매물



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