2011년 6월 2일 목요일

숏세일 거래를 마무리 지으면서(After Closing Shortsale Transaction)

사진은 최근 숏세일로 매매 완료된 1714 A Elua St. 싱글패밀리 하우스

2008년 미국 전체에 금융대란이 일면서 시작된 숏세일은 최근 마켓의 40%의 매물을 차지하고 있습니다. 하와이는 비교적 미국 본토 보다는 영향을 덜 받긴했지만, 여전히 섬 서부 Ewa나 Maili지역으로 가보면 마켓에 내놓은 집들이 거의 숏세일이나 은행소유주택(REO)으로 그 심각성을 알 수 있습니다. 

최근의 금융대란과 경제위기로 주택값이 떨어지면서, 실제 주택의 가치가 융자금보다 떨어진 것을 흔히들 깡통 주택이라고 합니다. 이러한 깡통 주택소유주가 주택을 유지할 능력이 되지않아 포우클로우져를 하기전 주택을 팔 경우, 은행의 융자시장가치가 월등히 떨어져 주택을 융자금 상환이 마이너스가 되는 경우 은행이 이를 절충해 주어 소유주가 손을 털고 나가는 것이 숏세일입니다.
포우클로우져에 비해, 숏세일은 크레딧 손상이 적고, 2-3년만 지나면 다시 크레딧이 회복되기 때문에 집을 끌어안고 스트레스를 받느니 오히려 경제적인 스트레스를 받느니 숏세일을 선택하는 소유주들이 많아졌습니다.

미국 정부에서 최근 포우클로져로 은행에 집을 차압당하는 소유주들을 보호하기 위해 현재 포우클로져가 진행되고 있는 모든 케이스를 금년도 10월 1일 까지 동결시켰습니다.
은행차압을 막고 숏세일로 주택을 팔도록 하여 주택소유주를 도우려는 정부의 의지가 들어있음을 알 수 있습니다.

그러면, 바이어의 경우는 어떠할까요?
저는 숏세일의 정의를 "인내, 또 인내"라고 하고 싶습니다.  흔히 바이어들께서는 숏세일이나 차압물건을 아주 헐값에 그저 줍는 것이라고 생각하고 덤벼드는 일이 많습니다만,   저는 개인적으로 참을성이 부족하신 바이어께서는 절대 시작하시지 말 것을 당부드립니다.
예전보다는 모든 진행이 훨씬 빨라진 느낌이 들긴 했지만 최근 마무리지은 1714 A Elua St.의 주택매매를 다시 돌이켜보면, 오퍼를 넣고 셀러의 은행에서 허락해 줄때까지가 2달 반 정도 걸렸습니다. 보통 모게지 은행이 한군데면 조금 빠른데, 이번 케이스는 2차 모게지 은행마저 끼어있어서, 2차 모게지 은행과 딜하는데만 꼬빡 한달이 걸렸습니다. 두군데 모게지 은행에서 숏세일 허락을 받아 그때부터 에스크로를 시작하여 바이어 융자가 끝나기까지 또 한달반, 약 50일 정도 더 소요되어 총 4달이 걸렸습니다. 보통의 경우 6달까지 걸리는 경우도 허다합니다. 물론 숏세일의 경우 바이어는 집에대한 수리에 대한 크레딧이나 요구 사항은 절대 받아들여지지 않는다는 사실을 염두에 두셔야 합니다.
은행에서 대부분 터마이트 검사와(약 $300~$400) 클로징 코스트, 에이전트 커미션은 수락하지만, 집수리니, 텐트 터마이트, 콘도의 경우 밀린 관리비 등은 수락하지 않으므로 바이어의 부담이 될 수 있습니다.


이런 저런 부담을 안고서 집을 양도받아도 실제 가치보다 싼 값에만 사게된다면 득이 된다고 봅니다.
따라서 이번 케이스의 저의 고객도 시간이 걸려 좀 스트레스를 받으셨지만 마음에 드는 주택을 시장가 보다 약 5~6만불 싸게구매하게 되었습니다.
"인내는 쓰다. 그러나 그 열매는 달다." 는 말 처럼...

집을 사시려는 바이어들께서는 숏세일 주택 거래의 장단점을 아시고 숏세일의 경험이 많은 에이전트와 함께 주택을 구매하신다면 성공적인 경험을 하실 것이라고 생각합니다.

문의: 에이미 김 (808)561-3050
이메일 문의: aimee.hawaii@gmail.com