여러분 안녕하세요,
여러분이 하와이에서 마음에 드는 집을 찾아 막상
오퍼를 넣고 싶어지면 다음 순서는 어떻게 되는지 궁금하시죠?
미국에서 구매 오퍼는 반드시 서면으로 하게 되어있는데요,
이렇게 14 페이지나 되는 엄청나게 긴 영문 구매 계약서이죠.
한 삼십 년 전만 해도 이 서류는 2 페이지 정도 되는 간단한 문서였다고 해요.
세월이 가면서, 부동산 계약의 법적인 내용이 점점 더 상세하고,
복잡해져서 2024년 현재는 14페이지가 된 거죠.
앞으로 더 길어질 가능성도 있답니다.
이 서류에 서명을 하라고 하면 두려움과 함께
영어가 모국어가 아닌 여러분들은
상당한 심적 부담감을 느끼게 되는 것이 당연하죠.
여기에 추가 약정문이나 보충서류들을 포함하면
20장이 넘는 서류가 되지요 .
요즘은 구글 번역이 좋아서 번역해서 보시는 분들도 많지만
영어를 모국어로 쓰는 하와이 현지인들에게도
부동산 용어는 상당히 어렵다고 해요.
일반 부동산 계약은 모두 이 하와이 부동산 협회에서 발행한
구매 계약서를 사용합니다.
이 14 페이지에 해당하는 구매 계약서입니다.
그럼 구매 계약서를 한번 볼까요?
구매 계약서에는 반드시 필요한 조항들이 있어요.
우선 제 1페이지를 보시겠습니다.
1페이지에는 매매 부동산에 대한 정보가 나와 있습니다.
Tax Map Key 라는 고유 세금 번호가 모든 부동산에 있거든요
그래서 반드시 이 세금 번호와 법적인 주소가 기입됩니다.
그리고 1페이지 하단 부분에는,
판매자와 구매자를 대표하는 부동산 회사가 기재됩니다.
미국에서는 판매자와 구매자가 직접 만나서 거래하는 방식이
아니고, 판매자와 구매자를 대표하는 부동산 회사가
객관적인 방식으로 문서로 모든 네고를 하기 때문에
상당히 판매자 구매자의 권리를 보호하는 데 도움이 됩니다.
여기서 잠깐 한국과 미국의 문서 표기법의
차이점을 보시겠습니다.
매매 액수와 지불 조건에 대한 내용은
페이지 2에 기재되어 있습니다.
매매 액수와 현금과 중도금 잔금을
언제 어떻게 지불할 것인지 기재되어 있죠.
하단에는 이 부동산의 주소와
주택인지 콘도인지 여부, 방, 화장실의 개수
실내 사이즈, 대지 사이즈, 그리고 파킹 스타일,
파킹 번호 같은 것이 기입됩니다.
에어컨은 어떤 스타일인지, 부착된 가구는 무엇이 있는지
등을 마크하는 부분들이 있어요.
[클로징]
페이지 3에는 클로징 일자가 나오는데요
클로징 일자는 계약이 시작된 날로부터 계산을 해요
그래서 보통은 캐시인 경우는 30일 아니면 40일 정도 후에
클로징을 하겠다고 쓰고,
융자의 경우엔 45일에서 50일 정도로 합니다.
그리고 만약의 경우를 대비해서 양측 어느 쪽에서든
1주나 2주 정도 연장하는 옵션을 넣는 것이 좋습니다.
[에스크로]
에스크로를 어느 회사로 할 건지 또 에스크로 담당자는
누구로 할 건지도 미리 지정합니다.
[비용]
또 페이지 3의 아랫부분에는 이 에스크로의 비용에 관한
부분도 들어 있어요.
그래서 바이어의 부분, 셀러의 부분이
정확하게 나누어져 있습니다.
앞부분에 지불 방법에 대해서 나왔었는데요,
이제 페이지 4에서는 상세한 지불 내용이 들어 있습니다.
만약에 캐시일 경우에는 언제까지 자금 증명을 하겠다,
그리고 융자의 경우는 언제까지 사전 융자 승인서를 제출하고
언제 조건부 승인을 제출하고 언제 최종 융자 승인을
제출하겠다는 이 날짜들이 다 기술되어 있습니다.
[등기 서류, 명의 검사]
페이지 4의 아랫부분에는
등기 서류 및 명의 검사 기간이 들어갑니다.
에스크로를 통해서 예비 등기 리포트를 리뷰해 보고
승인하는 기간이죠,
또 판매자의 명의에 하자가 있는지
모기지, 담보, 저당권, 채무, 세무 불이행 등이 있는지를
조사하는 기간들이 들어가게 됩니다.
[셀러 공개 사항에 관한 내용]
셀러가 이 부동산에 관해서 알고 있는 모든 내용을
언제까지 바이어에게 제출해 달라고 요구하는 것입니다.
또 바이어는 며칠간 리뷰를 하겠다는 내용이죠.
예를 들어서 법적인 문제라든지 콘도의 문제라든지
현재 공동체가 무엇을 하고 있는지, 또 이웃의 문제라든지
소음, 수리를 한 것이 있는지, 아니면 현재 어떤 하자가 있는지
여기에 대해서 모든 것을
셀러는 양심적으로 공개가 해야 되는 것이죠
[인스펙션에 관한 조항]
계약을 시작해서 일주나 열흘 아니면 2주 정도 내에
바이어는 기간을 정해서 집을 검사할 수 있는 권리가 있어요.
바이어는 자기가 전문 검사관을 고용해서
집 내부와 외부에 여러 가지를를 점검할 수 있습니다.
예를 들어서 집 배관이라든지, 전기 시스템
부착 가구 냉장고 세탁기 등의 시험 테스트, 온수기의 상태
주택인 경우는 다락이나 지붕의 상태까지
다 체크해 보는 거죠.
[기타 조건부 조항]
기타 여러 가지 조건부 조항들은
주택이나 콘도에 따라서 약간 다릅니다.
[서베이 리포트]
우선 주택의 경우에는 서베이 리포트가 필요해요.
대지의 넓이나 경계선 침범이 있는지
집의 벽은 어디까지인지 지역권이 있는지 등
여러 가지를 대지측량 보고서를 보고 알게 됩니다.
그래서 이것을 언제까지 제출해 주고
언제까지 리뷰하겠다는 그러한 내용이 들어가게 됩니다.
[콘도 서류]
콘도의 경우에는 콘도 서류를 요구하게 되죠
콘도의 정관이라든지, AOAO 미팅 내용
관리비 내역, 하우스 룰, 건물 배치도, 내부 플랜
이런 모든 서류를 받아보고
리뷰하는 시간이 걸립니다.
[수익 명세서 제출 요구]
에어 B&B 콘도텔, 혹은 일반 임대 등
수익이 나오는 그런 부동산의 경우는
임대수익 리포트를 받을 수도 있어요.
그래서 언제까지 제출해 달라고 요구할 수 있습니다.
[터마이트 리포트]
터마이트 리포트는 매우 중요합니다.
셀러에게 흰개미 여부를 조사하는 터마이트 리포트를
언제까지 해달라고 요청할 수 있어요.
바이어가 리뷰하고 이것을 승인하는 날짜들이 포함됩니다.
기타 세부 사항들은 부동산마다 다 특징이 틀리기 때문에
별도 추가 약정문이 포함되기도 합니다.
[유효기간]
구매 계약서는 반드시 유효 기간이 있어요
셀러는 이 기간 내에 답을 주든지 거절을 하든지
아니면 카운터를 하게 됩니다.
대부분의 경우 셀러는 바이어로부터 오퍼를 받으면
자신이 원하는 새로운 가격이나 조건, 날짜들을 제시하게 되는데요,
이것을 카운터 오퍼라고 합니다.
권투에서 카운터 펀치를 날리는 것으로 생각하시면 되겠네요.
카운터 오퍼는 대부분 두 페이지로 구성되어 있습니다.
마지막으로 한 가지 더,
계약에 나타나는 모든 날짜와 시간은
하와이 시간(HST)을
중심으로 한다는 것 꼭 기억하시기 바랍니다.
구매 계약서는 일단 리뷰가 끝나면
다큐 싸인 같은 전자 서명으로 진행이 가능합니다.
그러면 저는 여기서 인사드릴게요.
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