2011년 10월 30일 일요일

타이틀 보험이란?


미국에서 부동산을 거래하다 보면 타이틀(Title)이라는 생소한 단어를 접한다. 타이틀이란 명의 증명을 뜻하는데 소유권 등기 내역을 나타내는 서류이며 한국에서의 등기부 등본과 같다고 보면 된다. 부동산 매매시 양도증서(Deed)와 함께 가장 중요한 문서가 타이틀 보험(Title Insurance)이다.

타이틀 보험이란 구입하는 부동산의 담보나 명의에 관한 등기 기록을 확인한 후 타이틀과 관련한 제3자의 클레임이 있거나 재산권의 하자 사항이 발견되었을 경우 방어와 피해보상을 해 주는 보험이다.

소유권 보험에는 집을 사는 주인을 위한 보험(Owner's Policy)과 모기지를 제공하는 은행을 위한 보험(Lender's Policy)이 있는데 특별히 모기지를 심사할때 은행을 위한 타이틀보험이 발부되지 않으면 융자 자체가 거부된다.

융자 신청이 어느정도 진행되어 조건부 승인이 나오면 변호사 또는 클로징 에이전트는 거래하는 타이틀 회사에 타이틀 신청 의뢰를 하는데 그 첫 단계가 타이틀 서치(Title Search)이다.

타이틀 서치란 등기 내용을 열람하여 조사하는 과정인데 셀러 서치(Seller Search) 바이어 서치(Buyer Search) 프라퍼티 서치(Property Search) 등 세 종류로 나뉜다. 이 과정에서 현 집주인의 이름 집을 파는 사람이 실질적인 주인인지 여부 해당 부동산의 소유권 변천 과정 은행 빚을 포함한 모든 채무 내역 제3자의 근저당 설정(Lien) 여부 옆집이나 타운 또는 공공 유틸리티사에 땅의 일부분의 사용권(easement)을 주었는지 여부 정확한 집의 경계(옆집의 땅을 통해 집을 드나들어야 하는지 여부) 재산세 규모와 체납 여부 셀러와 바이어의 등기 재산 내역 세금 체납 법적 소송 기록 등 세세한 과거 기록들이 다 나타난다.

타이틀 리포트는 두꺼운 책처럼 여러장으로 복잡하게 되어있고 재산권과 법적인 내용들이 들어있으므로 일반인들은 봐도 어떤 내용인지 잘 모를때가 많다. 융자 은행은 특별히 스케줄 B페이지를 주의해서 본다. 왜냐하면 스케줄 B는 타이틀 보험이 커버할 수 없는 제한 사항 또는 불법 저촉 사항들이 나열되어 있기 때문이다.

스케줄 B에 실리는 내용에는 부동산세 체납 여부와 금액 토지 사용권(Easement) 기록 셀러조차 모르는 제 삼자의 근저당 설정 기록이 발견되기도 한다. 대개 변호사 또는 타이틀 회사에서 잘못 기재된 것을 정정하지만 어떤 경우에는 심각한 문제로 발전할 수도 있다.

타이틀 서치가 끝나면 타이틀 회사는 조사 결과를 예비 타이틀 리포트(Preliminary Title Report)라는 서식으로 은행에 제출하고 은행은 이를 면밀히 검토하여 담보권 행사에 문제가 없다고 판단시 최종 클로징 승인을 한다.

클로징과 동시에 타이틀 회사는 기존 타이틀 서류의 완벽함을 보장하는 타이틀 보험 증서(Title Insurance Policy)를 융자은행에게 발급한다.

재융자를 할 경우에도 은행이 바뀌기 때문에 새 은행은 타이틀 서치와 타이틀 보험을 요구한다. 몇 년이 지난 사이 소유권에 변화가 없는지 문제가 없는지를 새 은행이 알고 싶어하기 때문이다.  기존 타이틀 보험을 갖고 있는 회사를 통해 다시 구입하면 할인이 된다.


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