상업용 부동산 투자에 있어서 가장 매력적인 점중에 하나가 바로 융자금액과 가치상승의 상관관계를 갖고 있는 레버리지(Leverage·지레의 원리)다.
즉 1백만달러의 건물을 구입할 때에 현금을 주고 사는 사람들도 있지만 대부분의 투자가들은 일부만 다운페이를 하고 나머지는 융자를 한다.
그렇다면 현금구입과 융자를 통해 레버리지를 했을 경우에 어떻게 투자가에게 돌아가는 이익이 달라질 수 있는지 알아본다.
투자가가 1백만달러 건물을 구입하려고 한다고 가정하자.
예를들어 그가 현금으로 구입할 때와 50%를 다운하고 구입했을 때, 그리고 30%정도 다운을 했을때를 비교해 보자.
또한 구입한 건물에서 나오는 순수운영 이익금(세금과 비용 등을 제외한 이익)이 5만달러라고 가정을 해보자.**일반적으로 하와이의 투자용 부동산의 평균수익률(캡레이트)은 4~5% 정도로 보면 된다.**
먼저 현금으로 구입했을 경우를 보면 구입자는 1백만달러란 순수한 자기자본을 투자해 5만달러라는 이익을 보기 때문에 투자수익률은 5%라고 할 수 있다.
그렇다면 50%만 다운을 하고 건물을 구입했을 때는 어떻게 투자수익률이 변할까. 계산하기 편하게 융자 조건은 연 이자율 5%라고 가정한다.
50%만 다운했다면 투자가에게서 나온 투자금액은 50만달러다.
50만달러를 투자해 매년 5만달러의 이익을 보고 있다는 결론이 나온다.
매달 융자 불입액수가 2천5백달러라고 한다면 매년 들어가는 융자 불입액수는 3만달러다. 그러므로 5만달러의 이익에서 융자 불입액인 3만달러를 제외한 2만달러가 순이익이 되는 셈이다. 따라서 순수 투자금액인 50만달러에 비례한 투자수익률은 4%정도가 된다.
마지막으로 30%정도만 다운을 했을 경우다.
주머니에서 나온 순수 투자금액은 30만달러정도다.
그리고 순수 이익금액이 5만달러고 연 융자불입액은 매달 3천8백달러이니 연간 4만5천6백달러를 내야 한다.
그것을 제외한 4천4백달러만이 순수이익이 되지만 순수 투자금액이 30만달러니 그에 비례한 순수 투자이익률은 1.46%가 된다.
결론적으로는 같은 5만달러의 순이익을 갖고 있는 건물이지만 현금으로 구입하는지 또는 다운페이를 얼마하는지에 따라서 투자수익률에 많은 차이를 가져올 수가 있다.
현재와 같은 시장에서는 다운페이를 얼마하는가도 중요하지만 부동산의 가치가 상승을 하고 있는 시점이라면 거기에 따른 투자수익률에 많은 차이점을 보일 수가 있다.
위의 예를 바탕으로 여전히 연 순수수익금액이 5만달러이고, 건물의 가치가 20%올라 1백20만달러가 됐다고 가정해 보자. 현금으로 구입했을 경우에는 20만달러의 가치상승과 5만달러의 수익이니 총 25만달러의 수익이 생긴 것이고 이를 1백만달러의 투자금액에 비교한다면 25%의 투자수익률이 된다.
50% 다운의 경우는 순이익이 5만달러이고 가치 상승이 20만달러이지만 연 융자 불입액이 3만달러이니 순수익은 22만달러가 된다.
순수 투자 금액이 50만달러이니 투자 수익률은 44%가 된다.
30%를 다운했을 경우에는 5만달러의 순수익과 20만달러의 가치 상승에서 연 융자불입액인 4만5천6백달러를 제외하면 20만4천4백달러가 돼 순수 투자금액인 30만달러에 대한 투자 수익률은 68%로 늘어나게 된다.
결론적으로 현금으로 투자하면 25% 투자 수익률을 얻지만 30% 다운했을 때는 68%의 투자 수익률을 갖는 셈이다.
이렇듯 투자가가 레버리지를 잘 이용하면 높은 투자수익률을 올릴수 있다.
다만 융자의 장점을 한껏 살리려고 한다면 부동산 시장이 상승 무드에 있어야 하고 더불어 이자율도 낮은 상황이어야 한다.
융자금액을 잘 이용하면 투자금액에 비해서 2~3배로 더 상승을 할 수 있으나 부동산 시장이 하락세로 돌아선다면 투자금액에 비해서 4~5배로 떨어질수 있다는 것을 명심해야 한다.
현재는 부동산 시장이 바닥을 치고 조금씩 다시 오르는 상승 무드를 타고 있고, 1957년 이후 가장 낮은 이자율을 기록하고 있기 때문에 투자가들은 주식시장보다는 부동산 쪽으로 방향전환을 하고 있는 흐름을 느끼게 된다.
하와이의 투자용 부동산을 찾으십니까?
에이미김에게 문의해 주세요.
(808)561-3050
하와이 부동산, 주택 , 콘도, 대지 매매,
하와이 새 콘도 프로젝트 분양 문의
하와이 렌트 관리
하와이 E-2 비자용 사업체, 스몰 비지네스
하와이 커머셜 부동산, 투자용 부동산 등
모든 문의는 에이미 김(R)에게
댓글 없음:
댓글 쓰기