2016년 4월 26일 화요일

호놀룰루 오피스 렌트 시장 안정적

최근 상업용 부동산 전문회사인 CBRE에 의하면, 호놀룰루의 오피스 부동산 마켓의 점유가 늘어나, 금년도 초반에 전년도 같은 기간 대비 공실율이 15.1 %에서 14.2%로 줄어들었다고 보고되었습니다.

전년도 스퀘어피트당 평균 오피스 렌트비가 $3.02이던 것이 금년초반에는 $2.99로 떨어졌습니다.


오피스렌트비는 어떻게 계산하는 걸까요?

스퀘어피트당 $2.99란 가격은 기본렌트(Base Rent)로서 빌딩에 따라 다르겠지만,
부동산세, 공공시설비, 공공관리비등은 별도로 계산합니다.
이것은 CAM(Common Area Maintenance)라고 하고,
부동산세는 RPT(Real Property Tax)로 기본 렌트와 별도로 스퀘어피트당으로 계산합니다.

예를 들어 1,000 스퀘어피트의 오피스를 렌트할 경우,
기본렌트가 $2.99/SF, CAM 이 $1.00/SF, 월 부동산세가 $800이면,
($2.99/SF x 1,000 SF) + ($1.00/SF x 1,000 SF) + $800 = $2,990 + $100 + $800 = $3,890
즉 월 총 오피스 렌트비는 $3,890이 된다는 이야기입니다.

그러면 투자자에게 렌트비용은 어떻게 적용될까요?
일반적으로 투자자들에게 하와이 부동산은 연 3-4%의 CAP을 순수익이라고 보시면 될 것 같습니다.
예를 들어 연 $100,000의 순수익을 가져오는 오피스 빌딩이라면,
이 빌딩의 마켓 가격은 $100,000 나누기 3% 혹은 4% 로 계산해보면 약 250만불에서 333만불 정도가 나오게 됩니다.

하와이의 오피스, 상가 렌트 시장은 세입자들이 리스 만기가 되면, 다른 곳으로 옮기기 보다는 재계약을 선호하는 경향이 높은 것으로 알려져 있습니다.
재계약시에는 물론 건물주와 내부시설의 수리나 업데이트등의 네고를 거쳐
새롭게 계약을 하는 것이 기존의 모든 시설 설비를 새로운 장소에서 새롭게 시작하는 것 보다는 비용이 적게들기 때문입니다.

리스 갱신이 옵션으로 리스에 포함되어 있는 것은 상당히 중요합니다.
일반적으로 건물주들이 선호하는 리스계약 기간은 3년에서 5년 정도이지만,
옵션이 딸려 있으면 그만큼의 시간을 벌게 되는 것이라고 할 수 있습니다.

오피스나 상가를 렌트하실 경우는 리스계약서를 전문가를 통해 꼼꼼히 살펴보시는 것이 중요합니다.
부동산 에이전트에게만 의존하지 말고, 변호사에게 리뷰를 요청하는 것을 권유드립니다.

한편, 쇼핑센터의 리테일 숍의 경우는 별도의 옵션 없이 해마다 갱신하는 케이스도 많이 있습니다.


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