2014년 12월 3일 수요일

1350 알라모아나 #710 클로징 임박

 1350 Ala Moana Blvd #710 Honolulu HI 96814

 은행파산매물 스토리

1350 알라모아나 유닛 710호가 드디어 다음주에 클로징을 하게 되었습니다.
이 매물은 리스팅 가격이 $549,000(FS)에 
2BD/2BA/1PK 의 콘도로, 특이할 사항은 은행파산매물(Bankruptcy)이란 것입니다.
이 경우는 집주인이 개인적 경제사정으로 인해 법원에 개인파산신청을 한 케이스입니다.
개인 파산신청이 들어가면 파산 담당 변호사가 신청인의 모든 부동산에 대해 매매의 권리를 위임받아 에이전트를 선정해서 마켓에 매물로 내놓아 팔아서 신청인의 모든 빚을 갚고 
갚지못한 은행빚에대해 탕감을 중재해 줍니다. 은행파산 매물은 잘 사면 가격적으로 메릿이 있어 이득이 될 수도 있겠지만, 바이어에이전트인 제 입장으로서는 상당히 심적인 부담이 가는 건입니다. 
왜냐면 바이어가 그 부동산에 관해서 자신의 비용으로 모든 인스펙션이나 콘도 서류검사 혹은 터마이트 검사등을 해야하고, 어떠한 권리를 요구할 수가 없기 때문입니다.
더 걱정이 되는 것은 클로징이 된다고 하더라도 세입자나 오너가 나가지 않고 버티게 되면 모두 바이어가 직접해결해야 하는 문제점이 있습니다. 
이런 경우엔 강제퇴거(Eviction) 변호사를 선임하여 퇴거 명령을 내리게 됩니다. 3-4개월의 시간과 4천불 정도의 경비가 든다고 들었습니다. 다행히 이건은 그렇게 까지 할 필요없이 무난하게 다음주에 클로징이 될 것 같습니다.
일단 파산변호사의 동의하에 가격네고가 결정되어 에스크로에 들어가면, 법원의 결정을 기다리게 됩니다.
법원의 결정이 나는 날, 미국에서는 처음으로 법정에 가 보았습니다.
또 한가지 걱정은, 만약 법원에서 판사의 결정이 나기전 누군가가 현재의 에스크로에 들어있는 바이어보다 5%를 더 내겠다고 한다면 그사람에게로 낙찰이 되기 때문에 상당히 긴장이 되는 날이었습니다.
가능성 있는 상대 바이어가 있었지만, 법원의 결정이 나면 그날로 부터 15일 이내에 클로징을 해야하므로 상대 바이어는 마침 융자를 끼고 사려던 사람이라서 해당사항이 되지 못하고,
캐시 바이어인 제 고객에게 낙찰이 되었습니다.
클로징이 잘 될수 있겠지요? 기대해 봅니다.

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이 매물은 2014년 12월 8일  $552,000로 매매 완료되었습니다.


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