2015년 9월 9일 수요일

와이키키 BBQ 식당 매물 안내

Property Site: http://tour.circlepix.com/home/8P4GA5
Perfect location in Waikiki for tourist and local. BBQ restaurant with 20 seats. Good for E-2 visa. Low monthly rent. lease is up to 2018, January. 5 years option available. Good for owner operation. Liquor license transferable. Grease trap over 750 gallon.
Bathrooms: 0.00
Square feet: 680 SF
Price: $228,000 for business premium

For more information about this property, please contact Aimee Kim at (808) 955-6551 or aimee.hawaii@gmail.com. You can also text 3041870 to 67299.


See more listings at: www.myhomeshawaii.com


MLS ID: 201421850



What is My Home Worth? 

*오아후 주택 구입 혹은 판매
*카카아코 지역  콘도 프로젝트 분양문의
*하와이 상업용 투자 부동산
* 와이키키 호텔식 콘도
* 하와이 일반 주거용 콘도 매매


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808-561-3050





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하와이언 모나크 스튜디오 매물안내

Property Site: http://tour.circlepix.com/home/MM9PUX
Great rental property with overlooking marina/canal view. Three blocks to Waikiki Beach at Hilton Hawaiian Village and Fort DeRussy. Nice variety of restaurants at the project and near by. Easy access to Ala Moana shopping Center and Ala Moana Beach Park. How convenient the location is! Daily rental possible. Unit is sold As-Is condition. Owner motivated.
하와이언 모나크 호텔의 스튜디오(원룸형) 매물입니다.
259 스퀘어피트(24.06 제곱미터/ 7.3평)의 실내 사이즈에 욕실 1인 이 유닛은 알라와이 운하와 시티 전망을 가진 유닛으로 호텔식 렌트도 가능한 빌딩입니다.
희망 가격: $164,888 (FS)로 와이키키에 소규모의 렌트 인컴 프로퍼티를 찾는 분들에게는 좋은 매물이라고 생각합니다. 현재 유닛의 컨디션은 약간의 TLC를 필요로 합니다.
호텔은 젊은이들의 파티로 유명한 수영장/레크리에이션 데크와 컨시어지 데스크, 커뮤니티 란드리 등의 시설이 있고, 수플레로 유명한 Cream Pot 레스토랑, Choco House 레스토랑등, 바 등 여러 가게가 입점되어있습니다.
파킹은 렌트가 가능합니다. 



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MLS ID: 201516804




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*카카아코 지역  콘도 프로젝트 분양문의
*하와이 상업용 투자 부동산
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2015년 9월 8일 화요일

2015년 8월 오아후 주택시장 동향








































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*카카아코 지역  콘도 프로젝트 분양문의
*하와이 상업용 투자 부동산
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2015년 9월 1일 화요일

에이미의 하와이 부동산/Waikiki Trade Center 곧 부티크 호텔로 변신 예정


와이키키의 중심의 쿠히오 애비뷰에  자리잡고 있는 248,000 스퀘어피트, 
22층 높이의 고층 건물 와이키키 트레이드 센터가 230 객실의 현대식 부티크 호텔로 재개발될 예정이라고 빌딩의 소유주로 부터 
Pacific Business New가 확인받았다고 합니다.

 샌프란시스코 부동산 개발회사인 Coastwood Capital Group이 빌딩의 오너로, 
Chatress Lodging Group LLC 가 공동재개발하는 이프로젝트는  
8층의 수영장과 엔터테인먼트 데크, 스트릿과 메자닌 레벨엔 상가가 
들어설 예정입니다.

아직 프로젝트의 이름은 결정되지 않았지만, 
이전의 와이키키 트레이드 센터에서 유명했던 상점들이나, 
나이트 클럽들도 포함될 예정이라고 합니다.

그 상가 중 Nordstrom Rack 은 2016년 봄에 개점될 예정이며  
2000년 이후로 현재 마켓의 5000여 호텔객실 수 부족을 채우는 데 
도움이 될 것입니다.
현재 와이키키 트레이드 센터는 오피스 빌딩으로 
20%의 렌트 점유율로 곤란을 겪고 있는 상태입니다.

남아있는 테넌트와는 Coastwood Capital Group 이 빌딩이 호텔로 전환되는 
시점에 맞추어 리스계약을 장기 혹은 단기로 조정하고 있는 실정입니다.

빌딩은 리스로서 땅의 주인은 빌딩의 소유주와는 별개로 퀸엠마 재단입니다. 
임시명 "와이키키드레이드 센터 호텔"은 하이야트 계열의 브랜드네임을 가진 
비지네스-레저 중심의 여행객을 위한 호텔로 곧 변신하게 될 것이라고 합니다.
이 재재발 프로젝트의 예산은 약 6천 백만불로 Kokua Hospitality의 
관리시스템으로 운영될 예정입니다.

와이키키 트레이드센터는 쿠히오 애비뉴와 시사이즈 애비뉴의 코너에 
위치하고 있는 리스홀드 땅으로 퀸엠마재단이 원 땅의 주인이고, 
호텔재개발 목적으로 Coastwood Capital Group이 이 리스 빌딩을 
925만불에 매입하였습니다.

여기서 잠깐! 
아마 이 글을 읽는 분들께서 땅주인은 뭐고 빌딩 주인은 뭐지? 하는
 의아심이 들 수 있을텐데, 리스홀드에 관해 궁금하신 분들은 
제 이전 게시물을 참고하시기 바랍니다.
Coastwood는 마스터 리스를 가진자로,  
주인인 퀸엠마 재단이 준 일정 기간 동안은 
그땅에 빌딩을 짓거나 활용할 수 있습니다. 
그 대신에 그 일정 기간 동안 땅을 활용하는 리스렌트를 내어야 합니다. 
일정기간 동안 매매, 사업, 상속, 증여 등을 할 수 있지만 
일정 계약기간이 끝나면 원 주인에게로 땅이 돌아가는 시스템입니다.
하와이에는 빌딩, 호텔, 콘도 등이 이런 형태로 많이 남아있습니다.

한편, CoastWood Capital은 땅 주인인  퀸엠마 재단과 개발회사인 
Taubman Centers Inc., 와 함께 와이키키 트레이드 센터와 인접해 있는 
36만 스풰어피트의 재래식 인터네셔날 마켓플레이스를 상가와 식당으로 
재개발 중이며 2016년 완공을 눈앞에 두고 있습니다.
새롭게 오픈할 인터네셔날 마켓스페이스와, 
와이키키 트레이드 센터의 변신계획으로 말미암아 
와이키키의 새로운 모습이 기대됩니다.

Pacific Business News 9/01/2015에서 발췌함


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와이키키 Kyo-ya Restaurant 자리 일본 투자회사가 매입

Pacific Business News에 의하면,
2057 Kalakaua Ave 에 자리잡은 이전의 Kyo-Ya 레스토랑 자리가 지난주 토쿄의 투자회사인 Tsukada Global Holdings에 3천 50만불에 매각 되었다고 합니다.
Tsukada Globa Holdings는 하와이의 고급 결혼식장을 가진 Best Bridal Hawaii Inc등 여러 회사를 소유, 운영하고 있고, 교야 식당 자리를 인수하면서 새롭게 Best Hospitality LLC 회사를 설립하였습니다.

2층 건물의 교야 식당 자리는 28,761 스퀘어피트의 피심플 랜드와 36,858 스퀘어피트의 리스홀드로 구성되어있습니다.
교야 식당은 50년 이상 와이키키의 Fort DeRussy공원의 끝자락에 위치한 아름다운 전통 일본 식당으로 유명했었는데 2007년 문을 닫고 2011년 Leahi LLC가 매입했다가 이번에 다시 Best Hospitality LLC가 매입했습니다. 
교야 식당 자리는 복합 리조트 조닝으로 호텔이나, 타임쉐어, 콘도 혹은 레스토랑을 지을 수 있는 장소입니다.
Tsukada Golbal Holdings는 결혼식, 호텔, 식당, 미용, 스파 비지네스의 회사로 구성되어있고, 부속회사들이 일본, 하와이 뿐 아니라 한국, 싱가폴, 인도네시아 등에 산재해있습니다. 
이번의 교야 식당의 자리를 매입함으로 와이키키의 관광 호텔계의 새로운 지각변동이 있을 것으로 예상됩니다.
와이키키 지역은 아주 작은 땅으로 새롭게 개발할 수 있는 땅이 많지않습니다. 
그나마 대부분의 호텔이나, 건물들이 리스홀드입니다.  와이키키에 서 부동산을 체크하시는 많은 분들이 깜작 놀라는 것이 대부분의 빌딩들이 상당히 나이가 들었다는 것입니다.
1970년대 이후에 지어진 빌딩들이 많고, 그럼에도 불구하고 관리가 잘되어 있습니다.
하지만, 교야의 경우 처럼, 새롭게 재건축 되어야 하는 오래된 빌딩들도 서서히 나타나고 있습니다. 
와이키키에 계속적으로 투자하려고 몰리는 세계의 투자자들에게 교야는 새로운 시작의 신호라고 생각합니다.


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2015년 8월 26일 수요일

와이피오 Royal Plams 콘도 매매 완료

Royal Palms at Waipio 
1BD/1BA/1PK 
Sold at $240,000 (FS)

숏세일 매물인 와이피오의 로얄팜즈 1베드룸 유닛이 드디어 은행의 승인이 나서 매매 완료가 되었습니다.
Waipio 지역은 아웃렛 쇼핑명소인 와이켈레 쇼핑센터의 인근에 있는 지역으로 사진에서 보이는 2층 타운하우스 스타일의 주거지가 많이 있습니다.
호놀룰루 시내로 부터는 하이웨이로 약 40분 정도의 거리로 첫 주택을 구입하는 바이어들이 주로 많이 시작하는 지역입니다.
깨끗하고, 조용한 주거지역이고, 주변에 높은 건물들이 보이지 않습니다.

이 거래에서 가장 중요한 포인트는 두가지였습니다.

첫째, 숏세일 입니다.
한국인의 주택 구매와는 다른 구조를 가진 미국의 융자 주택은 주택을 구매할때 집 가격의 상당부분을 융자로 구매합니다. 평균 20%정도의 다운페이를 하면 나머지 융자 자격 심사를 승인받으면 살 수 있습니다. 하지만 세금 보고 실적이나. 은행잔고 증명, 재직 증명, 크레딧 점수 등등의 서류 심사가 상당히 까다롭습니다.
융자의 종류에 따라 군인이나, 군을 제대한 사람의 경우 100% 융자도 가능하고, 첫번째 주택을 구매하는 사람에게는 5%-10%의 다운페이로도 융자가 가능합니다.
아무리 까다로운 서류 심사로 융자를 승인해도, 융자를 얻는 소유주가 실직을 하든지, 사업을 파산하는 경우는 매달 모게지를 갚기 힘들고, 이로인해 집을 포기하게 되는데, 이때 숏세일이라는 방법으로 집이 경매로 넘어가기전에 소유주가 은행의 동의를 받아 직접 집을 팔고, 자신은 이 집에서 손을 털고 포클로우저의 부담에서 벗어나는 방법입니다.
이 주택은 전 소유주가 부동산 가격이 가장 뛰었을 때 거의 100% 파이넨싱으로 집을 샀다가 현재의 시장가격으로 집을 파는 액수가 거의 비슷하여, 이에 발생하는 비용이 커버되지 않아 숏세일이 된 케이스 입니다.
2007년 전미국을 강타한 서브프라이임 모게지 사태이후 많은 주택 소유주들이 숏세일로 집을 팔게된 케이스가 많고 경기가 회복된 지금에도 오아후 섬 외곽지역은 이런 유형의 숏세일이 드문드문 남아있습니다.
바이어로서 숏세일의 매물을 살때 주의점은 숏세일 매물이 반드시 싸지만은 않다는 것입니다. 흔히 고객들께서 굉장히 좋은 딜이 있으면 알려달라고 하시는 케이스가 많은데, 현재 오아후 섬에서는 숏세일 매물은 일반 마켓밸류보다 약 5% 정도 싸게 살수 있으면 잘사는 딜이 된다고 하겠습니다. 두번째로는 숏세일은 은행의 최종결정에 따르는 것이므로 바이어의 인내심을 필요로 합니다.  요즘은 서브프라임때와는 달리 1개월 정도 기다리면 은행에서 승인이 납니다.
이전에는 3-5개월 정도 기다려야 했던걸로 기억합니다.
마지막으로 숏세일의 경우 집의 하자에 관련해서 바이어가 그냥 있는 그대로 받아들여야 하는 것입니다. 집주인은 모게지를 낼 수 없는 상태이므로 단 1불도 집의 수리를 해줄 수 없는 상태이고, 은행은 은행대로 집주인의 빚을 탕감해 주는 형태이기 때문에 은행 쪽에서도 수리에 대한 크레딧을 줄수가 없습니다. 따라서 여러가지 많은 코스트를 바이어가 감수해야합니다.
이번 매매의 경우, 바이어가 집의 여러가지 문제점을 그대로 인수하고, 콘도서류등의 서류비용 까지 지불해야했고, 청소 비용도 바이어가 부담해야했습니다.

두번째 이번 매매의 중요한 포인트는 VA 융자입니다.
가냘픈 여자의 몸으로 미군전역을 한 싱글맘인 바이어는 100% 파이넨싱을 받아 집을 구매했습니다. 항상  VA 융자로 집을 사는 고객들의 매매를 도우면서 느끼는 것은 미국이란 나라가 국가를 위해 일하는 사람들에게 정말 잘 대우해 주는 구나하고 부러움을 느낄때가 많습니다. 고국의 현실을 생각하면 부럽고 안타깝습니다.
VA융자의 경우는 크레딧이 없어도 융자를 추진할 수 있는 프로그램도 있습니다.

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하와이 부동산세 (2015-2016)

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2015년-2016년 하와이 부동산세 Home Owner's Exemption Claim 마감일이 2015년 9월 30일로 다가왔습니다. 홈오너의 부동산세는 일반 주택(Residential)의 경우 정부의 세금고시가격(Tax Assessment Value)을 기준으로 하여 $1,000 당 $35(0.35%)로 책정됩니다.  왼쪽의 도표는 오아후 섬의 부동산세 요율로 부동산의 종류에 따라 차이가 있습니다. 홈오너의 세금 감면이란 일반적으로 투자용이 아닌 직접 거주하는 주택에 한정된 것으로 세금고시 가격에서 한사람당 $80,000의 홈오너 세금 감면 청구를 할수 있습니다.
예를 들어 철수씨 부부가 정부고시가격이 $500,000인 콘도에 직접 거주할 경우, 철수씨와 부인 영희씨가 각각 $80,000씩 감면을 받으면, $500,000-($80,000 x 2)=$340,000
따라서 이 콘도는  $340,000의 액수에 대해 0.35%를 적용하여 부동산 세를 내게 됩니다.
$340,000 x 0.35% =$1,190
따라서 일년 동안의 부동산세는 $1,190이 됩니다.
65세이상의 시니어의 경우 클레임 액수가 $120,000로 증가합니다.

 금년도에 변경된 사항은 Residentail A 주택으로 정부 고시가격이 $1,000,000 이상의 고급 주택이거나, 홈오너클레임을 하지않은 투자용 주택은 고시가격의 높낮음과 상관없이  $1,000 당 0.6%로 요율이 인상되었다는 것입니다.

홈오너 클레임의 청구자격은 일년중 270일 이상 하와이에 거주한자, 하와이에서 투표자격이 있는자,  하와이 군부대로 발령이 난 자,  혹은 하와이에서 소득세 신고를 한 자 등입니다.

2016년도 세금 회기 시작인 2016년 7월 1일 부터 적용을 받으려면 금년도 9월 30일 까지는 홈오너 세금감면 청구를 해야합니다. 물론 이미 혜텍을 받고 있는 분들은 다시 청구할 필요는 없습니다.
아직 주택에 직접거주하면서 클레임을 하지 않은 홈오너께서는 www.realpropertyhonolulu.com에 들어가서 Exemption Claim을 하시기 바랍니다.


                                                                        
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