알로하~ 오랜만에 인사드려요.
요즘 진행되고 있는 계약 건들 때문에 좀 바빴네요.
여기는 바로 제가 매일 일하는 사무실 데스크인데요,
일을 하다가 고개를 들어서 창밖을 바라보면
와이키키의 하늘, 야자수 나무, 칼라카우아 대로가 보여요.
대로를 지나는 자동차들과 관광객들이 눈에 띕니다.
이곳은 와이키키 진입로에 있기 때문에
방문객들이 찾아오시기도 아주 편한 장소랍니다.
오늘의 주제는 합법적인 한 달 살기가 가능한 알루어 와이키키 콘도 인데요
지금 제 뒤로 길 건너 보이는 빌딩이 바로 알루어 와이키키 콘도에요.
2022년 부터 하와이의 단기 렌트 법이 강화되면서 한 달 살기가 가능한 콘도들이
이제 열 손가락으로 꼽을 정도로 그 수가 줄어들었답니다.
이번에 제 고객님께서 이 콘도의 투 베드 룸을 구매 중이셔서
지금 에스크로에 들어가 있고, 곧 클로징 할 예정입니다.
[왜 알루어를 선택했을까?]
알루어의 장점이라고 하면,
에어 BNB가 합법적으로 가능한 리조트 조닝에 위치하고 있어요.
그리고 자체 콘도룰도 30일 이상의 렌트를 허용하기 때문에
휴가 시엔 별장으로 사용할 수도 있고,
또 안 쓰실 때는 단기 렌트로 임대를 놓을 수도 있는
제 고객님의 니즈에 딱맞아 떨어지는 콘도라서
이번 구매 결정의 주요 계기가 된 것 같습니다.
그럼 길 건너 알루어로가 볼까요?
와이키키의 건물들은 대부분 7080 시대에 지어졌어요.
알루어는 2010년에 완공한 건물로 와이키키에선 연식이 가장 어린 빌딩이죠.
알루어의 로비에 들어서면서 항상 느끼는 건데,
알루어의 로비는 안전하면서도 부티크 호텔의 로비 라운지 같은
고급스러운 웰컴 이미지가 있습니다.
[플로어 플랜]
빌딩 평면도를 보시면 오션뷰가 나오는 유닛은
1, 2, 3, 4호, 네 개의 유닛이랍니다.
나머지 호수들은 모두 산과 운하, 시티 뷰이죠.
오션뷰가 나오려면 20층 이상은 되어어야 합니다.
이번 매매 진행 중인 유닛은 02호인데
거실을 가운데 두고 침실이 양쪽에 있는 아주 편안한 느낌의 배치입니다.
[웰컴 투 하우스]
커튼을 여니, 와이키키와 다이아몬드 헤드가 보이네요.
이 집은 다이아몬드 헤드를 바라보는 동향집이라서 시원할 것 같고
풍수지리를 따지는 하와이 사람들이 선호하는 방향입니다.
[오늘은 인벤토리 체크하는 날]
이 집은 기본 부착 가구 외에 일반 가구도 포함된 풀 옵션으로 거래되었기 때문에
오늘은 가구 인벤토리를 체크하는 중입니다.
셀러에게 인벤토리 리스트를 받아서
그 내용을 일일이 확인하는 절차를 거치게 됩니다.
만약에 바이어가 원치 않는 가구가 있으면 그 가구는
리스트에서 제외해 클로징 전에 치워 달라고 할 수도 있답니다.
미국에서는 가구를 치우는 것도 상당히 어렵거든요.
[여전히 아름다운 주방]
주방으로 가보겠습니다.
지은지 14년이 되었지만 주인이 별장용으로 두고 거의 사용하지 않아서 그런지
주방은 아직도 새것의 느낌이 강합니다.
주방 가정 제품은모두 바이킹 제품이네요.
이 집은 클로징하고 나면 곧 전문 렌트 업체에 맡겨
한 달 이상의 단기 렌트를 할 예정이라서
이렇게 가구가 풀 옵션으로 따라오는 편이 상당히 유리합니다.
렌털 업체는 별도로 이 집을 체크해 보고 어떤 것을 보완할지 아이디어를 내게 되죠.
[전망]
하와이 콘도의 가격 결정에 뷰는 큰 영향을 미친다고 하겠습니다.
와이키키와 바다 알라와이 운하 전망은 이 집의 가치를 더욱 높이는 것 같습니다.
[인테리어는?]
제가 볼 때 현재 실내 인테리어와 가구들이
약간 올디디하고 어두운 느낌이 있는 것 같아요.
렌털 업체의 코디는 이런 부분의 전문이라서
사진 (마케팅)이 상당히 중요하기 때문에
집안 분위기를 새롭게 바꿀 아이템이나
키포인트 색상을 추가해서 마케팅할 거예요.
침대 커버나 쿠션의 색상, 소파 쿠션, 화분
같은 것들로 상당한 변화를 줄 수 있거든요.
[수익성 따지기]
그럼 이런 집을 한 달 살기로 돌리면 얼마나 벌 수 있을까요?
저는 항상 제게 의뢰하시는 고객님들께
하와이에서 휴가용 별장을 단기 렌트로 임대하실 때는
그 목적을 분명하게 하시라고 말씀드립니다.
하와이에서 버는 수익은
하와이 집을 자체적으로 굴러가게 하는 용도로 사용하시라고요.
하와이는 안정 자산이기 때문에 그렇게
생각하시고 마음을 내려놓는 것이 좋습니다.
[다른 데서는 많이 번다던데?]
물론 다른 매체들을 통해서 하와이에서 6~ 7% 수익성을 올릴 수 있다는
내용에 혹하는 분들이 많으셔요.
하와이가 섬이라서 만만하게 생각하셔서 접근하신다면 큰 오산이죠.
가성비 좋고, 뷰 좋고 물건 좋은 그런 매물을 저도 적극 소개해 드리고 싶지만,
오아후의 부동산 가격은 뉴욕이나 강남의 노른자 땅처럼 투자 가격이 쎕니다.
이유는 땅은 좁은데, 투자하려는 수요는 많기 때문이죠.
최근 몇년간 유튜브나 블로그를 통해
하와이 부동산 라이센스를 소지하지 않은 사람들이
"가성비 최대", "1억으로 하와이 투자", "하와이 투자해서 부자되세요" 등
온갖 자극적인 언어로 소비자들을 현혹시키는 경우가 많은 것 같아 걱정입니다.
미국 부동산 에이전트 강령에 거짓이나 과장된 광고를 사용하면
면허정지나 법적 고발을 당할 수도 있고,
라이센스를 소지하지 않은 사람들이 에이전트 처럼 활동하면
법적 처벌을 받게 되기도 하거든요.
최근에 이런 분들이 하와이 부동산 컨설팅을 해주고
비용까지 받는다는 사실에 깜짝 놀랐어요.
어쨌든 6-7%의 수익률은
꼭 불가능한 것은 아니지만 이런 공격적인 수익률은
첫 번째, 투자 자본이 적게 드는 리스 홀드 물건일 때는 가능합니다.
두 번째는 중간 관리 업체를 하지 않고, 본인이 직접 에어 BNB 운영하실 때.
거기에다가 본인이 청소까지 같이 하실 수 있다면 수익이 상당히 커질 수 있겠어요.
하지만 일반적으로는 관리 업체를 사용해서
20% 내지 30% 비용을 지불해야 되기 때문에
수익률은 3%정도 나오면 잘 나오는 거랍니다.
아주 최대치로 나온다면 4% 정도?
여기에 본인이 또 1년에 한 두 차례 직접 사용하시게 되면
객실 점유율이 현저하게 줄어드니까
결과적으로 관리비, 보험, 세금 등의 유지비용을 내면
자체 운영비 정도만 커버되는 것이죠.
[비슷한 유닛의 사례]
이번에 의뢰한 렌털 관리 업체는 마케팅이 상당히 스트롱 해서
80% 이상의 객실 점유율을 예상하고 있습니다.
관리 비용이 30% 라서 부담감이 있지만,
그만큼 마케팅이 잘 되는 회사이기도 합니다.
현재 이 업체에서 관리하는 알루어 콘도의 저층 유닛 804호
수익 명세서를 보니 여름과 겨울이 핫 시즌이고 봄가을이 슬로네요..
렌털 관리비를 제한 오너 배당금이
성수기엔 5,000달러, 비수기엔 4,000달러 정도 됩니다.
오너 배당금에서 콘도 관리비와 재산세, 보험금 등을 제하면
실제로 남는 수익은
성수기엔 약 $3,000, 비수기엔 $2,000 정도 되겠네요.
렌털 업체를 정했으니, 이제 렌털 관리를 위해
클로징과 함께 제가 할 일은
고객님의 은행 계좌와 보험, 세금 번호 신청을 도와드리는 거죠.
이번에 거래하는 유닛은 층수가 높고 또 오션 뷰이기 때문에
저층보다는 방값을 훨씬 더 받을 수 있겠죠?
제 고객님의 유닛이 많이 받고, 잘 팔렸으면 하는 바램입니다.
렌털 업체가 집을 새롭게 세팅을 하면
한 번 더 업데이트해 드릴까 해요.
그럼 저는 여기서 인사드릴게요.
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