여러분 안녕하세요
오늘은 좀 재미있는 주제를 다뤄 볼까 하는데요
여러분 혹시 온라인 서치하면서 하와이 매물 보시다가
너무너무 싼 가격의 좋은 프로퍼티를 보시고
깜짝 놀라신 적 있으신가요?
사실 이런 매물을 접하게 되면 두 번 놀라게 되는데요
첫 번째는 (가격이) 너무 싸서 흥분했다가가
두 번째는, 에이전트에게 연락을 해 보니
땅 주인이 따로 있다는 사실에 다시 놀라게 되죠.
그러면 어떻게 되는 걸까요?
그래서 너무 놀라고 실망해서 그냥 그 물건을 패스해 버리는 경우가 간혹 있습니다.
이건 바로 하와이에만 있는 특이한 소유권 형태인 리스 홀드라는 거예요.
현재 하와이 개인이 소유할수 있는 하와이 부동산중,
주택은 2%, 콘도는 10%가 리스홀드 형태로 남아있답니다.
그래서, 여러분에게 정확한 정보를 드리기 위해
오늘 제가 다룰 주제는 바로 이 리스 홀드에 관한 것이랍니다.
1. 제가 갖고 있는 리스 홀드 매물인 하와이안 킹 콘도를 소개해 드리고,
2. 리스 홀드란 정확하게 어떤 것인지 그 뜻과,
3. 하와이에서 이 리스 홀드가 어떻게 생겨났는지에 대한 역사,
4. 리스 홀드의 장점과 단점 알아보겠습니다.
5. 마지막으로 이러한 매물을 구매할 때
어떤 것을 주의하셔야 될지 알려드릴게요.
하와이안 킹 콘도
우선 와이키키 중심지에 위치한 레트로 빌딩
하와이안 킹 콘도를 소개합니다.
정말 오래된 빌딩이에요.
수영장이 있는 코트 야드를 중심으로
양쪽에 6층의 낮은 건물이 둘러싸고 있어요.
개방된 복도를 따라 걸어가 제일 끝 집인 501호는
상당히 편리한 개방형 원 베드 룸 구조로 되어있어요.
주방은 모든 도구들이 준비돼 있어서 쓰기가 편합니다.
현재 30일 이상의 베케이션 렌털로 쓰고 있는 이 집은,
취사가 가능한 풀 키친과 개방형 원 베드 룸 구조로 되어 있어요.
실내가 490 SF 라나이가 165 SF인 18평형 사이즈인데,
원 베드 룸으로 아담한 사이즈라고 할 수 있겠네요.
현재 마켓 호가는 8만 달러입니다.
가격이 정말 매력적이죠?
와이키키 콘도 중간가격이 46만 달러 정도 되는데,
이 집은 싸도 너무 싼 것 아닌가요?
바로 리스 홀드 매물이기 때문이에요.
이 집은 매달 관리비 $630외의 토지 사용료인 리스비를 $422 내고 있어요.
리스 계약은 2036년까지랍니다.
리스 홀드란 무엇일까?
우선 리스 홀드를 말씀드리기 전에
소유권의 두 가지 형태에 대해서 말씀드리겠습니다.
우리가 알고 있는 일반적인 소유권은
상속과 매매 양도, 임대 등이 모두 가능한 완벽하고도 영구적인 소유권입니다.
영어로는 피심플(Fee Simple)이라고 합니다.
그런데 리스 홀드라는 것은, 건물과 땅을 분리해서 생각합니다.
땅의 주인이 따로 있고, 일정 기간 동안은 건물을 내가 소유할 수 있는 거예요.
피심플 영구 소유권과 리스홀드는
둘 다 똑같이 상속 매매 양도 다 가능합니다.
그렇지만 피 심플은 영원히 나의 것이고요,
리스 홀드는 일정 기간 30년 아니면 50년이 기간 동안만 내가 소유할 수 있는 거예요.
리스 홀드는 땅을 빌리는 렌트비를 매달 내셔야 되는 거예요.
리스기간 동안 약속한 렌트를 내고 내가 주인처럼 사용하는 거죠.
리스 홀드는 토지 임차권 계약이라고 해서,
이 임차 계약이 완료가 되면은 주인이 다시 환수한다는 조항이 있어요
그러면 땅을 다시 뺏기는 거니까 너무 위험한 거 아닐까요? 하고
이렇게 걱정하시는 분들이 많으세요.
그 질문에 대한 대답은 뒷부분에 제가 알려드리겠습니다.
하와이 리스 홀드의 역사
그렇다면 하와이의 리스 홀드는 어떻게 시작된 걸까요?
하와이 땅의 역사는 1800년대 하와이 왕국 시대로부터 시작합니다.
고대 하와이 사람들은 땅은 신이 지배한다고 생각하고
땅에 대한 집착이 없었어요.
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1847년 킹 카메하메하 3세가 발표한 그레이트 마헬레제도로 인해,
최초로 땅의 사유화가 시작되었답니다.
산꼭대기에서 시작해 바다 쪽으로 땅을 파이 모양으로 나누어
왕과 정부 각 부족장과 일부 어부나 농민에게 나누어 주고,
토지국에 등록하라고 지시했어요.
하지만, 토지국 사유화 대한 중요성을 인식하지 못한 원주민들이
등록을 하지 않고 시간이 지나면서 점차적으로
왕족이나 학교, 교회 등의 큰 재단에 흡수되면서
재단이 땅을 관리하면서 사용료를 받게 된 것이 리스 홀드의 시작이 된 것이에요.
리스 홀드의 장점.
1. 우선 아주 작은 자금으로 집을 장만할 수 있다는 거예요.
예를 들어서 지금 보신 하와이안 킹 콘도 같은 경우는
와이키키에서 콘도 중간 가격이 46만 불 정도 됩니다.
그럼이 집의 밸류 가 아무리 봐도 40만 불 정도는는 되겠죠?
이것을 단돈 8만 불에 구입해서, 내 것처럼 쓸 수 있다는 거예요.
그것은 아주 큰 베네핏이죠.
2. 리스 홀드 비용이이 세금 감면이 된다는 거예요.
그래서 투자자들이 특별히 선호하기도 합니다.
3. 하와이안 킹 콘도 같은 경우는 2036년이 만기라서 리스가 많이 남지 않았어요.
하지만 앞으로 30년 이상의 리스가 남아 있는 그런 콘도들이 있어요.
그런 경우는 융자도 가능합니다.
그러면 작은 돈을 투자하고 융자를 받고
또 그것을 내가 투자 수익을 올릴 수 있고 하면 아주 좋은 일이겠죠?
리스 홀드의 단점
1. 땅이 내 것이 아니라는 것이에요.
이건 아주 큰 리스크죠.
2. 리스 기간이 10년 15년 이렇게 짧게 남았을 때는
융자가 불가능하답니다.
3. 시간이 지날수록 리스 기간이 짧아지므로
부동산의 가치가 하락된다는 것이에요.
자, 여기서 포인트가 하나 있습니다
모든 리스 홀드는 리스가 끝나면 다 땅을 환수하는 걸까요?
꼭 그렇진 않습니다.
대부분의 리스 홀드 콘도들은
계약 기간이 끝나기 전에 새로운 갱신을 해 주기도 합니다.
30년~ 50년 더 계약을 주기도 하고요
또 어떤 콘도들은 땅의 지분을 사라고 Fee Option을 주기도 합니다.
그러면 리스 홀드의 땅 지분을 사서
Fee Simple인 완전한 소유권으로 바꿀 수도 있는 거죠.
그런데 예외적인 단 한 케이스는
Waialae 컨트리클럽 옆의 바닷가의 Kahala Beach 콘도는
2027년 리스가 만기 되면서 카할라 호텔로 귀속된다는 말을 들었어요.(ㅠㅠ)
그래서 리스 홀드는 100% 장담할 수가 없는 거고,
리스가 끝날 무렵에 어떻게 될지 아무도 예측할 수 없는 것이 리스크이죠.
그렇지만 어떤 콘도의 경우는 Fee를 팔거나
아니면 새로운 계약을 줘서
그 가치가 더 올라가는 경우도 많습니다
구매 시 주의점
리스 매물은 빌딩마다 약간씩 달라요.
남은 기간도 다르고, 땅주인도 달라요.
그래서 리스 홀드 매물을 보실 때는
반드시 에이전트와 잘 상의해 보시고요
또 어떤 것이 장점인지 단점인지 잘 알아보시고
결정하시는 것이 좋습니다.
여러분 이제제 리스 홀드에 대한 궁금증이 풀리셨나요?
그럼 저는 여기서 인사드릴게요. 안녕~
에이미와 함께하는 슬기로운 하와이 부동산
