1031 Exchange(투자용부동산의 과세이연 교환)

연방세법 1031 Exchange조항은 투자용 부동산을 매각하고, 새로운 부동산을 매입하는 교환 과정에서 발생하는 자본 소득에 대한 세금의 납부 연기를 허용하는 법입니다.이 법은 단순히 세금을 피하기 위한 수단이 아니라, 교환된 부동산이 완전히 팔릴 때까지 세금의 납부 연기를 허용해 줌으로써, 부동산 투자자들이 자기의 투자 포트폴리오를 다양화시키고, 합병하거나 강화할 수 있는 장점이 있습니다.

여기서 교환이란 매각하는 부동산과 "같은 종류"의 부동산 간의 교환을 의미합니다. 

흔히들 "같은 종류"간의 교환이란 콘도와 콘도, 하우스와 하우스간의 교환으로 착각하기 쉬운데, 단독주택, 콘도, 타운하우스, 오피스 건물, 상업용 빌딩, 여가용 부동산등, 다른 종류라도 상관없이 투자용 부동산간의 교환을 의미합니다. 단 차지권 부동산(리스홀드)의 경우, 30년이상의 리스 기간이 남은 부동산의 경우 일반 소유권 부동산과 동일한 교환이 가능합니다.  30년 미만의 차지권 부동산은 비슷한 연도 수의 차지권 부동산 간의 교환만이 가능합니다.

가장 일반적인 과세이연 전략은 "지연교환(Tax Deferred Exchange)'으로 양도부동산의 매매와 대체부동산의 구매 사이의 시간적 지연을 허용하는 것입니다.

예를 들어 교환하기를 희망하는 사람이 먼저 자신의 부동산 양도시에 에스크로 클로징 45일 전에 대체 부동산을 확인해야하고, 클로징일(매매일)로 부터 180일 이내에 대체 부동산의 매매를 이행완료해야합니다.

이 법은 세가지 원칙 중 한 가지를 설정하여 확인하도록 허용합니다.

1) 적정 시장 가치와 상관없이 3개의 부동산으로 대체함.

2) 합산 시장 가치와 양도 부동산 시장가치의 200%를 넘지않는 한도에서 갯수와 상관없이 대체함.

3) 개수나 시장 가치와 상관없이 확인되 대체 부동산 가치가 95%이상 취득되어야 함.

여기서 주의 할 점은 주정부와 연방정부에 자본 소득세를 완전히 유예하기 위해서는 반드시 모든 교환 수익의 재투자되어야 하거나 아니면 다 큰 가치의 새로운 부동산을 취득해야합니다.  또한 많은 분들이 혼동하고 있는 소유권에 관한 내용에서, 반드시 동일한 소유권으로 과세이연 교환을 해야합니다. 예를 들어 남편 혼자 소유했던 투자 부동산을 양도한 후  대체 부동산의 구입시 아내이름을 소유권에 추가하면 문제가 발생하게 됩니다.

교환자들은 반드시 법적으로 유효한 교환을 위해 자격있는 중개인을 고용해야합니다.

중개인은 "1031 Exchange Company"로 보통 대규모 소유권 보험회사의 부속회사로 금융적인 장점과 청렴성을 가지고 있습니다.

중개인은 에스크로 대리인이 구매자에게 양도 부동산의 직접적 증서를 주도록하고 매매수익을 중개인에게 직접 주도록 합니다. 이 행위는 교환시 교환자가 자금을 직접 수령하는 것을 방지하며, 대체 부동산의 구매 기금은 교환자의 지시에 따라, 모두 중개인을 통해 결재됩니다.

외국인 투자자들은 반드시 교환을 고려하기전에 세법전문 변호사 혹은 회계사에게 자문을 구해야 합니다. 과세이연 교환은 엄격한 규정과 복잡한 과정을 가지고 있으며, 1031교환은 여전히 FIRPTA(외국인 투자자 부동산 세) 원천징수가 적용됩니다. 자격있는 교환 중개인은 반드시 외국인 투자자와의 교환 거래에 대해서 잘 알고 있어야 합니다.

투자용 부동산의 구입과 매매에 관한 상담을 환영합니다.

에이미 김에게 연락해 주세요.

(808) 561-3050

aimee.hawaii@gmail.com

하와이 부동산, 주택 , 콘도, 대지 매매,

  하와이 새 콘도 프로젝트 분양 문의

  하와이 렌트 관리

               하와이  E-2 비자용 사업체, 스몰 비지네스 

      하와이 커머셜 부동산, 투자용 부동산 등

모든 문의는 에이미 김(R)에게

하와이 방문객 통계(Hawaii Visitor 2011)

하와이의 주 산업인 관광업이 미국 본토나 세계 각국에서 하와이를 방문하는 관광객이 증가하면서, 부동산 시장등 하와이의 산업이  2008년 이전으로 미치지는 못하지만
조금씩 조심스럽게 생기를 되찾고 있습니다.
2011년 말 통계자료를 보면 오아후 섬 방문객은 4,397.935명으로 하와이 전섬 뱡문객의 48.5%를 차지하고 있습니다. 마우이 섬은 2,209,408명으로 전체 방문객의 24%를
차지합니다.
항공석이 2011년 총 좌석의 90.6%를 채웠습니다.

연도별 방문객의 수가 2008년, 2009년 최하로 떨어졌다가 다시 나날이 증가하고 있는
추세입니다.

다음의 표는 방문객들의 년도별지출액수인데, 지출 액은 2007년도의 호황때의 지출과 맞먹는 정도로 증가하고 있음을 볼 수 있습니다.

다음은 여행의 목적과 방법입니다.

하와이 방문객의 80%가 순수하게 여가를 즐기는 관광객 들입니다.

호텔 사용이 59.8%이며, 타임세어(7.3%)나, 콘도 사용(13.7%)이 눈에 띄게 많습니다.

특히 콘도 사용은 한달 이상의 장기 체류 방문객이 많으며,

자유롭게 그로서리 쇼핑을 하고 요리를 한다든가하면서  내집 같은 편안함으로 하와이에서의 여가를 즐기려는 사람들이 많습니다.

국가별로 보면, 미국 본토에서 오는 방문객이 제일 많고

그다음이 일본, 카나다 순이며, 중국의 관광객도 지금 엄청난 수로 들어오고 있습니다.

와이키키에서 많은 한국의 신혼부부들을 볼 수가 있습니다.

 하와이에 내집 같은 콘도를 마련해 두고 싶으시다구요?

에이미 김이 도와 드립니다.

이메일: aimee.hawaii@gmail.com

전화:1-(808)561-3050 

FHA 융자 프로그램에 관하여

FHA Loan 으로 집을 사려면
...............................................................................
FHA 융자 프로그램은 정부에서 처음 주택을 구입하는 홈 오너들에게 5% 미만의 다운페이로 내집을 마련할 수 있는 정부보장 보험 프로그램입니다. 집 가격의 95%이상이 융자로 나오는 만큼 위험 부담도 크기때문에 만약의 경우를 생각해 반드시 신청인이 모게지 보험을 들어야하는 조건으로 융자를 보증해 주는 플랜입니다. 매달 모게지의 원금과 이자 이외에 모게지 보험금의 부담이 있지만, 렌트로 남의 집에 살지않고, 목돈이 들지 않는 상태에서 주택을 구입할 수 있는 매력이 있습니다. 현재 FHA loan 의 평균 이자율은 3.75%입니다.

Basic FHA loan requirements. (기본적 조건)

Two Years of steady employment, preferably with same employer.
최근 2년이상 같은 직장을 다니고 있어야 함.
Last two years Income should be the same or increasing.
최근 2년 이상의 수입이 고정적이거나, 상승해야함.

Credit report should typically have less than two thirty day lates in last two years with a minimum credit score of 620 or higher or in some cases no credit score at all.
크레딧 점수가 적어도 620 이상이라야 함. 최근 2년이내에 2번 이하의 연체 기록.

Bankruptcy's must be at least two years old, with perfect credit since discharge.
파산 후 적어도 2년이 지나야 하며, 크레딧 점수가 회복되어 있어야함

Foreclosure's must be at least three years old, with perfect credit since.
포클로우져의 경우, 3년이 지나야하며, 크레딧 점수가 회복되어 있어야함.

Your new mortgage payment should be approximately 30% of your gross (before taxes) income.
모게지 페이먼트가 총 수입의 30%미만이 되어야함.

기타:
        5% 다운페이먼트의 현금이 있는지 증명할 수 있어야 함.
        구입 대상 주택의 상태가 양호해야함-융자 감정사의 평가가 중요.
        콘도의 경우, FHA 승인이 나는 빌딩이어야함.
FHA 융자의 경우 융자신청인이 클로징 코스트를 반드시 내도록 되어 있음.

• FHA Loan Closing Costs 내역

각 개인마다 융자는나름대로의 차이점이 있고 특색이 있습니다.
문제를 해결해 나가며, 크레딧을 좀더 좋게 수정할 수도 있고, 망가진 크레딧을 시간이 좀 걸리더라도 회복시키는 방법도 있습니다.
막연히 5%에 집을 살수 있다고 집부터 보고 다니다가는 시간만 낭비하는 결과를 초래합니다. 가장 좋은 방법은 융자 전문인과 상담을 하여, 얼마까지의 주택을 장만할 수 있는지를 체크하고, 크레딧을 수정할 수 있는지도 알아보고, 모게지가 매달 어느 정도 나오는지도 확인해 자신이 있으면, 집을 헌팅하는 일을 시작하시는 것이 바람직합니다.

5% 다운페이로 집을 사시고 싶으세요?
에이미 김 부동산은 FHA 융자가 가능한 집을 찾아드리겠습니다.
그전에 융자상담을 강력 추천드립니다.

에이미 김 : (808)561-3050
                   aimee.hawaii@gmail.com

하와이 부동산, 주택 , 콘도, 대지 매매,

  하와이 새 콘도 프로젝트 분양 문의

  하와이 렌트 관리

               하와이  E-2 비자용 사업체, 스몰 비지네스 

      하와이 커머셜 부동산, 투자용 부동산 등

모든 문의는 에이미 김(R)에게

센츄리 21의 수퍼볼(Super Bowl) 2012 광고 데뷰

드디어 지구촌 최대의 스포츠 축제의 하나인 미식프로 축구 수퍼볼(Super Bowl)의 시즌입니다.

우리에게 친근한 한국계의 하인즈 워드 선수도 이 프로 미식축구가 낳은 스타입니다.

Super Bowl은 미국의 가장 큰 축구행사로서 NFC우승팀과 ATC우승팀이 NFL(national Football League)의 챔피온쉽을 다투는 경기로서 수퍼볼은 미국인으로서는 가장 큰 자부심을 느끼는 경기이며, 전 미국인을 하나로 단결시키는 경기라고 하겠습니다.

1억 1천만의 TV시청자를 자랑하는 수퍼볼의 특징 중 하나는 광고에 있습니다.

흔히들 TV광고를 보지 않고 다른 채널로 돌리는 경우가 거의 태반인데  유달리 수퍼볼 광고는 미국의 시청자들이 다 즐겨본다고 합니다. 그래서 30초당 3백만 달러(한화 36억원)의 광고료에도 불구하고 광고를 따내는 경쟁이 치열합니다. Super Bowl Kick Off Show는 2월 5일 인디애나폴리스의 스타디움에서 있을 예정이며, 마돈나가 Harf time show에 출연예정이고,이때 CENTURY 21의 광고가 처음 데뷰합니다. 물론 한국인으로서 자부심을 느끼는 현대와 기아도 수퍼볼의 광고주 중 하나입니다. 

다음은 수퍼볼 광고에 관련한 CENTURY 21의 유투브 영상입니다. 재미있으니까 감상하시기 바랍니다.

수퍼볼46(Super Bowl 46)관련 링크

하와이의 부동산 매매에 관해 궁금하세요?

에이미 김에게 문의하시기 바랍니다.

전화: (808)561-3050

이메일:aimee.hawaii@gmail.com

하와이 풍경

오늘은 아름다운 하와이 풍경만을 모은 슬라이드 쇼를 올려보았습니다.
이 사진들은 최근 하와이를 방문하셨던 저의 블로그 손님께서 직접 찍어 주신 사진들과 제가 찍은 좋은 사진들의 모음집입니다. 감상하시기 바랍니다

하와이 부동산 매매에 관한 모든 상담은

에이미 김에게 맡겨주세요.

전화:(808)561-3050

이메일:aimee.hawaii@gmail.com

소액투자비자(E-2 Visa)는 얼마 정도의 투자면 가능한가요?

지난번 영주권 비자(EB-5)와 소액투자비자(E-2 Visa)에 관한 블로그 게시물에 많은 분들이 궁금해 하시는 부분이 특별히 소액 투자 비자 부분이었습니다.
얼마면 소액투자로 미국에 자유롭게 체재할 수 있을까 하는 질문이 많았습니다.

The E2 Investor Visa allows an individual to enter and work inside of the United States based on an investment inside the United States. This visa must be renewed every other year, but there is no limit to how many times one can renew. An investor must contribute to the US economy.

소액투자 비자(E-2 Visa)는 , 외국인으로서 미국영토내에서 small business를 하는 분들께 영주권과는 상관없이 사업을 하는 동안 얼마든지 미국의 체재를 허락하는 비자입니다. 매년 비자를 갱신해야하는데, 회수의 제한은 없고 투자자는 반드시 미국의 경제에 도움이 되어야한다는 조건입니다. (예를 들자면 고용 능력 여부인데, 간신히 운영자 가족만의 생계를 이어가는 형태라든지, 전체적으로 마이너스 운영이라면 문제가 있겠죠.)

The dollar amount of cash investment normally should exceed $50,000 depending on the type of business (new or existing), although cases have been made for less amounts. This is an approximated amount and applicants should consult an immigration lawyer prior to making any offers for existing business. The dollar amount should only be money spent on the business. Any expenses not directly spent on the actual business itself will not count toward the required amount.
For new start ups, the investment must be large enough to start and operate the business. The amount of investment varies on the type of business.

규모는 사업체에 5만불이상의 사업체에 대해 순수투자를 하는 것으로, 신규비지네스를 창업하거나, 혹은 현존 비지네스를 인수하는 등의 방법이 있습니다.
창업의 경우, 충분한 여유자금이 있는가 하는 문제도 중요합니다.
5만불이라고 해서 정확히 5만불짜리의 비지네스를 인수한다고 되는 것이 아니라, 이민국의 심사규정은 신청인의 사업이 미국 사회내에서 어떤 공헌력이 있는가를 심사하는 것으로 직원을 두세명이라도 고용할 능력이 있는지를 보는 겁니다.

A business can be approved for as little as a $50,000 investment.
But meeting the visa requirements is not easy, and if the firm hits hard times, the owner can lose the right to stay in the country.
To be approved for the visa, it is more recommendable to buy existing business opportunity which has a good proof of income.
Also too small business is hard to be approved because they think it doesn't contribute to US economy much.

  
일반적으로 5만불 이상이라고는 하지만, 현존하는 비지네스를 인수할 경우 적어도 15~20만불 정도의 비지네스 프레미움을 주고 인수하는 사업체(하와이의 경우), 적어도 7천불에서 8천불 정도의 인컴이  증명되면(2년이상의 세금보고 실적) 확실하겠죠.
창업의 경우는 5만불이상의 순투자, 혹은 현존 비지네스에 주식을 인수할 경우 51%이상의 지분 등을 확보하셔야 한다고 합니다.

중요한 것은 마음에 드는 매물이 있다든지, 아니면 빈 가게 자리를 렌트하여 창업을 하시든가 하려면, 계약 오퍼를 넣기전 그 매물을 이민전문 변호사에게 상담하신후 계약을 시작하시면 확실하다고 하겠습니다.

저는 매물을 찾아드리는 일과, 고객님께서 변호사 상담을 거쳐 확인한 매물의 계약진행과 매매완료까지의 일을 도와드립니다.

관련게시물은 여기를 클릭해 주세요.


E-2 （投資ビザ）

E2 投資ビザプログラムは米国の企業投資をするものに対して、米国滞在および労働を許可するものである。 このビザは隔年ごとに更新が必要であるが、更新に関しては回数の制限はない。 投資家は米国経済への投資が必要である。通常、現金の投資金額としては、新しく設立する場合、およびすでにある事業に対しての投資など投資事業タイプにもよるが、少ないケースでも最低５万ドル以上となっている。　この投資金額はおおよそのものであり、また投資を希望するものは投資をする前に移民弁護士に相談する必要がある。 投資する金額は事業そのものに対しての金額であり、その他に対しての出費は投資金額としては含まれない。


投資を始めるためには、投資は事業を始めるのに十分な大きさでなければならない。 投資金額は事業の種類によって様々である。

事業を開始は５万ドルの投資と同様に短期間で承認されることが可能である。しかし、ビザを取得することは簡単ではなく、取得にあたって問題がある場合は投資家は米国に滞在する権利を失う。

ビザの取得に対しては、すでにある事業の収入実績のよい優良なものに対して投資することが望まれる。　また、あまりにも小規模な事業に投資する場合は、米国経済に対して十分な投資と考えられずビザの取得が容易ではない。

ホノルルでの事業スペースの購入および売却に関してのお手伝いは エイミーキム（Aimee Kim）までご連絡ください。

連絡番号： (808)561-3050
E-mail aimee.hawaii@gmail.com.

If you need assistance to find a business space or business for sale in Honolulu, please contact Aimee Kim at (808)561-3050.
Or E-mail aimee.hawaii@gmail.com.


하와이의 비지네스 매물을 찾으십니까?
에에미 김에게 연락주세요.
(808)561-3050
이메일:aimee.hawaii@gmail.com

하와이 부동산, 주택 , 콘도, 대지 매매,

  하와이 새 콘도 프로젝트 분양 문의

  하와이 렌트 관리

               하와이  E-2 비자용 사업체, 스몰 비지네스 

      하와이 커머셜 부동산, 투자용 부동산 등

모든 문의는 에이미 김(R)에게

"Just sold"-외국인 융자

최근 매매를 끝낸 마르코폴로 1911호에 대해, 오늘 마르코 폴로 소유주 들에게 "JUST SOLD" 엽서를 발송했습니다.
와이키키 뷰가 아름다운 라나이의 유닛으로 방2/욕실2/파킹1로 $425,000에 거래완료 되었습니다.
외국인 융자를 사용한 것이 이번 매매의 주요 포인트 였습니다.
미국에 살지 않는데 융자가 가능하냐구요?
물론입니다. 여러가지 구비하여야하는 서류가 있지만, 40~50% 정도의 다운페이를 하시고 융자를 받으실 수가 있습니다.
궁금하신 점이 있으시면 문의해 주시기 바랍니다.

Post Card로 마케팅을 하는 에이전트는 하와이부동산인의 5%에 불과하다고 하네요.

하와이 부동산 매매에 관한 모든 것은

에이미 김에게 상담하세요.

전화:(808)561-3050

이메일:aimee.hawaii@gmail.com