에이미 김의 하와이의 주택 시장의 현황에 대한 여러가지 핫 뉴스를 함께 나누는 블러그입니다. 신분양, 신축콘도, 수익성 부동산, 주택, 휴가용 별장, 와이키키 콘도,외국인 부동산 구매, 부동산 관리, 매매에 관한 모든 내용. 에이미김은 한국에서 부동산 구매하시는 고객님들을 오랫동안 안내해 드리고 있는 20년 경력의 부동산 베테랑입니다.
2012년 9월 8일 토요일
2012년 8월 29일 수요일
와이키키 반얀 펜트하우스 매물소개
와이키키 반얀 펜트하우스
$518,888 (Fee Simple)
방1/욕실1/파킹1유닛규격: 600 SF(17평형)
월 관리비: $347.00전기, 상하수도, 온수, 케이블 포함/월부동산세: $125
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| 천정이 높아 시원함과 고급스러움을 나타냅니다. |
와이키키 선셋비치로 부터 도보로 5분 정도의 거리에 위치한 와이키키 반얀은 2동의 37층 건물로 1979년도에 호텔로 지어졌으나 점차적으로 콘도로 바꿔져 지금은 콘도텔로 알려져 있습니다.키친을 완비하고 있고 바다와 가까운 점으로 관광객들에게 인기가 많으며, 아울러 투자자들에게도 융자가 쉽게 나오고, 단기렌트로 수익을 올리는 동시에 본인이 사용하고 싶을때 사용할 수도 있는 장점이 있어 항상 핫매물로 인정되고 있습니다.
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| 라나이에서 보이는 전경 |
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| 천정이 높고, 아름다운 욕실 |
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| 거실과 침실에서 모두 바다가 한눈에 들어옵니다. |
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| 바베큐시설 |
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| 놀이터 |
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수영장 매물 |
$270,000 LH - MAKAI 1010
$277,000 LH - MAUKA1703
$288,900 LH -MAUKA 2009
$295,000 LH - 2601 T2
$360,000 LH - 2414 T1
$389,000 FS - 1205/Mauka
$389,000 LH - 3713 - MAUKA
$389,000 FS - #1201/Mauka
$399,000 FS - # 2310/Mauka
$399,000 FS - #1811/Mauka
$410,000 FS - # 2403 T1
$432,000 FS - # 1503 Tower 1
$441,000 FS - #3507-2
$445,000 FS - Makai 2405
$465,000 FS - 2214 T1
$277,000 LH - MAUKA1703 $288,900 LH -MAUKA 2009 $295,000 LH - 2601 T2 $360,000 LH - 2414 T1 $389,000 FS - 1205/Mauka $389,000 LH - 3713 - MAUKA $389,000 FS - #1201/Mauka $399,000 FS - # 2310/Mauka $399,000 FS - #1811/Mauka $410,000 FS - # 2403 T1 $432,000 FS - # 1503 Tower 1 $441,000 FS - #3507-2 $445,000 FS - Makai 2405 $465,000 FS - 2214 T1
학교
High School:
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Middle School:
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Elementary School:
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하와이 부동산 투자에 관심이 있으세요?
에이미 김(R)에게 문의하세요.
(808)561-3050
2012년 8월 20일 월요일
하와이 소액투자 비자에 관하여
Business For Sale은 권리금을 내고 가게를 인수하는 것입니다. 리스에 대한 계약은 가게 인수시 반드시 선행되어야 하는 조건으로 건물주의 승인이 필요합니다. 계약기간 동안 매달 가게세를 내어야하며 별도 관리비(건물 관리비, 수도/물/쓰레기/세금 등의 공과금)를 염두에 두어야 합니다.
1. Arby's: $150,000카네오헤 윈워드 쇼핑몰내, 프랜차이즈 햄버거 가게
2. Tutti Fruti 요거트 가게:$299,000
알라모아나 쇼핑센터와 월마트에 위치, 프랜차이즈
3. Kai 일본식 퓨전 레스토랑: $399,000
알라모아나 쇼핑센터, 월마트 부근 위치, 한인 밀집지역
기타 상세 정보는 에이미 김에게 문의해 주시기 바랍니다.
전화:808-561-3050/aimee.hawaii@gmail.com
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소액투자 비자에 관하여는 반드시 개별적으로 이민 전문 변호사와 상담하실 것을 추천드립니다.
아래의 자료출처는 이민 전문변호사인 아만다 장 변호사의 사이트를 참고한 것입니다.
(808-548-2500/ asc@amandachang.com)
http://www.amandachang.com/kr/html/visa.asp?code=8
개요
E-2비자 투자비자, 혹은 소액 투자비자라고도 일컫습니다. E-2 투자비자는 비교적 빠른 시일 내에 발급됩니다. 한국에서 E-2 비자를 발급받아 미국에서 체류하게 되면 E-2 비자의 유효기간 내에서 미국의 입/출국이 자유롭고 체류 기간은 2년마다 연장을 하면 계속해서 미국에서 체류가 가능합니다.
E-2 비자를 발급받는
| 당사자뿐 아니라 그의 배우자와 21세 미만의 미혼자녀 모두 동반가족으로 E-2 비자 발급이 가능하고 주신청자를
포함한 배우자까지 일을 할 수 있는 Work Permit을 미국 이민국으로부터 발급 받을 수 있습니다. E-2비자의 발급에는 아무런 인원제한이 없습니다. 미국에서 체류하면서 이민국에 신청서를 제출시 주로 5개월-8개월 정도면 (Premium Service 사용 시 15일 이내) E-2 투자자로 신분변경이 가능합니다. 한국 미대사관에서 E-2비자를 신청할 경우에는 4~8주정도 (수시로 변경될 수 있습니다)걸립니다. |
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투자비자의 경우 한국 신청자가 사업을 잘 운영할수 있는지의 여부를 판가름하는 신청자의 경력 및 학력, 투자 자금의
출처, 총 투자액수와 미국에 투자할 사업의 수익성 여부와 고용력 창출여부, 특히 동업의 경우 동업자와 비교하여 한국의 신청자가 충분히 그
사업체를 운영할 능력이 되는지 여부를 충분히 확인하게 됩니다.
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투자자가 소득이 없고 모아놓은 자금이 없는 경우 증여나 상속을 받은 후 그에 대한 세금을 내어야 그 자금을 투자액수로
사용할 수 있습니다. 세금 신고를 제대로 하지 않은 경우, 자금 출처에 대해서 문제가 될 수 있습니다.
미국 현지에서 준비된 많은 서류들이 투자 자금의 출처에 대한 서류를 충분히 준비하지 않고 지극히 일반적인 재력을 나타내는 서류 만을 준비하여 투자 자금의 출처를 증명하기는 부족한 경우가 많고, 투자 액수에 해당하는 금액이 어떤 경로를 통해서 마련되었는지 구체적이고 정확한 자금의 출처를 제출해야만 비자발급이 가능합니다. |
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신청자의 학력이나 경력도 충분히 미국에서의 사업을 운영할 능력이 됨을 입증해야 합니다. 신청자가 사업체 경영에 대한
경력이 없을 경우 또는 신청자의 학력이나 경력과 전혀 다른 사업체를 인수 하였을 경우에 영사는 신청자가 미국 회사를 독자적으로 경영할 능력이
없다고 판단하고 비자 발급을 거절할 수 있습니다.
하지만 동일 업종의 경력이 반드시 요구되는 사항이 아니므로 사업계획안을 통해서 본인의 경력과 미국 사업체의 연관성을 찾아서 본인이 사업체를 운영할 충분한 능력이 있음을 증명하여야 합니다. 일반적으로 신청자가 투자 비자에 관련된 서류 준비부터 투자 비자 인터뷰를 보기까지는 최소한 2-3개월이 걸리므로 만약 경력이 부족하거나 전혀 연관이 없는 사업체인 경우 서류 준비를 하는 2-3개월 동안에 미국 사업체와 관련해서 시장 조사, 수익정 전망등의 사전 준비를 하였다는 것을 보여주는 서류를 미리 준비하는 것이 좋습니다. |
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| 미국 사업체의 수익성과 고용인의 존재 여부와 한국 신청자의 가족 모두가 미국의 해당 사업체를 통해 충분한 수익을 얻어 생활이 가능한지를
확인하는 내용을 질문하거나 그에 대한 입증 가능한 서류를 요구합니다. 또한 투자비자를 취득하기위하여 대사관 인터뷰시 현재 투자용으로
구입하려고하는 사업체의 현주인이 미국 국세청에 제출한 세금보고서상에 수익이 많지 않은 경우 비자 거절 확률이 높습니다. 특히 한국인이 운영하는
사업체를 인수한 경우 세금 신고를 제대로 하지 않아서 실제 수익은 많으나 세금 서류 상에 수익이 높지 않은 경우가 종종 있습니다. 이 경우에
신청인이 세금 신고 서류를 확인하지 않고 사업체를 인수 받았다면 CPA 가 작성한 5개년 추정 재무제표를 통해서 앞으로 수익이 충분히 날
것이라는 것과 그에 대한 증명 서류들도 준비하여야 합니다. **********************************************************************************
하와이 부동산 전문인 에이미 김(R)은
당신의 하와이안 드림을 현실로 만들어드립니다.
(808)561-3050
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하와이 부동산, 주택 , 콘도, 대지 매매,
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하와이 E-2 비자용 사업체, 스몰 비지네스
하와이 커머셜 부동산, 투자용 부동산 등
모든 문의는 에이미 김(R)에게
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2012년 8월 9일 목요일
부동산 현황(2012 7월 31일 기준)
7월 부동산 현황 집계
금년도 현황 집계 (1월 ~7월말)
오아후 섬의 부동산 매매에 관련한 모든 일을 도와드립니다.
에이미 김 (R)
Aimee Siton Kim
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2012년 8월 7일 화요일
2012년 하와이 상업용 부동산 투자전망
하와이는 투자자들에게는 위험 부담이 비교적 적은 안정적인 지역으로 알려져 있습니다.
미국의 상업용 부동산 리스와 매매를 장악하고 있는 인터넷 사이트 Loopnet의 마켓 트렌드의 도표(왼쪽)를 참고 하면 최근 6년간의 하와이 커머셜 리스 가격의 동향은 다음과 같습니다.Retail: $35.45/SF/Y
(SF당 월 $2.95+CAM)
오피스: $16.60/SF/Y
(SF당 월$1.38+CAM)
창고등 산업용: $11.72/SF/Y
(SF당 월 $0.97+CAM)
CAM:Common Area Maintenance(관리비)
도표를 통해보면, 리테일 리스의 가격이 경기회복과 발맞추어 2011년 후반부터 꾸준히 상승하고 있습니다.
아래의 도표는 하와이 부동산 투자에 관한 CAP Rate 입니다.
CAP Rate란 Capitailization Rate의 약자로 투자금에 대한 순수 이익의 비율을 말합니다.
*아래의 도표들은 미국의 유명한 커머셜 부동산 회사인 Colliers의 자료를 참고했습니다.
도표에서 알 수 있듯이 하와이의 평균 CAP Rate은 5%-6% 정도로 보시면 안정적이라고 할 수 있겠습니다.
예를 들어 $2,000,000의 6세대 아파트 빌딩을 투자했을 경우, 관리비, 부동산세, 유틸리티 등등의 비용을 제하고 일년에 $100,000의 넷인컴을 줄 경우 CAP Rate이 5% 되게 됩니다.
투자비용 x CAP RAT=연간 순이익
$2,000,000 x 5% = $100,000
2011년 대표적 매매물
하와이 투자를 생각하십니까?
에이미 김에게 문의해 주세요.
Aimee Siton Kim(R)
Realtor Broker
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2012년 8월 2일 목요일
첫주택 구입자에게 융자 희소식
Down Payment Assistant Loan 다운페이 보조 융자
일반 융자(conventional Loan)의 20% 현금 다운페이는 첫주택 구입자에게 내집 마련의 꿈을 요원하게 만듭니다. 많은 First Home Buyer들이 정보지원 프로그램인 FHA 융자를 통해, 5%의 다운페이로 집을 사는 대신 15%의 다운페이 부족 부분에 대해 융자보험을 들어야하는데 원금상환과 관계없이 보험료는 매달 별도의 비용이 됩니다. 무엇보다도 FHA 융자의 단점은 콘도의 경우 51% 이상의 집주인이 거주 하는 빌딩이어야 하고, FHA 융자가 승인되는 빌딩으로 제한되어 있어 선택의 폭을 좁게합니다. 실제적으로 와이키키나 시내에서 이러한 빌딩을 찾아 마음에 드는 유닛을 찾기가 쉽지않습니다.
일반 융자(conventional Loan)의 20% 현금 다운페이는 첫주택 구입자에게 내집 마련의 꿈을 요원하게 만듭니다. 많은 First Home Buyer들이 정보지원 프로그램인 FHA 융자를 통해, 5%의 다운페이로 집을 사는 대신 15%의 다운페이 부족 부분에 대해 융자보험을 들어야하는데 원금상환과 관계없이 보험료는 매달 별도의 비용이 됩니다. 무엇보다도 FHA 융자의 단점은 콘도의 경우 51% 이상의 집주인이 거주 하는 빌딩이어야 하고, FHA 융자가 승인되는 빌딩으로 제한되어 있어 선택의 폭을 좁게합니다. 실제적으로 와이키키나 시내에서 이러한 빌딩을 찾아 마음에 드는 유닛을 찾기가 쉽지않습니다.
" 저와 제 부동산 에이전트가 FHA 론이 가능한 아파트를 찾느라 9개월 동안 시간 낭비만하고 마음에 드는 아파트를 찾지 못했습니다. 마음에 쏙 드는 아파트를 찾아 DPAL 프로그램을 통해 한달 만에 클로징을 하게 되어 정말 기뻐요."
(센츄리 21 하와이언 스타일 바이어 Joanne Lui의 체험담, First time home buyer 2011)
이 프로그램의 자격 요건은 반드시 최근 3년간 주택을 구매한 적이 없는 처음 주택 구매자에 한하며, 본인이 직접 거주하는 집이라야 합니다. 5%의 다운페이를 현금으로 준비해야하고 연간 수입이 카운티의 규정액을 넘지 않아야 합니다.
예를 들자면, 4인 가족의 경우 연간 소득이 $144,200을 초과하면 안됩니다.
융자보험을 내지 않아도 되는 것이 이 프로그램의 장점이며, 아파트를 선택할 때 선택의 폭이 넓은 것 또한 이점이라고 하겠습니다.
융자한도액은 최대 $50,000이라고 합니다.
$330,000의 콘도를 살 경우:
$16,500 : 5% 다운:바이어가 직접 준비해야 하는 금액)
$49,500 : 15% DPAL 다운 보조 융자/융자보험없음
$264,000: 80% 1차 융자
자격: 첫주택구입자, 본인 직접 거주, 미국 시민권자나 영주권자.
빌딩: Owner Occupancy Rate가 25% 이상되는 콘도.
Vacation rent나 리스홀드 유닛은 불가능
이 프로그램에 관하여 궁금하신 점이 있든지, 담당자와 상담을 원하시는 분들은
HHOC Mortgage의 융자인 (808)523-9505, Vaun Owen에게 직접 문의하시기 바랍니다.
상담시 통역이 필요하시면 저에게 문의해 주세요.
상담 자리를 마련하여 도와드리겠습니다.
내집 마련의 꿈을 도와 드립니다.
에이미 김 (R)
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2012년 7월 27일 금요일
바이어 vs 셀러 60/40 격차?
특히 first home buyer나 투자자들이 주로 찾는 소규모 가격대의 매물이 현저하게 공급부족현상을 나타내고 있는데, 은행소유 매물들이 마켓으로 풀려나오게 되면 이런 현상은 약간 누그러질 것 같아보입니다.
따라서, 향후 2년 정도는 임대주택의 수요 증가와 구매 추세가 갑절로 증가되리라 에상합니다.
미국 부동산 협회(NAR)에 의하면, National Association of Home Builders에서 3400명의 브로커를 대상으로 실시한 설문조사를 통해 파악한 결과, 대부분의 부동산 전문인들이, 바이어 트래픽과 셀러의 관심도가 상당한 차이를 두고 언밸런스를 이루고 있다고 느끼고 있습니다.
바이어와 셀러의 비율이 절반씩 되어야 마켓이 평형을 이루는데,
셀러 관심 지수가 41인데 비해 바이어는 60으로 나타났습니다. (Realtor Confidence Index)
셀러와 바이어의 이러한 불균형 현상은, 융자문제로 클로징이 늦어지는 원인과,
주택 소유자들이 낮은 이자율로 인해 집을 팔지 않고 재융자를 하기때문인 것으로 나타났습니다. 그럼에도 불구하고 지난 4년간 지지부진했던 부동산 매매가 최근에 활기를 띄고 있습니다.
하와이에서도 예외 없이 스튜디오나 원베드룸의 수요가 증가하고 있는 반면에 마켓의 리스팅 매물의 공급이 부족한 실정입니다.
MARKET UPDATE: Lawrence Yun, NAR chief economist, said inventory shortages are a factor. "Buyer interest remains strong but fewer home listings mean fewer contract signing opportunities," he said. "We've been seeing a steady decline in the level of housing inventory, which is most pronounced in the lower price ranges popular with first-time buyers and investors."
"Any bank-owned properties that have been held back in markets with inventory shortages should be released expeditiously to help meet market demand," Yun said. "Housing starts will likely need to double over the next two years to satisfy the pent-up demand for both rentals and ownership."
The NAR press release cited its Realtors Confidence Index which is derived from a survey similar to the one conducted by the National Association of Home Builders in which its members are asked to gauge sales conditions and buyer traffic. The NAR version is based on responses from over 3,400 Realtors. The Index put buyer traffic at 60 while seller interest was at 41 which NAR said shows a large imbalance between buyers and sellers. A value of 50 implies neutral market conditions; the disparity between buyer and seller interest began to grow in early spring and has been in a particularly large imbalance for the past two months.
Yun said that some closings have been delayed, partially because of a surge in refinancing brought on by record low mortgage rates. These transactions, on top of a higher level of home purchases have slowed the closing process. "In addition, there have been some delays with recent foreclosure sales as banks take steps to ensure there are no paperwork problems. This is causing an uneven performance in sales closings, which is likely to continue, but we also see notably higher levels of sales activity compared with a relatively flat performance in the preceding four years." Yun said.
주택을 마켓에 내놓으시려면 지금이 적기입니다.
현재 하와이에 소유하고 계신 주택의 가격 동향를 알고 싶으세요?
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하와이 새 콘도 프로젝트 분양 문의
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