에이미의 하와이 부동산/와이키키 딜럭스 콘도 "Allure Waikiki"의 매력에 빠지다

 

안녕하세요,

오늘은 제 사무실 길 건너편에 위치한 얼루어 와이키키 콘도를 소개해 드릴까 해요. Allure란 뜻은 "매력" 이란 뜻이죠.



와이키키 초입에 위치한 얼루어 와이키키는 교통이 상당히 편리해요.

빌딩 바로 앞에 버스 정류장이 있고,

알라모아나 샤핑 몰이나, 그로서리 마켓인 돈키호테, 한국 마켓 등이 

도보로 5~10분 거리에 있답니다.

2010년에 완공한 이 35층 건물은 파란색 반사유리와 하얀색으로 된 건물이라

상당히 아름답습니다.

총 300세대로 1 베드룸, 2 베드 룸, 3베드룸으로 구성되어 있어요.



로비라운지

로비 라운지는 신문을 보거나, 독서하기에 좋아요.

여러 나누어진 사적인 공간이 있어서 손님들과 담소를 나누는데 방해받는 불편함이 없답니다.

공용 시설

2010년 당시 얼루어 와이키키가 완공될 무렵에 인피니티 풀은 가장 첨단의 수영장이었어요. 

지금도 수영장과 카바나 시설은 마치 도시 속의 리조트 느낌이죠.

Fire Place, BBQ 시설, 파티룸, 레크리에이션 데크, 운동실 등 좋은 공용 시설을 갖추고 있답니다.

오늘은 2베드룸 2503 호를 소개할게요.

이 유닛은 현재 Sachi Hi Pacific Pacific Century Prop.의 리스팅으로 마켓에 올라와 있어요.

Allure Waikiki #2503

2BD/2BA/1PK

Listed at $1,150,000(FS)

면적: 실내 1,057 SF (98 m² )

라나이: 88 SF (8.18 m²)

관리비: $1,088/월 (상하수도, 온수, 케이블, 인터넷, 공동관리비 포함)

재산세: $402/월



2503호는 오션뷰 방향으로

마스터 베드룸과 게스트룸이 거실을 중심으로 양대칭형으로 위치하여,

한국인들이 선호하는 플로어플랜이랍니다.

얼루어 와이키키는 레지던스 아파트인데, 

30일 이상의 단기 렌트가 허용되는 콘도에요.

그러면 임대 시 수익성이 어떻게 되는지 한번 알아볼까요?

1) 일반 렌트로 임대를 할 경우 (Zillows 렌털 기준)

2) 단기 렌트로 임대할 경우(Zillows, Hawaiian Dream Vacations 기준)



따라서 단기 렌트나 일반 장기 렌트 둘 다 수익 면에서는 비슷한 결과를 보여줍니다.

장기 렌트의 장점은 공실률이 없다는 것,

그리고 단기 렌트는 객실 점유율이 더 높을 수도 있고, 더 낮을 수도 있어서

정확한 예측이 어렵지만, 좋은 점은 본인이 하와이를 방문할 때, 

사용할 수 있다는 것이죠.

여러분의 선택은 어떠한가요?

오늘은 여기서 인사드릴게요.



                                             에이미와 함께하는 슬기로운 하와이 부동산

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에이미의 하와이 부동산/워드 빌리지 11차-라우니우, 사전 VIP 분양 희망 신청 시작

 

지난주에 워드 빌리지 분양 사무실에 브로커 프리뷰 일대일 미팅을 다녀왔어요.

워드 빌리지 프로젝트는 하나하나 그 이름이 하와이의 정신을 표현하는 것이랍니다.

하와이어로 라우니우(Launiu)란 코코넛 잎사귀를 뜻하는 것인데요.

하와이는 일 년 내내 여름이라 덥지만,

야자수 아래 코코넛 잎사귀의 그늘에 가면 항상 시원하고 바람을 느낄 수 있어서

휴식과 안정을 느낄 수 있어서 이번 프로젝트의 이름을 그렇게 지었나 봐요.

라우니우 프로젝트는 현재 Public Report 리뷰라는 정부 승인 절차의

마지막 단계에 와 있기 때문에 아직 대중에게 공식 분양은 하지 못하고,

일단 총 496세대 중 절반인 마켓 유닛인 248 세대(Unrestrictive)를

사전 분양상담을 통해 희망 신청자를 접수하기 시작했어요.

렌더링 사진에서 보면 라나이가 물결치듯 되어있는 부분이

다이아몬드 헤드 쪽으로 2 ~ 3 베드 룸으로 구성되어 있어요.



위의 타워 단면도를 보시면 2~3 베드룸이 다이아몬드 헤드 쪽을 바라보고 있고,

이 유닛들만 라나이가 있답니다.

저층이라도 7층 이상으로 오션 뷰가 나오고, 이 뷰는 영원히 보장되는 뷰이랍니다.

이쪽이 라우니 우의 핫 유닛이라고 생각해요.

반대로, 선셋 방향으로는 스튜디오와 원 베드룸으로 구성되어 있는데,

선셋 쪽도 역시 먼 서쪽 바다와 항구를 바라보고 있지만,

알리아 콘도가 그쪽으로 들어서기 때문에 빌딩 사이로 오션이 보이는 전망이 나올듯하답니다.



포디움은 타워와 연결된 ㄷ 자 모양의 낮은 건물로 1층은 상가,

2-6층까지는 주차장과 포디움 유닛으로 되어있어요.

7층은 레크리에이션 데크로 수영장, 바베큐, 운동실 등 모든 부대시설로 이루어져 있어요.

포디움의 유닛은 전체적으로 사이즈가 좀 작아요.



아직 공식적인 발표는 나지 않았지만,

IBM 빌딩 옆, 바다 제 일군에 속한 빨간색 점선 부분에

2024년쯤 새로운 분양계획이 발표될 예정인데,

이건 일반 콘도 타워와는 좀 다른 형태라고 들었어요.

아마 슈퍼 울트라럭셔리 타운하우스 개념일까요?

어쨌든 워드 빌리지의 콘도 타워로 바다 제 일 라인에 분양되는 콘도로는

라우니우가 마지막 찬스가 될 것 같네요.

파크 워드 빌리지 뒷부분의 하늘색 빗금 친 부분에

아알리이와 같은 entry line 등급의 콘도가 하나 더 들어설 것이고,

중간의 연두색 부분은 상가나 커머셜로 개발시킬 것이란 전망이랍니다.

이로써, 워드 빌리지 개발 프로젝트는 완성될 것 같아요.

애초에 예상했던 15개의 빌딩에서 계획을 14개로 바꾸었고,

중간 부분을 콘도로 개발하지 않고 상가로 변경하기로 한 점,

그리고 빨간 점선 부분을 제일 마지막에 경기를 보고 안 할 수도 있다고 했는데,

오히려 일반 소비층보다는 최고급 소비층으로 전략을 바꾸어 플랜을 진행시키는 것이 달라진 점이라고 할 수 있겠어요.

전체 플랜을 보시면 라우니우의 로케이션 상 장점을 잘 파악하실 수 있을 거예요.

그럼 라우니우 프로젝트의 유닛 사이즈를 볼까요?



제 일군이지만 울트라 딜럭스가 아니고 딜럭스 레벨이면서,

전체적으로는 코울리나 파크 워드 빌리지보다는 유닛 사이즈가 크네요.

가격대는 비공식적으로 개별 상담을 통해서만 알려드릴 수 있어요.

하지만 이미 분양된 다른 프로젝트를 비교해 볼 때,

럭셔리 레벨인 파크 워드 빌리지가 스퀘어피트 당 평균 $1,700에 분양되었고,

울트라럭셔리 레벨인 빅토리아 플레이스가

스퀘어피트 당 $2,000에 분양된 점을 고려하면,

대략 스퀘어피트 당 $1,800~$1,900 정도가 되지 않을까요?

사전 분양 희망을 하실 경우,

줌 화상 미팅을 통해 유닛 플랜과 사이즈, 예상 뷰, 가격을 체크하실 수 있고,

사전 분양 희망서에 원하는 대략의 층, 가격대, 플랜 등을

제1 지망, 제2 지망으로 제출하시면 우선 대기자 명단에 들어있다가

실제 대중에 공개 분양을 시작하면 우선권을 가지고 유닛 셀렉션을 할 수 있어요.

상담을 원하시면 에이미 김에게 연락 주세요.



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에이미 하와이 부동산/와이키키의 중간가격 콘도-릴리우오칼라나 가든 수익성 진단

 오늘은 와이키키의 동쪽 코너에 위치한

정원이 아름다운 릴리우오칼라니 가든 콘도를 소개해 드릴까 해요.

릴리우오칼라니 가든은 알라와이 운하를 끼고, 

알라와이 골프장을 바라보고 있기 때문에 풍광이 좋고 조용하답니다.

하와이에 25년을 살면서도 아직도 익숙해 지지않는 

하와이의 명칭은 항상 어려워요.

릴리우오칼라니(Liliuokalani)는 하와이의 마지막 여왕의 이름이랍니다





하와이가 미국의 준 주(Colony)로 합병되기전 마지막까지 하와이의 독립을 위해

애를 썼지만 결국 퇴위해야했던 비운의 여왕이예요.

일반적으로 하와이를 대표하는 노래로 알려진 Aloha Oe 란 노래의 작사, 작곡자이기도 해요.

여왕은 퇴위 후에 "그리운 님"이란 뜻의 알로하 오에를 만들었는데,

아마도 그리운 님은 여왕의 잃어버린 왕국이 아닐까해요.



릴리우오칼라니 가든은 2 개의 타워로 구성되어 있는데, 

사진에서 왼쪽 안으로 Queen Tower, 바깥의 오른쪽이 King Tower랍니다.



릴리우오칼라니는 새소리 가득한 정원이 아름다워요.

트로피컬 가든에는 일본식 정원 연못이 있고,

연못 안엔 잉어들이 유유히 헤엄치고 있어요.

잠시 머리 식히기에 좋은 짧은 산책 코스랍니다.

이제 오늘의 주인공인 1616호로 가 볼까요?

1616호는 1베드룸/1욕실의 유닛이에요.

실내는 570 스퀘어피트로 53m² 사이즈예요.





이 집은 2022년도에 $423,000에 구매했는데,

현재 비슷한 매물이 $430,000에서 $490,000 정도에 마켓에 올라와 있어요.

최근 와이키키 콘도 중간가격이 $492,000인데,

중간가격과 거의 비슷한 수준의 콘도로 적절한 것 같네요.

이 집은 당분간 렌트 마켓에서 임대 수익을 가지려고 하는데,

HI Pacific Properties에 의뢰해 보니 임대예상액이 월 $2,500선이 적절하다고 해요.

그러면 예상 수익을 한번 따져볼까요?

월 임대료        $2,500

임대대행료      -$250

HOA 관리비     -$801

재산세            -$125

보험료            -$30

주차비            -$25

오너 총수입 $1,266(월)    $15,192(1년)

1년 총수입을 구매가격인 $423,000으로 나누면 3.59%, 

즉 3.6%의 Cap Rate이 나오네요.

제가 항상 손님들께 이야기해 오던 내용이지만

하와이 투자는 보수적으로 대략 수익률을 3-4% 적용하시면 되는 것 같아요.

결국 3~5년 이상 지나면 부동산 자체가 매년 5% 정도 가치가 상승하기 때문에

급상승이나 급하락이 없는 안정자산이 될 거예요.

오늘은 여기서 인사드릴께요.



에이미와 함께하는 슬기로운 하와이 부동산

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