오늘은 에스크로에 대해서 이야기를 좀 해볼 까하는데요.
여러분께서 미국 부동산이나 하와이 부동산에 관심이 있으셔서
여러가지 자료를 접하다 보면, 에스크로를 열었다 에스크로 를 시작했다,
에스크로 클로징이다, 진행 중이다, 뭐 이런 말을 많이 들으셨을 거예요
에스크로가 뭔지 상당히 생소하게 느껴지시는 분들이 많은데요
오늘은 여러분들의 그런 질문들을 모아서 답해 드리려고 합니다.
Q 1. 에스크로란 무엇인가요?
미국에선 부동산 매매나 사업체 인수 등 큰 돈이 거래될 때는
제3의 중립적인 기관이 자금과 문서가 공정하게 인도, 이전 될 수 있도록
도와주는 시스템입니다.
Q2. 뉴욕에서 집을 살 때는 못 들어본 것 같은데요?
미국은 주에따라서 부동산의 진행 절차가 약간 틀려요.
우선 뉴욕을 보겠습니다.
뉴욕은 변호사에 의해서 진행되는 주에요.
캘리포니아는 에스크로 컴퍼니와 타이틀 회사와 모기지 은행이
주관하는 것으로 되어있답니다.
그럼 하와이를 볼까요?
하와이는 에스크로 컴퍼니와 타이틀 회사가 주관하고
그리고 또 약간 특이한 것은 에스크로 안에 있는 변호사가
서류를 준비한다고 돼 있습니다.
그래서 하와이는 에스크로 주인 거죠.
하와이에는 Title Guaranty, First Hawaiian, Old Republic,
Premier Tile 등 유명한 Title & Escrow Company가 많이 있답니다.
Q3. 에스크로는 어떤 일을 하는 건가요?
세 가지로 업무를 요약하면
첫 번째는 회계
두 번째는 등기보험
세 번째는 사법 서사로 나눌 수있어요.
1. 회계 업무
에스크로의 모든 자금을 보관하고, 계약이행이 충족되어 등기가 되면
쌍방의 동의를 받아 결산대행을 하게됩니다
2. 등기보험
에스크로는 명의에 관련한 모든 저당권, 근저당권, 담보물권, 세금,
모기지 등의 기록을 조사하여 예비 등기리포트를 하고
양도시 바이어에게 깨끗한 명의가 넘어가도록 하며
동시에 등기 보험을 제공합니다.
3. 등기서류 작성및 등기
에스크로 변호사는 등기서류를 작성하고
에스크로는 모든 관련인의 서명하고 공증받는 모든 일을 진행하며
부동산 등기소에 쌍방을 대리해서 등기를 합니다.
Q4. 에스크로 회사를 믿을 수 있나요?
에스크로는 등기보험 회사를 같이 겸하는데요
주정부 공인 회사로 자체 보험이 되어 있어서 안전합니다.
Q5. 에스크로 회사는 누가 결정하나요?
에스크로 회사는 주로 셀러쪽에서 선택을 합니다
하지만 이게 정해진 건 아니에요.
그 이유는 셀러가 집을 내놓을 때 예비 등기 리포트 같은것을
준비하느라고 에스크로를 많이 쓰기때문에 통상적으로
셀러가 원하는 에스크로 회사를 사용하게 되는데요,
바이어가 굳이 이 회사를 하겠다, 이 회사를 하고 싶지 않다
이럴 때는 같이 네고해서 정하기도 합니다.
Q6. 클로징 날짜는 어떻게 정하나요?
에스크로 클로징 날짜는 이미 계약서에 기재돼 있거든요,
그건 에스크로에서 결정하는 것이 아니고,
바이어하고 셀러가 결정하는 겁니다.
Q7. 클로징 비용는 어떤 것들이 포함되어 있는지 알려주세요.
기본적으로 바이어와 셀러 모두 에스크로 사용료는 절반씩 내고
등기보험료는 셀러가 60%, 바이어가 40% 내도록 되어 있어요.
셀러는 콘도 서류, 서베이 리포트,터마이트 검사,양도 거래세
에이전트 수수료 등의 비용을 지불하고,
바이어는 인스펙션비용, 모기지 비용 등을 지불하도록 되어 있는데
마켓에 따라 네고를 할 수도 있답니다.
그리고 부동산세 콘도 관리비 등의 분할 정산 등이 포함된답니다.
여러분 오늘 에스크로에 대해서 이야기를 나눠 보았는데요,
이제 에스크로에 대해서 이해가 되시죠?
그럼 저는 여기서 인사드릴게요.
안녕
에이미와 함께하는 슬기로운 하와이 부동산
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