에이미 김의 하와이의 주택 시장의 현황에 대한 여러가지 핫 뉴스를 함께 나누는 블러그입니다. 신분양, 신축콘도, 수익성 부동산, 주택, 휴가용 별장, 와이키키 콘도,외국인 부동산 구매, 부동산 관리, 매매에 관한 모든 내용. 에이미김은 한국에서 부동산 구매하시는 고객님들을 오랫동안 안내해 드리고 있는 20년 경력의 부동산 베테랑입니다.
2012년 5월 9일 수요일
2012년 5월 2일 수요일
와이키키 스카이타워 2401 클로징
JUST SOLD!
Waikiki Skytower 2401
1BD/1BA/1PK for $350,000(FS)
와이키키 스카이타워 2401유닛을 클로징했습니다.
스카이타워 빌딩은 와이키키 해변에서 도보로 5분정도 걸리는 거리에 위치하고 있으며,
알라와이 운하와 가깝습니다. 발코니에서 보이는 운하와 산의 전경, 바다 등이 탁트여
하와이의 무역풍을 그대로 즐길 수 있습니다.
방1 욕실1 파킹1의 아담한 이 아파트는 매층마다 4개의 유닛 밖에 없으므로 번잡한 환경을 싫어하시는 분들에게는 아주 조용하고 쾌적한 공간을 제공합니다.
빌딩은 안전하게 시큐리티 장치가 잘되어있고, 풀장과 바베큐, 사우나 등의 시설이 잘되어 있습니다.
하와이에 휴가용 콘도를 장만해두는 일은 그리 먼 꿈같은 일만은 아닙니다. 문의해 주세요. 에이미 김이 도와드립니다.
aimee.hawaii@gmail.com
2012년 4월 18일 수요일
1031 Exchange(투자용부동산의 과세이연 교환)
연방세법 1031 Exchange조항은 투자용 부동산을 매각하고, 새로운 부동산을 매입하는 교환 과정에서 발생하는 자본 소득에 대한 세금의 납부 연기를 허용하는 법입니다.이 법은 단순히 세금을 피하기 위한 수단이 아니라, 교환된 부동산이 완전히 팔릴 때까지 세금의 납부 연기를 허용해 줌으로써, 부동산 투자자들이 자기의 투자 포트폴리오를 다양화시키고, 합병하거나 강화할 수 있는 장점이 있습니다.
여기서 교환이란 매각하는 부동산과 "같은 종류"의 부동산 간의 교환을 의미합니다.
흔히들 "같은 종류"간의 교환이란 콘도와 콘도, 하우스와 하우스간의 교환으로 착각하기 쉬운데, 단독주택, 콘도, 타운하우스, 오피스 건물, 상업용 빌딩, 여가용 부동산등, 다른 종류라도 상관없이 투자용 부동산간의 교환을 의미합니다. 단 차지권 부동산(리스홀드)의 경우, 30년이상의 리스 기간이 남은 부동산의 경우 일반 소유권 부동산과 동일한 교환이 가능합니다. 30년 미만의 차지권 부동산은 비슷한 연도 수의 차지권 부동산 간의 교환만이 가능합니다.
가장 일반적인 과세이연 전략은 "지연교환(Tax Deferred Exchange)'으로 양도부동산의 매매와 대체부동산의 구매 사이의 시간적 지연을 허용하는 것입니다.
예를 들어 교환하기를 희망하는 사람이 먼저 자신의 부동산 양도시에 에스크로 클로징 45일 전에 대체 부동산을 확인해야하고, 클로징일(매매일)로 부터 180일 이내에 대체 부동산의 매매를 이행완료해야합니다.
이 법은 세가지 원칙 중 한 가지를 설정하여 확인하도록 허용합니다.
1) 적정 시장 가치와 상관없이 3개의 부동산으로 대체함.
2) 합산 시장 가치와 양도 부동산 시장가치의 200%를 넘지않는 한도에서 갯수와 상관없이 대체함.
3) 개수나 시장 가치와 상관없이 확인되 대체 부동산 가치가 95%이상 취득되어야 함.
여기서 주의 할 점은 주정부와 연방정부에 자본 소득세를 완전히 유예하기 위해서는 반드시 모든 교환 수익의 재투자되어야 하거나 아니면 다 큰 가치의 새로운 부동산을 취득해야합니다. 또한 많은 분들이 혼동하고 있는 소유권에 관한 내용에서, 반드시 동일한 소유권으로 과세이연 교환을 해야합니다. 예를 들어 남편 혼자 소유했던 투자 부동산을 양도한 후 대체 부동산의 구입시 아내이름을 소유권에 추가하면 문제가 발생하게 됩니다.
교환자들은 반드시 법적으로 유효한 교환을 위해 자격있는 중개인을 고용해야합니다.
중개인은 "1031 Exchange Company"로 보통 대규모 소유권 보험회사의 부속회사로 금융적인 장점과 청렴성을 가지고 있습니다.
중개인은 에스크로 대리인이 구매자에게 양도 부동산의 직접적 증서를 주도록하고 매매수익을 중개인에게 직접 주도록 합니다. 이 행위는 교환시 교환자가 자금을 직접 수령하는 것을 방지하며, 대체 부동산의 구매 기금은 교환자의 지시에 따라, 모두 중개인을 통해 결재됩니다.
외국인 투자자들은 반드시 교환을 고려하기전에 세법전문 변호사 혹은 회계사에게 자문을 구해야 합니다. 과세이연 교환은 엄격한 규정과 복잡한 과정을 가지고 있으며, 1031교환은 여전히 FIRPTA(외국인 투자자 부동산 세) 원천징수가 적용됩니다. 자격있는 교환 중개인은 반드시 외국인 투자자와의 교환 거래에 대해서 잘 알고 있어야 합니다.
투자용 부동산의 구입과 매매에 관한 상담을 환영합니다.
에이미 김에게 연락해 주세요.
(808) 561-3050
하와이 부동산, 주택 , 콘도, 대지 매매,
하와이 새 콘도 프로젝트 분양 문의
하와이 렌트 관리
하와이 E-2 비자용 사업체, 스몰 비지네스
하와이 커머셜 부동산, 투자용 부동산 등
모든 문의는 에이미 김(R)에게
2012년 2월 15일 수요일
하와이 방문객 통계(Hawaii Visitor 2011)
하와이의 주 산업인 관광업이 미국 본토나 세계 각국에서 하와이를 방문하는 관광객이 증가하면서, 부동산 시장등 하와이의 산업이 2008년 이전으로 미치지는 못하지만
조금씩 조심스럽게 생기를 되찾고 있습니다.
2011년 말 통계자료를 보면 오아후 섬 방문객은 4,397.935명으로 하와이 전섬 뱡문객의 48.5%를 차지하고 있습니다. 마우이 섬은 2,209,408명으로 전체 방문객의 24%를
차지합니다.
항공석이 2011년 총 좌석의 90.6%를 채웠습니다.
연도별 방문객의 수가 2008년, 2009년 최하로 떨어졌다가 다시 나날이 증가하고 있는
추세입니다.
다음의 표는 방문객들의 년도별지출액수인데, 지출 액은 2007년도의 호황때의 지출과 맞먹는 정도로 증가하고 있음을 볼 수 있습니다.
하와이에 내집 같은 콘도를 마련해 두고 싶으시다구요?
조금씩 조심스럽게 생기를 되찾고 있습니다.
2011년 말 통계자료를 보면 오아후 섬 방문객은 4,397.935명으로 하와이 전섬 뱡문객의 48.5%를 차지하고 있습니다. 마우이 섬은 2,209,408명으로 전체 방문객의 24%를
차지합니다.
항공석이 2011년 총 좌석의 90.6%를 채웠습니다.
연도별 방문객의 수가 2008년, 2009년 최하로 떨어졌다가 다시 나날이 증가하고 있는
추세입니다.
다음의 표는 방문객들의 년도별지출액수인데, 지출 액은 2007년도의 호황때의 지출과 맞먹는 정도로 증가하고 있음을 볼 수 있습니다.
다음은 여행의 목적과 방법입니다.
하와이 방문객의 80%가 순수하게 여가를 즐기는 관광객 들입니다.
호텔 사용이 59.8%이며, 타임세어(7.3%)나, 콘도 사용(13.7%)이 눈에 띄게 많습니다.
특히 콘도 사용은 한달 이상의 장기 체류 방문객이 많으며,
자유롭게 그로서리 쇼핑을 하고 요리를 한다든가하면서 내집 같은 편안함으로 하와이에서의 여가를 즐기려는 사람들이 많습니다.
국가별로 보면, 미국 본토에서 오는 방문객이 제일 많고
그다음이 일본, 카나다 순이며, 중국의 관광객도 지금 엄청난 수로 들어오고 있습니다.
와이키키에서 많은 한국의 신혼부부들을 볼 수가 있습니다.
하와이에 내집 같은 콘도를 마련해 두고 싶으시다구요?
에이미 김이 도와 드립니다.
전화:1-(808)561-3050
2012년 1월 28일 토요일
FHA 융자 프로그램에 관하여
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FHA 융자 프로그램은 정부에서 처음 주택을 구입하는 홈 오너들에게 5% 미만의 다운페이로 내집을 마련할 수 있는 정부보장 보험 프로그램입니다. 집 가격의 95%이상이 융자로 나오는 만큼 위험 부담도 크기때문에 만약의 경우를 생각해 반드시 신청인이 모게지 보험을 들어야하는 조건으로 융자를 보증해 주는 플랜입니다. 매달 모게지의 원금과 이자 이외에 모게지 보험금의 부담이 있지만, 렌트로 남의 집에 살지않고, 목돈이 들지 않는 상태에서 주택을 구입할 수 있는 매력이 있습니다. 현재 FHA loan 의 평균 이자율은 3.75%입니다.
Basic FHA loan requirements. (기본적 조건)
Two Years of steady employment, preferably with same employer.
최근 2년이상 같은 직장을 다니고 있어야 함.
Last two years Income should be the same or increasing.
최근 2년 이상의 수입이 고정적이거나, 상승해야함.
Credit report should typically have less than two thirty day lates in last two years with a minimum credit score of 620 or higher or in some cases no credit score at all.
크레딧 점수가 적어도 620 이상이라야 함. 최근 2년이내에 2번 이하의 연체 기록.
Bankruptcy's must be at least two years old, with perfect credit since discharge.
파산 후 적어도 2년이 지나야 하며, 크레딧 점수가 회복되어 있어야함
Foreclosure's must be at least three years old, with perfect credit since.
포클로우져의 경우, 3년이 지나야하며, 크레딧 점수가 회복되어 있어야함.
Your new mortgage payment should be approximately 30% of your gross (before taxes) income.
모게지 페이먼트가 총 수입의 30%미만이 되어야함.
기타:
5% 다운페이먼트의 현금이 있는지 증명할 수 있어야 함.
구입 대상 주택의 상태가 양호해야함-융자 감정사의 평가가 중요.
콘도의 경우, FHA 승인이 나는 빌딩이어야함.
FHA 융자의 경우 융자신청인이 클로징 코스트를 반드시 내도록 되어 있음.
각 개인마다 융자는나름대로의 차이점이 있고 특색이 있습니다.
문제를 해결해 나가며, 크레딧을 좀더 좋게 수정할 수도 있고, 망가진 크레딧을 시간이 좀 걸리더라도 회복시키는 방법도 있습니다.
막연히 5%에 집을 살수 있다고 집부터 보고 다니다가는 시간만 낭비하는 결과를 초래합니다. 가장 좋은 방법은 융자 전문인과 상담을 하여, 얼마까지의 주택을 장만할 수 있는지를 체크하고, 크레딧을 수정할 수 있는지도 알아보고, 모게지가 매달 어느 정도 나오는지도 확인해 자신이 있으면, 집을 헌팅하는 일을 시작하시는 것이 바람직합니다.
5% 다운페이로 집을 사시고 싶으세요?
에이미 김 부동산은 FHA 융자가 가능한 집을 찾아드리겠습니다.
그전에 융자상담을 강력 추천드립니다.
에이미 김 : (808)561-3050
aimee.hawaii@gmail.com
하와이 부동산, 주택 , 콘도, 대지 매매,
하와이 새 콘도 프로젝트 분양 문의
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2012년 1월 23일 월요일
센츄리 21의 수퍼볼(Super Bowl) 2012 광고 데뷰
드디어 지구촌 최대의 스포츠 축제의 하나인 미식프로 축구 수퍼볼(Super Bowl)의 시즌입니다.
우리에게 친근한 한국계의 하인즈 워드 선수도 이 프로 미식축구가 낳은 스타입니다.
Super Bowl은 미국의 가장 큰 축구행사로서 NFC우승팀과 ATC우승팀이 NFL(national Football League)의 챔피온쉽을 다투는 경기로서 수퍼볼은 미국인으로서는 가장 큰 자부심을 느끼는 경기이며, 전 미국인을 하나로 단결시키는 경기라고 하겠습니다.
1억 1천만의 TV시청자를 자랑하는 수퍼볼의 특징 중 하나는 광고에 있습니다.
흔히들 TV광고를 보지 않고 다른 채널로 돌리는 경우가 거의 태반인데 유달리 수퍼볼 광고는 미국의 시청자들이 다 즐겨본다고 합니다. 그래서 30초당 3백만 달러(한화 36억원)의 광고료에도 불구하고 광고를 따내는 경쟁이 치열합니다. Super Bowl Kick Off Show는 2월 5일 인디애나폴리스의 스타디움에서 있을 예정이며, 마돈나가 Harf time show에 출연예정이고,이때 CENTURY 21의 광고가 처음 데뷰합니다. 물론 한국인으로서 자부심을 느끼는 현대와 기아도 수퍼볼의 광고주 중 하나입니다.
다음은 수퍼볼 광고에 관련한 CENTURY 21의 유투브 영상입니다. 재미있으니까 감상하시기 바랍니다.
하와이의 부동산 매매에 관해 궁금하세요?
에이미 김에게 문의하시기 바랍니다.
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