2015년 8월 26일 수요일

와이피오 Royal Plams 콘도 매매 완료

Royal Palms at Waipio 
1BD/1BA/1PK 
Sold at $240,000 (FS)

숏세일 매물인 와이피오의 로얄팜즈 1베드룸 유닛이 드디어 은행의 승인이 나서 매매 완료가 되었습니다.
Waipio 지역은 아웃렛 쇼핑명소인 와이켈레 쇼핑센터의 인근에 있는 지역으로 사진에서 보이는 2층 타운하우스 스타일의 주거지가 많이 있습니다.
호놀룰루 시내로 부터는 하이웨이로 약 40분 정도의 거리로 첫 주택을 구입하는 바이어들이 주로 많이 시작하는 지역입니다.
깨끗하고, 조용한 주거지역이고, 주변에 높은 건물들이 보이지 않습니다.

이 거래에서 가장 중요한 포인트는 두가지였습니다.
첫째, 숏세일 입니다.
한국인의 주택 구매와는 다른 구조를 가진 미국의 융자 주택은 주택을 구매할때 집 가격의 상당부분을 융자로 구매합니다. 평균 20%정도의 다운페이를 하면 나머지 융자 자격 심사를 승인받으면 살 수 있습니다. 하지만 세금 보고 실적이나. 은행잔고 증명, 재직 증명, 크레딧 점수 등등의 서류 심사가 상당히 까다롭습니다.
융자의 종류에 따라 군인이나, 군을 제대한 사람의 경우 100% 융자도 가능하고, 첫번째 주택을 구매하는 사람에게는 5%-10%의 다운페이로도 융자가 가능합니다.
아무리 까다로운 서류 심사로 융자를 승인해도, 융자를 얻는 소유주가 실직을 하든지, 사업을 파산하는 경우는 매달 모게지를 갚기 힘들고, 이로인해 집을 포기하게 되는데, 이때 숏세일이라는 방법으로 집이 경매로 넘어가기전에 소유주가 은행의 동의를 받아 직접 집을 팔고, 자신은 이 집에서 손을 털고 포클로우저의 부담에서 벗어나는 방법입니다.
이 주택은 전 소유주가 부동산 가격이 가장 뛰었을 때 거의 100% 파이넨싱으로 집을 샀다가 현재의 시장가격으로 집을 파는 액수가 거의 비슷하여, 이에 발생하는 비용이 커버되지 않아 숏세일이 된 케이스 입니다.
2007년 전미국을 강타한 서브프라이임 모게지 사태이후 많은 주택 소유주들이 숏세일로 집을 팔게된 케이스가 많고 경기가 회복된 지금에도 오아후 섬 외곽지역은 이런 유형의 숏세일이 드문드문 남아있습니다.
바이어로서 숏세일의 매물을 살때 주의점은 숏세일 매물이 반드시 싸지만은 않다는 것입니다. 흔히 고객들께서 굉장히 좋은 딜이 있으면 알려달라고 하시는 케이스가 많은데, 현재 오아후 섬에서는 숏세일 매물은 일반 마켓밸류보다 약 5% 정도 싸게 살수 있으면 잘사는 딜이 된다고 하겠습니다. 두번째로는 숏세일은 은행의 최종결정에 따르는 것이므로 바이어의 인내심을 필요로 합니다.  요즘은 서브프라임때와는 달리 1개월 정도 기다리면 은행에서 승인이 납니다.
이전에는 3-5개월 정도 기다려야 했던걸로 기억합니다.
마지막으로 숏세일의 경우 집의 하자에 관련해서 바이어가 그냥 있는 그대로 받아들여야 하는 것입니다. 집주인은 모게지를 낼 수 없는 상태이므로 단 1불도 집의 수리를 해줄 수 없는 상태이고, 은행은 은행대로 집주인의 빚을 탕감해 주는 형태이기 때문에 은행 쪽에서도 수리에 대한 크레딧을 줄수가 없습니다. 따라서 여러가지 많은 코스트를 바이어가 감수해야합니다.
이번 매매의 경우, 바이어가 집의 여러가지 문제점을 그대로 인수하고, 콘도서류등의 서류비용 까지 지불해야했고, 청소 비용도 바이어가 부담해야했습니다.

두번째 이번 매매의 중요한 포인트는 VA 융자입니다.
가냘픈 여자의 몸으로 미군전역을 한 싱글맘인 바이어는 100% 파이넨싱을 받아 집을 구매했습니다. 항상  VA 융자로 집을 사는 고객들의 매매를 도우면서 느끼는 것은 미국이란 나라가 국가를 위해 일하는 사람들에게 정말 잘 대우해 주는 구나하고 부러움을 느낄때가 많습니다. 고국의 현실을 생각하면 부럽고 안타깝습니다.
VA융자의 경우는 크레딧이 없어도 융자를 추진할 수 있는 프로그램도 있습니다.


 What is My Home Worth? 

*오아후 주택 구입 혹은 판매
*카카아코 지역  콘도 프로젝트 분양문의
*하와이 상업용 투자 부동산
* 와이키키 호텔식 콘도
* 하와이 일반 주거용 콘도 매매


하와이 부동산 매물에 대해 궁금하십니까?


에이미 김에게 문의해 주세요.

808-561-3050