2012년 하와이 상업용 부동산 투자전망

하와이는 투자자들에게는 위험 부담이 비교적 적은 안정적인 지역으로 알려져 있습니다.

미국의 상업용 부동산 리스와 매매를 장악하고 있는 인터넷 사이트 Loopnet의 마켓 트렌드의 도표(왼쪽)를 참고 하면 최근 6년간의 하와이 커머셜 리스 가격의 동향은  다음과 같습니다.

Retail: $35.45/SF/Y 
           (SF당 월 $2.95+CAM)
오피스: $16.60/SF/Y
           (SF당 월$1.38+CAM)
창고등 산업용: $11.72/SF/Y
            (SF당 월 $0.97+CAM)
                   CAM:Common Area Maintenance(관리비)
도표를 통해보면, 리테일 리스의 가격이 경기회복과 발맞추어 2011년 후반부터 꾸준히 상승하고 있습니다.

아래의 도표는 하와이 부동산 투자에 관한 CAP Rate 입니다.
 CAP Rate란 Capitailization Rate의 약자로 투자금에 대한 순수 이익의 비율을 말합니다.

*아래의 도표들은 미국의 유명한 커머셜 부동산 회사인 Colliers의 자료를 참고했습니다.

도표에서 알 수 있듯이 하와이의 평균 CAP Rate은 5%-6% 정도로 보시면 안정적이라고 할 수 있겠습니다.
예를 들어 $2,000,000의 6세대 아파트 빌딩을 투자했을 경우, 관리비, 부동산세, 유틸리티 등등의 비용을 제하고 일년에 $100,000의 넷인컴을 줄 경우 CAP Rate이 5% 되게 됩니다.
            
투자비용 x CAP RAT=연간 순이익  
$2,000,000 x 5% = $100,000

 하와이는 호텔, 숙박및 한달 이상의 단기 렌트의 수요가 항상 끊이지 않고 있습니다. 하와이를 방문하는 방문객들은 주로 한달이상 씩 체류하는 경우가 많고, 일년 한두차례 휴양삼아 오는 Repeater 방문객, 캐나다나 미 본토로 부터의 Winter Bird(겨울 시즌에 하와이를 찾는 방문객들), 호주, 일본, 중국, 한국 및 세계 각지의 관광객과 투자자들로 붐비고 있습니다. 또 미군 가족들과, 6개월 정도의 계약직 간호원들 등 렌트의 수요는 항상 공급을 초과합니다. 이런 이유로 미국 전체가 금융위기로 직격탄을 맞아 휘청거렸을 때도 하와이는 타격을 천천히 받았던 것 같습니다.  이런 이유로 그래프에서 Multi-Family부동산의 매매가 상승세를 달리고 있습니다.

2011년 대표적 매매물

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첫주택 구입자에게 융자 희소식

Down Payment Assistant Loan 다운페이 보조 융자

일반 융자(conventional Loan)의 20% 현금 다운페이는 첫주택 구입자에게 내집 마련의 꿈을 요원하게 만듭니다. 많은 First Home Buyer들이 정보지원 프로그램인 FHA 융자를 통해, 5%의 다운페이로 집을 사는 대신 15%의 다운페이 부족 부분에 대해 융자보험을 들어야하는데 원금상환과 관계없이 보험료는 매달 별도의 비용이 됩니다.  무엇보다도 FHA 융자의 단점은 콘도의 경우 51% 이상의 집주인이 거주 하는 빌딩이어야 하고, FHA 융자가 승인되는 빌딩으로 제한되어 있어 선택의 폭을 좁게합니다.  실제적으로 와이키키나 시내에서 이러한 빌딩을 찾아 마음에 드는 유닛을 찾기가 쉽지않습니다.

" 저와 제 부동산 에이전트가 FHA 론이 가능한 아파트를 찾느라 9개월 동안 시간 낭비만하고 마음에 드는 아파트를 찾지 못했습니다. 마음에 쏙 드는 아파트를  찾아 DPAL 프로그램을 통해 한달 만에 클로징을 하게 되어 정말 기뻐요."

(센츄리 21 하와이언 스타일 바이어 Joanne Lui의 체험담, First time home buyer 2011)

이 프로그램의 자격 요건은 반드시 최근 3년간 주택을 구매한 적이 없는 처음 주택 구매자에 한하며, 본인이 직접 거주하는 집이라야 합니다.  5%의 다운페이를 현금으로 준비해야하고 연간 수입이 카운티의 규정액을 넘지 않아야 합니다.

예를 들자면, 4인 가족의 경우  연간 소득이 $144,200을 초과하면 안됩니다.

융자보험을 내지 않아도 되는 것이 이 프로그램의 장점이며, 아파트를 선택할 때 선택의 폭이 넓은 것 또한 이점이라고 하겠습니다.

융자한도액은 최대 $50,000이라고 합니다.

       

$330,000의 콘도를 살 경우:

        $16,500  :  5% 다운:바이어가 직접 준비해야 하는 금액)

        $49,500  :  15% DPAL 다운 보조 융자/융자보험없음

        $264,000:  80% 1차 융자

자격: 첫주택구입자, 본인 직접 거주, 미국 시민권자나 영주권자.

빌딩: Owner Occupancy Rate가 25% 이상되는 콘도.

          Vacation rent나 리스홀드 유닛은 불가능

이 프로그램에 관하여 궁금하신 점이 있든지, 담당자와 상담을 원하시는 분들은

HHOC Mortgage의 융자인 (808)523-9505, Vaun Owen에게 직접 문의하시기 바랍니다.

상담시 통역이 필요하시면 저에게 문의해 주세요.

상담 자리를 마련하여 도와드리겠습니다.

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에이미 김 (R)

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바이어 vs 셀러 60/40 격차?

미국 부동산협회(NAR) 수석 경제 전문가인 로렌스윤에 의하면, 최근 주택시장의 특이할 만한 점은 주택 재고의 부족 현상입니다. 주택을 구매하려는 바이어의 수요는 점점 더 증가하는 반면, 매물은 부족한 것이 특징이라고 하겠습니다. 
특히 first home buyer나 투자자들이 주로 찾는 소규모 가격대의 매물이 현저하게 공급부족현상을 나타내고 있는데,   은행소유 매물들이 마켓으로 풀려나오게 되면 이런 현상은 약간 누그러질 것 같아보입니다.
따라서, 향후 2년 정도는 임대주택의 수요 증가와 구매 추세가 갑절로 증가되리라 에상합니다.
미국 부동산 협회(NAR)에 의하면, National Association of Home Builders에서 3400명의 브로커를 대상으로 실시한 설문조사를 통해 파악한 결과, 대부분의 부동산 전문인들이, 바이어 트래픽과 셀러의 관심도가 상당한 차이를 두고 언밸런스를 이루고 있다고 느끼고 있습니다.
바이어와 셀러의 비율이 절반씩 되어야 마켓이 평형을 이루는데,
셀러 관심 지수가 41인데 비해 바이어는 60으로 나타났습니다. (Realtor Confidence Index)
셀러와 바이어의 이러한 불균형 현상은, 융자문제로 클로징이 늦어지는 원인과,
주택 소유자들이 낮은 이자율로 인해 집을 팔지 않고 재융자를 하기때문인 것으로 나타났습니다. 그럼에도 불구하고 지난 4년간 지지부진했던 부동산 매매가 최근에 활기를 띄고 있습니다.
하와이에서도 예외 없이 스튜디오나 원베드룸의 수요가 증가하고 있는 반면에 마켓의 리스팅 매물의 공급이 부족한 실정입니다.

MARKET UPDATE: Lawrence Yun, NAR chief economist, said inventory shortages are a factor.  "Buyer interest remains strong but fewer home listings mean fewer contract signing opportunities," he said.  "We've been seeing a steady decline in the level of housing inventory, which is most pronounced in the lower price ranges popular with first-time buyers and investors."
"Any bank-owned properties that have been held back in markets with inventory shortages should be released expeditiously to help meet market demand," Yun said.  "Housing starts will likely need to double over the next two years to satisfy the pent-up demand for both rentals and ownership."
The NAR press release cited its Realtors Confidence Index which is derived from a survey similar to the one conducted by the National Association of Home Builders in which its members are asked to gauge sales conditions and buyer traffic.  The NAR version is based on responses from over 3,400 Realtors.  The Index put buyer traffic at 60 while seller interest was at 41 which NAR said shows a large imbalance between buyers and sellers.  A value of 50 implies neutral market conditions; the disparity between buyer and seller interest began to grow in early spring and has been in a particularly large imbalance for the past two months.
Yun said that some closings have been delayed, partially because of a surge in refinancing brought on by record low mortgage rates.  These transactions, on top of a higher level of home purchases have slowed the closing process.   "In addition, there have been some delays with recent foreclosure sales as banks take steps to ensure there are no paperwork problems.  This is causing an uneven performance in sales closings, which is likely to continue, but we also see notably higher levels of sales activity compared with a relatively flat performance in the preceding four years." Yun said.

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