에이미의 하와이 부동산 온라인 세미나/2022년 3월 19일

 

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2022년 3 월 19일 토요일 2:30 -3:30 pm (한국시간)

줌 회의 ID: 867 0001 5605

암호: aloha

1부

하와이 부동산 마켓 흐름과 판데믹 마켓 동향

외국인으로서 알아야할 세금 상식

2부

부동산 매입절차

에스크로 진행, 자금 문제

매입후 관리는?

3부

신분양 프로젝트 안내

카카아코 지역 워드빌리지 소개및 신분양매물 안내

계속적인 세미나에 걸친 성원과 참여 감사합니다. 추후 세미나는 개별적이나 소그룹으로도 가능하니, 관심있는 분들은 aimee.hawaii@gmail.com, 혹은 카톡 (ID:aimee808)으로 세미나를 신청하시면 일정을 조율해서 진행하겠습니다.

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         하와이 부동산을 파실분은 마켓 가격분석을 해드립니다.

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808-561-3050

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에이미의 하와이 부동산/오아후 마켓 여전히 가파른 상승세 (2021년 5월말 기준)

 

하와이의 오아후섬 부동산 마켓은 2020년 판데믹 대유행의 불확실성 가운데 저조했던 활동과는 대조적으로, 여전히 높은 수요 가운데 치열한 경쟁이 지속되고 있으며,  2021년 5월말 통계에 따르면 단독주택의 중간판매가격이  지금까지 최고치였던 2021년 3월의 95만 달러를 돌파하여, 97만8천달러라는 유례없는 신기록을 세웠습니다.

오아후 섬에서 백만불로 중간치 정도의 일반 주택을 구매할 수 있다는 결론입니다.

또한 단독주택과 콘도 매물이 마켓에 나오기가 무섭게 각각 8일과 12일 만에 계약에 들어가는 사상 최단시간으로 나타났습니다. 그만큼 빨리 팔리고 있는 현상입니다.

전년대비 신규상장된 단독주택은 24.6% 상승, 콘돈ㄴ 34.2% 상승률을 나타 내는데, 새 매물리스트는 나오기가 바쁘게 이미 팔렸거나 에스크로에 들어가 있는 현상입니다.

부동산업계는 시장의 빠른 흐름이 당분간 지속될 것으로 보이고, 80만달러 미만의 주택 구매자들은 가장 치열한 경쟁에 직면해 있다고 보고있습니다
.

현재의 마켓은 셀러가 주도하는 마켓이고, 집을 팔기엔 호기입니다.

80만불 미만의 첫주택 구매자들은 낮은 이자율로 융자를 받기엔 너무 좋은 시기이지만,

경쟁이 치열하고, 희망 판매가격보다 웃도는 가격으로 거래가 되고있는 마켓이라

캐시바이어에 비해 불리한 점이 많은 것도 사실입니다.

요즘은 주위에서 이야기를 들어보면, 한 부동산에 오퍼가 대략 20-25 개 정도 경쟁하면서 들어와

셀러가 입맛대로 높은 가격과 좋은 조건을 고르는 추세입니다.

이자율은 낮은데 경쟁이 치열한 현재의 셀러 주도 시장이 좋은건지

아니면 나중에 이자율이 높아지면 그때는 바이어 주도 마켓이 되는 것이 좋은 건지 

확실하게 선을 그을 수는 없지만, 마켓이 떨어질 것이라는 생각에 구매를 오래 기다리는 것은 좋은 방법은 아닌 것으로 보입니다.

제 소견으로는 어느 정도 마켓이 상승하다가 어느 지점에 가서 멈추기는 하겠지만,

지난 몇십년간의 하와이 마켓을 참고해볼때(아래의 도표 참조) 여전히 안정적인 상승세를 지켜오고 있습니다.

구매를 미루고 기다리는 분들은 절대로 가격이 이전의 몇년전으롤 돌아가지 않기 때문이죠.

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에이미의 하와이 부동산/오아후 주택 시장 3월에도 가격상승세 지속(2021년)

 

2021년 3월만 하와이 부동산 협회의 집계에 의하면 단독주택시장의 매매중간가격은 95만 달러로 이전의 기록을 다시 엎었습니다.

단독주택과 콘도의 매매는 지난해 3월 코비드19 이전의 시기에 비해 각각 19.1%, 52.7%로 두자리수 증가율을 보였습니다. 3개월 이상 연속적으로 단독주택 중간가격은 계속 상승하고 있고, 전년대비 17.3% 2월의 $917,500 보다 3.5% 인상되었습니다.

하와이의 마켓을 한마디로 표현하는 지속적인 공급 부족과 높은 수요로  오버프라이스로 팔린단독주택과 콘도의 수가 코로나 이전의 2020년 3월에 비해서 3배가 증가하였습니다.

호놀룰루 부동산 협회 회장 Shannon Heaven에 의하면 계속적으로 매물이 마켓에 올라옴에도 불구하고, 수요, 공급의 원칙에서 높은 수요가 주택공급을 앞지르고 있다며 이러한 현상은 당분간 지속 될 것으로 보이고,  주택 구매자들의 경쟁마켓 시장이 형성되고 있다고 말했습니다.

또한 현재 꾸준히 진행되고 있는 카카아코 지역의 신분양 콘도들도 각 프로젝트별로 분양상태가 상당히 진전되어 있음을 알수 있습니다.

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에이미의 하와이 부동산/2021년 카카아코 지역 새 콘도 소식

 

2021년 카카아코에 새로 들어서는 콘도 프로젝트는? 2021년 호놀룰루 카카아코 지역은 3개의 콘도 신축으로 여전히 붐을 이룰것으로 예상됩니다.  알라모아나 쇼핑몰 앞쪽으로 대부분 로컬 주민용 affordable housing으로 분양된 센트럴 알라모아나(The Central Ala Moana) 와 알라모아나앞 한인 상권에 위치한 아주르 알라모아나(Azure Ala Moana), 그리고 워드빌리지 커뮤니티의 아알리이(Aalii) 등이 금년 후반부에 완공, 입주가 됩니다.  뿐만 아니라 아래의 세 콘도 프로젝트의 분양도 금년도 중, 하 반기에 시작될 것으로 예측됩니다. 드 파크 온 키아우모쿠 The Park on Keeaumoku

드파크온 키아우모쿠는 주상복합 빌딩으로 아래층은 커머셜이고, 위로 960세대의 주거콘도로 구성될 예정이라고 합니다. 이중 128세대는 첫로컬 주민 상대, 첫주택자 대상 정부보조프램으로 분양될 것이라고 합니다. 일반 마켓 유닛은 836 세대이고 스튜디오, 원베드, 투베드룸으로 구성되어있습니다. 로케이션은 한인상가가 밀접한 미드타운인 알라모아나 쇼핑몰앞 키아우모쿠 길, 서라벌 식당과 동화면세점과 그 인근 지역입니다.  분양시기는 2021년도 1, 2 분기 정도 될것이라 예측됩니다.

Ulana Ward Village와 The Park Ward 로케이션 맵에서 울라나 워드빌리지는 커뮤니티의 서쪽 부분, 드파크 워드는 공원옆 중심 지역에 위치할 예정임

울라나 워드빌리지 Ulana Ward Village 울라나 워드 빌리지는 케킬로하나 분양때 처럼 100% 정부 주택 보조프로그램인 reserved housing으로 분양될 예정이라고 합니다. 첫주택자로 정부보조그램의 가계수입 한도 가이드라인에 따라 분양됩니다.

드 파크 워드 The Park Ward 드파크 워드는 빅토리아 공원을 중심으로 현재 건설중인 코울라 프로젝트와 마주보는 방향에 위치합니다. 코울라와 마찬가지로 럭셔리 프로젝트이며 전유닛이 마켓유닛입니다. 2021년 3월 공청회를 거쳐 정부승인이 나면 분양계획을 발표할 예정입니다. 총 660세대,  Studios: 156 One-bed: 242 Two-bed: 185 Three-bed: 77

관심 있으신 분들은 대기 리스트를 위해 문의해 주시기 바랍니다. ************************************************************************************************************ 하와이 부동산을 파실분은 마켓 가격분석을 해드립니다. *오아후 주택 구입 혹은 판매 *카카아코 지역  콘도 프로젝트 분양문의 *하와이 상업용 투자 부동산 * 와이키키 호텔식 콘도 * 하와이 일반 주거용 콘도 매매 하와이 부동산 매물에 대해 궁금하십니까? 에이미 김에게 문의해 주세요. 808-561-3050  aimee.hawaii@gmail.com

에이미의 하와이 부동산/오아후 주택시장은 판데믹 가운데 여전히 강세

 한정된 재고에 여전히 강세를 보이고 있는 오아후 주택시장

계속되는 판데믹 가운데 낮은 재고로 인한 과도한 가격 경쟁으로 주택 시장은 더욱 치열한 양상입니다.  

지난달 단독 주택의 매매량은 전년대비 5.6% 증가하며 보합세를 유지하였고, 

콘도매매량은 6.2% 하락하였습니다.

금년도  단독주택 매물은 2019년 활동으로 거의 정상 궤도에 올라 0.7% 하락하는 데 그쳤고,  콘도 시장은 예년 수준을 회복하기 위해 안간힘을 쓰고 있으며 15.8%라는 두 자릿수 하락률을 유지하였습니다. 

매매 희망가격보다 더 비싼 가격으로 팔린 단독주택과 콘도는 지난해 이맘때보다  각각 210.2%, 79.2% 급증했습니다. 

마켓은 계속해서 빠르게 움직이고 있으며, 단독주택과 콘도는 시장에서 각각  10일과 16일 정도에 계약에 들어가고 있는 현황입니다. 

트리샤 네코타 REALTORS® 호놀룰루 이사장에 의하면 "매수자가 매매희망가격보다 수만달러 이상 오퍼하는 것은 주택 재고가 부족함에도 불구하고 오아후 부동산 시장은 공공보건 전반에 걸쳐 강하고 안정적으로 유지되고 있다"고 말했습니다.

참으로 판데믹 마켓은 우리가 예견하고 상상했던 모든 상황과는 다른 모습으로 나타나고 있는 현황입니다.

부동산 17년차의 제 소견으로 하와이의 판데믹 주택마켓이 과열되는 몇가지 이유를 들어보겠습니다.

첫째, 보편적인 사람들은 판데믹으로 인한 경기침체가 되면 헐값에 집을 팔려고 내놓을 것이라고 생각하게 됩니다. 제 주변에도 많은 고객들이 집값 많이 내렸나요? 하고 질문하곤 합니다. 하지만 이런 생각을 감지하기 때문에 당장 파산의 위험이 없는 일반적인 셀러의 경우 이런 타이밍에 마켓에 집을 내놓아 헐값에 팔릴까봐 오히려 세입자를 들여 판매시기를 기다리는 경우가 허다합니다. 

따라서 오아후 섬의 주택마켓의 인벤토리가 절대 부족한 현상이 나타나게 되었습니다.

두번째, 바이어의 경우 집을 사려고 계속적으로 헌팅을 하고 준비하는 과정에서 코로나 19의 판데믹이 이제 너무 오랫동안 지속되어 지치기도 하고, 더이상 기다릴 필요가 없으니 은행이자율이 최저로 떨어진 지금이 호기라고 생각하게 됩니다.

따라서 수요는 증가하게 되었습니다.

세번째, 판데믹으로 인해 집(Home)의 중요성이 달라졌습니다.

이전에는 집은 나가서 일하고, 학교다니고, 모든 주요 활동을 끝내고 들어와서 쉬는 곳이었습니다. 

하지만 판데믹으로 사람들이 주로 머무는 곳이 이제 집이 되어버렸고, 재택근무, 비대면 온라인 접촉등으로 일하고, 공부하고, 사회화도 비대면이 되었습니다.

사람들은 하루종일 집안에서 일상의 모든 것을 대부분 해결해야하니, 이전에는 별로 중시하지 않았던 집안내의 오피스도 필요하고, 공부방, 놀이방등의 독립공간이 더 필요하게 되었습니다. 

또 이전엔 그다지 신경쓰지 않았던 집안의 모든 시설들을 업그레이드 하게 되기도 합니다.

저는 이 영향이 주택마켓에도 적용이 된다고 봅니다.

제가 볼때, 부동산의 가격을 결정하는 요인은 수요와 공급의 법칙, 그리고 로케이션이라고 생각합니다. 

지금이 오아후 마켓의 상황은 이 수요와 공급의 법칙이 불균형로 인해 발생하는 것이고, 주택을 팔려고 생각하시는 분에게는 좋은 시기라고 생각합니다.

한편 콘도의 경우는 약간 다른 양상입니다. 

콘도 지역이나 빌딩에 따라 다르긴 하지만 지금까지 투자자들이 선호했던, 에어비엔비나, 베케이션 렌탈 콘도의 경우, 외부 관광객의 길이 모두 막힌 상태로 거의 일년을 수익 제로인 현상을 낳고 있으니 그냥 비워두고 유지하기에는 매달 나가는 관리비나 부동산비등 유지비가 부담스럽기도 해서 처분하려고 마켓에 내놓는 콘도들이 많습니다. 따라서 콘도는 공급 과잉이 되고있습니다.

수요 공급의 법칙에 따라 콘도는 지금이 바이어 에게는 좋은 시기라고 생각합니다.

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2021년 4 월 3일 토요일 2:30 -4:00 pm (한국시간)

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에이미의 하와이 부동산/판데믹 부동산시장에 관한 오해와 진실 체크

아직 출구가 모호한 전세계적인 판데믹 현상가운데, 부동산 시장을 바라보는 사람들의 의견이 분분하고 있습니다. 

집을 사려던 사람은 기다리면 집값이 바닥칠꺼니까 그때 살거다, 집을 팔려던 사람들은 기다렸다가 판데믹 현상이 풀리면 집값이 오를거니까 그때 팔겠다. 

두 가지 상반된 의견속에서 마켓은 최근 몇개월 동안 우리가 예측하지 못했던 여러 현상을 보여주고 있습니다.

오늘은 Reltor.com에 최근에 올라온 게시글을 간단히 요약해서 우리가 오해했던 여러가지 내용들을 한번 살펴보겠습니다.(

코로나바이러스 노출에 대한 두려움이 아마도 사람들이 집을 팔지 못하게 하는 주된 이유일 것입니다. 또한 많은 사람들은 또한 집을 지금 파는 것이 주택 구매자들의 수요가 들어들어 헐값에 집을 팔게되는 결과를 초래할 것이라고 생각하곤합니다

1. 지금 집을 팔기엔 최악의 시기라는데?

많은 셀러들이 이번 여름에 집을 팔려고 마켓에 내놓았다가 마켓팅을 중단하고 마켓에서 매물을 철수시켰습니다. 7월11일자 Weekly Housing Trends에 의하면 개로운 매물이 전년대비 14% 줄어들어 전체 홈 인벤토리가 32% 감소하는 결과를 낳았습니다.

그러나 반대로, 최근의 통계는 지금이 몇 가지 이유로 집을 팔기에 몇 년 중 가장 좋은 시기 중 하나라는 것을 암시합니다.

대니얼 헤일 아마존닷컴 수석 이코노미스트는 "대유행과 불확실성을 감안할 때 지금은 집을 팔 때가 아니라는 것이 일반적인 생각"이라고 말했습니다. 하지만 지금까지 이 자료는 반대로 주택시장에서 매수자가 매도자보다 많아 매수자보다 매도자가 더 낫다는 점을 시사합니다.

오히려 낮은 주택재고는 집을 팔고자하는 사람들이 매도자 시장을 강하게 점유하므로 높은 가격을 불러올 수 있는 입찰전쟁이 될 수 있음을 나타냅니다.

전미 부동산 협회는 향후 부동산 시장은 수요 공급의 원칙에 따라 판매자가 주도하는 경향으로 흐를 것이라고 예측합니다.

2. 집값이 폭락하고 있다는 데 계속 기다릴까?

데이터는 정반대로 집값이 실제로 오르고 있습니다.

NAR에 따르면 2020년 1분기 전국 단독주택 중위가격은 27만4600달러로 7.7% 상승했습니다.

헤일은 "COVID-19 이전보다 집값이 더 빠르게 상승하고 있다"고 말했다. 실제로 지난해 이맘때 봤던 집값 상승세와 보조를 맞추고 있다"고 말했습니다.

이유는 사상 최저 수준의 저당권 대출금리 때문입니다.

로렌스윤 장관에 의하면  "기록적으로 낮은 주택담보대출 금리는 구매력을 높인며,공급 부족과 결합하면 집값이 점점 더 오를 것이라고 합니다.

3. 구매자들이 주택 구입을 미루고 있다는데 옳은 일일까?

NAR의 '주택매각 보류지수'(계약 체결 기준 주택매매를 전향적으로 살펴본 결과)에 따르면 5월 미결 주택매출은 44.3% 급증해 2001년 지수 개시 이후 월별 최대 증가율을 기록했습니다.
기록적인 저금리로 인해 구매자 수요의 상당 부분이 증가하고 있다고 헤일은 말합니다.
프레디맥에 따르면 주택담보대출 금리는 16일 현재 2.98%로 50년 만에 처음으로 3% 아래로 떨어졌습니다. 

"확실히 낮은 이자율이 도움이 된다."고 론스냅의 CEO 칼 제이콥은 "6개월, 7개월 전에는 상상조차 할 수 없었을 이자율로 융자를 받을 수 있다"고 언급합니다.

(한 가지 주의사항: 모든 대출자가 최저 이자율을 적용받을 수 있는 것은 아님. 대출자의 총부채상환비율과 신용점수는 전형적으로 대출 유형과 금리에 영향을 미치기 때문에 부채가 많거나 신용점수가 낮은 사람에게 더 높은 금리를 제공할 수 있음.)

헤일은 "만약 [COVID-19] 사례가 악화되어 재개가 광범위하게 번복된다면, 이는 장기간의 실직으로 인해 구매자 수요에 타격을 줄 수 있다"고 말했습니다.

4. 집은 직접 볼 수 없다는데 보지않고 어떻게 집을 구매하나요?

주정부들이 COVID-19의 확산을 막기 위해 가정 및 사회적 거리 제한 규정을 발표함에 따라, 많은 직접 홈쇼와 오픈하우스가 가상 홈투어를 위해 일시적으로 보류되었습니다. 이제 이러한 제한사항의 대부분이 전국적으로 해제되어 집을 직접 볼 수 있고 부동산 중개업자들은 구매자와 매도자를 보호하기 위해 추가적인 적절한 예방조치를 취하고 있습니다.
에이전트들은 사회적 거리 설정 지침을 따르는 직접 쇼잉 일정을 수립하고, 관련된 모든 사람이 COVID-19 공개 양식과 책임 양식의 제한을 작성하도록 요구하고 장갑, 마스크, 손 세정제 등을 집을 보여줄때 사용합니다.
집을 직접 보기 전에 사전 승인서를 쓰거나 주택 점검 보고서등의 서류를 먼저 검토해서 그 모든 단계를 거치고 나서 실질적인 집 투어를 계획한다면, 오히려 정말 진지하게 구매를 검토하는 바이어들이 집을 보러다니는 결과가 됩니다.

5. 도시인구들이 교외로 다 도망친다던데...

뉴욕시와 같은 도시 중심지는 인구 밀도가 낮은 지역보다 사회적 거리를 두는 것이 훨씬 더 어렵기 때문에, 도시 거주자들은 왜 외부지역으로 생활권이나 상권을 움직이려고 할 것 같은데 

요즘 교외 지역의 상가가 더 많은 관심을 끌고 있습니다. 아마존닷컴 자료에 따르면 지난 5월 교외 ZIP코드를 이용한 부동산 조회수가 13% 증가해 도시지역 조회수의 2배에 육박했다고 합니다

이 대유행병은 비록 나쁘지만 결국 사라질 것이죠, 그러면 사람들은 정말로 도시에 있고 싶어하는 것을 멈출 것일까, 사람들은 매일 가까운 거리의 식당이나 상점에서의 유쾌하고 편리한 삶을 버리고, 한두시간씩 드라이브를 하여 그로서리 쇼핑을 하고 식당을 가는 삶을 선택할 것일까 여전히 여러가지 생각이 들게합니다.

판데믹 이후의 삶에 대한 저의 의견

벌써 우리의 삶의 모습이 상당히 바뀌었습니다.

생명이 오가는 이 판데믹 현상은 각자의 생활가치관에도 상당히 영향을 끼치게 된 것 같습니다.

마스크 사용으로 인해 숨 쉬는 것 조차 제한 받고 있는 이상황에서 좋은 천연의 공기와 바람은 정말 그리운 대상입니다.

하와이에 살면서 이 좋은 조건에 감사하지 못했던 것을 다시한번 생각하게 됩니다.

판데믹현상으로 가장 중요하게 생각되는 것은 삶의 질입니다.

질적으로 가장 인생을 풍요롭게 살수 있는 방법이 무엇일까.

가장 사랑하는 대상인 가족을 다시한번 귀하게 생각하게 되는 계기가 됩니다.

가족과 같이 질적인 풍요를 느끼는 사는 곳은 집입니다.

당분간 인류는 이 유행병을 같이 지니고 가야하기 때문에 

재택근무나 온라인 미팅들이 많아지고, 주말이면 밖으로 나가던 가족들이 가정에서 모든 것을 엔조이하고 누리게 될 것입니다.

이전에는 집은 일하고 돌아와서 단순히 잠자고, 다시 일나가는 그러한 개념이었다면,

이제는 어느정도 집안에서 가족들이 같이 머무르면서도 각자의 공간이 있어야 하고, 

현재의 주거환경보다 분명히 업그레이드된 주거환경을 원하는 사람들이 많아질 것으로

주방의 기능이 커지고, 전망이 필요없던 주거의 개념에서 발코니나 통풍, 채광, 전망이 더 나은집을 원하게 될 것입니다.

 

젊은 층은 오피스 개념이 복합된 주거환경을 원하게 될 것이고, 자녀가 있는 가정은 콘도보다는 마당이 있는 주택으로,  연세가 드신 분들은 외출을 많이 자제하게 되니까, 좀더 통풍 채광이 좋은 콘도 주거환경을 원할지도 모릅니다.

판데믹을 사는 YOLO족의 모습이라고 생각합니다.

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