2015년 8월 8일 토요일

Gateway Towers 게이트 웨이 타워

 Gateway Towers
게이트웨이 타워즈는 유명한 건축 설계 디자이너 Richard Meier 와 실재 장식가 Tony Ingrao가 디자인한  두 개의 모던 타워,  원통형의  “Cylinder tower” 와 날선 검과 같은“Blade tower”즉 로 구성되어있습니다.
지금은 실린더 타워의 125 유닛이 우선 적으로 분양중입니다. 실린다 타워의 완공은 2018년으로 예상되고 있습니다.  
가격대는:
1 Bedroom $1.5 million ~ $2.5 million
2 Bedroom $1.9 million ~ $5.5 million
3 Bedroom $6.0 million ~ $8.5 million
Villa(3,4,5 Bedroom) $4.1 million ~ $7.0 million
Gateway Towers 는 알라모아나 블루버드의 Kewalo항구를 정면으로 바라보는 자리에 위치하고 있고, Ahuahi 스트리트 쪽의 공원쪽으로 상가가 연결될 예정입니다. 이 프로젝트는 미국에서 최고의 LEED Platinum Certification을 받은 워드빌리지의 프로젝트 중 하나입니다.
LEED Certification이란 환경친화적 건축에 주는 최고의 등급입니다.

 시설

케왈로 항구가 내려다 보이는 30피트의 고급스러운 하이실링 로비는 풀서비스 콘시어지가 가능 
실린더 타워의 공용 시설로 2개의 층이 전적으로 사용됨
입주자용 풀사이드 카바나.
인피니트 풀, 스파와 사우나, 찜질방, hot tub or treatment rooms.
 Fitness options include a lap pool, fitness center and yoga room. 
Outside chef’s kitchen with large outdoor dining pavilion. 
private bar, theater, wine cellar, executive office, and three luxury appointed guest suites. 
어린이 공원, 강아지 공원, pet spa, and car wash area.





What is My Home Worth? 
*오아후 주택 구입 혹은 판매
*카카아코 지역  콘도 프로젝트 분양문의
*하와이 상업용 투자 부동산
* 와이키키 호텔식 콘도
* 하와이 일반 주거용 콘도 매매


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808-561-3050
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2015년 8월 6일 목요일

아에오(AE'O) 분양 유닛 가격 인상


 하워드 휴즈사는  Ward Village Project 의 하나인 AE'O 콘도 프로젝트의 분양가를 그 수요와 관심의 폭발적인 증대로 인해 남은 유닛은 원래 발표했던 분양가 보다 20-43% 까지 인상하겠다고 잠재고객 들에게 통보하였습니다. 이 가격인상은 2015년 8월 10일 부터 실시 되고 그이전에 사는 바이어들에게는 원래의 가격을 유지하겠다고 합니다.
 복합상가 건물인 이 AE'O는 아래층에 하와이 최대규모의 Whole Food가 입점될 예정입니다.

AE'O가 들어설 로케이션은 현재의 Ward극장의 뒤편, Office Depot과 Nordstrom 사이에 들어설 이 콘도는 하워드 휴즈사의 Ward Village 프로젝트 중 하나로 총 466세대의 유닛과 10,000 스퀘어피트가 넘는  상가로 구성되고, 2018년 완공 예정입니다.

 스튜디오 유닛은 가격대 시작이 $405,016인 스튜디오 유닛은 벌써 매진 상태이고,
새롭게 인상되는 가격은 원베드룸 시작가격이 %573,000에서 $817,000(42.6% 인상)
투베드룸은 $860,000에서 $1,040,000(26.6% 인상)이 시작 가격입니다.
쓰리 베드룸은 $1,390,000에서 26.6% 인상된 $1,760,000으로 시작합니다.
************************************************************************************
가격인상에 관한 보도를 정정합니다.
2016년 2월 세일즈오피스에 확인한 결과, 가격인상은 스튜디오가 20%, 원베드룸과 일부 작은사이즈의 2베드룸이 5% 가격 인상을 하였다고 합니다.












































                                         
                             

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2015년 7월 6일 월요일

오아후 주택시장 마켓리포트(2015년 6월말 기준)







































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2015년 6월 30일 화요일

2015 하와이 주택시장은 여전히 일본 바이어가 우세

타이틀 개런티(Title Guaranty Escrow & Title Company)가 Pacific Business News에 제공한 자료에 의하면 2015년 전반부의 하와이 주택시장에서 전체 해외 바이어에게 판매된  거래량에서 일본바이어가 차지하는 비율은 90건(7,020만불)에 달한다고 합니다. 타이틀개런티의 부사장인 Mike Imanaka 에 말을 인용하면 오아후 부동산 시장에 대한 아시아 호랑이의 식성은 여전히 증가하고 있다고 합니다.

 태평양 전쟁시에 진주만 침공을 가해 미국의 영토를 침공하려했던 일본이 전쟁에서 패해 꿈을 이루지 못했지만, 후손 일본인들의 하와이에 땅에 대한 집착은 아직도 강한듯 합니다.

 2015년도 전반부의 하와이의 해외 바이어를 국가별로 보면,
일본 다음으로는 캐나다로 55건(5,240만불)
홍콩 13건(1,160만불), 중국 8건(650만불)
싱가폴 5건(960만불), 한국 5건(340만불)
타이완 5건(300만불), 호주 4건(140만불)
뉴질랜드 4건(90만불), 괌 2건(30만불)
한편호놀룰루가 위치한 오아후 섬을 구분해서 볼 때 5개 주요 해외바이어는
1위 일본       (87 sales, $61.8 million),
2위 캐나다   (15 sales, $7.7 million),
3위 홍콩       (12 sales, $9.2 million),
4위 중국       (eight sales, $6.5 million)
5위 한국       (five sales, $3.4 million)

 한국이 5대 서열에 위치한 것은 상당히 괄목할 만한 현상이라고 생각합니다.
최근 한국의 외환규제가 완화됨에 따라 한국기업의 하와이 진출이나,
한국인들의 하와이 부동산 구매가 활성화 될 전망입니다.
최근 어떤 고객께서 외국에 부동산을 사는 것은 땅이 좁은 한국인이 해외에 영토를 확장하는 일중의 하나라고 하신 말씀이 생각납니다.
글로벌 시대에 안정된 하와이 부동산 시장에 투자하는 것도 하나의 재테크가 아닐까요?


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에이미의 하와이 부동산/해외 부동산 구입시 사전 신고제 폐지

해외 부동산을 구입하려는 한국인들에게 희소식입니다.  

앞으로 하와이 부동산 매매가 더욱 활성화 될 조짐입니다.  


한국 정부의 외환금융법의 사전신고제 규제가  완화되었습니다.

이번 방안에 따르면 지금까지는 자본거래시 재산도피, 탈세 방지·모니터링을 위해
원칙적으로 은행·한국은행·기획재정부에 사전신고하던 규제가 없어진다고 합니다.

거액의 자본거래가 아니라면 이제 금융당국에 사후보고만 하면 됩니다.

다만 5000만달러 초과 거래나 대규모 단기 외화차입, 거주자의 비거주자에 대한 거액의 증여, 거주자와 비거주자간 거액의 증권대차 등의 경우엔 예외적으로 사전 신고하도록 했습니다.

또 빈번한 해외 거래가 있는 유학생, 외국인 근로자, 수출입업자 등은 증빙서류 제출의무에서 벗어남에 따라 쉽게 지급 수령 가능해졌습니다.

일정액 이상의 외환 지급(연간 5만달러 이상)·수령(일별 2만달러 이상)의 경우 은행의 은행에 증빙서류를 제출하는 등 확인 절차를 거쳐야 하지만, 은행의 거래내역 확인의무가 사실상 없어졌기 때문입니다. 

단 금융실명제에 따른 거래자 본인 여부 확인의무만 유지됩니다. 

해외 직접투자와 해외부동산 취득시 건별 사전신고를 원칙으로 했지만, 대규모 투자만 사전 신고하고 소액 투자는 정기적 사후보고로 전환했습니다. 
사전신고가 필요한 구체적인 기준금액은 기업들의 부담과 해외부동산 취득관리가 필요한 범위 등을 고려해 추후 결정된다는 설명입니다. 
********************************************************************************



앞으로는 한국에서 미국 등 해외에 연간 50만달러 이상의 투자를 할 때나 부동산을 구입할 경우 사전신고 규제가 사라져 한국인들의 미국 내 직접투자가 활성화될 전망입니다.

한국 기획재정부 등 관계부처는 이같은 내용을 담은 해외투자 활성화 및 외국환 거래법 개정방안을 마련해 하반기 경제정책 방향에 담을 계획이라고 밝혔습니다.

이에 따라 연간 50만달러(약 5억원)로 묶여 있는 해외 직접투자(FDI) 사전신고 규제가 사라진다. 대규모 외환거래나 외환 건전성과 관련된 거래 등 불가피한 경우를 제외하고는 모두 투자 후 보고로 전환된다고 합니다.

또 개인과 법인이 해외 부동산을 사들일 때도 납세증명서 첨부 등 까다로운 취득 경위서를 제출하지 않고 사후보고 절차만 밟도록 하는 방안이 추진된다. 다만 국외 재산도피를 막기 위해 부동산 취득 후 국세청 통보의무는 그대로 유지됩니다.

정부에 따르면 해외 탈세를 막기 위해 규제의 사슬로 얽혀 있고 매우 복잡한 외국환 거래법 체계도 단순 명료하게 정비된다. 이처럼 한국 정부가 외국환 거래법을 전면 손질하는 것은 지난 1999년 도입 이후 16년 만에 처음입니다.

정부에 따르면 외국환 거래법은 그동안 부분적 개정이 반복되면서 규정은 오히려 복잡해지고 난해해졌다. 2005년도 해외 투자 활성화 차원에서 대대적인 규제완화가 이뤄졌지만 핵심규제인 사전신고 중심의 골격은 그대로 유지되고 있습니다.

특히 사전신고 규제는 해외 직접투자를 가로막는 가장 큰 원인으로 지목돼 왔다. 현행법 상 연간 누적 50만달러 이상의 FDI는 무조건 외국환 거래 은행에 사전신고해야 합니다.

투자진행 과정에서 금액이 일부 변경되는 경우도 같은 절차를 반복해야 하고,이에 따라 빠르게 이뤄져야 할 의사결정이 그만큼 느려지고 기업 인수합병(M&A)에 따른 보안유지로 적극적인 투자의지도 꺾일 수밖에 없다는 지적입니다.


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2015년 6월 28일 일요일

에이미의 하와이 부동산/소유권 보험은 왜 필요한가?

일반적인 소유권 문제 10가지


소유권 보험이 왜 필요한지 궁금한 적이 있으십니까?  
모든 집은 소유권과 관련된 기록을 가지고 있습니다. 

소유권 보험 회사는 이러한 기록을 검사하여 거래 종료 후에 발견될 수 있는 
문제들을 미리 찾아내어 귀하의 부동산의 소유권을 보호 합니다.  

일반적인 소유권 문제들은 다음과 같습니다.

공공 기록의 오류 : 

실수는 누구나 할 수 있습니다. 
그러나 그 실수가 부동산 소유권에 미치는 경우 엄청난 손실을 초래 할 수 있어요.사무상의 착오 또는 서류 오류는 토지 측량 또는 부동산 소유권에 영향을 미칠 수 있습니다.

이전의 부동산 소유자가 불량 납부자 이거나 
또는 장부 처리를 세심하게 하지 못하였을 수 있습니다.
  
이런 부동산을 구입하면 전 주인의 부채가 귀하에게 넘어가서 
미납된 부채로 처리되어 금융회사는 귀하의 부동산에 유치권을 걸 수 있습니다.

이런 부동산은 소유자에게 큰 골치덩이가 될 수 있습니다.

위조 증서: 

매입한 부동산의 소유권 계승기록이 완벽해 보일 수 있습니다.
그러나 밀입국 자, 미성년자, 정신이상 자, 또는 결혼 여부를 속인 기혼자 등 
부적합한 자의 의해 이 전의 양도 증서가 만들어졌을 수도 있습니다. 

이런 위조된 양도 증서는 이전의 소유권뿐만 아니라 
현재 소유권에도 영향을 끼칠 수 있습니다.

누락 된 상속인: 

부동산 소유자가 사망 하면, 부동산의 소유권은 상속인에게 넘어 갑니다.  
그러나 종종 상속인이 누락된 상태이거나 실종된 상태 일 수 있습니다. 

또는 상속인이 자신의 재산권에 대한 유언장에 이의를 제기 할 수 도 있습니다. 

여러분이 부동산 구매 후 오랜 시간이 지나 이런 경우가 발생할 시 
여러분의 부동산에 대한 권리 행사에 영양을 줄 수 있습니다.

위조 : 

불행히도, 우리는 거짓이 만연한 사회에 살고 있습니다. 
부동산 시장에도 예외는 아닙니다. 
위조 또는 조작된 서류는 정당한 부동산 소유권을 왜곡시켜 
공적 기록에 저장 됩니다. 
이러한 위조서류가 세상에 나오면, 여러분의 부동산에 대한 권리가 
위험해 질 수 있습니다.

발견되지 않은 부동산의 채무: 

부동산 구입과정에서 구매자 그리고 판매자 이외 제삼자가 존재 할 수 있습니다.

이전의 저당권, 유치권, 또는 비 금융 청구와 같은 부동산의 권리를 제한하는
제약으로 인하여 제 삼자가 여러분의 부동산 소유권의 권리 일부 
또는 전부를 주장할 수 있습니다.

알지 못하는 지역권 : 

여러분은 새 집과 그 주변의 토지를 소유하였습니다. 
하지만 알지 못하는 지역권으로 인하여 정부기관, 기업, 또는 기타의 기관에게 
본인의 토지의 사용을 허락 해야 할 때도 있고, 
본인의 토지 사용에 제한을 받을 수 도 있습니다. 

지역권은 실제로 금전과 관계없는 저당이지만, 
본인의 부동산 소유권에 영향을 미칠 수 있습니다.

토지 경계선 / 측량 분쟁: 

여러분은 부동산 구입 전에 많은 토지 측량 조사를 하셨을 것입니다. 
그러나 본인이 알지 못하는 또 다른 토지 경계 측량이 존재 할 수 있습니다. 
그것으로 인하여 이웃 또는 다른 제 삼자가 당신의 부동산 일부에 대한 소유권을 주장 할 수 있습니다.

발견되지 않은 유언: 

부동산 소유자가 뚜렷한 유언장 또는 상속인 없이 사망 한 경우, 
국가가 직접 집을 포함하여 소유자의 자산을 판매 할 수 있습니다.  
당신이 만약 이러한 집을 구입하게 되면 당신은 소유자로써 권리를 주장 할 수 있습니다.  하지만 몇 년 후에 죽은 소유자의 유언이 발견되면, 
당신은 부동산의 소유자로서의 권리를 잃게 될 수 있습니다.

이전 소유자 사칭: 
흔하고 비슷한 이름을 이용하여 부동산 소유자라 사칭하는 사기가 빈번해 지고 있습니다. 허위 소유자로부터 판매 된 집을 구입한 경우, 여러본운 부동산 소유권에 대한 법적 권리를 잃을 수 있습니다.


신중을 기하십시오.

이러한 문제들은 소유권 보험의 소유자 보험 증서로 피해를 보장받을 수 있습니다.  

주택 구입시 소유권 보험이 이러한 문제들로부터 여러분의 투자를 보호하는지 
확인하세요.


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2015년 6월 19일 금요일

에이미의 하와이 부동산/1031 교환세법이란?

1031 교환세법이란?

  기사: First American Title 제공

개요


고객님은 투자용 부동산 또는 소득이 생성되는 부동산을 판매한 경우 
판매 수익금에 대한 양도 세금을 납부해야 할 의무가 있습니다. 
(현재 양도 소득세 비율은 15 %입니다.) 
양도 세금은 고객님의 다음 투자용 부동산 구입을 힘들게 할 수 있습니다. 
이런 경우, 1031 교환세법은 고객님의 다음 부동산 투자에 
큰 도움이 될 수 있습니다.

1031 교환 세법은 사업 또는 투자용으로 구입한 부동산을 매각한 후 
같은 종류의 부동산으로 교환을 하고 여기서 발생하는 이익에 대한 세금을 
연기해 주는 제도 입니다.
 미국의 모든 투자 또는 사업을 위한 부동산은 
1031 교환법의 혜택을 받을 수 있습니다. 
예를 들어, 고객님의 임대 주택을 작은 상업용 건물 또는 아파트 건물 위한 
공터로 교환 할 수 있습니다. 교환용 부동산으로는 개인이 살고 있는 주택은 
해당되지 않습니다. 
개인용 부동산의 교환 조건은 매우 까다롭습니다.

요구사항


고객님은 법적으로 유효한 교환을 위해 IRS의 규정에 맞게 거래를 처리 할 수 있는
 자격이 있는 중개인이 필요합니다. 
거래 과정은 기존의 부동산 판매 및 구매와 큰 차이는 없습니다. 
중개인은 교환 과정을 간소화하고, 모든 자금이 제대로 처리되도록 합니다.
1031 교환을 간략하게 설명하면, 고객님의 투자가 한 재산에서 
그대로 다른 재산으로 옮겨지는 것입니다. 
따라서 기존 부동산의 판매에서 얻어진 모든 자본은 새로운 부동산의 구입을 위해
 쓰여 져야 합니다. 
최대 세금 혜택을 받기 위해서 대체 부동산의 가격은 매각 할 부동산보다 같거나
 높은 것이 좋습니다. 
또한 한번의 거래로 여러 부동산과 교환할 수 있습니다.

기간 제한


1031 교환 거래는 정해진 기간 내에 완료되어야 합니다. 
부동산을 판 후 반드시 45일 이내에 다른 비슷한 동종의 부동산을 계약 해야 하며,
 판매일을 기준으로 180일 이내에 부동산 구매를 종료해야 합니다.


 1031 교환거래의 4가지 명심할 것:

1. 교환할 부동산은 투자용 부동산이나 비지네스여야 할 것

2. 동종의 부동산 끼리 교환 가능:

3. 교환할 부동산이 매매완료된 날로부터 45일 이내 대체부동산을 선정할 것

4. 교환할 부동산이 매매완료된 날로부터 180일 이내  혹은 세금보고 만기일
(4월15일)까지 대체 부동산의 매매를 완료할 것.

1031 교환 거래의 3가지 원칙:

 1. 3 Property Rule: 가격과 관계없이 대체매물의 수가 3개 까지 가능

2. 200 % Rule: 숫자와 관계없이 대체 매물의 총액수가 200% 까지 가능

3. 95% Rule:  숫자와 관계없이 교환 기간내에 대체부동산의 밸류가 

                        교환 부동산의 95%가 되면 가능함 
세금을 합법적으로 내지 않고 연기 할 수 있는 1031 교환세법은 
강력한 자산 구축의 도구입니다. 
전문 중개 회사는 고객님의 목표를 달성 할 수 있게 도와드릴 것입니다.

1031  전문중개회사는 부동산중개회사가 아닌 다른 전문업체로
 Certified Exchange specialist Certification 을 가진 업체입니다. 

전문 중개회사의 선정은 부동산 에이전트에게 문의하시기 바랍니다.

관련 포스팅 보기: 1031 Exchange(투자부동산의 과세이연 교환)


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