2015년 6월 19일 금요일

1031 교환세법이란?

1031 교환세법이란?

  기사: First American Title 제공

개요


고객님은 투자용 부동산 또는 소득이 생성되는 부동산을 판매한 경우 판매 수익금에 대한 양도 세금을 납부해야 할 의무가 있습니다. (현재 양도 소득세 비율은 15 %입니다.) 양도 세금은 고객님의 다음 투자용 부동산 구입을 힘들게 할 수 있습니다. 이런 경우, 1031 교환세법은 고객님의 다음 부동산 투자에 큰 도움이 될 수 있습니다.
1031 교환 세법은 사업 또는 투자용으로 구입한 부동산을 매각한 후 같은 종류의 부동산으로 교환을 하고 여기서 발생하는 이익에 대한 세금을 연기해 주는 제도 입니다. 미국의 모든 투자 또는 사업을 위한 부동산은 1031 교환법의 혜택을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 고객님의 임대 주택을 작은 상업용 건물 또는 아파트 건물 위한 공터로 교환 할 수 있습니다. 교환용 부동산으로는 개인이 살고 있는 주택은 해당되지 않습니다. 개인용 부동산의 교환 조건은 매우 까다롭습니다.

요구사항

고객님은 법적으로 유효한 교환을 위해 IRS의 규정에 맞게 거래를 처리 할 수 있는 자격이 있는 중개인이 필요합니다. 거래 과정은 기존의 부동산 판매 및 구매와 큰 차이는 없습니다. 중개인은 교환 과정을 간소화하고, 모든 자금이 제대로 처리되도록 합니다.
1031 교환을 간략하게 설명하면, 고객님의 투자가 한 재산에서 그대로 다른 재산으로 옮겨지는 것입니다. 따라서 기존 부동산의 판매에서 얻어진 모든 자본은 새로운 부동산의 구입을 위해 쓰여 져야 합니다. 최대 세금 혜택을 받기 위해서 대체 부동산의 가격은 매각 할 부동산보다 같거나 높은 것이 좋습니다. 또한 한번의 거래로 여러 부동산과 교환할 수 있습니다.

기간 제한

1031 교환 거래는 정해진 기간 내에 완료되어야 합니다. 부동산을 판 후 반드시 45일 이내에 다른 비슷한 동종의 부동산을 계약 해야 하며, 판매일을 기준으로 180일 이내에 부동산 구매를 종료해야 합니다.

1031 교환거래의 4가지 명심할 것:

1. 교환할 부동산은 투자용 부동산이나 비지네스여야 할 것
2. 동종의 부동산 끼리 교환 가능:
3. 교환할 부동산이 매매완료된 날로부터 45일 이내 대체부동산을 선정할 것
4. 교환할 부동산이 매매완료된 날로부터 180일 이내  혹은 세금보고 만기일(4월15일)까지 대체 부동산의 매매를 완료할 것.


1031 교환 거래의 3가지 원칙:

1. 3 Property Rule: 가격과 관계없이 대체매물의 수가 3개 까지 가능
2. 200 % Rule: 숫자와 관계없이 대체 매물의 총액수가 200% 까지 가능
3. 95% Rule:  숫자와 관계없이 교환 기간내에 대체부동산의 밸류가 
                        교환 부동산의 95%가 되면 가능함 


세금을 합법적으로 내지 않고 연기 할 수 있는 1031 교환세법은 강력한 자산 구축의 도구입니다. 전문 중개 회사는 고객님의 목표를 달성 할 수 있게 도와드릴 것입니다.
1031  전문중개회사는 부동산중개회사가 아닌 다른 전문업체로 Certified Exchange specialist Certification 을 가진 업체입니다. 
전문 중개회사의 선정은 부동산 에이전트에게 문의하시기 바랍니다.

관련 포스팅 보기: 1031 Exchange(투자부동산의 과세이연 교환)



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